LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 17 novembre 2015), que M. et Mme [L], propriétaires d'une maison édifiée sur un lot de lotissement, ont assigné M. et Mme [B], colotis, en démolition d'un bâtiment annexe et de clôtures qui auraient été édifiés en méconnaissance des dispositions du cahier des charges ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme [B] font grief à l'arrêt de leur déclarer opposable le cahier des charges et d'ordonner la démolition sous astreinte du bâtiment annexe et des clôtures ;
Mais attendu que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant relevé que le cahier des charges, qui était expressément mentionné dans l'acte de vente de M. et Mme [B], n'avait pas fait l'objet de modification conventionnelle et demeurait applicable dans les rapports entre colotis et retenu, par des motifs non critiqués, que les constructions litigieuses avaient été réalisées en méconnaissance de ses dispositions, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les demandes de M. et Mme [L] devaient être accueillies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen, qui est recevable :
Vu les articles L. 131-1, L. 131-2 et R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Attendu que l'astreinte ne commence à courir, en cas de confirmation du jugement non exécutoire qui en était assorti, qu'à compter du jour où l'arrêt devient exécutoire, à moins que les juges d'appel ne fixent un point de départ postérieur ;
Attendu que l'arrêt confirme le jugement en ce qu'il fixe une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois à compter de la signification du « jugement à intervenir » ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement du 2 octobre 2012 n'était pas assorti de l'exécution provisoire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois à compter de la signification du « jugement à intervenir », l'arrêt rendu le 17 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [B]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré opposable à M. et Mme [B] le cahier des charges du lotissement déposé au rang des minutes de Me [G], notaire à [Localité 3], suivant acte dressé par lui le 4 mars 1955 et de les avoir condamnés sous astreinte à démolir le bâtiment annexe et les éléments de clôture sur la voie et la seconde clôture située en limite séparative de parcelles ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' il résulte des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme que, si les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques, en l'absence d'opposition d'une majorité qualifiée de colotis, au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir lorsque, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, les stipulations du cahier des charges du lotissement continuent néanmoins à régir les rapports entre colotis, si elles revêtent un caractère contractuel et les obligent entre eux, en ce cas, en vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil ; que selon l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, on ne peut tirer de la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente, que ce document ou ce règlement présentant un caractère contractuel, qu'en l' occurrence, le cahier des charges du lotissement [X] déposé en l'étude de Maître [G], notaire à [Localité 3], le 4 mars 1955 par Monsieur [T] [X], créateur de ce lotissement, qui décrit les obligations des acquéreurs des lots notamment en ce qui concerne les constructions et clôtures, ne fait référence à aucun document ni règlement d'urbanisme, qui d'ailleurs n'existait alors pas pour la commune d'[Localité 1], la seule contrainte émanant d'une autorité extérieure étant la réserve faite par l'architecte des bâtiments de France, relativement à respect général des bâtiments et des clôtures, à I' avis favorable qu'il émettait alors ; qu'il en ressort que les exigences précises et détaillées figurant aux articles 4 et 5, concernant les types et hauteurs de clôtures sur les voies et entre voisins, et aux articles 10 à 14, concernant l'aspect, le volume, l'implantation, le caractère et la destination des bâtiments principaux et annexes à construire sur les lots, voulues par le lotisseur pour préserver la bonne "tenue générale du lotissement et l'harmonie du paysage" selon le document, sont d'ordre exclusivement contractuel et ne peuvent donc être atteintes par la caducité prévue à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; que ce caractère contractuel est d'ailleurs clairement confirmé par les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires du lotissement en date des 16 août 2010 et 18 août 2011 dont il ressort que si l' ensemble d'entre eux souhaitait une révision et une actualisation du cahier des charges, le projet établi par le cabinet de géomètres Géo Bretagne Sud à la demande de Monsieur [B] a finalement été rejeté car il est apparu aux copropriétaires excessivement aligné sur le règlement d'urbanisme de la commune, de sorte qu'il pouvait "de ce fait menacer le côté privé de (la) résidence ; qu'ainsi, s'il n'est pas établi qu'une majorité qualifiée des colotis avait entendu, dans le délai de dix ans visé à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, maintenir les règles du cahier des charges nonobstant l'intervention du plan local d'urbanisme approuvé le 15 octobre 1976, il est néanmoins constant que les prescriptions que renferme ce cahier des charges, qui n' a pas fait à ce jour l'objet de modification conventionnelle, demeurent applicables dans les rapports entre eux ; que les époux [B] ne peuvent utilement se prévaloir de son inopposabilité du fait qu'il n'aurait pas été publié à la conservation des hypothèques, dès lors qu'il est constant que ce cahier des charges était expressément mentionné à l'acte authentique du 2 avril 1986 suivant lequel ils ont fait l'acquisition de leur lot, ainsi avant de faire réaliser la construction contestée ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déclaré opposable aux époux [B] ; qu'ainsi que l'a justement relevé le tribunal, il résulte littéralement de l'article 11, b) du cahier des charges, sans qu'il y ait lieu à interprétation, que si un bâtiment annexe peut être adossé aux limites séparatives de propriété, il doit l'être alors sur la limite séparative de fond de lot ; que a) Bâtiment annexe sur le lot [B] ; que tel n'est pas le cas de l'extension à usage de garage et atelier, qui est un bâtiment annexe relevant de l'article 11, b) puisqu'il ne répond pas à la définition des bâtiments principaux visés au a), que les époux [B] ont fait construire sur la parcelle AE [Cadastre 1] leur appartenant, au nord de la maison, et dont l'emprise au sol couvre intégralement la largeur comprise entre la maison et la limite séparant leur propriété de celle des époux [L] ; qu'en effet, cette extension est ainsi adossée non à la limite du fond de leur lot, qui se situe à l'ouest de celui-ci, mais à sa limite latérale au nord et viole ainsi la convention, peu important que cette extension ait bénéficié d'un permis de construire dont la délivrance n'autorisait pas pour autant à préjudicier aux droits des colotis ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition de ce bâtiment sous les modalités qu'il a indiquées, la désignation du bâtiment en cause étant précisée au dispositif du présent arrêt ; que b) Bâtiment annexe sur le lot [L] ; que l'abri de jardin que les époux [L] ont fait édifier contre leur maison sur la parcelle AE 142, ne constitue pas un immeuble distinct au sens de l'article 11, a), et, n'étant pas adossé à l'une des limites séparatives du lot mais accolé à la maison située au centre de la parcelle, il n'est pas soumis à la règle prévue au b) ; que les époux [B] ne sont donc pas fondés à solliciter la condamnation des époux [L] à démolir cette construction sur le fondement du cahier des charges ; que l'article 4 du cahier des charges stipule que les clôtures sur les voies du lotissement consisteront en un mur bahut d'un mètre de hauteur au plus surmonté de lisses à claire-voie en bois ou ciment, le tout n'excédant pas un mètre quatre vingts, ou en grillage, et que les haies vives ne pourront dépasser un mètre cinquante de hauteur ; que et selon l'article 5, les clôtures entre les lots ne pourront consister qu'en un grillage avec piquets n'excédant pas un mètre cinquante de hauteur ; qu'il ressort d'un rapport de Monsieur [C], géomètre, sollicité par les époux [L], élément d'appréciation de fait soumis au débat judiciaire, conforté par les photographies produites par ceux-ci et par un constat de l'huissier de justice requis le 3 août 2010 par les époux [B], que la clôture installée par ceux-ci sur leur lot en limite de celui des époux [L], en panneaux pleins d'une hauteur supérieure à un mètre cinquante, et la clôture sur la voie du lotissement, en panneaux jointifs ne laissant passer aucun jour entre eux, ne répondent pas aux obligations contractuelles ; que ces observations ne sont d'ailleurs pas contestées par les époux [B], qui font valoir, quant aux types de clôtures, que le cahier des charges est obsolète et n'est plus respecté au sein du lotissement ; que le constat d'éventuels manquements d'autres colotis ne peut suffire à délier les époux [B] de leurs obligations contractuelles à l'égard de leurs voisins, les époux [L] ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [B] à démolir les clôtures non conformes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique ; que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; qu'il est constant que les restrictions aux droits de propriété des colotis résultant du cahier des charges ne s'imposent à l'acquéreur du lot qu'à la condition qu'elles soient mentionnées dans I'acte de vente ou qu'il soit établi que l'acquéreur en a eu connaissance et y a consenti ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces annexées au rapport d'expertise amiable établi par M. [W] [C], géomètre expert - document versé contradictoirement à la procédure - qu'aucune demande de maintien des règles du cahier des charges n'a été présentée par les colotis à la Mairie D'ARZON ; qu'il résulte en outre d'un courrier de Me [M] [F], notaire à [Localité 3], en date du 9 septembre 2011, que le cahier des charges du lotissement [X], déposé au rang des minutes de l'Etude le 4 mars 1955 n'a pas été publié au bureau des hypothèques de VANNES ; que cependant, en page 3 de l'acte authentique de vente, reçu par Me [A], notaire à [Localité 2] le 2 avril 1986, aux termes duquel M et Mme [B] ont acquis leur propriété cadastrée AE [Cadastre 1], figurait la mention suivante: "formant le lot n°11 du lotissement de M [X] approuvé par arrêté de M. le Préfet du MORBIHAN en date du 3 février 1955, déposé au rang des minutes de Me [G], notaire à [Localité 3], suivant acte dressé par lui le 4 mars 1955 et contenant également cahier des charges du lotissement" ; que M. [B] a également signé un document intitulé "[Adresse 3] de l'association syndicale des co-propriétaires", dans lequel il était expressément fait référence au cahier des charges, comme cela résulte du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 Juillet 2006 ; qu'enfin, aux termes d'un courrier rédigé par l' un des copropriétaires, M. [Q] [N], daté du 4 novembre 2008, concernant le dépouillement du vote pour I' élection du syndic, un extrait du cahier des charges a été joint et adressé à tous les copropriétaires ; que M. et Mme [B], propriétaires de la parcelle AE11 depuis 1986, ne peuvent donc légitimement soutenir avoir ignoré l'existence du cahier des charges du lotissement et son contenu lors de la réalisation des travaux d'agrandissement de leur immeuble et de clôture de leur parcelle, au cours de l'année 2008 ; qu'il leur est donc bien opposable et ils étaient tenus de le respecter ; que l'article 11 du cahier des charges dispose que les bâtiments annexes pourront être adossés aux limites séparatives des propriétés ; qu'ils feront également l'objet d'un permis de construire ; que l'implantation sera fixée par le service départemental de l'urbanisme ; que les bâtiments annexes seront édifiés sur la limite séparative de fond de lots ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le bâtiment annexe construit par les époux [B], pour lequel ils ont obtenu un permis de construire, est situé dans la marge latérale droite entre le bâtiment principal et la limite avec la propriété AE 142 appartenant à M. et Mme [L] ; qu'il n'a pas été édifié sur la limite séparative de fond de lots comme l'impose l'article 11 précité ; qu'il convient dès lors de condamner M. et Mme [B] à démolir ce bâtiment annexe, et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit ; que l'article 4 du cahier des charges dispose que les clôtures à l'alignement des routes devront consister soit en un mur bahut de 1m de hauteur maximum surmonté de lisses horizontales en bois ou en ciment, soit en un grillage. Les clôtures à claire voie auront une hauteur de 1m80 compris le mur bahut. Les haies vives auront une hauteur maximum de 1m50. Les panneaux ajourés en béton moulé sont interdits ; qu'aux termes de I' article 5 du même document, l'acquéreur d'un lot pourra le clôturer au moyen d'un grillage avec piquets n'excédant pas 1m50 de hauteur sans pouvoir contraindre son voisin à subir cette clôture sur son lot, ni à participer à la dépense ; qu'en l'espèce, les multiples photographies produites au débat, ainsi que le rapport d'expertise amiable rédigé par M. [W] [C], à Ia demande de M. et Mme [L], ou encore le procès-verbal de constat rédigé le 3 août 2010 par Me [U] [E], huissier de justice à VANNES, démontrent que :
-que la clôture sur voie n'est pas une clôture à claire-voie mais une clôture pleine,
- que les clôtures en limite séparative sont constituées de panneaux pleins, d'une hauteur supérieure à 1m50,
- que l'édification du mur pignon de I' agrandissement de la construction qui constitue une forme de clôture est un mur plein de plus de 1m50 ; que dès lors, force est de constater que M. et Mme [B] ont violé les dispositions du cahier des charges. Il y a donc lieu en conséquence de condamner ces derniers à démolir la seconde clôture située en limite séparative de parcelles afin que seule subsiste Ia clôture existante qui respecte le cahier des charges, à savoir "grillage avec piquets, hauteur inférieure à 1,50m", et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir pendant un mois, passé lequel délai, il sera à nouveau statué ; qu'ils seront également condamnés à démolir les éléments de clôture sur la voie, qui ne respectent pas le cahier des charges, à savoir les panneaux qui ne sont pas à claire voie, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir pendant un mois, passé lequel délai il sera à nouveau statué ;
ALORS QUE lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ; qu'en ayant alors considéré pour ordonner la démolition du bâtiment annexe et des clôtures que les règles du cahier des charges relatives aux implantations des bâtiments au regard des limites séparatives de propriété ou à la nature des clôtures entre les lots revêtaient un caractère contractuel, alors que de telles règles, dont la majorité qualifiée des propriétaires colotis n'avait pas demandé le maintien, constituent des règles d'urbanisme et qu'elles étaient devenues caduques au regard de l'intervention d'un plan local d'urbanisme approuvé le 15 octobre 1976, la cour d'appel a violé l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;
ALORS QUE, à titre subsidiaire, les stipulations du cahier des charges d'un lotissement ne sont opposables aux propriétaires d'un bien situé dans l'enceinte de celui-ci que s'ils y ont personnellement consenti lors de son établissement ou si le cahier des charges a été soumis aux règles de la publicité foncière ; qu'en retenant que les époux ne peuvent utilement se prévaloir de l'inopposabilité du cahier des charges du fait qu'il n'aurait pas été publié à la conservation des hypothèques, dès lors qu'il est constant que ce cahier était expressément mentionné à l'acte authentique du 2 avril 1986 suivant lequel les époux [B] ont fait l'acquisition de leur lot, qu'un document y faisant référence a été signé par M. [B] ainsi qu'en témoigne un procès verbal d'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juillet 2006 et qu'un extrait du cahier des charges avait été adressé à tous les copropriétaires par M. [Q] [N] le 4 novembre 2008, sans constater qu'aucun de ces actes reproduisait les restrictions aux droits de propriété des colotis, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement non assorti de l'exécution provisoire en ce qu'il a condamné les époux [B] à démolir le bâtiment annexe, les éléments de clôture sur la voie et la seconde clôture située en limite séparative de parcelles, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois à compter de la date de la signification du jugement à intervenir ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' il résulte des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme que, si les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques, en l'absence d'opposition d'une majorité qualifiée de colotis, au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir lorsque, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, les stipulations du cahier des charges du lotissement continuent néanmoins à régir les rapports entre colotis, si elles revêtent un caractère contractuel et les obligent entre eux, en ce cas, en vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil ; que selon l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, on ne peut tirer de la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente, que ce document ou ce règlement présentant un caractère contractuel, qu'en l' occurrence, le cahier des charges du lotissement [X] déposé en l'étude de Maître [G], notaire à [Localité 3], le 4 mars 1955 par Monsieur [T] [X], créateur de ce lotissement, qui décrit les obligations des acquéreurs des lots notamment en ce qui concerne les constructions et clôtures, ne fait référence à aucun document ni règlement d'urbanisme, qui d'ailleurs n'existait alors pas pour la commune d'[Localité 1], la seule contrainte émanant d'une autorité extérieure étant la réserve faite par l'architecte des bâtiments de France, relativement à respect général des bâtiments et des clôtures, à I' avis favorable qu'il émettait alors ; qu'il en ressort que les exigences précises et détaillées figurant aux articles 4 et 5, concernant les types et hauteurs de clôtures sur les voies et entre voisins, et aux articles 10 à 14, concernant l'aspect, le volume, l'implantation, le caractère et la destination des bâtiments principaux et annexes à construire sur les lots, voulues par le lotisseur pour préserver la bonne "tenue générale du lotissement et l'harmonie du paysage" selon le document, sont d'ordre exclusivement contractuel et ne peuvent donc être atteintes par la caducité prévue à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; que ce caractère contractuel est d'ailleurs clairement confirmé par les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires du lotissement en date des 16 août 2010 et 18 août 2011 dont il ressort que si l'ensemble d'entre eux souhaitait une révision et une actualisation du cahier des charges, le projet établi par le cabinet de géomètres Géo Bretagne Sud à la demande de Monsieur [B] a finalement été rejeté car il est apparu aux copropriétaires excessivement aligné sur le règlement d'urbanisme de la commune, de sorte qu'il pouvait "de ce fait menacer le côté privé de (la) résidence ; qu'ainsi, s'il n'est pas établi qu'une majorité qualifiée des colotis avait entendu, dans le délai de dix ans visé à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, maintenir les règles du cahier des charges nonobstant l'intervention du plan local d'urbanisme approuvé le 15 octobre 1976, il est néanmoins constant que les prescriptions que renferme ce cahier des charges, qui n' a pas fait à ce jour l'objet de modification conventionnelle, demeurent applicables dans les rapports entre eux ; que les époux [B] ne peuvent utilement se prévaloir de son inopposabilité du fait qu'il n'aurait pas été publié à la conservation des hypothèques, dès lors qu'il est constant que ce cahier des charges était expressément mentionné à l'acte authentique du 2 avril 1986 suivant lequel ils ont fait l'acquisition de leur lot, ainsi avant de faire réaliser la construction contestée ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déclaré opposable aux époux [B] ; qu'ainsi que l'a justement relevé le tribunal, il résulte littéralement de l'article 11, b) du cahier des charges, sans qu'il y ait lieu à interprétation, que si un bâtiment annexe peut être adossé aux limites séparatives de propriété, il doit l'être alors sur la limite séparative de fond de lot ; que a) Bâtiment annexe sur le lot [B] ; que tel n'est pas le cas de l'extension à usage de garage et atelier, qui est un bâtiment annexe relevant de l'article 11, b) puisqu'il ne répond pas à la définition des bâtiments principaux visés au a), que les époux [B] ont fait construire sur la parcelle AE [Cadastre 1] leur appartenant, au nord de la maison, et dont l'emprise au sol couvre intégralement la largeur comprise entre la maison et la limite séparant leur propriété de celle des époux [L] ; qu'en effet, cette extension est ainsi adossée non à la limite du fond de leur lot, qui se situe à l'ouest de celui-ci, mais à sa limite latérale au nord et viole ainsi la convention, peu important que cette extension ait bénéficié d'un permis de construire dont la délivrance n'autorisait pas pour autant à préjudicier aux droits des colotis ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition de ce bâtiment sous les modalités qu'il a indiquées, la désignation du bâtiment en cause étant précisée au dispositif du présent arrêt ; que b) Bâtiment annexe sur le lot [L] ; que l'abri de jardin que les époux [L] ont fait édifier contre leur maison sur la parcelle AE 142, ne constitue pas un immeuble distinct au sens de l'article 11, a), et, n'étant pas adossé à l'une des limites séparatives du lot mais accolé à la maison située au centre de la parcelle, il n'est pas soumis à la règle prévue au b) ; que les époux [B] ne sont donc pas fondés à solliciter la condamnation des époux [L] à démolir cette construction sur le fondement du cahier des charges ; que l'article 4 du cahier des charges tipule que les clôtures sur les voies du lotissement consisteront en un mur bahut d'un mètre de hauteur au plus surmonté de lisses à claire-voie en bois ou ciment, le tout n'excédant pas un mètre quatre vingts, ou en grillage, et que les haies vives ne pourront dépasser un mètre cinquante de hauteur ; que et selon l'article 5, les clôtures entre les lots ne pourront consister qu'en un grillage avec piquets n'excédant pas un mètre cinquante de hauteur ; qu'il ressort d'un rapport de Monsieur [C], géomètre, sollicité par les époux [L], élément d'appréciation de fait soumis au débat judiciaire, conforté par les photographies produites par ceux-ci et par un constat de l'huissier de justice requis le 3 août 2010 par les époux [B], que la clôture installée par ceux-ci sur leur lot en limite de celui des époux [L], en panneaux pleins d'une hauteur supérieure à un mètre cinquante, et la clôture sur la voie du lotissement, en panneaux jointifs ne laissant passer aucun jour entre eux, ne répondent pas aux obligations contractuelles ; que ces observations ne sont d'ailleurs pas contestées par les époux [B], qui font valoir, quant aux types de clôtures, que le cahier des charges est obsolète et n'est plus respecté au sein du lotissement ; que le constat d'éventuels manquements d'autres colotis ne peut suffire à délier les époux [B] de leurs obligations contractuelles à l'égard de leurs voisins, les époux [L] ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [B] à démolir les clôtures non conformes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique ; que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; qu'il est constant que les restrictions aux droits de propriété des colotis résultant du cahier des charges ne s'imposent à l'acquéreur du lot qu'à la condition qu'elles soient mentionnées dans I'acte de vente ou qu'il soit établi que l'acquéreur en a eu connaissance et y a consenti ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces annexées au rapport d'expertise amiable établi par M. [W] [C], géomètre expert - document versé contradictoirement à la procédure - qu'aucune demande de maintien des règles du cahier des charges n'a été présentée par les colotis à la Mairie D'ARZON ; qu'il résulte en outre d'un courrier de Me [M] [F], notaire à [Localité 3], en date du 9 septembre 2011, que le cahier des charges du lotissement [X], déposé au rang des minutes de l'Etude le 4 mars 1955 n'a pas été publié au bureau des hypothèques de VANNES ; que cependant, en page 3 de l'acte authentique de vente, reçu par Me [A], notaire à [Localité 2] le 2 avril 1986, aux termes duquel M et Mme [B] ont acquis leur propriété cadastrée AE [Cadastre 1], figurait la mention suivante: "formant le lot n°11 du lotissement de M [X] approuvé par arrêté de M. le Préfet du MORBIHAN en date du 3 février 1955, déposé au rang des minutes de Me [G], notaire à [Localité 3], suivant acte dressé par lui le 4 mars 1955 et contenant également cahier des charges du lotissement" ; que M. [B] a également signé un document intitulé "[Adresse 3] de l'association syndicale des co-propriétaires", dans lequel il était expressément fait référence au cahier des charges, comme cela résulte du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 Juillet 2006 ; qu'enfin, aux termes d'un courrier rédigé par l' un des copropriétaires, M. [Q] [N], daté du 4 novembre 2008, concernant le dépouillement du vote pour I'élection du syndic, un extrait du cahier des charges a été joint et adressé à tous les copropriétaires ; que M. et Mme [B], propriétaires de la parcelle AE[Cadastre 1] depuis 1986, ne peuvent donc légitimement soutenir avoir ignoré l'existence du cahier des charges du lotissement et son contenu lors de la réalisation des travaux d'agrandissement de leur immeuble et de clôture de leur parcelle, au cours de l'année 2008 ; qu'il leur est donc bien opposable et ils étaient tenus de le respecter ; que l'article 11 du cahier des charges dispose que les bâtiments annexes pourront être adossés aux limites séparatives des propriétés ; qu'ils feront également l'objet d'un permis de construire ; que l'implantation sera fixée par le service départemental de l'urbanisme ; que les bâtiments annexes seront édifiés sur la limite séparative de fond de lots ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le bâtiment annexe construit par les époux [B], pour lequel ils ont obtenu un permis de construire, est situé dans la marge latérale droite entre le bâtiment principal et la limite avec la propriété AE 142 appartenant à M. et Mme [L] ; qu'il n'a pas été édifié sur la limite séparative de fond de lots comme l'impose l'article 11 précité ; qu'il convient dès lors de condamner M. et Mme [B] à démolir ce bâtiment annexe, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit ; que l'article 4 du cahier des charges dispose que les clôtures à l'alignement des routes devront consister soit en un mur bahut de 1m de hauteur maximum surmonté de lisses horizontales en bois ou en ciment, soit en un grillage. Les clôtures à claire voie auront une hauteur de 1m80 compris le mur bahut. Les haies vives auront une hauteur maximum de 1m50. Les panneaux ajourés en béton moulé sont interdits ; qu'aux termes de I' article 5 du même document, l'acquéreur d'un lot pourra le clôturer au moyen d'un grillage avec piquets n'excédant pas 1m50 de hauteur sans pouvoir contraindre son voisin à subir cette clôture sur son lot, ni à participer à la dépense ; qu'en l'espèce, les multiples photographies produites au débat, ainsi que le rapport d'expertise amiable rédigé par M. [W] [C], à Ia demande de M. et Mme [L], ou encore le procès-verbal de constat rédigé le 3 août 2010 par Me [U] [E], huissier de justice à VANNES, démontrent que :
-que la clôture sur voie n'est pas une clôture à claire-voie mais une clôture pleine,
- que les clôtures en limite séparative sont constituées de panneaux pleins, d'une hauteur supérieure à 1m50,
- que l'édification du mur pignon de I' agrandissement de la construction qui constitue une forme de clôture est un mur plein de plus de 1m50 ; que dès lors, force est de constater que M. et Mme [B] ont violé les dispositions du cahier des charges. Il y a donc lieu en conséquence de condamner ces derniers à démolir la seconde clôture située en limite séparative de parcelles afin que seule subsiste Ia clôture existante qui respecte le cahier des charges, à savoir "grillage avec piquets, hauteur inférieure à 1,50m", et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir pendant un mois, passé lequel délai, il sera à nouveau statué ; qu'ils seront également condamnés à démolir les éléments de clôture sur la voie, qui ne respectent pas le cahier des charges, à savoir les panneaux qui ne sont pas à claire voie, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir pendant un mois, passé lequel délai il sera à nouveau statué ;
ALORS QUE l'astreinte ne commence à courir, en cas de confirmation du jugement qui en est assorti, qu'à compter du jour où l'arrêt devient exécutoire, à moins que les juges du fond ne fixent un délai postérieur ; que le jugement du 2 octobre 2012 ayant prononcé la condamnation des époux [B] sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et « dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement », la cour d'appel, qui ne pouvait statuer en fixant un point de départ de l'astreinte antérieur à sa décision, a violé les articles L. 131-1et L. 131-2 du code des procédures civiles d'exécution.
