LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 septembre 2015), que la société Albonico a consenti à la société Euro-gastronomie un bail commercial dont la résiliation a été constatée par un arrêt du 15 janvier 2009 ; que la société Euro-gastronomie s'est maintenue dans les lieux en vertu d'un accord conclu entre les parties ; que, par lettre du 29 octobre 2010, elle a avisé la propriétaire de ce qu'elle mettrait fin à son occupation le 29 décembre 2010 ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1737 du code civil, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Albonico en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au 19 janvier 2011, l'arrêt retient qu'elle ne démontre pas que la fixation de la date des opérations de sortie des lieux et remise des clés effectuées le 19 janvier 2011 résulte de la seule volonté de la société Euro-gastronomie et qu'elle disposait, comme la locataire, d'un délai de deux mois pour faire toutes diligences utiles afin que la remise des locaux ait lieu à la date prévue du 29 décembre 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, tout en retenant que les clés n'avaient été remises que le 19 janvier 2011 et sans constater que la propriétaire des locaux aurait refusé la remise des clés avant cette date, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Albonico en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au 19 janvier 2011, l'arrêt rendu le 3 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Euro-gastronomie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Euro-gastronomie et la condamne à payer à la société Albonico la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI Albonico
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société ALBONICO de sa demande tendant à voir condamner la société EURO-GASTRONOMIE à lui payer la somme de 20.171,70 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er au 19 janvier 2011 ;
Aux motifs propres que « les parties sont en état d'un protocole d'accord en date du 15/06/2010 ; que le protocole expose qu'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice du 7/11/2009 a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonné l'expulsion de la société EURO-GASTRONOMIE des lieux loués, l'a condamnée au paiement d'une somme de 134.687,46 euros avec intérêts au taux légal ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 18.219,64 euros, décision confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 15/01/2009 ; que le protocole précise ensuite que les sommes allouées à la société ALBONICO ont été réglées en cours de procédure ainsi que les indemnités d'occupation mensuelles courues depuis la période postérieure à l'arrêt rendu le 15/01/2009, la société EURO-GASTRONOMIE s'étant maintenue dans les lieux ; que la société ALBONICO demande paiement d'une somme de 20.717,70 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1/01/2011 au 19/01/2011 ; que le protocole a prévu sur ce point que la société EURO-GASTRONOMIE est autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu'au 30 juin 2011 terme de rigueur ; que la société EURO-GASTRONOMIE aura la faculté de mettre fin à son occupation avant le terme prévu du 30/06/2011 en notifiant son intention à la société ALBONICO au moins deux mois avant la date souhaitée ; que pour la période du premier janvier 2011 jusqu'au terme fixé du 30/06/2011 les parties conviennent de porter l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 25.000 euros HT ; que le 29 octobre 2010 la société EURO-GASTRONOMIE a avisé par LRAR la société ALBONICO que dans le cadre du protocole elle mettait fin à l'occupation des locaux le 29/12/2010 ; que la société EURO-GASTRONOMIE a ainsi respecté les formes et délais prévus au protocole ; que la société ALBONICO ne démontre pas à la procédure que la fixation de la date des opérations de sortie des lieux et remise des clés effectuées le 19/01/2011 en présence des parties et d'un huissier mandaté à cette fin , résulte de la seule volonté de la locataire , le représentant de la société ALBONICO n'ayant fait aucune remarque sur ce point lors du constat d'huissier ni auparavant lors de sa convocation ; qu'en l'état du courrier adressé le 29/10/2010 par la société EURO-GASTRONOMIE, la société ALBONICO disposait par ailleurs, comme la locataire, d'un délai de deux mois pour faire toutes diligences utiles quant à la remise des locaux au 29/12/2010 ; que le jugement déféré qui a débouté la société ALBONICO de sa demande visant à obtenir paiement d'une somme de 20.717,70 euros pour la période du 1/01/2011 au 19/01/2011 sera en conséquence confirmé » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« il n'est pas contesté que la défenderesse a réglé les sommes dues au titre de la période antérieure au 01/01/2011, soit 82.766,32 euros ; que SUR L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION DUE POUR LA PÉRIODE DU 01/01/2011 AU 19/01/2011 ; Vu le courrier RAR adressé à la demanderesse le 29/10/2010 par la Sté EURO GASTRONOMIE pour lui faire part de sa volonté de mettre fin à l'occupation des locaux loués à compter du 29/12/2010, conformément aux termes du protocole conclu le 15/06/2010 ; que ce n'est que le 19 janvier 2011 que les parties se sont rencontrées sur place en présence de Maître [O], huissier de justice, ce afin de procéder à la remise des clés et à l'état des lieux de sortie ; que la SCI ALBONICO entend justifier le bien-fondé de sa demande d'indemnité d'occupation au titre de la période du 01/01 au 19/01/2011 par le fait que la défenderesse serait à l'origine de la prise du rendez-vous « tardif » avec l'huissier de justice ; que les termes du courrier du 29/10/2010 expriment clairement la volonté de la défenderesse de mettre fin à l'occupation des locaux le 29/12/2010 et qu'à ce titre, il appartenait tant à la demanderesse qu'à la défenderesse d'effectuer toute diligence entre le 29/10/2010 et le 29/12/2010 pour qu'un rendez-vous soit organisé en présence d'un huissier à la date de libération des locaux ; que la demanderesse ne saurait aujourd'hui reprocher son propre défaut de diligences à la défenderesse ; que la demanderesse ne produit aucun élément objectif probant attestant que la date du 19/01/2011 lui aurait été imposée ; qu'en conséquence, le Tribunal déboute la SCI ALBONICO de sa demande d'indemnité d'occupation au titre de la période allant du 01/01/2011 au 19/01/2011 » ;
1) Alors que l'indemnité d'occupation est due jusqu'à la date de remise des clés, qui matérialise la restitution des lieux ; qu'en déboutant la société ALBONICO, bailleresse, de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date du 19 janvier 2011, après avoir constaté que la remise des clés par la société EURO-GASTRONOMIE, locataire, avait été effectuée à cette date en présence des parties et d'un huissier mandaté à cette fin, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1737 du Code civil, ensemble l'article 1382 du même Code ;
2) Et alors qu'il appartient au locataire de restituer le bien loué au terme du bail ; qu'il n'appartient pas au bailleur de faire preuve de diligence pour récupérer les lieux ; que pour débouter la société ALBONICO, bailleresse, de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au 19 janvier 2011, date de la remise des clés, la Cour d'appel énonce qu'elle ne démontre pas que la remise des clés effectuée le 19 janvier 2011, en présence des parties et d'un huissier mandaté à cette fin, « résulte de la seule volonté de la locataire » et qu'« en l'état du courrier adressé le 29/10/2010 par la Société EURO-GASTRONOMIE, la société ALBONICO disposait par ailleurs, comme la locataire, d'un délai de deux mois pour faire toutes diligences utiles quant à la remise des locaux au 29/12/2010 » ; qu'en mettant ainsi à la charge du bailleur les diligences à effectuer pour récupérer les lieux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1737 du Code civil, ensemble l'article 1382 du même Code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société ALBONICO de sa demande tendant à voir condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à lui payer la somme de 358.800 euros correspondant à l'indemnité d'occupation pour la période du 19 janvier 2011 au 13 janvier 2012 ;
Aux motifs propres que « que la société ALBONICO sollicite en second lieu paiement d'une somme de 358.800 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 19/01/2011 au 13/01/2012 considérant que l'indemnité d'occupation n'a cessé qu'au jour de l'ordonnance du 13/01/2012 l'ayant autorisée à exécuter à ses frais les travaux d'enlèvements et de remise en état ; que la société ALBONICO expose que la Société EURO-GASTRONOMIE a laissé dans les lieux de très nombreux meubles, appareils , matériels et éléments de cuisine en sorte que les lieux ne pouvaient être considérés comme libérés jusqu'au 13/01/2012 ; que le bail conclu entre les parties prévoit que tous travaux d'embellissements, améliorations, installations, décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par le preneur pour l'usage des dits lieux à l'exception cependant des appareils mobiles et de ceux simplement boulonnés ou visés) et d'une manière générale, toutes installations faites à demeure par le preneur seront laissés en fin de bail au bailleur sans indemnité quelconque de sa part ; que le protocole dans son article 1 autorise la Société EURO-GASTRONOMIE lors de son départ à récupérer les agencements, installations, embellissements et matériels n'étant pas immeuble par destination lui appartenant à condition toutefois que cela n'entraîne aucune dégradation des lieux devant être restitués ; qu'il résulte des ces dispositions qu'aux termes du bail toutes les installations faites à demeure par le preneur sont laissées au bailleur en fin de bail et aux termes du protocole que le locataire se voit accorder une simple autorisation s'il le souhaite de récupérer ses installations sans dégrader les lieux et sans que cela soit une obligation pour lui ; que la société ALBONICO ne peut en conséquence fonder sa demande en maintien d'une indemnité d'occupation au delà du 29/12/2010 sur le fait que la Société EURO-GASTRONOMIE ait laissé en place diverses installations qu'elle a été autorisée de façon superfétatoire à enlever par ordonnance de référé en janvier 2012 ; que le constat d'huissier, hors les installations qui viennent d'être évoquées dont la présence ne peut constituer au vu du contrat de bail et du protocole conclus entre les parties une non libération des lieux, ne note la présence dans la salle principale que de quelques chaises et fauteuils d'un état vétuste dont le nombre n'est pas précisé et de quelques mobiliers de bureaux au niveau R+2 dont le nombre n'est pas plus indiqué, présence qui ne peut conduire à considérer que les lieux n'ont pas été libérés et servir de fondement à la demande de la société ALBONICO en paiement d'une somme de euros ; que les photographies jointes au procès-verbal d'huissier illustrent au demeurant que les lieux ont été laissés vides par le locataire ; que le jugement déféré qui a débouté la société ALBONICO de sa demande en paiement d'une somme de 358.800 euros au titre d'indemnités d'occupation au delà du 29/12/2010 et jusqu'au 13/01/2012 sera sur ces motifs confirmé » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « SUR L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION REVENDIQUÉE POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU 19/01/2011 ; que vu les dispositions du bail commercial signé par les parties le 06/06/1991 qui prévoient que « tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par le preneur pour l'usage desdits lieux, à l'exception cependant des appareils mobiles et de ceux simplement boulonnés ou vissés) et d'une manière générale, toutes installations à demeure faites par le preneur seront laissés en fin de bail, au bailleur, sans indemnité quelconque de sa part » ; que vu les dispositions du protocole d'accord signé par les parties le 15/06/2010 qui prévoient que « la SCI ALBONICO autorise dès à présent la SA EURO GASTRONOMIE lors de son départ a récupérer les agencements, installations, embellissements et matériels n'étant pas immeuble par destination lui appartenant à condition toutefois que cela n'entraîne aucune dégradation des lieux devant être restitués » ; que le protocole d'accord est limité à quelques points précis et ne fait donc pas échec, pour le surplus, à l'application du bail notamment en ce qui concerne les dispositions afférentes aux conditions dans lesquelles les locaux se devaient d'être restitués ; que le protocole d'accord donne une simple faculté de retrait des biens mais ne pose nullement une obligation ; que le protocole d'accord pose cependant une obligation de non dégradation des lieux ; que le démontage de biens tels que pianos de cuisson, chambres froides, bancs, réfrigérés.... ne saurait sérieusement pouvoir être fait sans dégradation des lieux ; que la présence dès lors des seuls quelques chaises, fauteuils, bureaux... ne saurait faire considérer au tribunal que les locaux n'étaient pas libres ; qu'en conséquence, le Tribunal déboute la SCI ALBONICO de sa demande d'indemnité d'occupation au titre de la période allant du 19/01/2011 au 13/01/2012 » ;
Alors que le locataire doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que la restitution des lieux loués doit être intégrale, c'est-à-dire porter sur la totalité des locaux loués ; qu'après avoir constaté, en se fondant notamment sur le constat d'huissier de Maître [O] du 19 janvier 2011, qui relevait la présence de chaises et fauteuils d'un état vétuste et de mobiliers de bureaux dans les locaux loués, que la société EURO-GASTRONOMIE avait laissé des meubles dans lesdits locaux après son départ, ce dont il résultait qu'elle n'avait pas totalement libéré les lieux loués, la Cour d'appel a néanmoins considéré que la présence de ces meubles ne pouvait conduire à considérer que les lieux n'ont pas été libérés et a rejeté la demande du bailleur tendant à voir condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution de l'intégralité des locaux ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1730 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société ALBONICO de sa demande tendant à voir condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à lui payer la somme de 107.185,27 euros correspondant aux frais d'enlèvement des matériels et de remise en état des lieux ;
Aux motifs propres que « la société ALBONICO demande en troisième lieu condamnation de la Société EURO-GASTRONOMIE à lui payer la somme de 107.185,27 euros correspondant aux frais d'enlèvements des matériels et remise en état des lieux ; que la société ALBONICO détaille sa réclamation par la production d'une facture en date du 10/062011 reprenant : - des frais de démontage et enlèvements des matériels de cuisine selon devis L.C.I. pour 34.325,20 euros - des frais d'enlèvement d'un groupe de climatisation selon devis EIFFAGE pour 19.793,80 euros - des frais de reprise des dégradations selon devis [Q] pour 53.066,27 euros ; qu'en ce qui concerne les frais de démontage et d'enlèvement des matériels et groupe de climatisation il résulte des dispositions contractuelles et du protocole d'accord repris ci-dessus qu'aucune obligation d'enlèvement ne pesait sur la Société EURO-GASTRONOMIE aux termes de son occupation : que la société ALBONICO ne peut donc réclamer aucune somme de ce chef à la Société EURO-GASTRONOMIE à partir des devis d'enlèvement produits en pièces 14 et 15 ; qu'en ce qui concerne les frais de reprise des dégradations le devis produit par la société ALBONICO concerne des travaux sur sols en remplacement du revêtement du sol de la salle du bar à huîtres et la reprise générale des sols en marbre par enlèvements des plaques en marbre et fourniture et pose de nouvelles plaques le tout pour un total de 53.066,27 euros ; que ces travaux ne correspondent en rien aux constatations opérées par constat d'huissier le 19/01/2011 qui a relevé des sols en état d'usage pour l'essentiel sauf quelques carreaux, non dénombrés, fêlés ou épaufrés, ce qui ne nécessite pas la reprise totale des sols ; que la société ALBONICO soutient enfin avoir été obligée de consentir une réduction de loyer au nouveau locataire du fait des travaux de remise en état nécessaires ; que l'article X du bail conclu avec le nouveau locataire, la société les Brasseries GEORGES à [Localité 1], indique qu' à titre exceptionnel et dérogatoire les parties ont convenu de réduire le montant annuel du loyer de mars à février 2015, sans pour autant préciser le motif pour lequel cette réduction a été consentie ; que la société ALBONICO ne peut demander, sur les dispositions de ce nouveau bail, que la réduction des loyers conclue entre les parties soit mise à la charge de la société EURO-GASTRONOMIE son précédent locataire ; que la société ALBONICO sera sur ces motifs déboutée de sa demande en paiement à ce titre et le jugement déféré confirmé de ce chef » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « la SCI ALBONICO revendique le paiement de sa facture du 10/06/2011 (laquelle n'est pas numérotée) d'un montant total de 107.185,7 € au titre des frais d'enlèvement des mobiliers restés sur place ; que la SCI ALBONICO, à l'appui de sa demande, produit différents devis mais aucune facture acquittée ; que la SCI ALBONICO, pour pallier à ce manque, indique que la réduction accordée au nouveau locataire la première année (180.000 euros de loyer annuel la première année au lieu de 300.000 € ainsi qu'il appert du contrat de bail commercial signé avec Mr [U] et Mme [D] le 20/03/2012) justifierait à elle seule que le nouveau locataire a été obligé d'opérer les travaux de remise en état ; que la SCI ALBONICO ne démontre ni le bien-fondé de l'exigibilité des frais auprès de la défenderesse, ni la réalité de l'exécution des travaux ; qu'en conséquence le Tribunal déboute la SCI ALBONICO de sa demande au titre des frais de remise en état » ;
1) Alors que le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que pour débouter la société ALBONICO de sa demande tendant à voir condamner la société EURO-GASTRONOMIE à lui payer les frais de démontage et d'enlèvement des matériels et groupe de climatisation, la Cour d'appel énonce qu'« aucune obligation d'enlèvement ne pesait sur la société EURO-GASTRONOMIE aux termes de son occupation » ; qu'en statuant de la sorte, tandis qu'il incombait au locataire de restituer la chose louée telle qu'elle avait été reçue, la Cour d'appel a violé l'article 1730 du Code civil ;
2) Alors que pour débouter la société ALBONICO de sa demande tendant à voir condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à lui payer la somme de 53.066, 27 euros, au titre de la reprise des sols, la Cour d'appel énonce que « ces travaux ne correspondent en rien aux constatations opérées par constat d'huissier » qui a relevé « des sols en état d'usage pour l'essentiel sauf quelques carreaux, non dénombrés, fêlés ou épaufrés, ce qui ne nécessite pas la reprise totale des sols » ; qu'en statuant de la sorte, tandis que le constat d'huissier constatait explicitement l'état dégradé des sols des locaux loués, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du constat d'huissier de Maître [O], et violé l'article 1134 du Code civil ;
3) Et alors que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation ; que pour débouter la société ALBONICO de sa demande tendant à voir condamner la société EURO-GASTRONOMIE à lui payer les frais d'enlèvement des matériels et remise en état des lieux, la Cour d'appel énonce (motifs adoptés, jugement p. 6) que la société ALBONICO produit « différents devis mais aucune facture acquittée » ; qu'en statuant de la sorte, par des motifs impropres à refuser l'indemnisation due au bailleur, la Cour d'appel a violé l'article 1730 du Code civil.
