LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 décembre 2015), que, par acte notarié du 5 janvier 2010, la société Immo Méric a vendu à la société Canal du Midi une parcelle cadastrée ZB 176 et a constitué une servitude entre des parcelles cadastrées ZB 177 et 182, fonds dominant, et la parcelle vendue, fonds servant, dont l'implantation était matérialisée sur un plan joint à l'acte ; que, par acte du 10 février 1010, la société Canal du Midi a vendu la parcelle cadastrée ZB 176 à la société Hard Immo, qui a repris les engagements de son vendeur au titre de la servitude de passage ; que la société Immo Méric a assigné la société Hard Immo en condamnation à réaliser les travaux de voirie nécessaires à l'aménagement de la servitude, laquelle a appelé dans la cause la société Canal du Midi ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Immo Méric fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de la comparaison du plan annexé aux actes de vente sur lesquels figurait le tracé convenu de la servitude et de celui mentionnant le tracé de la voirie réalisé que le passage ainsi créé passait par la parcelle cadastrée ZB 176, venait relier la RD 6 et la RD 623 et permettait l'accès aux parcelles ZB 182 et ZB 177, la cour d'appel a, sans violer l'article 455 du code de procédure civile ni l'article 6, § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement retenu par le rapprochement nécessaire de ces deux plans, exclusif de dénaturation, que la société Canal du Midi avait réalisé la voirie de desserte du centre commercial conformément au plan annexé à l'acte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Immo Méric fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'enlèvement du totem publicitaire ;
Mais attendu que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immo Méric aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immo Méric et la condamne à payer à la société Hard Immo la somme de 3 000 euros et à la société Canal du Midi la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Immo Méric
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Canal du Midi a réalisé l'accès aux parcelles ZB 177 et 182 conformément aux dispositions de l'acte de vente en date du 5 janvier 2010, et, en conséquence, débouté la société Immo Méric de sa demande au titre du tracé de la servitude de passage et de la réalisation de celui-ci ;
Aux motifs propres que « par acte notarié en date du 5 janvier 2010 la SARL Immo Méric a vendu à la SAS Canal du Midi la parcelle ZB 176 ; que l'acte prévoyait une servitude de passage et d'utilisation de la voirie du futur centre commercial au profit des parcelles ZB 177, 182 et 183 restées propriétés de la SARL Immo Méric, les frais de la construction de cette voirie étaient mis à la charge de la SAS Canal du Midi ; que la constitution de servitude était ainsi mentionnée dans l'acte :- fonds dominant : ZB 177, 182 et 183 ;- fonds servant : ZB 173, 176, 178, 180 et 184 ; et telle que matérialisée sur le plan joint et annexé ; que, par un deuxième acte du même jour la SARL Immo Méric a vendu à la SAS Canal du Midi la parcelle ZB 184 sans rappel des constitutions de servitude ; que, par un troisième acte du même jour intitulé avenant au protocole du 22 décembre 2009 la société Immo Méric, la SAS Canal du Midi et M. X...ont décidé de proroger la date de signature de l'acte de vente de la parcelle ZB 174 au 31 janvier 2010 ; que, par acte en date du 10 février 2010 la SAS Canal du Midi a vendu à la société Hard Immo les parcelles ZB 173, 176, 178, 180 et 184 en VEFA, cet acte renvoyait à l'acte du 5 janvier 2010 ; que, par acte en date du 8 décembre 2010 la SAS Canal du Midi a vendu à la société Thola avec l'intervention de la société Immo Méric la parcelle ZB 174 ; que, par acte en date du 18 mars 2013 la SAS Canal du Midi a vendu à la société Immo Méric les parcelles ZB 175, 179 et 181 ; que, la SAS Canal du Midi a réalisé la voirie conforme au plan annexé dans l'acte en date du 5 janvier 2010 ; qu'elle dessert le centre commercial ; que, la SAS Hard Immo indique que la servitude que revendique la société Immo Méric ne saurait être constituée car elle ne résulte d'aucun acte et elle porterait atteinte à son droit de propriété ; que la cour constate que dans le cadre de sa décision le premier juge a parfaitement analysé tant en fait qu'en droit les éléments de la cause ; que, par voie de conséquence la décision sera confirmée en toutes ses dispositions par adoption de motifs » ;
Et aux motifs adoptés que « l'existence d'une servitude de passage à la charge de la parcelle ZB 176, fonds servant appartenant à la SAS Canal du Midi puis à la SAS Hard Immo, au profit des parcelles ZB 177, 182 restées propriété de la SARL Immo Méric est acquise ; qu'elle résulte de l'acte notarié en date du 5 janvier 2010 portant vente de cette parcelle entre la SARL Immo Méric, vendeur et la SAS Canal du Midi acquéreur ; que le débat porte sur l'emprise de cette servitude ; qu'en effet, une voirie a été créée par la SAS Canal du Midi mais la SARL Immo Méric soutient qu'elle ne répond pas aux prescriptions de l'acte authentique ; que, le cas échéant, la discussion porte sur la charge des travaux de voirie qui seraient à réaliser : la SAS Hard Immo ou la SAS Canal du Midi ; qu'il résulte de la comparaison des plans produits par les parties, à savoir le plan annexé aux actes de vente portant servitude sur lequel figure le tracé convenu et celui produit par les défenderesses, mentionnant le tracé de la voirie réalisée par la SAS Canal du Midi, que le passage ainsi créé passe bien par la parcelle 176 et vient relier la RD 6 et la RD 623, qu'il permet l'accès aux parcelles ZB 182 et ZB 177 ; que le souhait de la SARL Immo Méric est de voir relier directement sa parcelle ZB 177 à la RD 6 en traversant la parcelle 176 dans la largeur alors que la voie actuelle la traverse dans la longueur et impose de faire le tour du centre commercial pour se rendre sur la parcelle 177 ou 182 ; que cependant dès lors qu'en exécution de la convention de servitude, les parcelles dominantes sont desservies en passant par les parcelles définies à l'acte comme fonds servants, la SARL Immo Méric n'est pas fondée à venir réclamer un tracé plus avantageux pour elle qui ne résulte pas expressément de la convention des parties ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande au titre de la constitution du passage ; que l'appel en garantie de la SAS Canal du Midi devient donc sans objet » ;
Alors 1°) que suivant l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public ; que l'acte de vente du 5 janvier 2010 mentionne (p. 5) que la société Canal du Midi « constitue par les présentes sur l'ensemble de la voierie constituant le fonds servant, telle que matérialisée sur le plan ci-joint et annexé, qu'elle édifiera et mettra en oeuvre en vue de la desserte du centre commercial dont elle réalise la promotion, zone en Matto, Castelnaudary, une servitude de passage au profit du fonds dominant et de toutes parcelles desservies au travers de ces immeubles qui pourra être exercée en tout temps, en tout lieu, sur cette voirie par les propriétaires » ; que, suivant le plan annexé à l'acte de vente du 5 janvier 2010, la servitude de passage litigieuse traverse la parcelle ZB et permet l'accès direct aux parcelles ZB 177 et ZB 182 appartenant à l'exposante ; qu'en statuant comme elle l'a fait, par motifs adoptés du jugement, pour refuser de fixer l'assiette de la servitude suivant les indications de ce plan, la cour d'appel, qui l'a dénaturé, ainsi que l'acte de vente, a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Alors 2°) et en toute hypothèse que le juge ne saurait statuer par simple affirmation ; qu'en énonçant que la société Canal du Midi a réalisé la voirie conforme au plan annexé dans l'acte en date du 5 janvier 2010 et qu'elle dessert le centre commercial, sans préciser sur quels éléments elle se fondait pour procéder à de telles affirmations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 3°) et en toute hypothèse qu'une cour d'appel ne saurait statuer par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction ; que, dans ses écritures d'appel, la société Hard Immo demandait à la cour d'appel de confirmer le jugement, à la motivation duquel elle renvoyait (concl., p. 9) ; que, pour débouter l'exposante de sa demande, la cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'elle constate que dans le cadre de sa décision le premier juge a parfaitement analysé tant en fait qu'en droit les éléments de la cause ; qu'en se bornant ainsi à reprendre les conclusions de la société Hard Immo et à adopter la motivation du jugement, la cour d'appel, qui a statué par une apparence de motivation faisant naitre un doute sur son impartialité a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, ensemble l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Immo Méric de sa demande d'enlèvement du totem publicitaire,
Aux motifs propres que « […] ; que, la SAS Hard Immo indique que la servitude que revendique la société Immo Méric ne saurait être constituée car elle ne résulte d'aucun acte et elle porterait atteinte à son droit de propriété ; que la cour constate que dans le cadre de sa décision le premier juge a parfaitement analysé tant en fait qu'en droit les éléments de la cause ; par voie de conséquence la décision sera confirmée en toutes ses dispositions par adoption de motifs » ;
Et aux motifs adoptés que « […] ; que, dès lors qu'il n'est pas fait droit au tracé réclamé par la SARL Immo Méric, le totem publicitaire installé sur la parcelle 176 et qui aurait pu gêner le passage convoité n'a pas lieu d'être enlevé ; que la SARL Immo Méric sera déboutée de sa demande de ce chef » ;
Alors que la cassation à intervenir, sur le premier moyen, du chef de l'arrêt ayant débouté la société Immo Méric de sa demande au titre du tracé de la servitude de passage et de la réalisation de celui-ci entrainera par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant débouté la société Immo Méric de sa demande d'enlèvement du totem publicitaire.
