LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 1131, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1591 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (chambre commerciale, financière et économique, 8 octobre 2013, pourvoi n° F 12-25.192), que la société [T], ayant pour gérant M. [T], était propriétaire d'un fonds de commerce de supermarché exploité dans un immeuble qu'elle sous-louait auprès de la société civile immobilière La Rèpe (la SCI), dont le capital était détenu à concurrence de 90 % par M. [T] et de 10 % par la société [T] Bandol, cette dernière ayant auparavant acquis neuf de ses dix parts auprès de M. [T] et la dernière auprès de Mme [L] ; que la SCI avait conclu un contrat de crédit-bail pour le financement de l'acquisition du terrain et de l'édification de l'immeuble ; qu'en 1994, la société [T] a cédé à la société anonyme Sodivar son fonds de commerce ainsi que les dix parts qu'elle détenait dans le capital de la SCI ; que dans l'acte de cession des parts, la société Sodivar s'est engagée à céder celles-ci à M. [T] , pour leur prix d'acquisition, à l'expiration du crédit-bail et après levée de l'option d'achat par la SCI ; qu'en 2010, après que la SCI eut levé l'option et fut devenue propriétaire de l'immeuble, M. [T] a demandé à la société Sodivar de signer l'acte constatant la cession convenue des dix parts de la SCI ; que la société Sodivar ayant refusé, M. [T] a demandé en justice que soit ordonnée la cession forcée des dix parts ;
Attendu que pour dire que l'acte sous seing privé du 23 octobre 1994 se trouve privé d'effet faute de cause réelle et rejeter les demandes de M. [T], l'arrêt retient qu'au 15 janvier 2010, jour de la réalisation de la condition suspensive, la SCI était désormais propriétaire de l'immeuble qu'elle louait précédemment, que son locataire acquittait en 2010 un loyer annuel de 201 998 euros, et que pour le seul exercice 2011 cette distribution de dividendes s'était élevée à la somme de 15 000 euros pour dix parts ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est placée au jour de la réalisation de la condition suspensive et non à la date à laquelle le prix avait été fixé, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la société Sodivar aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. [T] ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. [T].
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'acte sous seing privé daté du 23 octobre 1994 se trouve privé d'effet faute de cause réelle et licite, et d'avoir, en conséquence, débouté M. [P] [T] de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 1131 du code civil dispose que l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ; que la société SODIVAR soutient que l'acte sous seing privé daté du 23 octobre 1994 est dénué de cause à raison de la vileté du prix et qu'à supposer que le prix ne soit pas la cause de la promesse de vente, elle serait illicite ; que Monsieur [P] [T] répond que le prix n'est pas vil puisqu'aussi bien c'est précisément celui auquel la société SODIVAR a acquis le même jour les 10 parts de la SCI LA REPE que lui cédait la SARL [T], et qu'il est à noter que la société SODIVAR soutenait elle-même, en défense à une précédente action en nullité de cette première cession, que le prix de 1 000 francs n'était pas vil ; que, de plus, Monsieur [P] [T] explique que la cause de la cession est à rechercher dans l'ensemble des opérations contractuelles du 23 octobre 1994 et dans la réglementation fiscale des SICOMI qui obligeait la société exploitant le fonds de commerce à posséder au moins 10 % du capital du crédit-preneur ; que pour se prononcer sur le grief de vileté du prix de la cession différée sous condition suspensive conclue entre la société SODIVAR et Monsieur [P] [T] suivant acte sous seing privé du 23 octobre 1994, il convient de s'intéresser à la valeur des parts de la SCI LA REPE à cette date mais aussi à celle prévisible au jour où la condition suspensive devait être levée en sorte que le prix soit payé et que la propriété des parts soit transférée ; que la société SODIVAR expose sans être contredite qu'au 31 décembre 1994, le bilan de la SCI LA REPE présentait des fonds propres négatifs à hauteur de 401.524 francs pour un capital social de 10.000 francs, qu'il s'agissait d'une société structurellement déficitaire et sans trésorerie pour faire face à ses échéances, qui n'a pu remédier à un retard de paiement de 667.091,48 € qu'au moyen d'une quote-part du prix de vente du fonds de commerce encaissé par sa société mère, la SARL [T] ; que, au 23 octobre 1994, la SCI LA REPE n'était propriétaire d'aucun immeuble et elle avait comme engagement hors bilan un crédit-bail important qu'elle ne parvenait que difficilement à rembourser ; que, dans ces conditions, la valorisation nominale de ses parts pour 100 francs la part n'était nullement symbolique ; que de plus, le prix de vente initial des 10 parts par la société [B] pour 1 000 francs se justifiait dans l'économie globale de l'opération par l'intérêt qu'elle avait à céder son fonds de commerce, lequel avait enregistré des pertes d'exploitation cumulées sur 3 ans de 5.000.000 francs selon attestation de l'expert comptable, Monsieur J.L. [C], en date du 21 octobre 1994 ; qu'en revanche, au 15 janvier 2010, c'est-à-dire au jour où devait intervenir la réalisation de la cession des parts, la SCI LA REPE était désormais propriétaire de l'immeuble qu'elle louait précédemment ; que cet élément était connu des parties dès la signature de l'acte initial puisqu'il en constituait précisément la condition suspensive ; qu'en conséquence, même à se placer au 23 octobre 1994 pour apprécier la vileté du prix, il convient d'en tenir compte ; que, pour évaluer les parts de la SCI LA REPE, il y a lieu de considérer que son locataire acquittait en 2010 un loyer annuel de 201.998 € ; que, valorisée à 10 annuités soit 2.018.980€ et une fois déduits des fonds propres négatifs de 12.416 €, la SCI LA REPE possédait un actif de 2.006.564 € ; qu'ainsi, les 10 % de son capital social pouvaient être appréciés à la somme de 200.000 € ; qu'une autre méthode d'évaluation consiste à considérer la distribution de dividendes à laquelle donnaient droit les 10 % du capital social ; que, pour le seul exercice 2011 cette distribution de dividendes s'est élevée à la somme de 15.000 € pour 10 parts ; qu'ainsi, le prix contractuel de 224,93 € était-il parfaitement vil et ne pouvait constituer la cause d'un transfert de propriété qui ne devait intervenir que le 15 janvier 2010 dans les circonstances qui viennent d'être décrites ; qu'à supposer que la cause de la cession des 10 parts sous condition suspensive ne soit pas ce prix de 224,93 € mais la loi fiscale applicable aux SICOMI et que, comme l'avait déjà soutenu Monsieur [P] [T] dans une procédure précédente dont il s'est désisté, la cession initiale des 10 parts à la société SODIVAR soit un faux dont le prix n'a jamais été payé et qui était uniquement destiné à faire naître une apparence fiscalement trompeuse, il y aurait là une cause parfaitement illicite ; qu'à supposer encore, avec Monsieur [P] [T], que la cause de l'acte litigieux soit à rechercher dans le rétablissement d'un équilibre que le respect de la loi fiscale aurait rompu, ce qui n'est nullement établi, et que le sous seing privé du 23 octobre 1994 vienne bien compenser la cession notariée des parts consentie par la société [T], sa cause en serait tout autant illicite puisque ce n'est pas la société [T] qui se trouverait rétablie dans ses droits, mais son dirigeant qui s'appropriait, sans bourse délier, une parte très significative de sa richesse, environ 200.000 €
comme il vient d'être dit, et plus encore l'ensemble des dividendes déjà versés ; qu'en conséquence, l'acte sous seing privé du 23 octobre 1994 se trouve privé d'effet, faute de cause réelle et licite, et Monsieur [P] [T] sera débouté de l'ensemble de ses demandes » (arrêt p. 5, 6 et 7) ;
1° ALORS, D'UNE PART, QUE le caractère réel et sérieux du prix d'une vente sous condition suspensive doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat et non au jour de la réalisation de la condition suspensive ; qu'en retenant, pour dire que l'acte du 23 octobre 1994 se trouvait privé d'effet faute de cause réelle, qu'au 15 janvier 2010, jour de la réalisation de la condition suspensive, la SCI LA REPE était désormais propriétaire de l'immeuble qu'elle louait précédemment, que son locataire acquittait en 2010 un loyer annuel de 201.998€, et que pour le seul exercice 2011 cette distribution de dividendes s'était élevée à la somme de 15.000€ pour 10 parts (arrêt attaqué, p. 6, § 6 et 7), la cour d'appel s'est placée au jour de la réalisation de la condition suspensive, et a ainsi violé l'article 1131 du code civil, ensemble l'article 1591 du code civil ;
2° ALORS, D'AUTRE PART, QUE la nullité d'un contrat pour absence de cause tenant à l'absence de prix sérieux n'est pas encourue lorsque ce contrat s'inscrit dans le cadre d'une opération économique constituant un ensemble contractuel indivisible qui procure au vendeur un avantage réel ; qu'en retenant l'absence de cause au motif que le prix stipulé ne serait pas sérieux, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions [T] : « sur l'existence d'une cause », p. 18 à 23), si le contrat litigieux ne s'inscrivait pas dans le cadre d'un ensemble contractuel indivisible et si cet ensemble contractuel ne procurait pas un avantage réel au vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du code civil ;
3° ALORS EGALEMENT QUE le juge doit motiver sa décision, sans adopter une motivation hypothétique, laquelle équivaut à un défaut de motifs ; qu'en supposant que la cession initiale des 10 parts à la société SODIVAR serait un faux dont le prix n'aurait jamais été payé (arrêt, p. 6, avant-dernier §), pour juger ensuite que, si la cause se trouvait dans la loi fiscale applicable aux SICOMI, alors elle était illicite, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs hypothétiques, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS ENFIN QUE seul est illicite le but poursuivi par les parties qui est prohibé par la loi ou qui heurte l'ordre public ou les bonnes moeurs ; qu'en énonçant, pour retenir le caractère illicite de la cause se trouvant dans le rétablissement d'un équilibre que le respect de la loi fiscale avait rompu, que ce n'était pas la société [T] qui rachetait les parts in fine, mais son dirigeant, M. [T], qui ainsi s'enrichissait sans bourse délier, sans constater l'intention des contractants ni caractériser une prohibition légale ou une contrariété à l'ordre public ou aux bonnes moeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1133 du code civil.
