LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° J 15-22.056 et P 15-28.132 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 26 mai et 13 octobre 2015), que, titulaire d'un bail emphythéotique portant sur des locaux situés en rez-de-chaussée d'un hôtel particulier construit au dix-huitième siècle, Mme [N] les a pour partie donnés à bail commercial à la société FP Invest ; que, le 28 décembre 2007, le droit au bail a été cédé à la société Methi ; que, se plaignant d'infiltrations d'eau dans les lieux dès janvier 2008, la société locataire a assigné la bailleresse aux fins de voir réaliser les travaux d'étanchéité préconisés par un expert judiciaire et en indemnisation des préjudices subis ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° J 15-22.056, ci-après annexé :
Attendu que Mme [N] fait grief à l'arrêt de la condamner
à exécuter les travaux sous astreinte et à payer des dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des clauses du bail rendait nécessaire, retenu que le preneur avait pris les lieux en l'état de vétusté où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours du bail, de quelque nature que ce soit, à l'exception de celles visées par l'article 606 du code civil, « aussi bien lors de l'entrée en jouissance que pendant toute la durée du bail », relevé que l'expert judiciaire avait mis en évidence des traces d'humidité sur les plafonds et les murs des locaux ayant pour origine un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse et de perméabilité d'un mur pignon et retenu que ces désordres, relevés dès les premières semaines de l'exécution du bail par un constat d'huissier de justice du 9 janvier 2008 et, de façon récurrente, jusqu'au 30 septembre 2014, ressortissaient de l'obligation mise à la charge du bailleur au titre de l'article 606 précité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° P 15-28.132, ci-après annexé :
Attendu que Mme [N] fait grief à l'arrêt de rejeter sa requête en interprétation de l'arrêt du 26 mai 2015 ;
Mais attendu qu'ayant rectifié l'erreur matérielle qui affectait le dispositif de l'arrêt du 26 mai 2015 en ce que le délai de mise en oeuvre de l'astreinte était de six mois et non de deux mois, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants tirés de l'appréciation par le juge éventuellement saisi de la liquidation de l'astreinte des diligences de la partie condamnée à l'exécution des travaux sous astreinte, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mme [N] aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [N] et la condamne à payer à la société Methi devenue la société L'Accueil du vignoble la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme [N], demanderesse au pourvoi n° J 15-22.056.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme [N] à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 28 décembre 2010, dans son rapport déposé le 27 avril 2011, avec les contraintes et les montants actualisés au jour de leur exécution sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt et condamné Mme [N] à payer à la société Methi la somme de 21 844 € pour l'indemnisation des préjudices résultant des désordres dont la réparation a été mise à la charge du bailleur,
AUX MOTIFS QUE, sur les désordres en litige, le rapport en date du 27 avril 2011 de l'expertise judiciaire contradictoirement réalisée sur une visite des lieux le 2 mars 2011 donne notamment les éléments d'information suivants : qu'il s'agit d'un local commercial en rez-de-chaussée d'un immeuble dont la construction d'origine remonte vraisemblablement aux années 1870 ; que des infiltrations ont été constatées par des procès-verbaux d'huissier successifs depuis le 9 janvier 2008 ; que l'expert constate sur plusieurs zones du plafond et des murs des auréoles d'humidité et relève que la cause principale provient d'une terrasse au-dessus des locaux dépourvue d'étanchéité propre, alors qu'elle se poursuit directement par un jardin ; que Mme [N] a fait procéder sur cette terrasse à des travaux par application d'un produit bitumineux en 1999 puis récemment par l'adjonction d'une grille caniveau, cependant ces travaux sont manifestement insuffisants pour assurer une bonne étanchéité ; que l'expert relève également à l'origine des infiltrations la perméabilité du mur vétuste sur la rue Girard ; que l'expert retient que la seuls solution consiste en la réalisation d'une étanchéité sur la terrasse supérieure et la réfection des enduits du mur de la rue Girard ; que sur les dispositions contractuelles, M. [J] a consenti à Mme [N] un bail emphytéotique le 19 avril 1990 comprenant notamment les locaux objet du litige ; que ce bail précise que le preneur prendra en charge une procédure devant la juridiction administrative à l'encontre de la ville de [Localité 1], concernant les dégâts sur le local commercial alors loué à un antiquaire, sa façade, sa toiture constituée par une terrasse qu'il devra effectuer à ses frais des travaux sur une période de cinq ans ; que Mme [N] avait consenti le 9 février 2006 un bail sur les mêmes locaux commerciaux, à une société F.P. Invest ; que le bail précisait que les lieux se poursuivent sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours de la location pour quelque cause que ce soit, le preneur déclarant les connaître parfaitement et les trouver propres à l'usage auquel ils sont destinés, que le preneur ne pourra exiger aucune réparation ou remise en état de quelque nature à l'exception de ceux de l'article 606 du code civil ; que par acte du 28 décembre 2007, la société F.P. Invest a cédé le bail à la société Methi au contradictoire de Mme [N] qui a consenti une modification de l'activité précédente de bureaux en celle de vente de souvenirs, spécialités locales ou régionales ; que l'acte précise que la cession est consentie aux charges et conditions du bail du cédant ; que la charge de la reprise des désordres, la procédure administrative engagée avec le ville de [Localité 1] mentionnée dans le bail emphytéotique de 1990 concerne la présence de fissures imputées à des travaux alors exécutés sur les voies publiques adjacentes, dont l'expertise ordonnée par la juridiction avait relevé qu'elles n'affectaient pas la solidité de l'édifice ni l'occupation des locaux ; qu'elle ne fait pas mention d'infiltrations d'humidité et l'expertise judiciaire ordonnée dans le litige actuel ne relève pas de lien causal entre les situations du précédent litige et les infiltrations alléguées ; que la société Methi elle-même limite sa prétention dans le dispositif de ses écritures d'appel à condamner le bailleur à réaliser les travaux d'étanchéité préconisés par l'expertise judiciaire dans ce litige, et au paiement des préjudices imputables au défaut d'étanchéité ; que la cession de bail du 28 décembre 2007 est consentie aux charges et conditions du bail du cédant, comportant notamment : « le preneur ne pourra exiger aucune réparation ou remise en état de quelque nature à l'exception de ceux de l'article 606 du code civil » ; que la constatation par l'expert de la présence en plusieurs endroits des plafonds et des murs des locaux de traces d'infiltrations d'humidité, provenant du défaut d'étanchéité de la terrasse située au-dessus appartenant au bailleur et de la perméabilité du mur vétuste des locaux donnant sur la rue Girard, alors que ces désordres ont été dénoncés par le preneur dès les premières semaines de l'exécution du bail avec un premier constat d'huissier du 9 janvier 2008, suivi d'autres constats en raison de la persistance des désordres jusqu'au dernier, en date du 30 septembre 2014, relève à l'évidence, par la persistance du trouble apporté à la jouissance paisible des lieux, de l'obligation mise en charge du bailleur au titre de l'article 606 du code civil d'assurer « les grosses réparations des gros murs et des voûtes et des couvertures » ; que la qualification de grosses réparations des travaux nécessaires pour assurer au preneur l'entretien de la chose louée en état de jouissance paisible pendant la durée du bail suffit à constituer l'obligation du bailleur, l'impossibilité totale d'exploitation relevant de l'obligation de délivrance qui n'est pas en litige ; que la clause du bail cédé à la société Methi selon laquelle le preneur déclare connaître les lieux qu'il prend en l'état et la réalité constatée d'une situation ancienne et persistante d'infiltrations d'humidité dont le précédent occupant semble s'être accommodé ne constituent pas une renonciation du preneur au bénéfice de l'obligation du bailleur d'exécuter les travaux des grosses réparations des murs et couvertures contractuellement mises à sa charge ; que sur les travaux à réaliser, le rapport d'expertise énonce sans être sérieusement critiqué que les travaux réalisés par Mme [N] au cours de la procédure judiciaire sont manifestement insuffisants pour assurer une bonne étanchéité ; que l'expert propose ensuite en page 17 et 18 de son rapport une destination précise et chiffrée des travaux nécessaires pour faire cesser les désordres ; qu'il fait une évaluation en montant TTC à la date de rédaction du rapport le 27 avril 2021 pour 53 999 € pour les travaux d'étanchéité sur la terrasse supérieure, pour 11 003 € pour la réfection des enduits du mur sur la rue Girard, pour 1853€ pour les dommages consécutifs (remise en peinture caisson zone de gauche ; reprise en recherche de crépi en sous face de voûte) ; que l'expert précise que ces coûts sont sous réserve de contraintes techniques (isolation, renfort sur voûtes par exemple) et administratives (architecte des bâtiments de France) et que pour la réfection des enduits du mur, il a chiffré seulement la reprise de la zone de 60 m2 touchée par les locaux exploités mais que la réalisation devra s'effectuer sur la surface totale du mur de 200m2 avec le contrôle vraisemblable de l'architecte des bâtiments de France ; qu'il convient de faire droit à la demande de la société Methi de condamner Mme [N] à réaliser les travaux préconisés par l'expert avec les contraintes et les montants actualisés au jour de leur exécution sous astreinte de 350 € par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt pour une période à l'issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué, qu'il conviendra seulement de porter à six mois pour permettre un délai suffisant d'établissement des devis et d'exécution des travaux ; que Mme [N] prétend avoir mandaté des entreprises qui auraient refusé de reprendre l'étanchéité de la terrasse par peur de fragiliser les voûtes du local en dessous sans le démontrer pour autant ; que la demande de réalisation des travaux préconisés n'implique pas la nécessité actuelle du coût supplémentaire d'une nouvelle désignation d'expert pour faire établir des devis par des entreprises approuvées par l'architecte des bâtiments de France ni même de désigner le même expert pour s'assurer de la bonne réalisation des travaux ; que sur la réparation des autres préjudices, la demande de suspension du paiement des loyers n'est pas sérieusement fondée alors que le locataire ne démontre pas l'impossibilité d'exploitation de son activité ; et que pour une courte période de fermeture du commerce pendant des travaux qu'il a fait exécuter en janvier 2010, il demande le remboursement des salaires versés à ses employés ; que le montant retenu par l'expert de 344 € pour les salaires versés pendant la fermeture pour travaux en janvier 2010 n'est pas sérieusement critiqué ; que l'expert avait retenu la réalité imputable à l'humidité ambiante d'une surconsommation d'électricité de l'ordre de 15 % compte tenu notamment de la vente de produits alimentaires qui n'est pas précisément critiquée ; que le montant retenu par l'expert de 743 € correspond ç 15 % des consommations de janvier 2008 à décembre 2010 (pièce 24 du locataire) ;
que cependant la pièce 24 bis annoncée dans les écritures du locataire ne fait pas apparaître le montant de sa prétention actuelle à ce titre de 1724 € ; qu'il sera retenu au regard de la période écoulée une appréciation du préjudice à un montant de 1500 € ; que l'expert n'avait pas retenu la demande d'un reliquat de 1000 € non pris en charge par l'assurance du locataire pour les travaux entrepris en janvier 2010 ; que la société Methi réclame aujourd'hui un reliquat de 800 € sur le fondement des pièces 25 et 26 ; que cependant ces documents, une facture de travaux pour 7762 € TTC, et une indemnisation par son assureur d'un montant de 8390 € n'apportent pas la justification de la prétention ; que la demande d'indemnisation à hauteur d'un montant forfaitaire de 2000 € pour la gestion des travaux par le gérant sans pouvoir exploiter son local ne fait pas l'objet de justifications comptables précises et pertinentes ; que l'expert a justement écarté la demande d'indemnisation de frais publicitaires pour 2416 € en invoquant la pose d'un échafaudage devant la vitrine en l'absence de justification du motif et des modalités de mise en oeuvre de la publicité ; qu'aucun élément nouveau ne permet de remettre en cause cette appréciation ; que la société Methi réclame l'indemnisation d'une perte de chiffre d'affaires d'un montant de 49 562 € en raison des multiples troubles apportés à l'exploitation du local par les inondations successives ainsi que par la vue de l'humidité et des infiltrations par la clientèle ; que l'expert a rejeté cette demande en ce qu'elle fait double emploi avec la réclamation d'un préjudice de jouissance, mais également en observant l'impossibilité de déduire ces montants de l'évolution des résultats annuels de l'entreprise ; qu'un document de l'expert-comptable de la société daté du 19 novembre 2014 (pièce 24 bis) atteste les chiffres d'affaires réalisés sur les années 2008 à 2013 ; qu'on peut noter une situation à la hausse constante qui ne permet pas de faire l'appréciation d'une perte indemnisable ; que l'expert avait retenu un préjudice dans l'exploitation des locaux résultant de la généralisation des infiltrations et leur caractère persistant pour un montant de 12 354 €, sur une base de 20 % de la valeur locative, en indiquant que toutes les pièces étaient touchées ; que le bailleur n'argumente pas de critique particulière sur cette base d'évaluation au-delà de l'affirmation générale de l'inexistence d'un préjudice de jouissance pourtant nécessairement établi par la matérialité des infiltrations d'humidité ; que le preneur demande une indemnisation actualisée au jour de l'audience à un montant de 31 680 € sans pourtant fournir une justification des modalités de calcul de sa prétention ni même d'une réalité préjudiciable de préjudice ; qu'il sera alloué par la cour en indemnisation du préjudice de jouissance d'un montant global de 20 000 € ; ..qu'il sera donc alloué au preneur en indemnisation des préjudices imputables aux désordres dont la réparation a été mise à la charge du bailleur la somme totale de 1500 + 344 + 20 000 = 21 844 € ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions (pages 15 et s), Mme [N] faisait valoir que le bail commercial formé entre elle et la société F. P. Invest, cédé par celle-ci à la société Methi, comportait une clause d'acceptation des locaux en l'état, le preneur ne pouvant prétendre à aucune réparation pendant le cours du bail, ni diminution de loyer, et déclarant connaître les lieux pour les avoir vus et les avoir trouvés propres à l'usage auquel ils étaient destinés, s'agissant de locaux visiblement délabrés, à destination antérieure d'écuries, le loyer correspondant à cet état ; que Mme [N] ajoutait que le bail, exécuté sans contestation par la société F.P. Invest, avait été cédé avec la clause particulière relative à l'acceptation de l'état des lieux et au défaut de recours du preneur, s'agissant de désordres antérieurs à son entrée dans les lieux ; qu'en se bornant à affirmer que cette clause ne faisait pas obstacle à ce que les grosses réparations de l'article 606 du code civil soient exécutées par le bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE le bail comportait une clause d'acceptation des lieux en leur état de vétusté, aux termes de laquelle aucune réparation de quelque nature ne pourra être imposée au bailleur, pour quelque cause que ce soit ; qu'à défaut de cessation même temporaire de l'exploitation des locaux loués, le preneur ne pouvait en conséquence exiger des réparations pour des désordres antérieurs au bail et tenant en outre à l'humidité inhérente au local à demi enterré ; qu'en condamnant Mme [N] à faire réaliser les travaux d'étanchéité en terrasse et de perméabilité du mur, tels que préconisés par l'expert judiciaire, y compris les enduits et les reprises en peinture, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ensemble les articles 1719, 1720 et 1723 du code civil ;
3) ALORS QUE subsidiairement, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; que la cour d'appel qui a condamné le bailleur à refaire l'étanchéité de le terrasse, à rendre imperméable un mur, à refaire les enduits et à remettre en peinture et crépi, sous réserve de contraintes techniques d'isolation, sans rechercher si ces réparations présentaient la nature de grosses réparations telles que limitativement énumérées à l'article 606 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte.Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme [N], demanderesse au pourvoi n° P 15-28.132.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [N] de sa demande d'interprétation de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE (…) [l'arrêt] expose sur ce chef de demande le motif suivant : Il convient de faire droit à la demande de la société Methi de condamner [M] [N] à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, avec les contraintes et les montants actualisés au jour de leur exécution, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, pur une période à l'issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué, qu'il conviendra seulement de porter à six mois pour permettre un délai suffisant d'établissement des devis et d'exécution des travaux ; qu'il en résulte que le motif de la cour accueille intégralement la prétention formulée, avec pour seule modification de porter à six mois la période à l'issue de laquelle il peut être à nouveau statué ; que le dispositif de l'arrêt énonce : Condamne [M] [N] à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire … avec les contraintes et les montants actualisés au jour de leur exécution, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, pour une période de deux mois à l'issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué ; que ce dispositif reproduit exactement la rédaction du motif, mais en laissant la formulation de la prétention « pour une période de deux mois », alors que le motif pris indique précisément qu'il conviendra de porter cette période à « six mois pour permettre un délai suffisant d'établissement des devis et d'exécution des travaux » ; qu'il en résulte que le dispositif de l'arrêt caractérise dans une rédaction extrêmement conforme au motif énoncé une disposition précise de la décision, notamment sur le pont de départ de la période d'astreinte à compter de la signification de l'arrêt, qui ne peut faire l'objet d'aucune modification, autre que l'allongement de la période de mise en oeuvre de l'astreinte qu'il a été omis de porter à six mois ; que l'appréciation des diligences de la partie condamnée à exécuter les travaux mis à sa charge sous astreinte, pendant le délai de six mois que la cour a considéré nécessaire pour cette appréciation dans le contexte des contraintes techniques et administratives, relèvera de la décision du juge éventuellement saisi de la liquidation de l'astreinte, et du prononcé de toute nouvelle astreinte pour une période supplémentaire ;
ALORS QU'il appartient à tout juge d'interpréter sa décision ; que Mme [N] faisait valoir, à l'appui de sa demande d'interprétation, qu'il existait une contradiction dans l'arrêt, la cour d'appel énonçant d'un côté, après avoir relevé que les travaux détaillés par l'expert étaient soumis à des contraintes techniques et administratives (notamment : nécessité d'obtenir des devis, l'accord des architectes de France, autorisation de la commune pour occuper le domaine, autorisation d'urbanisme), qu'il convenait « d'accorder un délai suffisant d'établissement des devis et d'exécution des travaux », et décidant, d'un autre côté, que l'astreinte de 350 euros par jour de retard courrait à compter de la signification de l'arrêt ; qu'elle soutenait qu'ordonner une exécution immédiate avec astreinte revenait à refuser tout délai pour établir les devis, obtenir les autorisations administratives et que cette contradiction, qui avait pour effet de rendre la décision obscure, justifiait la demande d'interprétation ; qu'en énonçant, pour débouter Mme [N] de sa demande d'interprétation, que l'appréciation des diligences de la partie condamnée à exécuter les travaux mis à sa charge sous astreinte, pendant le délai de six mois que la cour avait considéré nécessaire pour cette appréciation dans le contexte des contraintes techniques et administratives, relevait de la décision du juge éventuellement saisi de la liquidation de l'astreinte, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 461 du code de procédure civile.
