LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 20 juillet 2015), que, par acte du 30 décembre 1988, la société à responsabilité limitée Sogimar et la société anonyme Les Relais bleus Antilles, notamment, ont constitué la société anonyme Les Relais bleus du Madrépore (la SA), à laquelle la société Sogimar a apporté un fonds de commerce de restaurant hôtellerie exploité, ainsi que le matériel y afférent et la propriété des lots 13, 32 et 33 de la copropriété du Madrépore correspondant aux parties communes de l'hôtel ; qu'en contrepartie, la SA a pris en charge le passif lié à cette branche d'activité, se reconnaissant débitrice envers la société Soderag, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Société Financière Antilles Guyane (la Sofiag), de la somme de 7 134 594 francs (1 361 213,68 euros) ; qu'en garantie de cette reconnaissance de dette et, par acte du 11 avril 1989, la société civile immobilière d'attribution Sogimar le Madrépore (la SCI), constituée en 1982 entre la SARL Sogmar et la SARL Sogimar, s'est constituée "caution hypothécaire" de la SA au profit de la Soderag sur les lots 3 à 12 et 14 à 31 de la copropriété du Madrépore ; que, par acte du 26 mars 1997, la SCI a assigné la Soderag en responsabilité pour soutien abusif à ses débiteurs et en nullité de la "caution hypothécaire" ; que l'instance a été reprise par voie de conclusions déposées en juillet 2007 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 2 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 ;
Attendu que pour prononcer la nullité du "cautionnement hypothécaire" consenti par la SCI, l'arrêt retient qu'il résulte de l'article 2 de la loi susvisée que les sociétés qu'elle régit "ne peuvent se porter caution" et qu'il en résulte que le cautionnement hypothécaire, qui est une sûreté réelle, est prohibé pour les sociétés d'attribution d'immeubles à temps partagé ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers, laquelle n'implique pas un engagement personnel à satisfaire à l'obligation d'autrui, n'est pas un cautionnement, lequel ne se présume pas, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du liquidateur de la société civile immobilière Sogimar le Madrépore, l'arrêt rendu le 20 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;
Condamne M. [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Sogimar le Madrepore, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la Société financière Antilles-Guyane
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du liquidateur judiciaire de la société Sogimar Le Madrepore et, partant, d'AVOIR jugé cette action recevable ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 2234 du Code civil, « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » ; que l'acte en cause a été signé en date du 11 avril 1989 ; qu'en l'espèce, Mme [Y] est bien fondée à soutenir que la prescription quinquennale n'a pas couru en vertu de l'article susvisé durant les gérances successives de M. [R] et de M. [L] jusqu'en date du 12 mai 1996 date à laquelle les associés réunis en assemblée générale mixte de la société ont pris acte de l'interdiction de gérer prononcée à l'encontre de M. [L] par le jugement rendu le 2 février 1996 par le tribunal mixte de commerce de Basse-Terre et le révoquant ont désigné M. [M] en qualité de nouveau gérant ; qu'antérieurement les deux précédents gérants qui avaient seuls qualité à représenter la société n'avaient aucun intérêt à soulever la nullité du dit cautionnement, eux-mêmes ayant été dégagés de leur engagement de caution personnelle, ce qui caractérise un empêchement résultant de la convention au sens de l'article 2234 susvisé ; que la société Sogimar Le Madrepore a fait délivrer assignation délivrée en date du 26 mars 1997 à la société Soderag en vue de se voir décharger de ses engagements au titre de la caution hypothécaire ; que cette procédure encore en cours a interrompu la prescription dès lors que le débat concernait la caution hypothécaire ; qu'enfin, l'incertitude de la situation sociale de la société Sogimar Le Madrepore durant la procédure de contestation de l'ouverture de la procédure collective constitue un empêchement résultant de la loi au sens de l'article 2234 du Code civil ; que ce n'est pas par son arrêt rendu le 27 mars 2006 que la Cour d'appel de Basse-Terre a dit que le juge compétent est le juge du Tribunal de grande instance d'Evry ; que cet arrêt a infirmé le jugement rendu le 30 avril 1999 ce qui a eu pour effet l'annulation des actes et jugements postérieurs et notamment la désignation de Maître [H] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Sogimar Le Madrepore ; que Mme [Y] en sa qualité de liquidateur judiciaire a repris l'instance ensuite de sa mise en cause par assignation du 22 août 2007 ; qu'il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du liquidateur judiciaire de la société Sogimar le Madrepore ;
1°) ALORS QUE, pour être suspensive d'exécution, l'impossibilité d'agir doit être absolue ; qu'en se bornant, pour juger que « la prescription quinquennale n'a[vait] pas couru en vertu de l'article [2234 du Code civil] durant les gérances successives de M. [R] et de M. [L] jusqu'en date du 12 mai 1996 » (arrêt, p. 6, al. 4), à retenir que ces deux gérants « qui avaient seuls qualité à représenter la société n'avaient aucun intérêt à soulever la nullité du dit cautionnement, eux-mêmes ayant [été] dégagés de leur engagement de caution personnelle » (arrêt, p. 6, al. 5), sans caractériser de faute qui leur eût été imputable dans l'exercice de leur mandat et, partant, sans caractériser l'impossibilité dans laquelle la SCI Sogimar Le Madrepore aurait été d'agir durant leurs gérances successives, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2234 et 1304 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, pour être suspensive d'exécution, l'impossibilité d'agir doit être absolue ; qu'en affirmant, pour juger que « la prescription quinquennale n'a[vait] pas couru en vertu de l'article [2234 du Code civil] durant les gérances successives de M. [R] et de M. [L] jusqu'en date du 12 mai 1996 » (arrêt, p. 6, al. 4), que ces deux gérants « qui avaient seuls qualité à représenter la société n'avaient aucun intérêt à soulever la nullité du dit cautionnement, eux-mêmes ayant [été] dégagés de leur engagement de caution personnelle » (arrêt, p. 6, al. 5), quand, même dégagés de leur engagement de caution, ils n'en demeuraient pas moins associés de la SCI Sogimar Le Madrepore, de sorte qu'ils avaient, à l'instar des autres associés tenus indéfiniment des dettes sociales, toujours un intérêt personnel à soulever la nullité du « cautionnement hypothécaire » qui grevait en outre le patrimoine social, la Cour d'appel a, en toute hypothèse, violé les articles 2234 et 1304 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, pour être suspensive d'exécution, l'impossibilité d'agir doit être absolue ; qu'en retenant pourtant, pour juger que « la prescription quinquennale n'a[vait] pas couru en vertu de l'article [2234 du Code civil] durant les gérances successives de M. [R] et de M. [L] jusqu'en date du 12 mai 1996 » (arrêt, p. 6, al. 4), que la SCI Sogimar Le Madrepore était dans l'impossibilité d'agir durant leur gérance, puisqu'ayant « seuls qualité à représenter la société, [ils] n'avaient aucun intérêt à soulever la nullité du dit cautionnement » (arrêt, p. 6, al. 5), quand il demeurait parfaitement loisible aux autres associés de la SCI, dont ce sont les intérêts que, d'après la Cour d'appel, l'incapacité de jouissance litigieuse était destinée à protéger (arrêt, p. 8, al. 7 et 8), d'intimer au gérant d'exercer une telle action au nom de celle-ci, sous peine de révoquer son mandat ou de solliciter la désignation d'un mandataire ad hoc, la Cour d'appel a, en toute hypothèse, violé les articles 2234 et 1304 du Code civil ;
4°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en jugeant que la SCI avait été dans l'impossibilité d'agir en nullité de la sûreté litigieuse du fait d'« un empêchement résultant de la convention au sens de l'article 2234 susvisé » (arrêt, p. 6, al. 5), sans caractériser l'existence d'une quelconque convention qui l'aurait ainsi empêchée, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ses dispositions ayant prononcé la nullité du cautionnement hypothécaire consenti par la société civile immobilière Sogimar Le Madrepore au profit de la société anonyme Soderag et de la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Guadeloupe, et d'AVOIR rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L212-1 du code de la construction et de l'habitation qui a codifié la loi n°71-579 du 16 juillet 1971, « Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice. L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente » ; qu'aux termes de l'article 1er de la loi du 6 janvier 1986 « les sociétés constituées en vue de l'attribution, en totalité ou par fractions, d'immeubles à usage principal d'habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n'est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports, sont régies par les dispositions applicables aux sociétés sous réserve des dispositions de la présente loi. L'objet de ces sociétés comprend la construction d'immeubles, l'acquisition d'immeubles ou de droits réels immobiliers, l'aménagement ou la restauration des immeubles acquis ou sur lesquels portent ces droits réels. Il comprend aussi l'administration de ces immeubles, l'acquisition et la gestion de leurs éléments mobiliers conformes à la destination des immeubles. Il peut également s'étendre à la fourniture des services, au fonctionnement des équipements collectifs nécessaires au logement ou à l'immeuble et de ceux conformes à la destination de ce dernier, qui lui sont directement rattachés » ; que son article 2 dispose « Les sociétés mentionnées à l'article 1er ne peuvent se porter caution » ; qu'il résulte de ces texte que la loi de 2006 constitue un cadre auquel est nécessairement assujetti une société dont l'objet social est l'attribution, en totalité ou par fractions, d'immeubles ; qu'en l'espèce, la question qui se pose est de savoir sous quel régime est constituée la société en cause ; qu'en l'espèce, aux termes de l'article I des statuts de la société Sogimar Le Madrepore modifiés par l'assemblée générale des associés du 29 juin 1990 suivant acte reçu par Maître [Z] notaire à Pointe-à-Pitre il a été formé une société civile particulière d'attribution qui sera régie par les articles 1832 et suivants du code civil, le titre II chapitre I de la loi 71-579 du 16 juillet 1971 modifiée tous textes législatifs ultérieurs et par les présents statuts ; que l'article II des statuts intitulé « objet social » dispose que « la société a pour objet l'acquisition des biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis en la commune de [Localité 1] (Guadeloupe) lot B [Localité 2] cadastré Section CI n [Cadastre 1] pour une contenance de 26a 33 ca en vue de sa division en fractions destinées à être attribuées aux associés en jouissance, en une fois ou par tranches successives, toutes opérations mobilières ou immobilières nécessaires à la réalisation effective de l'objet notamment la gestion et l'entretien de l'immeuble social et des équipements nécessaires à l'exercice du droit de jouissance l'organisation de ce droit de jouissance ces opérations ne pourront pas modifier la nature civile de la société » ; que toutefois ces articles sont issus des statuts selon la version modifiée par l'assemblée générale des associés du 29 juin 1990 soit postérieurement à la sûreté en cause ; que les parties n'ont pas versé au débat les statuts de la société Sogimar Le Madrepore antérieurs à la version versée au débat et qui étaient en cours au jour de la prise de la mesure de sûreté ; que le liquidateur déclare que ces statuts ne sont plus disponibles ; que c'est à bon droit que le premier juge a relevé qu'en page 14 de l'acte de prêt notarié du 9 janvier 1989 par lequel la société Caisse de Crédit Agricole Mutuel de Guadeloupe a consenti à la société anonyme Les Relais Bleus du Madrepore un prêt de 839.125,93 euros, le prêt est stipulé être garanti par le nantissement de « 55285 parts sociales de la SCI Sogimar Le Madrepore société civile particulière d'attribution ayant pour objet l'acquisition de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis commune du [Localité 1] en vue de sa division en fractions destinées à être attribuées aux associés en jouissance en une fois ou par tranches successives » ; que de plus, il apparaît que l'article 15 des statuts modifiés en 1990 a repris un tableau établi sur la base de l'année 1982 qui définit des périodes durant lesquelles les porteurs de parts pourront se répartir la jouissance exclusive des différents lots par quinzaine ; qu'il résulte de ces éléments que l'objet social tel qu'il apparaît clairement repris dans l'acte notarié du 9 janvier 1989 susvisé valant jusqu'à inscription de faux établit que l'objet social est assimilable à une jouissance à temps partagé ; qu'il s'ensuit qu'au jour de l'acte en cause, l'objet social ressortait bien de la loi du 6 janvier 1986 d'ordre public, susvisée ; que, sur la portée de l'interdiction de l'article 2 de la loi du 6 janvier 1986, il résulte des textes susvisés que dans le cadre des sociétés d'attribution ordinaires notamment visées par l'article L. 212-7 du code de la construction et de l'habitation, la société dispose de la faculté d'hypothéquer, à la garantie des emprunts contractés par un associé, l'appartement dont celui-ci est attributaire en jouissance ; qu'en revanche, il résulte de l'article 2 de la loi du 6 janvier 1986 que les sociétés qu'elle régit « ne peuvent se porter caution » ; qu'il en résulte que le cautionnement hypothécaire qui est effectivement une sûreté réelle est prohibée dans le cadre des sociétés d'attribution d'immeubles à temps partagé ; que de fait cette interdiction s'explique du fait que dans une société d'attribution ordinaire, un attributaire en jouissance unique est en mesure de prendre seul prend le risque du cautionnement hypothécaire, limité à l'appartement dont il est attributaire ; que dans une société sous le régime de la loi de 1986, l'interdiction a été portée de manière générale et s'explique par le partage instauré d'un même lot qui est attribué à plusieurs par périodes successives ; que dans ce cadre, il n'est pas possible de faire courir à l'ensemble des attributaires d'un même lot le risque d'un cautionnement y compris hypothécaire ; qu'il convient dans ces conditions de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions contestées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé dispose en article 1 que « Les sociétés constituées en vue de l'attribution, en totalité ou par fractions, d'immeubles à usage principal d'habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n'est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports, sont régies par les dispositions applicables aux sociétés sous réserve des dispositions de la présente loi. L'objet de ces sociétés comprend la construction d'immeubles, l'acquisition d'immeubles ou de droits réels immobiliers, l'aménagement ou la restauration des immeubles acquis ou sur lesquels portent ces droits réels (...) » ; que l'article 2 de la loi dispose que « Les sociétés mentionnées à l'article 1 er ne peuvent se porter caution » ; que Maître [R] [Y] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Sogimar Le Madrepore soutient qu'en application de cette loi, le cautionnement hypothécaire de la SCI Sogimar Le Madrepore en faveur de la SA Soderag comme en faveur du Crédit Agricole est nul ; que le Crédit Agricole soutient que les demandeurs n'apportent pas la preuve qu'au moment de la signature du cautionnement hypothécaire, la SCI Sogimar Le Madrepore était une société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé ; qu'or, les parties ne produisent pas les statuts de la SCI Sogimar Le Madrepore dans leur version antérieure à 1990 ; que néanmoins, il ressort que par acte notarié du 9 janvier 1989, le Crédit Agricole a consenti à la SA Les Relais Bleus du Madrepore un prêt de 4.400.000 francs, garanti par le nantissement de « 55285 parts sociales de la SCI Sogimar Le Madrepore, société civile particulière d'attribution ayant pour objet l'acquisition de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis sur la commune du [Localité 1] (...) en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en jouissance en une fois ou par tranches successive » (page 14) ; que le remboursement de l'emprunt de la SA Les Relais Bleus du Madrepore était également garanti par le cautionnement hypothécaire de la SCI Sogimar Le Madrepore portant sur les 10 bungalows constituant l'actif immobilier de cette société ; que l'acte prévoit que l'hypothèque vient en premier rang en concurrence avec la SA Soderag ; qu'il ressort de ces documents qu'au jour de l'acte prévoyant la constitution du cautionnement hypothécaire de la SCI Sogimar Le Madrepore, l'objet de cette société ressortait bien de la loi du 6 janvier 1986 susvisée ; que de fait le cautionnement hypothécaire de la SCI Sogimar Le Madrepore consenti le 9 janvier 1989 en faveur de le Crédit Agricole au soutien du remboursement du prêt par la SA Les Relais Bleus du Madrepore est nul ; qu'il en est de même du cautionnement hypothécaire consenti le 11 avril 1989 par la SCI. Sogimar Le Madrepore en faveur de la SA Soderag du fait de l'objet social de la SCI d'attribution ;
ALORS QUE la sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers, n'impliquant aucun engagement personnel à satisfaire à l'obligation d'autrui, n'est pas un cautionnement ; qu'en affirmant que l'interdiction « de se porter caution » instituée par l'article 2 de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagée comprend celle de constituer une sûreté réelle pour autrui (arrêt, p. 8, al. 5), quand l'interdiction instituée doit être interprétée strictement et ne peut s'appliquer qu'au cautionnement visé et non à la constitution d'une sûreté réelle pour autrui qui s'en distingue, la Cour d'appel a violé l'article 2 de la loi du 6 janvier 1986 précitée.
