LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 janvier 2016), que la société civile immobilière Pedipod (la SCI) a acquis un bien immobilier de M. [R] et Mme [Z] (les vendeurs), qui se sont engagés à enlever le mobilier et les agencements et installations intérieures afin de ne laisser qu'une surface brute prête à être cassée et transformée ; que, se plaignant de détériorations commises par les vendeurs et de la présence de gravats ainsi que d'un dégât des eaux, la SCI a, après expertise, assigné les vendeurs en indemnisation de leurs préjudices et en garantie des vices cachés ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes fondées sur la responsabilité contractuelle ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a retenu, par une appréciation souveraine de la force probante des éléments qui lui étaient soumis, que les vendeurs ne rapportaient pas la preuve d'une violation des engagements contractuels ni de l'existence d'un préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande fondée sur la garantie des vices cachés ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, par une appréciation souveraine de la valeur des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l'antériorité du vice allégué n'était pas démontrée alors qu'il ressortait de la note de l'expert aux parties que les infiltrations ne se produisaient pas continuellement mais ponctuellement lors de fortes pluies en raison de l'encombrement du chéneau et de la descente des eaux pluviales et qu'il n'était pas établi que les vendeurs avaient connaissance de ce dégât matérialisé par quelques traces de moisissure au pied du mur au fond du dressing et d'humidité d'une partie du sol recouverte d'un revêtement, la cour d'appel, a pu en déduire que les vendeurs n'étaient pas tenus de la garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Pedipod aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Pedipod
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Pedipod de sa demande tendant à voir dire que M. [R] et Mme [Z] avaient engagé leur responsabilité contractuelle en ne respectant pas les obligations contractuelles mises à leur charge par la promesse de vente du 19 avril 2012 et à voir dire que Maître [I], en sa qualité de séquestre, devrait remettre entre les mains de la SCI Pedipod la somme de 30 000 euros et à voir condamner M. [R] et Mme [Z] à payer à la SCP Pedipod le surplus des indemnités dues au titre des dommages-intérêts pour préjudice subi à hauteur de 20 000 euros ;
Aux motifs que dans l'acte de vente litigieux a été stipulée une clause en vertu de laquelle les vendeurs se sont engagés à récupérer dans les dix jours suivant la signature de l'acte authentique, l'ensemble du mobilier, des agencements et installations intérieures de façon à ne laisser au bénéficiaire qu'une surface brute prête à être cassée et transformée en cabinet de podologie ; que l'appelante qui soutient que les vendeurs n'auraient pas respecté leurs engagements contractuels contenus dans cette clause ne verse pas aux débats les éléments de preuve de nature à permettre à la cour de caractériser une violation par les intimées de leurs engagements contractuels étant observé que l'appelante ne justifie pas davantage de l'existence d'un préjudice ayant un lien de causalité direct avec les manquements contractuels qu'elle allègue à l'encontre des vendeurs ;
Alors 1°) que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en cause d'appel, la SCI Pedipod produisait la lettre de M. [K], chargé de réaliser les travaux, selon laquelle « Lors de notre visite de relevés dans les locaux, vous m'avez informé que le vendeur vidait totalement le local le laissant prêt à commencer les travaux d'aménagement qu'il n'y aurait aucune dépose ni évacuation. Quand je suis venu pour commencer les travaux j'ai trouvé le local quasiment dans le même état avec en plus des gravats issus de la dépose d'une baignoire et d'une douche et il a fallu d'abord procéder à la déposer et évacuation de tous les éléments » ; qu'en se bornant à affirmer que la SCI Pedipod ne versait pas aux débats les éléments de preuve de nature à permettre à la cour de caractériser une violation par les vendeurs de leurs engagements contractuels, sans examiner, ni même viser, la lettre de M. [K], pourtant de nature à démontrer que les vendeurs avaient manqué à leurs obligations contractuelles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en cause d'appel, la SCI Pedipod produisait la lettre de M. [K] selon laquelle « Lors de notre visite de relevés dans les locaux, vous m'avez informé que le vendeur vidait totalement le local le laissant prêt à commencer les travaux d'aménagement qu'il n'y aurait aucune dépose ni évacuation. Quand je suis venu pour commencer les travaux j'ai trouvé le local quasiment dans le même état avec en plus des gravats issus de la dépose d'une baignoire et d'une douche et il a fallu d'abord procéder à la déposer et évacuation de tous les éléments » ; qu'en se bornant à affirmer que la SCI Pedipod ne démontrait pas l'existence d'un préjudice, sans examiner, ni même viser, la lettre de M. [K] pourtant de nature à démontrer que la SCI Pedipod avait dû payer les travaux relatifs à la décharge des gravats, au nettoyage du chantier à la dépose des cloisons qui n'étaient pas prévus dans le devis initial, et sans préciser à tout le moins en quoi ces travaux de déblaiement et de nettoyage imprévus ne constituaient pas en soi un préjudice, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Pedipod de sa demande tendant à voir dire que M. [R] et Mme [Z] avaient caché volontairement l'existence d'un dégât des eaux et à voir dire que Maître [I] en sa qualité de séquestre devrait remettre entre les mains de la SCI Pedipod la somme de 30 000 euros et à voir condamner M. [R] et Mme [Z] à payer à la SCP Pedipod le surplus des indemnités dues au titre des dommages-intérêts pour préjudice subi à hauteur de 20 000 euros ;
Aux motifs propres qu' il résulte des dispositions de l'article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou l'aurait acquise à moindre prix ; qu'il appartient à celui qui initie une action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l'existence d'un défaut de la chose, antérieure à la vente la rendant impropre à son usage ainsi que de son caractère caché ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que le vice allégué par l'appelante, à savoir un dégât des eaux, au regard de ses caractéristiques ne relevait pas de la garantie des vices cachés du vendeurs ; qu'il sera notamment observé d'une part, que les éléments de preuve versés aux débats ne permettent pas à la cour de constater de manière certaine l'antériorité du vice allégué à la vente litigieuse et d'autre part, que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente trouverait en tout état de cause à s'appliquer dès lors qu'il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les désordres litigieux allégués étaient connus des vendeurs au moment de la vente et dès lors que les vendeurs ne sauraient être regardés comme des professionnels de l'immobilier ;
Aux motifs à les supposer adoptés qu' il ne peut être considéré qu'un dégât des eaux localisé, matérialisé essentiellement par des traces de moisissures et d'humidité au pied de mur et une zone mouillée en coin d'environ trois mètres sur un mètre et demi qui n'a pas eu pour effet de rendre tout ou partie du local inutilisable et auquel il peut être remédié en exécutant des travaux de remise en état dont le coût a été évalué dans le cadre des opérations d'expertise opposant la SCI Pedipod au syndicat des copropriétaires à la somme de 2 300 euros hors taxe constitue un vice rédhibitoire rendant la chose vendue impropre à son usage ou diminuant sensiblement cet usage ;
qu'il n'est pas démontré que par ailleurs que ce dégât préexistait à la vente, laquelle ne s'est pas formée lors de la signature de l'acte authentique, mais lors de la signature de la promesse s'il s'agit d'une promesse synallagmatique et lors de la levée de l'option par le bénéficiaire s'il s'agit d'une promesse unilatérale, alors qu'il ressort plutôt de la note aux parties numéro 1 que les infiltrations d'eau ne se produiraient pas continuellement, mais plutôt ponctuellement à l'occasion de fortes pluies en raison de l'encombrement progressif du chéneau et de la descente d'eau pluviale de l'immeuble par des feuilles d'arbres ; qu'il n'est pas démontré enfin que les vendeurs avaient connaissance de ce dégât des eaux au moment de conclure la vente alors que celui-ci s'est matérialisé que par quelques traces d'humidité et de moisissure au pied du mur situé au fond du dressing et par l'humidification d'une partie du sol du dressing laquelle était recouverte par un revêtement ; qu'il conviendra en conséquence de débouter la société civile immobilière Pedipod de ses demandes indemnitaires et d'ordonner, le tribunal pouvant statuer sur le sort des sommes séquestrées sans que le séquestre soit appelé en la cause, que la somme séquestrée entre les mains de Maître [I] soit remise à M. [R] et Mme [Z] ;
Alors 1°) que la société Pedipod soutenait devant la cour d'appel que « l'expert judiciaire a relevé l'absence du trop-plein de chéneau et la non-conformité de la toiture. La canalisation a dû être changée par les acquéreurs lors des travaux d'aménagement de l'appartement. Il est incontestable que ceci constituait un vice caché que les vendeurs ne pouvaient ignorer » (conclusions, p. 5) ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était pas démontré que le dégât des eaux préexistait à la vente du fait que les infiltrations n'étaient pas continues mais ponctuelles à l'occasion de fortes pluies en raison de l'encombrement progressif du chéneau et de la descente d'eau pluviale de l'immeuble par des feuilles d'arbres, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le vice caché ne résultait pas de la défectuosité de la canalisation autorisant un encombrement périodique de la descente d'eaux pluviales, nécessairement antérieure à la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
Alors 2°) que, à titre subsidiaire, qu'en rejetant l'action pour vices cachés, après avoir pourtant relevé que les infiltrations d'eau ne se produiraient pas continuellement, mais plutôt ponctuellement à l'occasion de fortes pluies en raison de l'encombrement progressif du chéneau et de la descente d'eau pluviale de l'immeuble par des feuilles d'arbres, ce dont il résultait, à supposer même que les dégâts aient été connus entre la promesse de la vente et la vente, que le vice caché était nécessairement en germe au jour de la promesse de vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1641 du code civil ;
Alors 3°) que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en cause d'appel, la SCI Pedipod produisait la lettre de M. [K] selon laquelle « après mise à nu du local nous avons constaté que le doublage de tout un pan de mur était totalement détérioré par une fuite, visiblement de longue date » ; qu'en se bornant à affirmer que les éléments versés ne permettaient pas de constater l'antériorité du vice allégué à la vente litigieuse, sans examiner, ni même viser, la lettre de M. [K], pourtant de nature à démontrer que ce vice était antérieur à la vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 4°) que le juge ne peut se prononcer par des motifs d'ordre général ; qu'en se bornant à affirmer que « ne peut être considéré comme un vice rédhibitoire un dégât des eaux localisé, matérialisé essentiellement par des traces de moisissures et d'humidité au pied de mur et une zone mouillée en coin », sans rechercher, concrètement, si en l'espèce, le dégât des eaux avait rendu l'appartement impropre à son usage ou avait diminué tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, la cour d'appel qui s'est prononcée par une motivation abstraite et générale, a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 5°) qu'en affirmant que les vendeurs n'avaient pas pu avoir connaissance du dégât des eaux au moment de conclure la vente, après avoir pourtant constaté par motifs adoptés que ce dégât s'était matérialisé par quelques traces d'humidité et de moisissure sur le mur située au fond du dressing, ce dont il résultait que les vendeurs avaient nécessairement eu connaissance du dégât des eaux, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1643 du code civil.
