LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 février 2016), que, par acte sous seing privé, M. [Z] a acquis un immeuble de la société civile immobilière Ernest Michel (la SCI), sous diverses conditions suspensives ; que, se prévalant de leur défaillance, M. [Z] a assigné la SCI en constatation de la caducité de la promesse synallagmatique de vente et restitution du dépôt de garantie ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. [Z] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, de dire que la condition suspensive d'obtention du prêt a défailli par suite de sa négligence fautive et de le condamner à payer la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que M. [Z] ne justifiait pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte de vente, la cour d'appel, qui a déduit, de ces seuls motifs, que la condition avait défailli par la négligence fautive de l'acquéreur, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. [Z] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de le condamner à payer à la SCI la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause relative à la condition suspensive d'obtention du permis de construire rendait nécessaire, que, si cette condition avait été stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, sa date d'échéance l'avait été dans l'intérêt du vendeur afin de limiter la durée d'immobilisation de son bien, la cour d'appel en a exactement déduit que seul celui-ci pouvait se prévaloir de la caducité de la promesse de vente pour défaut de respect de la date d'échéance prévue contractuellement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [Z] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [Z] et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Ernest Michel ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. [Z].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [Z] de sa demande tendant à ce que soit constatée la caducité de la promesse de vente, d'avoir dit que la condition suspensive d'obtention du prêt a défailli par suite de la négligence fautive de [O] [Z] et qu'elle doit, par conséquent, être réputée accomplie et d'avoir condamné M. [Z] à payer à la SCI Ernest Michel la somme de 240 000 € correspondant au montant de la clause pénale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de caducité de la promesse synallagmatique, l'appelant conclut à l'infirmation du jugement en invoquant la caducité de la promesse, les conditions liées à l'obtention tant du prêt que du permis de construire ayant toutes défailli sans faute de sa part ; que, 1) Sur la condition d'obtention du prêt, la promesse synallagmatique signée le 25 juin 2010 a été consentie sous la condition suspensive de « l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 5.000.000,00 euro auprès de tout organisme bancaire sur une durée de 15 ans au taux Euribor 3 mois +1,40 » qui devait être réalisée au plus tard le 28 février 2011 ; que le refus de financement opposé par le Crédit Agricole dans un courrier du 19 mars 2011 révèle que la demande de concours présentée par [O] [Z] aux organismes bancaires portait sur un crédit-bail immobilier alors que la condition prévoyait un crédit classique ; que [O] [Z] ne justifie donc pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé ; que le contenu du courrier en date du 5 octobre 2011 attribué au Crédit Agricole prouve de plus fort que cette banque n'a jamais été saisie officiellement d'une demande de prêt conforme aux prévisions du contrat ; qu'il est indifférent, au regard du devoir de loyauté qui doit régir les relations contractuelles, que la demande de crédit-bail immobilier ait été présentée par l'acquéreur sur les conseils de sa banque ; que [O] [Z] devait se conformer rigoureusement aux stipulations de son contrat en sollicitant un financement sous la forme d'un crédit classique ou bien profiter de l'avenant signé le 14 mars 2011 à l'effet de proroger la date d'échéance de cette condition pour solliciter une modification des termes de la condition, ce qu'il n'a pas fait ; qu'il doit être débouté de sa demande de caducité de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE en page 8, le compromis stipule être consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : - montant : Cinq millions d'euros (5 000 000,00 EUR), auprès de tout organisme bancaire, - Durée : 15 ans, - Conditions financières : Taux EURIBOR 3 mois + 1,40. L'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s). À défaut, et sans aucune formalité, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ; que, par courrier du 19 mars 2011, le Crédit Agricole indique à M. [Z] : « dans le cadre de nos excellentes relations commerciales, vous nous avez confié un dossier de financement le mercredi 01 septembre 2010 et nous vous en remercions. […] Ce financement souhaité sous la forme de crédit-bail sur 15 ans au taux maximum d'Euribor trois mois + 1,4 % a été sollicités auprès de trois organismes (Natixis, Oseo, CA leasing Crédit Agricole) afin d'obtenir un partage à hauteur de 33 % du montant pour chaque établissement. En tant que chef de file du pool bancaire, je suis désolé de vous informer que bien qu'ayant une volonté d'accompagnement sur ce projet, à ce jour, les partenaires bancaires n'ont pas pu s'entendre pour vous délivrer un avis favorable sur le dossier. Le plan de financement ne peut donc pas être bouclé et nous sommes dans l'incapacité de mettre en place ce financement » ; que, par courrier du 28 mars suivant, Maître [H], notaire, indique, certes : « je vous prie de trouver ci-joint le refus de prêt que M. [Z] s'est vu opposer par le Crédit agricole concernant le dossier cité en référence. En conséquence, vous voudrez bien faire par votre client de la caducité de l'avant-contrat du 25 juin 2010 et de son avenant » ; que le courrier du 19 mars 2011 s'analyse, toutefois, en un refus de crédit-bail ; que, par courrier du 5 octobre suivant, le Crédit Agricole indique, certes, à M. [Z] : « lors de notre entretien en septembre 2010, je vous ai signalé qu'au vu des montants demandés le financement de votre projet avait peu de chances d'être accepté par le crédit agricole via un financement en crédit classique. Je vous ai conseillé de solliciter un crédit-bail […] » ; que, par courrier du 2 novembre suivant, Natixis indique, certes, à M. [Z] : « nous vous confirmons bien volontiers que vous nous avez sollicité en 09/2010 pour financer en crédit l'acquisition d'un hôtel particulier […]. Compte tenu de l'importance de la nature du programme, nous vous avons indiqué que notre intervention ne pourra s'envisager que sous forme d'un financement en crédit-bail immobilier » ; qu'il appartenait, toutefois, à M. [Z] de solliciter au préalable une modification du compromis par avenant ; que, par courrier du 18 mai 2011, l'avocat de la société Ernest Michel indique, ainsi, à juste titre : « ce prêt a été substitué sans connaissance et agrément de la société Ernest Michel par un financement par crédit-bail, opérations juridiques parfaitement distinctes de celles prévues par les parties » ; qu'il convient, par conséquent, de considérer que cette condition est réalisée ;
1°) ALORS QUE, même si l'acquéreur n'a pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, la condition suspensive n'est pas réputée accomplie lorsqu'il est établi qu'une telle demande aurait été rejetée ; qu'en se fondant, pour juger que la condition devait être réputée accomplie, sur la circonstance que M. [Z] avait demandé l'octroi d'un crédit-bail et non -ainsi que le prévoyait la promesse- un prêt, sans rechercher si, ainsi que le soutenait l'intéressé, il n'était pas établi, notamment par les attestations des banquiers, que le crédit litigieux ne lui aurait pas été consenti sous forme de prêt, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;
2°) ALORS QU'en ne recherchant pas si, comme le soutenait M. [Z], la commune intention des parties n'était pas d'ériger en condition suspensive l'octroi d'un crédit, quelle qu'en soit la forme, prêt ou créditbail, aux montant, taux et durée précisés par la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [Z] de sa demande tendant à ce que soit constatée la caducité de la promesse de vente et d'avoir condamné M. [Z] à payer à la SCI Ernest Michel la somme de 240 000 € correspondant au montant de la clause pénale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de caducité de la promesse synallagmatique, l'appelant conclut à l'infirmation du jugement en invoquant la caducité de la promesse, les conditions liées à l'obtention tant du prêt que du permis de construire ayant toutes défailli sans faute de sa part ; (…) que, 2) Sur la condition d'obtention du permis de construire, la promesse a été consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours au plus tard le 15 avril 2011 ; que la demande de permis du construire a été retirée le 5 juillet 2011 par [O] [Z] après que celui-ci a été informé du refus du concours bancaire sollicité ; que [O] [Z] se prévaut du défaut de réponse de la mairie avant la date d'échéance contractuelle du 15 avril 2011 pour invoquer la caducité de la promesse ; que si la condition suspensive d'obtention du permis de construire a été stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, la date d'échéance en revanche a été prévue dans l'intérêt du vendeur afin de limiter la durée d'immobilisation de son bien ; qu'il s'ensuit que seul le vendeur est en droit de se prévaloir du défaut de respect de la date d'échéance prévue au contrat pour l'obtention du permis de construire ; que la demande de caducité formée par [O] [Z] doit par conséquent être rejetée de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en page 7, le compromis stipule que la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire ; que M. [Z] produit, certes, un arrêté n° 2011-01-123 du 5 juillet 2011, indiquant que le permis de construire est refusé ; que cet arrêté précise, toutefois, : « vu l'avis défavorable de la sous-commission pour l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) en date du 25.11.2010 sur une dérogation aux règles d'accessibilité des PMR ; vu l'arrêté préfectoral n° 2011/01/123 du 14. 01. 2011 refusant cette dérogation ; vu les pièces complémentaires fournies en date du 03.03.2011 et du 21.03.2011 relatives à la réalisation de deux ascenseurs supplémentaires ; vu la lettre recommandée avec accusé de réception du pétitionnaire en date du 30.06.2011 demandant l'annulation des pièces complémentaires fournies en date du 03.03.2011 et du 21.03.2011 ; considérant que les pièces complémentaires fournies en date du 03.03.2011 et du 21.03.2011 proposant la réalisation de deux ascenseurs supplémentaires ont finalement été annulées par le pétitionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception du pétitionnaire en date du 30.06.2011 ; considérant, l'avis défavorable de la sous-commission pour l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) et l'arrêté préfectoral n° 2011/01/123 du 14.01.2011 refusant la demande de dérogation aux règles d'accessibilité des PMR, dans ces conditions, le projet ne peut être accepté » ; que le permis de construire a, ainsi, été refusé du fait de M. [Z] ; qu'il convient, par conséquent, de considérer que cette condition est réalisée ;
1°) ALORS QUE la promesse synallagmatique de vente stipulait que les conditions suspensives étaient « stipulées dans l'intérêt des deux parties, en conséquence la non réalisation d'une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après ou l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci » ; qu'en énonçant que si la condition suspensive d'obtention du permis de construire a été stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, la date d'échéance avait été prévue dans l'intérêt du vendeur afin de limiter la durée d'immobilisation de son bien de sorte que seul le vendeur était en droit de se prévaloir du défaut de respect de la date d'échéance prévue au contrat pour l'obtention du permis de construire, la cour d'appel a dénaturé la promesse de vente en violation de l'article 1134 du code civil et de l'interdiction faite aux juges de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QU'en se fondant sur la circonstance que le permis avait été refusé le 5 juillet 2011 du fait de M. [Z] qui avait annulé, par une lettre du 30 juin 2011, les pièces complémentaires précédemment adressées et sans lesquelles la demande ne pouvait être accueillie, quand l'annulation par l'exposant de sa demande de permis, passée le délai contractuellement prévu pour l'obtention de ce permis, était sans incidence puisque la condition -dont l'arrêt retient qu'elle devait être réalisée au plus tard le 15 avril 2011- était, à cette date, défaillie, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil.
