LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 24 octobre 2014), que, par acte sous seing privé du 10 août 2009, Mme [L] a vendu deux parcelles à la société Blanc ; qu'à la suite du refus de Mme [L] de réitérer la vente, la société Blanc l'a assignée en vente forcée ; que Mme [L] a, à titre reconventionnel, demandé la rescision de la promesse de vente pour lésion ;
Attendu que Mme [L] fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable ;
Mais attendu qu'il ne résulte pas de l'arrêt que la cour d'appel s'est fondée sur une valeur du terrain à la date de l'expertise et non à la date de la promesse de vente ;
Que le moyen manque en fait ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [L], assistée de Mme [X], tutrice, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme [L].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme [L] de ses demandes formées au titre de l'article 464 du code civil, de l'AVOIR déclarée irrecevable en son action en rescision pour lésion et de l'AVOIR, en conséquence, condamnée à signé l'acte authentique en l'étude de Me [S] aux conditions stipulées au compromis de vente du 10 août 2009.
AUX MOTIFS QUE « l'expertise psychiatrique du docteur [C] met en évidence une altération des facultés mentales de Mme [L], à type de début de démence, l'attention, la concentration, la mémoire et le sens logique étant perturbés. L'expert ajoute que l'intimée est dépressive, ce qui majore les troubles cognitifs ; il conclut que les troubles mnésiques et l'incapacité de gérer son budget sont définitifs ; que si cette expertise ne suffit pas à établir qu'au moment où le compromis de vente a été signé, soit six mois avant l'examen de Mme [L], cette dernière subissait déjà une altération de ses facultés mentales, il convient de prendre en compte, les éléments complémentaires produits en appel ; qu'ainsi, le docteur [Z] a établi un certificat médical en date du 25 janvier 2013 selon lequel sa patiente présente une altération des fonctions cardiaques et neuro psychiatriques qui se majore depuis la fin des années 2008 ; par ailleurs, plusieurs voisins et proches ont attesté avoir constaté, dès fin 2008 ou janvier 2009 que Mme [L] "perdait la tête" ; qu'il doit être admis dès lors que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles était notoire au moment de la signature du compromis de vente ; que cependant, l'appelante doit encore justifier d'un préjudice pour obtenir l'annulation de la vente ; qu'à cet égard, elle verse au dossier un avis du Domaine du 3 mars 2010 portant sur une parcelle située à [Localité 1] en zone UB constructible, emplacement réservé, retenant une valeur de l'are de 8 000 €, ainsi que des attestations d'un adjoint au maire et du maire de la commune, M. [E] [L] par ailleurs petit cousin de l'appelante, indiquant que les prix pratiqués à [Localité 1] pour des terrains non pourvus de branchement sont au moins de 8 000 € l'are ; que le maire précise que le prix est de 500 € à 1 000 € l'are pour les vergers ;
que selon le procès-verbal de délibération du 6 novembre 2009, le conseil municipal n'a pas décidé de préempter le bien vendu par Mme [L] mais a proposé "de s'assurer qu'il n'y ait pas abus de la part de l'acheteur" ; mais qu'il ressort du rapport d'expertise privée réalisé par M. [U], expert judiciaire en estimations immobilières, qui a été soumis à la discussion contradictoire des parties, que seule la moitié des 12,93 ares est située en zone UB constructible, soit environ 646 m2, que la partie constructible reste entièrement à viabiliser et qu'elle se situe à environ 30 mètres de la voie ferrée qui assure un trafic voyageurs et marchandises ; que l'expert met ainsi en compte un coût pour la viabilisation de 10 000 à 15 000 € et un coût d'isolation phonique de l'ordre de 10 000 € ; que les caractéristiques du terrain ne sont pas remises en cause par Mme [L] ; que par ailleurs, il résulte tant du refus de permis de construire du 17 décembre 2009 concernant un projet de construction d'une maison individuelle sur les parcelles litigieuses, motivé par le non-respect des distances par rapport aux limites séparatives, que du projet d'acte de vente, prévoyant une servitude de cour commune pour remédier au problème des distances que la constructibilité des terrains réunis est limitée, au regard des règles contraignantes du plan d'occupation des sols ; que de l'ensemble de ces éléments, il ressort que Mme [L] n'a pas établi le préjudice qu'elle invoque ; que de même, il convient de constater à l'instar du premier juge que l'appelante ne rapporte pas la preuve de faits assez vraisemblables et assez graves, au sens de l'article 1677 du code civil, laissant présumer qu'elle subirait une lésion de plus des 7/12ème dans le cadre de cette vente » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «la demande en réitération de la vente par acte authentique enregistrée le 11 février 2010, a été formée dans le délai de six mois suivant la passation du compromis signé le 10 août 2009, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, ce délai se calculant en effet de quantième en quantième et le dies a quo n'étant pris en compte dans son calcul ; que sur la validité du compromis de vente du 10 août 2009, il résulte de l'article 464 du code de procédure civile, que les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesures de protection, peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions,-être annulés, s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée qu'en l'espèce, il est constant que la défenderesse a été placée sous sauvegarde de justice par décision du juge des tutelles de Mulhouse du 26 mai 2010, puis sous curatelle renforcée par jugement du 7 septembre 2010 ; qu'aux termes du rapport d'expertise psychiatrique du docteur [C] établi en date du 3 mars 2010, il est indiqué que l'examen psychiatrique de Mme [L] veuve [N] a mis en évidence « une altération de ses facultés mentales à type de début de démence », justifiant sa mise sous curatelle. L'expert précise avoir constaté un déficit des fonctions cognitives, indiquant que «l'attention, la concentration, la mémoire et le sens logique sont perturbés. De plus, Mme [N] est dépressive et présente un désintérêt, une aboulie, ce qui majore les troubles cognitifs et la fragilise. Comme elle n'a plus d'intérêt pour certaines choses, elle ne va pas réfléchir [...]; si le syndrome dépressif est susceptible de s'améliorer avec un traitement bien conduit, les troubles mnésiques et l'incapacité de gérer son budget sont définitifs » ; qu'au vu de ces éléments, la SARL Blanc ne peut valablement soutenir que la mise sous curatelle de la promettante n'a été faite que pour mieux obtenir la nullité de celle-ci. Il ne peut davantage être tiré de réelles conclusions de la donation en nue-propriété effectuée par celle-ci envers sa nièce le 20 octobre 2008 ; que pour autant, les seuls éléments susvisés ne suffisent pas à établir que la défenderesse n'était pas en mesure le, 10 août 2009 de discerner la portée des engagements qu'elle a pris dans le cadre du compromis de vente litigieux, alors qu'au demeurant, la mise sous curatelle est postérieure de plus d'un an à la signature de ce dernier ; que de plus, les conclusions de l'expertise psychiatrique réalisée dans le cadre de l'ouverture de la mesure, telle que relatées ne font pas remonter l'apparition des troubles cognitifs de Mme [L] veuve [N] à une période antérieure ou concomitante à la signature du compromis de vente ; qu'il n'est par ailleurs fait état d'aucun traitement médical à visée médico psychique en cours au moment de la signature de l'acte litigieux, mais seulement d'un traitement pour l'hypertension et l'insuffisance cardiaque ; qu'enfin, Mme [L] veuve [N] ne produit aucun élément probatoire permettant d'établir qu'elle présentait déjà en août 2009 une altération de ses facultés personnelles, la rendant inapte à défendre ses intérêts, laquelle ne saurait ni être artificiellement réduite à la simple fragilité physique propre à toute personne d'un âge certain, quand bien même l'acte litigieux aurait été signé à son domicile et les conditions de mise en relation des parties ne seraient pas précisément établies, ni être déduite de l'existence alléguée d'un préjudice, qui est une condition distincte de l'article 464 du Code civil ; qu'en tout état de cause, s'il résulte de l'attestation du maire du village, M. [L], au demeurant petit cousin de la défenderesse, comme de l'avis du domaine portant sur une parcelle à proximité que la valeur d'un are situé en zone constructible (ZB) à [Localité 1] est effectivement d'environ 8 000 euros, il est également constant que seule la moitié des 12,93 ares de parcelles de Mme [N] est située en zone constructible ; qu'en outre, comme le relève le rapport d'expertise réalisé par M. [U] en décembre 2010, qui est opposable à la défenderesse, dès lors qu'il a été versé aux débats et que les parties ont été mises en mesure d'en débattre contradictoirement (Cass. Civ. 1, 26 janvier 2012 n°10-115282; Cass. Civ. 3, 9 mai 2012 n° 10-21.041), la valeur du terrain en cause doit également s'apprécier au regard d'autres critères susceptibles de minorer sa valeur, comme la proximité immédiate de la voie ferrée nécessitant des mesures d'isolation phoniques supplémentaires pour un coût de 10 000 euros, outre les installations de viabilisation à effectuer à hauteur d'un montant compris entre 10 000 et 15 000 euros ; que quoi qu'il en soit, il n'est pas établi qu'au jour de la signature de l'acte contesté, les facultés mentales de Mme [L] veuve [N] auraient été altérées, qui plus est de manière notoire ou à tout le moins connue de la SARL Blanc ; qu'aucune nullité du compromis de vente au titre de l'article 464 du code civil ne saurait, par conséquent, être prononcée, Mme [L] veuve [N] n'étant dès lors pas davantage fondée à réclamer des dommages et intérêts à ce titre ; que sur la rescision de la vente pour lésion, aux termes de l'article 1674 du Code civil, le vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente ; que l'article 1675 du même code précise que, pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, respectivement en l'espèce au moment de la signature du compromis ; que l'article 1677 conditionne la recevabilité de l'action en rescision à la preuve que les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, la preuve de cette lésion se faisant alors par un rapport de trois experts tenus de dresser un seul procès-verbal et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix ; qu'en l'espèce, la portée des éléments apportés par Mme [N] pour faire présumer la lésion, et qui établissent que la valeur de l'are pour une parcelle constructible dans le village de [Localité 1] (8 000 euros) est bien supérieure au prix à l'are auquel ont été vendues les parcelles litigieuses (2 707 euros), est sérieusement atténuée par le fait que le terrain est partiellement inconstructible et que d'autres facteurs mis en exergue par M. [U] dans son rapport tels que sus-indiqués, sont incontestablement de nature à minorer considérablement sa valeur (gêne occasionnée par la proximité immédiate de la voie ferrée, isolation phonique renforcée en cas de construction, frais de viabilisation importants) ; que Mme [L] veuve [N] ne produit pour le surplus aucun élément chiffré de détermination précise de la valeur de son terrain, de nature à remettre en cause les constatations et l'estimation contenue dans le rapport susvisé ; que ce faisant, Mme [L] veuve [N] ne rapporte pas la preuve de faits assez vraisemblables et assez graves faisant présumer qu'elle subirait une lésion de plus des 7/12è à l'occasion de la vente de ses deux parcelles de terrain, condition posée par l'article 1677 du code civil pour exercer l'action en rescision de la vente pour lésion ».
ALORS QUE la lésion doit être appréciée à la date du compromis de vente ;
que la cour d'appel, qui s'est prononcée sur l'existence de la lésion au regard d'un rapport établi en décembre 2010, alors que le compromis de vente datait d'août 2009, a violé l'article 1675 du code civil.
