LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 décembre 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 décembre 2013, pourvoi n° 12-28.480) que, le 16 mai 2007, M. et Mme [R] ont vendu un immeuble à Mme [W] qui, soutenant que la toiture était fuyarde, les a assignés en indemnisation sur le fondement des vices cachés ;
Attendu que M. et Mme [R] font grief à l'arrêt d'accueillir l'action et dire qu'ils sont tenus à restitution d'une partie du prix de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme [W] n'avait pas été informée par M. et Mme [R] des travaux partiels qu'ils avaient effectués sur la toiture en 2006 pour réparer les fuites et qu'en raison de l'ancienneté de celles-ci, les éléments en bois de la toiture étaient pourris, nécessitant sa réfection totale, et souverainement retenu que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la toiture et ne pouvaient pas se prévaloir de la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constations rendaient inopérante et en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que les demandes de Mme [W] devaient être accueillies, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [R] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [R] et les condamne à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [R]
Les époux [R] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir reçu Melle [W] en son action en garantie des vices cachés et dit qu'ils sont tenus à restitution de partie du prix de vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en fait, Melle [W] a acheté l'appartement litigieux le 16 mai 2007 et que dès le 21 novembre 2008, elle a été avertie par le fils de la propriétaire de l'appartement situé au dessus du sien de l'insalubrité de cet appartement résultant des infiltrations dans la toiture à la suite des pluies survenues ; qu'il est constant que c'est à ce moment que Melle [W] a eu connaissance de l'existence de travaux effectués sur la toiture au cours de l'année 2006 par les vendeurs, travaux dont elle n'avait pas été informée ni quant à l'existence ni quant à l'importance au moment de son achat ; que bien plus dans l'acte notarié il était indiqué qu'il n'existait pas de travaux récents ni de travaux à prévoir ; que la cour constate aussi à la lecture de la lettre de M [N] que celui-ci indique qu'il est temps de faire de vraies réparations car jusqu'à ce moment là « les réparations ne correspondent qu'à la réparation de quelques fuites » ; que la cour rappellera aussi que les époux [R] étaient toujours copropriétaires dans l'immeuble considéré à la suite de la vente de l'appartement à Melle [W] au titre d'autres lots et qu'ils n'ont pas remis en cause la réalité des affirmations de la lettre de M [N] ; qu'une procédure de médiation a été tentée entre toutes les parties ainsi que cela résulte de la convocation en date du 15 décembre 2008 ; que la cour constate aussi que les époux [R] n'ont jamais remis en cause la nature et l'étendue des travaux à effectuer sur la toiture, alors que copropriétaires, ils ont reçu une convocation à participer aux assemblées générales en vue de délibérer sur les devis fournis par plusieurs entreprises et qu'ils n'ont jamais formé aucun recours contre le procès-verbal de ces assemblées générales ; que la cour constate enfin que les époux [R] n'ont jamais contesté les termes de la lettre selon lesquels les travaux de 2006 n'avaient été que partiels ; qu'en conséquence, la cour dira qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux [R] étaient parfaitement informés de l'état de la toiture et de la nécessité des travaux à entreprendre et cela dès avant même la signature du compromis de vente avec Melle [W] ; qu'ils ont volontairement caché ces faits à Melle [W] ; que la cour dira aussi que si Melle [W] avait connu l'existence de ces vices et le coût des travaux de réfection elle aurait donné un prix moindre de l'immeuble acheté ; qu'elle dira enfin que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente ne saurait recevoir application dès lors qu'il est établi que les vendeurs avaient connaissance de l'existence de ces vices ; qu'en conséquence, elle confirmera la décision appelée en ce qu'elle a reçu Melle [W] en son action sur les vices cachés et dit que les époux [R] tenus à l'indemniser ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si l'on ne peut véritablement reprocher aux époux [R] une attitude véritablement dolosive en n'ayant pas informé Melle [W] des fuites de la toiture de l'immeuble dont la gravité s'est révélée à la suite des dernières pluies, celles-ci correspondent au vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du code civil car Melle [W] n'aurait donné qu'un moindre prix de l'appartement si elle l'avait connu ; que celle-ci qui est un acheteur profane, ne pouvait se rendre compte de son existence alors qu'il affectait essentiellement les tuiles du toit et qu'il était en outre camouflé part de la peinture rouge ; que dès lors, il est de jurisprudence constante qu'une clause de non-garantie ne s'applique pas si le vendeur avait connaissance du vice caché, comme c'était le cas en l'espèce où les époux [R] ont exécuté des travaux d'étanchéité litigieux ;
1°) ALORS QUE le vice allégué doit être antérieur à la vente ; qu'en se fondant, pour dire que si Melle [W] avait connu l'existence de l'état de la toiture et le coût des travaux de réfection elle aurait donné un prix moindre de l'immeuble acheté, sur la lettre de M [N] du 25 novembre 2008 dans laquelle ce dernier rappelait que des réparations correspondant à la réparation de quelques fuites avaient été effectuées en 2006, sans rechercher comme il le lui était pourtant demandé si, à la date de la vente, soit en mai 2007, les travaux de réfection de la toiture tels qu'ils ont été adoptés par la copropriété en juin 2009, à la suite des fortes pluies de 2008, étaient alors nécessaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS QUE dans l'acte de vente du 16 mai 2007, le vendeur déclarait qu'aucune « construction » ou « rénovation » concernant les biens vendus n'avait été effectuée dans les dix dernières années (page 11) et qu'à sa connaissance l'assemblée des copropriétaires n'avait pas décidé de travaux et qu'il n'existait pas de travaux exécutés et non réglés, ou seulement en cours d'exécution (page 16) ; qu'en jugeant, pour dire que les vendeurs connaissaient au moment de la vente l'état de la toiture et les travaux de réfection à réaliser qu'ils avaient volontairement cachés à Melle [W], qu'ils avaient réalisé les réparations de quelques fuites en 2006 alors que l'acte notarié indiquait qu'il n'existait pas de travaux récents ni de travaux à prévoir, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de l'acte de vente précité, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur est de mauvaise foi et tenu des vices cachés malgré la clause de non garantie des vices cachés que dès lors qu'il a connaissance des vices et conscience de leur gravité et de leur caractère évolutif ; qu'en énonçant, pour dire que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente ne saurait recevoir application dès lors que les vendeurs ayant fait procéder à la réparation de quelques fuites en 2006 avaient connaissance de l'état de la toiture et de la nécessité des travaux à entreprendre au jour de la vente, tout en relevant que la gravité des désordres ne s'était révélée qu'à la suite des dernières pluies, soit après la vente et que les infiltrations dans la toiture faisaient suite aux pluies qui étaient survenues, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1643 du code civil ;
4°) ALORS QU'en se fondant, pour dire que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente ne saurait recevoir application dès lors que les vendeurs avaient connaissance de l'état de la toiture et de la nécessité des travaux à entreprendre au jour de la vente, sur le fait que les époux [R] étaient toujours copropriétaires dans l'immeuble considéré à la suite de la vente de l'appartement à Melle [W] au titre d'autres lots, qu'ils n'ont pas remis en cause la réalité des affirmations de la lettre de M [N] du 25 novembre 2008 sur la nécessité de faire des réparations et qu'ils n'ont pas davantage remis en cause la nature et l'étendue des travaux à effectuer sur la toiture dès lors qu'en leur qualité de copropriétaires ayant reçu une convocation à participer aux assemblées générales en vue de délibérer sur les devis fournis par plusieurs entreprises, qu'ils n'ont jamais formé aucun recours contre le procès-verbal de cette assemblée générale (tenue le 16 juin 2009), la cour d'appel qui s'est ainsi référée à des circonstances postérieures à la vente et qui étaient donc inopérantes a violé l'article 1643 du code civil.
