LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 mai 2013), que la société civile immobilière Les Asphodèles (la SCI) a acquis de la société [Adresse 2] le lot n° 1 d'un lotissement créé par cette société et constitué par un bâtiment existant dont elle devait assurer la rénovation ; que, se plaignant d'un retard de livraison et de la qualité des travaux, la SCI a, après expertise, assigné la société [Adresse 2] en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen ci-après annexé :
Attendu que la société [Adresse 2] fait grief à l'arrêt de la condamner à des pénalités de retard ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte de vente avait stipulé des pénalités de retard pour les travaux de finition du lotissement, que des constats d'huissier de justice établis les 28 janvier et 14 février 2008 attestaient que les voies d'accès à l'immeuble, notamment la voie d'accès des personnes handicapées, et les abords du bâtiment étaient encore en chantier et que l'expert judiciaire, lors de son accédit du 14 mai 2008, constatait que l'allée piétonnière reliant la voie publique et l'aire de stationnement jusqu'aux locaux de la SCI étaient en cours d'achèvement, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs et que les pénalités prévues au contrat devaient s'appliquer en raison de la réalisation tardive des travaux de finition du lotissement, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour condamner la société [Adresse 2] au paiement de dommages-intérêts pour défaut de souscription d'assurance de responsabilité décennale, l'arrêt retient que les travaux réalisés dans le lot privatif de la SCI ne sont pas couverts par une garantie décennale, qu'aucune garantie décennale ne pouvait être mobilisée pour les locaux acquis par la SCI, que les travaux exécutés après la vente par la société [Adresse 2] sont des travaux de second oeuvre et que le risque de nouveaux désordres afférents à ces travaux reste limité ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'un préjudice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société [Adresse 2] au paiement de dommages-intérêts pour défaut de souscription d'assurance de responsabilité décennale à la somme de 2 000 euros, l'arrêt rendu le 30 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la société Les Asphodèles aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société [Adresse 2].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société [Adresse 3] à payer à la SCI LES ASPHODELES la somme de 9.800 € au titre des pénalités de retard pour la période comprise entre le 1er janvier 2008 et le 9 avril 2008 ;
AUX MOTIFS QUE contrairement à ce que soutient la SCI LES ASPHODELES, les travaux d'aménagement qui ont été effectués dans son lot privatif n'ont pas été assortis d'un délai d'exécution ; que l'acte de vente ne stipule de pénalités de retard que pour les seuls travaux de mise en place d'un ascenseur et pour les travaux de finition du lotissement ; qu'or, la société [Adresse 3] démontre que le certificat d'achèvement des travaux du lotissement a été délivré le 9 avril 2008 par la mairie de [Localité 1] et qu'il importe de distinguer la voirie du lotissement et les allées privatives du lot n° 1 sur lequel est implanté le bâtiment de la maison médicale ; qu'à partir du moment où le lotissement n'était pas achevé au 31 décembre 2007, les pénalités prévues par le contrat de vente ont vocation à s'appliquer entre le 1er janvier 2008 et le 8 avril 2008, soit pendant 98 jours, ce qui correspond à la somme de 9.800 € ;
1°) ALORS QU'il était acquis que le contrat de vente prévoyait le paiement de pénalités de retard si les travaux du lotissement n'étaient pas achevés à la date du 31 décembre 2007 ; que pour décider que « le lotissement n'était pas achevé au 31 décembre 2007 » la cour d'appel a retenu que le certificat d'achèvement des travaux avait été délivré le 9 avril 2008 ; qu'en induisant ainsi la date de fin des travaux de la seule date de délivrance du certificat, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE la société [Adresse 2] soutenait que le certificat d'achèvement des travaux, daté du 9 avril 2008, attestait de la fin des travaux du lotissement au 18 décembre 2007 ; que pour condamner la société [Adresse 2] à une somme de 9800 euros, la cour d'appel a fait application des pénalités de retard prévues par le contrat de vente jusqu'au 1er avril 2008 motif pris de ce que « le certificat d'achèvement des travaux a été délivré le 9 avril 2008 par la mairie de [Localité 1]» ; qu'en statuant de la sorte, sans répondre aux conclusions de la société [Adresse 2], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge doit examiner l'ensemble des éléments de preuve régulièrement versés aux débats par les parties ; que la société [Adresse 2] avait régulièrement produit (pièce n° 16) le certificat d'achèvement des travaux du lotissement duquel il résultait que les travaux étaient terminés le 18 décembre 2007 ; qu'en se bornant à retenir que « le certificat d'achèvement des travaux a été délivré le 9 avril 2008 par la mairie de [Localité 1]» pour décider que le lotissement n'était pas achevé au 31 décembre 2007 et, par conséquent, appliquer les pénalités contractuelles jusqu'au 8 avril 2008 à hauteur de 9800 euros, sans analyser la pièce soumise à son examen et justifiant de l'achèvement des travaux dans les délais contractuellement prévus, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société [Adresse 3] à payer à la SCI LES ASPHODELES la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour l'absence de souscription d'une police d'assurance responsabilité décennale ;
AUX MOTIFS QUE les travaux qui ont été réalisés dans le lot privatif de la SCI LES ASPHODELES par la société [Adresse 3], ne sont pas couverts par une garantie décennale ; que la SCI LES ASPHODELES réclame pour ce chef de préjudice une indemnisation de 8.000 € ; qu'il convient de rappeler que les locaux acquis par la SCI LES ASPHODELES étaient des locaux anciens pour lesquels aucune garantie décennale ne pouvait être mobilisable ; que les travaux exécutés après la vente par la société [Adresse 3], sont des travaux de second oeuvre ; que le risque de nouveaux désordres afférents à ces travaux reste limité ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a évalué à la somme de 2.000 € l'indemnisation du préjudice résultant pour la SCI LES ASPHODELES, de l'absence de souscription d'assurance décennale par la société [Adresse 3] ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SCI Les Asphodèles demande la somme de 8000 euros en réparation du préjudice que lui aurait causé le défaut de souscription de l'assurance décennale par la société [Adresse 2] ; que l'expert judiciaire, qui avait reçu pour mission de se faire communiquer par la société [Adresse 2] les justificatifs de la police d'assurance dommages-ouvrage ainsi que celle garantissant la responsabilité décennale de cette société, a estimé que les assurances souscrites par celles-ci et sui lui ont été soumises ne couvraient pas les travaux réalisés au Mas des Tuileries ; que la société [Adresse 2] n'a pas apporté la preuve du contraire dans le cadre de la présente procédure ; que le grief exprimé par la SCI Les Asphodèles est donc bien fondé ; que cette société réclame 8000 euros en réparation du préjudice que lui aurait causé ce défaut de souscription ; que cependant elle ne fournit aucune explication, notamment quant à la solvabilité de la société [Adresse 2], permettant de justifier que la réparation de son préjudice soit évaluée à ce montant ; qu'il lui sera donc alloué la somme forfaitaire de 2000 euros ;
1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; que la cour d'appel ne pouvait tout à la fois affirmer que les locaux acquis par la SCI Les Asphodèles étaient anciens et ne pouvaient mobiliser aucune garantie décennale et condamner la SAS [Adresse 2] à une indemnité de 2000 euros en raison de l'absence de souscription d'assurance décennale ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE seul le préjudice actuel et certain est indemnisable, à l'exclusion du préjudice hypothétique qui ne peut donner lieu à réparation ; qu'en l'espèce, en retenant que « le risque de nouveaux désordres était limité », la cour d'appel a par là-même relevé le caractère éventuel du préjudice allégué par la SCI Les Asphodèles ; qu'en indemnisant toutefois ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE toute indemnisation suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a évalué à la somme de 2000 euros « l'indemnisation du préjudice résultant pour la SCI Les Asphodèles de l'absence de souscription d'assurance décennale par la société [Adresse 2] » ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser la nature du préjudice prétendument subi, la cour d'appel a en toute hypothèse privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
