LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société [Adresse 2] à la suite d'une opération de fusion-absorption, de ce qu'elle reprend l'instance au lieu et place de celle-ci ;
Sur le second moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 25 février 2015), que par des actes authentiques reçus le 27 avril 2007, la SCI BFC (la société), dont Mme [W] [Y] et sa fille [N] [Y] étaient les associés fondatrices, cette dernière étant gérante, a souscrit, auprès de la société La Financière régionale pour l'habitat Bourgogne-Franche Comté et Allier, devenue la société Crédit immobilier de France Centre-Est - CIF (la banque), quatre prêts moyennant un taux d'intérêt nominal révisable ; que le 26 septembre 2008, les parties ont modifié les conditions des prêts en les soumettant à un taux d'intérêt fixe ; que soutenant que la banque avait manqué à ses devoirs d'information et de mise en garde quant au caractère variable du taux d'intérêt stipulé dans les prêts initiaux, la société a assigné la banque en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
1°/ que seul peut être considéré comme averti le client dont les capacités et l'expérience lui permettent d'apprécier les caractéristiques et les risques de l'opération de crédit qu'il souscrit ; qu'en se bornant à relever que l'objet social de la société faisait d'elle une professionnelle de l'immobilier, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société, ses associées et sa gérante n'étaient pas dépourvues de toute expérience dans le secteur des opérations immobilières, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°/ que les obligations d'information et de mise en garde pesant sur la banque lui imposent d'attirer spécialement l'attention de l'emprunteur non averti sur les caractéristiques du prêt, ses charges et ses risques, peu important que les caractéristiques du crédit soient clairement mentionnées au contrat ; qu'en jugeant que la banque n'avait pas manqué à ses obligations d'information et de mise en garde de la société, au motif inopérant que les mentions du contrat étaient claires et qu'il n'existait aucun risque d'insolvabilité, sans rechercher si la banque avait exposé à la société les caractéristiques objectives des crédits, et notamment la stipulation d'un taux variable, et l'avait mise en garde contre les charges du prêt et les risques d'endettement excessif, en lui présentant notamment les risques de la stipulation d'un taux variable en la comparant à la stipulation d'un taux fixe, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°/ que soutenant que « si le projet de la SCI était viable avec un taux fixe à 4,80 %, il ne l'était plus à 6 %... », la société prétendait bien qu'elle était exposée à un risque d'insolvabilité dans les conditions dans lesquels les contrats litigieux avaient été initialement souscrits sans que la banque n'accomplisse, à son égard, son obligation d'information et de mise en garde, notamment sur la stipulation d'un taux d'intérêt variable ; qu'en retenant pourtant, pour exclure tout manquement de la banque à ses devoirs d'information et de mise en garde, que la société ne prétendait pas être exposée à un risque d'insolvabilité, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la demanderesse en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Mais attendu, en premier lieu, que l'obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l'égard d'un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l'inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l'emprunteur et sur le risque de l'endettement qui résulte de son octroi, et non sur les risques de l'opération financée ; que, contrairement à ce que soutient la troisième branche, les conclusions qu'elle invoque ne prétendaient pas que les conditions des contrats de prêts initiaux avaient exposé la société à un risque d'insolvabilité, mais uniquement que l'opération financée n'était pas viable ; qu'ayant ainsi, sans encourir le grief de dénaturation, constaté que la société ne soutenait pas être exposée à un risque d'insolvabilité et ayant relevé que les incidents de paiement survenus étaient liés au différend des parties quant au montant des échéances, faisant ainsi ressortir que la société n'alléguait pas qu'à la date où ils avaient été souscrits, ses engagements étaient inadaptés à ses capacités financières ou qu'il existait un risque d'endettement né de l'octroi des prêts, la cour d'appel, abstraction faite des motifs, devenus inopérants, critiqués par les autres branches, a légalement justifié sa décision ;
Attendu, en second lieu, qu'ayant relevé que chacun des actes authentiques du 27 avril 2007 mentionne de façon parfaitement claire dans les conditions particulières, au paragraphe intitulé « taux d'intérêts », que le taux nominal du prêt est révisable puis détaille sur plusieurs pages les conditions et modalités de révision du taux nominal, que la gérante et l'associée ont paraphé chacune des pages, et que ces conditions et modalités étaient également précisées dans la lettre qui leur a été envoyée le 16 février 2007 contenant le modèle des actes authentiques aux fins d'information, la cour d'appel a recherché si la banque avait informé la société sur les caractéristiques objectives des crédits, et notamment la stipulation d'un taux variable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI BFC aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Crédit immobilier de France développement la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société BFC.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI BFC de ses demandes tendant notamment à ce qu'il soit jugé que le CIF n'avait pas respecté les dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier et à ce que soit prononcée la nullité des avenants du 26 août 2008 et la stipulation d'intérêt à laquelle devait se substituer le taux d'intérêt légal ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur l'application des disposition du Code de la consommation : la SCI BFC affirme qu'elle ne peut être considérée comme un emprunteur averti et doit bénéficier des dispositions des articles L. 312-1 du Code de la consommation car Mmes [Y] ne sont ni l'une ni l'autre, des professionnelles ni en matière de crédit « dans la mesure où la création de la SCI et l'achat des biens immobiliers n'ont aucun lien avec la profession des associés et qu'il s'agissait pour la SCI d'une première opération » ; que cependant, il est manifeste que la SCI a pour objet social l'activité « propriété, gestion, administration de tous biens et droits immobiliers » qui s'est traduite par l'achat de quatre biens immobiliers dont trois avaient pour but d'apporter des fonds aux associés dans le cadre de leur activité professionnelle ; qu'ainsi la Cour, comme le premier juge, constate l'inapplicabilité des dispositions du Code de la consommation à l'espèce ;
Sur les manquements du CIF à ses devoirs d'information et de conseil : qu'en l'espèce, la SCI BFC invoque l'obligation du banquier d'alerter l'emprunteur au regard de ses capacités financière alors qu'il leur a proposé un taux variable sans « attirer leur attention sur ce point, sans satisfaire aux options légales d'information, de transmission de notice pour ce type de prêt et sans vérifier si ce type de prêt était viable pour ce projet » ; que la Cour ne peut que relever que les parties sont convenues dans plusieurs actes authentiques qu'il s'agissait de prêts à taux révisables dont le taux nominal était de 4,80% au TEG de 4,97 % les conditions et les modalités étaient précisées tant dans les actes du 27/04/2007 que dans le courrier qui lui a été envoyé le 16/02/2007 contenant le modèle des actes authentiques aux fins d'information ; qu'en conséquence, il convient également de confirmer la décision sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur le manquement de la banque à ses devoirs d'information et de mise en garde : qu'il résulte de l'article L. 312-3, 2° du Code de la consommation que sont exclus du champ d'application des articles L. 312-1 et suivants de ce code relatifs au crédit immobilier les prêts « destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance » ; que les parties sont contraires sur l'exercice ou non d'une activité professionnelle par la SCI emprunteuse ; que le Tribunal relève tout d'abord qu'il résulte de l'extrait Kbis produit aux débats par la demanderesse que la SCI BFC a pour activité la « propriété, gestion, administration de tous biens et droits immobiliers » ; qu'en outre, la SCI a acquis le même jour quatre biens immobiliers, dont deux correspondaient à des ensembles immobiliers composés de plusieurs logements et commerces ; qu'il résulte des demandes de prêts du 3 novembre 2006 que ces immeubles, à l'exception de la maison d'habitation de [Localité 1], étaient destinés à un usage locatif ; que les actes authentiques de prêt mentionnent que Mlle [W] [Y] exerçait alors la profession de conseil en gestion, Mlle [N] [Y] étant alors étudiante ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, en dépit de la composition familiale de la SCI emprunteuse, il convient de considérer que les prêts ont été souscrits pour le financement de l'activité professionnelle de la société, ce qui exclut l'application des disposition des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation ;
Que si les parties peuvent d'une commune intention, par une manifestation de volonté dépourvue d'équivoque, décider de soumettre le prêt aux dispositions du Code de la consommation, il sera relevé en l'espèce qu'aucune stipulation contractuelle ne fait référence au Code de la consommation (à l'exception du paragraphe « 4° - option à taux fixe » qui mentionne les dispositions de l'article L. 312-8 du Code de la consommation pour exclure la présentation d'une nouvelle offre dans cette hypothèse), de sorte qu'il ne saurait être déduit du seul courrier de la banque du 24 novembre 2006 indiquant à Mlle [N] [Y] que l'accord de prêt deviendra définitif dès réception de l'offre, que les parties ont entendu se soumettre aux dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier ;
Qu'ainsi les prêts litigieux sont donc régis par les dispositions du Code civil ; qu'il résulte de la combinaison des articles 1907 et 1129 de ce code que le taux d'intérêt peut varier en fonction d'un taux de base, ce qui est le cas en l'espèce ; que la SCI emprunteuse reproche à la banque de ne pas avoir attiré son attention sur le caractère variable du taux ; que toutefois le devoir de mise en garde de la banque s'applique dans la mesure des capacités financières de l'emprunteur et des risque de l'endettement né de l'octroi des prêts ; qu'en l'espèce, la SCI BFC ne prétend pas être exposée à un risque d'insolvabilité et il n'est soutenu pas aucune des parties que la société serait dans l'incapacité de faire face aux engagement souscrits, les pièces versées aux débats démontrant que les incidents de paiement survenus étaient liés au différend des parties quant au montant des échéances ;
Que par ailleurs, le banquier est tenu d'un devoir d'information envers ses clients ; qu'en l'espèce chacun des actes authentiques du 27 avril 2007 mentionne de façon parfaitement claire au titre des conditions particulières, au paragraphe intitulé « taux d'intérêt », que le taux nominal du prêt révisable est fixé à 4,80 %, que le taux effectif globale est de 4,97 %, puis détaille sur plusieurs pages les conditions et modalités de révision du taux nominal ; qu'ainsi la SCI BFC était suffisamment avertie du caractère variable du taux d'intérêt de chaque prêt qu'elle souscrivait, étant observé que chaque acte est signé par la gérante et l'associée et que celles-ci ont également paraphé chacune des pages, de sorte qu'elles ne peuvent sérieusement soutenir n'avoir eu connaissance du taux révisable qu'en juillet 2007 ;
Que pour les motifs précédemment développés, la demanderesse ne peut reprocher à la banque de ne pas lui avoir remis la notice prévue pour les prêts dont le taux d'intérêt est variable prévue par l'article L. 312-8 du Code de la consommation dans la mesure où ce texte n'est pas applicable aux crédits en cause ; qu'en tout état de cause, il sera relevé que l'article L. 312-8, dans sa rédaction applicable en avril 2007, ne prévoyait pas d'obligation d'informer l'emprunteur sur le caractère variable du taux d'intérêt, une telle obligation n'ayant été introduite que par la loi n°2008-3 du 3 janvier 2008 ;
Qu'au regard de ces éléments et peu important le point de savoir si la banque a ou non adressé les projets d'actes à la société emprunteuse antérieurement à la signature des actes authentiques, il apparaît que le CIF n'a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité envers l'emprunteuse quant au caractère variable du taux d'intérêt des quatre prêt souscrits le 27 avril 2007 ; que la demande en dommages et intérêts formées à ce titre par la SCI BFC sera donc rejetée ;
1° ALORS QUE dans les lettres qu'il avait adressées à la SCI BCF le 24 novembre 2006, le CIF précisait que « conformément à la législation, cet accord deviendr(ait) définitif dès qu'(elle) recevrait (l')offre de prêt », visant ainsi expressément la règle résultant des articles L. 312-7 et suivants du Code de la consommation ; qu'en jugeant que la mention figurant dans ces lettres n'impliquait pas la volonté des parties de soumettre les contrats aux dispositions du Code de la consommation, la Cour d'appel les a dénaturées en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2° ALORS QUE les contrats de prêt reçus par actes authentiques du 30 avril 2007 stipulaient, au paragraphe « 4° - option à taux fixe » (p. 7-8), qu'il n'était pas « nécessaire, conformément aux dispositions de l'article L. 312-8, dernier alinéa, du Code de la consommation, de remettre une nouvelle offre à l'emprunteur ou aux cautions éventuelles (…) » ; qu'en jugeant que cette mention n'impliquait pas la volonté des parties de soumettre les contrats aux dispositions du Code de la consommation, la Cour d'appel a dénaturé ces actes en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI BFC de ses demandes tendant notamment à voir condamner le CIF à lui verser des dommages et intérêts pour manquement à ses obligations d'information, de mise en garde et de conseil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur l'application des disposition du Code de la consommation : la SCI BFC affirme qu'elle ne peut être considérée comme un emprunteur averti et doit bénéficier des dispositions des articles L. 312-1 du Code de la consommation car Mmes [Y] ne sont ni l'une ni l'autre, des professionnelles ni en matière de crédit « dans la mesure où la création de la SCI et l'achat des biens immobiliers n'ont aucun lien avec la profession des associés et qu'il s'agissait pour la SCI d'une première opération » ; que cependant, il est manifeste que la SCI a pour objet social l'activité « propriété, gestion, administration de tous biens et droits immobiliers » qui s'est traduite par l'achat de quatre biens immobiliers dont trois avaient pour but d'apporter des fonds aux associés dans le cadre de leur activité professionnelle ; qu'ainsi la Cour, comme le premier juge, constate l'inapplicabilité des dispositions du Code de la consommation à l'espèce ;
Sur les manquements du CIF à ses devoirs d'information et de conseil : qu'en l'espèce, la SCI BFC invoque l'obligation du banquier d'alerter l'emprunteur au regard de ses capacités financière alors qu'il leur a proposé un taux variable sans « attirer leur attention sur ce point, sans satisfaire aux options légales d'information, de transmission de notice pour ce type de prêt et sans vérifier si ce type de prêt était viable pour ce projet » ; que la Cour ne peut que relever que les parties sont convenues dans plusieurs actes authentiques qu'il s'agissait de prêts à taux révisables dont le taux nominal était de 4,80% au TEG de 4,97 % les conditions et les modalités étaient précisées tant dans les actes du 27/04/2007 que dans le courrier qui lui a été envoyé le 16/02/2007 contenant le modèle des actes authentiques aux fins d'information ; qu'en conséquence, il convient également de confirmer la décision sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur le manquement de la banque à ses devoirs d'information et de mise en garde : qu'il résulte de l'article L. 312-3, 2° du Code de la consommation que sont exclus du champ d'application des articles L. 312-1 et suivants de ce code relatifs au crédit immobilier les prêts « destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance » ; que les parties sont contraires sur l'exercice ou non d'une activité professionnelle par la SCI emprunteuse ; que le Tribunal relève tout d'abord qu'il résulte de l'extrait Kbis produit aux débats par la demanderesse que la SCI BFC a pour activité la « propriété, gestion, administration de tous biens et droits immobiliers » ; qu'en outre, la SCI a acquis le même jour quatre biens immobiliers, dont deux correspondaient à des ensembles immobiliers composés de plusieurs logements et commerces ; qu'il résulte des demandes de prêts du 3 novembre 2006 que ces immeubles, à l'exception de la maison d'habitation de [Localité 1], étaient destinés à un usage locatif ; que les actes authentiques de prêt mentionnent que Mlle [W] [Y] exerçait alors la profession de conseil en gestion, Mlle [N] [Y] étant alors étudiante ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, en dépit de la composition familiale de la SCI emprunteuse, il convient de considérer que les prêts ont été souscrits pour le financement de l'activité professionnelle de la société, ce qui exclut l'application des disposition des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation ;
Que si les parties peuvent d'une commune intention, par une manifestation de volonté dépourvue d'équivoque, décider de soumettre le prêt aux dispositions du Code de la consommation, il sera relevé en l'espèce qu'aucune stipulation contractuelle ne fait référence au Code de la consommation (à l'exception du paragraphe « 4° - option à taux fixe » qui mentionne les dispositions de l'article L. 312-8 du Code de la consommation pour exclure la présentation d'une nouvelle offre dans cette hypothèse), de sorte qu'il ne saurait être déduit du seul courrier de la banque du 24 novembre 2006 indiquant à Mlle [N] [Y] que l'accord de prêt deviendra définitif dès réception de l'offre, que les parties ont entendu se soumettre aux dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier ;
Qu'ainsi les prêts litigieux sont donc régis par les dispositions du Code civil ; qu'il résulte de la combinaison des articles 1907 et 1129 de ce code que le taux d'intérêt peut varier en fonction d'un taux de base, ce qui est le cas en l'espèce ; que la SCI emprunteuse reproche à la banque de ne pas avoir attiré son attention sur le caractère variable du taux ; que toutefois le devoir de mise en garde de la banque s'applique dans la mesure des capacités financières de l'emprunteur et des risque de l'endettement né de l'octroi des prêts ; qu'en l'espèce, la SCI BFC ne prétend pas être exposée à un risque d'insolvabilité et il n'est soutenu pas aucune des parties que la société serait dans l'incapacité de faire face aux engagement souscrits, les pièces versées aux débats démontrant que les incidents de paiement survenus étaient liés au différents des parties quant au montant des échéances ;
Que par ailleurs, le banquier est tenu d'un devoir d'information envers ses clients ; qu'en l'espèce chacun des actes authentiques du 27 avril 2007 mentionne de façon parfaitement claire au titre des conditions particulières, au paragraphe intitulé « taux d'intérêt », que le taux nominal du prêt révisable est fixé à 4,80 %, que le taux effectif globale est de 4,97 %, puis détaille sur plusieurs pages les conditions et modalités de révision du taux nominal ; qu'ainsi la SCI BFC était suffisamment avertie du caractère variable du taux d'intérêt de chaque prêt qu'elle souscrivait, étant observé que chaque acte est signé par la gérante et l'associée et que celles-ci ont également paraphé chacune des pages, de sorte qu'elles ne peuvent sérieusement soutenir n'avoir eu connaissance du taux révisable qu'en juillet 2007 ;
Que pour les motifs précédemment développés, la demanderesse ne peut reprocher à la banque de ne pas lui avoir remis la notice prévue pour les prêts dont le taux d'intérêt est variable prévue par l'article L. 312-8 du Code de la consommation dans la mesure où ce texte n'est pas applicable aux crédits en cause ; qu'en tout état de cause, il sera relevé que l'article L. 312-8, dans sa rédaction applicable en avril 2007, ne prévoyait pas d'obligation d'informer l'emprunteur sur le caractère variable du taux d'intérêt, une telle obligation n'ayant été introduite que par la loi n°2008-3 du 3 janvier 2008 ;
Qu'au regard de ces éléments et peu important le point de savoir si la banque a ou non adressé les projets d'actes à la société emprunteuse antérieurement à la signature des actes authentiques, il apparaît que le CIF n'a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité envers l'emprunteuse quant au caractère variable du taux d'intérêt des quatre prêt souscrits le 27 avril 2007 ; que la demande en dommages et intérêts formées à ce titre par la SCI BFC sera donc rejetée ;
1° ALORS QUE seul peut être considéré comme averti le client dont les capacités et l'expérience lui permettent d'apprécier les caractéristiques et les risques de l'opération de crédit qu'il souscrit ; qu'en se bornant à relever que l'objet social de la société faisait d'elle une professionnelle de l'immobilier, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société, ses associées et sa gérante n'étaient pas dépourvues de toute expérience dans le secteur des opérations immobilières, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
2° ALORS QUE les obligations d'information et de mise en garde pesant sur la banque lui imposent d'attirer spécialement l'attention de l'emprunteur non averti sur les caractéristiques du prêt, ses charges et ses risques, peu important que les caractéristiques du crédit soient clairement mentionnées au contrat ; qu'en jugeant que le Crédit Immobilier de France n'avait pas manqué à ses obligations d'information et de mise en garde de la SCI BFC, au motif inopérant que les mentions du contrat était claires et qu'il n'existait aucun risque d'insolvabilité, sans rechercher si la banque avait exposé à la SCI les caractéristiques objectives des crédit, et notamment la stipulation d'un taux variable, et l'avait mise en garde contre les charges du prêt et les risques d'endettement excessif, en lui présentant notamment les risques de la stipulation d'un taux variable en la comparant à la stipulation d'un taux fixe, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3° ALORS QUE soutenant que « si le projet de la SCI était viable avec un taux fixe à 4,80%, il ne l'était plus à 6%... », la SCI BFC prétendait bien qu'elle était exposée à un risque d'insolvabilité dans les conditions dans lesquels les contrats litigieux avaient été initialement souscrits sans que la banque n'accomplisse, à son égard, son obligation d'information et de mise en garde, notamment sur la stipulation d'un taux d'intérêt variable (conclusions d'appel de la SCI BFC du 2 décembre 2014, notam. p. 17, in fine) ; qu'en retenant pourtant, pour exclure tout manquement de la banque à ses devoirs d'information et de mise en garde, que la SCI BFC ne prétendait pas être exposée à un risque d'insolvabilité, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
