LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 17 septembre 2015), que, les 16 et 17 décembre 1998, la société Le Bihan a donné à bail à la société Poly meubles des locaux à usage commercial ; que, l'immeuble ne pouvant plus être occupé sans danger compte tenu de son état, la société bailleresse lui a donné congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2007 ; que, se prévalant de manquements de la société Le Bihan à ses obligations contractuelles, la société Poly meubles l'a assignée en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Poly meubles, l'arrêt retient que l'état dangereux de l'immeuble n'est pas exclusivement dû à la vétusté et que les parties se sont, l'une et l'autre, désintéressées de l'état de l'immeuble et des mesures qui auraient permis de le rénover et d'en prolonger ainsi l'existence, sans pour autant avoir tiré les conséquences en matière de sécurité, de son insalubrité et de sa dangerosité, antérieures à 2007, ni même demander un avis technique ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que le bail mettait à la charge du bailleur le clos et le couvert qui n'étaient pas assurés depuis 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;
Condamne la société Le Bihan aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Bihan et la condamne à payer à la société Poly meubles la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Poly meubles
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Poly meubles de l'action qu'elle formait contre la société Le Bihan pour la voir condamner à réparer le préjudice que lui a causé la résiliation du bail commercial que celle-ci lui a consenti ;
AUX MOTIFS QUE « l'état dangereux de l'immeuble, qui a motivé le congé au terme du bail, n'était pas uniquement dû à la vétusté qui résulte de l'écoulement naturel du temps [; que] le désordre architectural de l'immeuble a été aggravé par des constructions successives [que] la charpente métallique et la toiture ont cessé de longue date d'être suffisamment entretenues [; que] l'infestation irrémédiable par les termites montre qu'il en a été de même pour les boiseries [que,] si l'ancienneté de la construction explique que celle-ci ne soit plus aux normes récentes, notamment cycloniques, elle ne peut justifier le non-respect des règles de sécurité, qui sont pénalement sanctionnées, s'agissant d'un établissement qui recevait du public et avait été loué comme tel » (cf. arrêt attaqué, p. 7, 8e alinéa) ; qu'« il faut se reporter aux clauses du bail, qui a été établi en la forme authentique et donc avec les conseils d'un notaire, pour tirer les conclusions de ces constatations en ce qui concerne les parties et leur litige » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 1er alinéa) ; que « le bail mettait à la charge du preneur l'entretien des lieux et toutes les réparations locatives, "y compris" les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de soutènement et de clôture) ; mais [qu']une clause expresse (15) a maintenu la responsabilité du bailleur de tenir les lieux clos et couverts (sauf le cas de vol), état dont il a été constaté en 2007 qu'il n'était pas assuré » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 4e alinéa) ; qu'« il n'est pas justifié que, durant l'exécution du bail, la sàrl Poly meubles ait informé, demandé ou mis en demeure la sa Le Bihan [d'entreprendre les] travaux nécessités par le délabrement de l'immeuble, ni que le preneur ait sollicité des avis techniques afin de garantir la sécurité de son exploitation ou l'assurance de ses locaux, et ce, alors même que l'insalubrité des lieux était un cas de résiliation contractuelle du bail sans indemnité due par le bailleur » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 5e alinéa) ; qu'« il n'est pas non plus justifié que, durant la même période, la sa Le Bihan ait exigé de la sàrl Poly meubles le respect par celle-ci de ses obligations en matière d'entretien et de réparations, alors que le délabrement était apparent et manifeste, ni sollicité elle-même des avis techniques afin de conserver son bien et d'en prévenir les nuisances pour les tiers et l'environnement » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 6e alinéa) ; que « force est donc de conclure que les parties se sont, tout autant l'une que l'autre, largement désintéressées des mesures qui auraient permis de rénover l'immeuble et d'en prolonger ainsi l'existence, sans pour autant avoir tiré les conséquences, notamment en matière de sécurité, de son insalubrité et de sa dangerosité, qui étaient antérieures à 2007, ni même demander un avis technique » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 7e alinéa) ; qu'« il en résulte que la sàrl Poly meubles ne démontre pas avoir subi un préjudice causé par une inexécution de ses obligations par le bailleur » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 8e alinéa) ;
ALORS QUE le bailleur qui manque à une de ses obligations, doit réparer le préjudice que ce manquement cause au preneur ; que le manquement du preneur à ses propres obligations exonère totalement le bailleur s'il constitue la seule cause du dommage et en partie seulement si elle en constitue, avec le manquement du bailleur, l'une des causes ; que la cour d'appel constate, d'une part, que la vétusté n'est pas la seule cause du délabrement de l'immeuble donné à bail à la société Poly meubles, et, d'autre part, que, si cette société a manqué à ses obligations de preneur à bail, la société Le Bihan a, elle aussi, manqué, à ses obligations, dont celle de garantir à sa locataire le clos et le couvert ; qu'en déboutant la société Poly meubles de son action en responsabilité contractuelle, quand elle constate que « les parties se sont, tout autant l'une que l'autre, largement désintéressées des mesures qui auraient permis de rénover l'immeuble et d'en prolonger ainsi l'existence, sans pour autant avoir tiré les conséquences, notamment en matière de sécurité, de son insalubrité et de sa dangerosité, qui étaient antérieures à 2007, ni même demander un avis technique », la cour d'appel qui ne tire pas les conséquences de la faute contractuelle qu'elle impute à la société Le Bihan, a violé les articles 1147 et 1719 du code civil.
