LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 octobre 2015), que, par acte authentique du 11 octobre 2005, la société civile immobilière Monique (la SCI) a vendu un immeuble à la société ZAC de la Ville d'Eté ; que le prix de vente était stipulé payable par compensation par la vente à la SCI de locaux que la société ZAC de la Ville d'Eté s'engageait à construire et à livrer au plus tard au 31 octobre 2007 ; qu'il était prévu qu'à défaut de livraison au 31 décembre 2008, le prix deviendrait exigible immédiatement au profit de la SCI ; que l'acte de dation en paiement a eu lieu le 1er juin 2011 ; que la SCI a assigné la société ZAC de la Ville d'Eté en réparation du préjudice résultant du retard de livraison ;
Attendu que la société ZAC de la Ville d'Eté fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 165 000 euros à la SCI ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'obligation de la société ZAC de la Ville d'Eté de livrer un bien déterminé à une date précise était une obligation de résultat, dont le non-respect était en lui-même fautif, et, sans dénaturation, que l'exigibilité du prix en l'absence de livraison au 31 décembre 2008 ne constituait qu'une faculté pour le bénéficiaire de la dation en paiement, et non un mode alternatif d'exécution de son obligation par la société ZAC de la Ville d'Eté, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises et souverainement apprécié le montant du préjudice de la SCI, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société ZAC de la Ville d'Eté aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société ZAC de la Ville d'Eté et la condamne à payer à la SCI Monique la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société ZAC de la Ville d'Eté
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société ZAC de la ville d'été à payer à la SCI Monique une somme de 165.000€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE sur le droit à indemnisation de la SCI Monique ; que l'acte authentique de vente du 11 octobre 2005 prévoit au paragraphe relatif au paiement du prix : « A titre de condition essentielle et déterminante des présentes le prix ci-dessus exprimé est stipulé payable par compensation du projet proposé conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du Code civil, lors de l'achèvement et de la livraison sans réserve des locaux à construire ci-après désignés que la SNC ZAC de la ville d'été, acquéreur du lot de copropriété s'engagera à vendre au profit de la SCI Monique en deuxième partie des présentes. La livraison prévisionnelle des locaux est quant à elle fixée au plus tard au 31 octobre 2007. A défaut d'avoir livré les locaux au 31 décembre 2008, le prix deviendra exigible immédiatement, au profit de la SCI Monique, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire » ; qu'il est précisé en page 18 de cet acte que : « le vendeur s'oblige à poursuivre la construction de l'immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai ci-dessus fixé et conformément au présent acte soit au plus tard le 31 octobre 2007 » ; que l'obligation ainsi contractée par la société ZAC de la ville d'été de livrer un bien déterminé à une date précise est une obligation de résultat dont le non-respect est en lui-même un manquement fautif ; que s'agissant d'une obligation à terme convenue, l'absence de stipulation de pénalités de retard est dépourvue d'effet, et le créancier n'a pas à prouver l'existence d'une faute distincte de la constatation objective d'un retard ; que contrairement à ce que prétend l'appelante, l'acte du 11 octobre 2005 ne la rend pas débitrice d'une obligation alternative, l'exigibilité du prix en cas de non-livraison des locaux au 31 décembre 2008 ne constituant qu'une faculté et non une obligation pour le bénéficiaire de la dation en paiement d'accepter cette modalité, avec déchéance du terme contractuel de livraison des biens ; qu'il résulte de l'acte authentique en date du 1er juin 2011 contenant dation en paiement de locaux de copropriété neufs et constatation de compensation de prix que le transfert de possession des locaux est intervenu à cette date avec la remise des clés aux représentants de la SCI Monique ; que cet acte ne contient aucune renonciation expresse de celle-ci à se prévaloir du terme de livraison, et il n'est versé aux débats aucun élément objectif dont pourrait être déduite une renonciation tacite mais non équivoque de sa part ; que le tribunal a considéré à juste titre qu'à défaut pour la société Monique d'avoir usé de la faculté contractuelle qu'elle seule pouvait exercer, de demander paiement du prix à défaut de livraison dans le délai prévu, elle était en droit de réclamer l'indemnisation de son préjudice au titre d'une perte de chance pour une livraison tardive dès lors que le non-usage de la faculté précitée ne valait pas renonciation au terme contractuel pour la livraison, sous réserve d'un cas de force majeure à l'origine du retard ; que la société ZAC de la ville d'été n'est pas fondée à invoquer l'existence d'un recours devant la juridiction administrative, saisie en novembre 2005 par divers requérants pour apprécier la légalité d'une délibération du conseil municipal, pour justifier le retard de 44 mois dans la livraison de l'immeuble concerné, le contentieux administratif ne pouvant être assimilé à un cas de force majeure, étant observé que la société intimée objecte sans être utilement démentie que les bâtiments cédés par la commune ne font pas partie de l'îlot qui comprend la villa Monique objet de la vente et des travaux ; que l'appelante n'établit pas que l'existence de ce contentieux administratif, lequel n'avait pas d'effet suspensif et s'est en toute hypothèse terminé par une décision du 10 avril 2008 non frappée de recours ainsi qu'il résulte d'un certificat de non appel en date du 30 juin 2008, la mettait dans l'impossibilité de poursuivre les travaux sur les autres îlots ; qu'il n'en est au demeurant nullement fait état dans l'avenant en date du 6 décembre 2007 à la convention ordinaire d'aménagement d'avril 2005 ; que la société ZAC de la ville d'été ne justifie pas d'un motif de retard opposable à la SCI Monique ; sur le préjudice ; que l'acte du 11 octobre 2005 contient en page 10 un paragraphe relatif aux conditions particulières suivantes ; « Le vendeur mandate l'acquéreur aux présentes à l'effet de trouver un locataire pour le local 5-3 objet de la dation en paiement aux conditions suivantes : - versement d'un loyer minimum de 250,00 à 300,00 euros HT le m2 par an, - accord de principe du futur locataire sur le versement d'un droit d'entrée dont le montant sera négocié directement entre le vendeur et le futur locataire » ; que la SCI Monique verse aux débats deux baux commerciaux, le premier conclu le 11 février 2001 sous la condition suspensive de l'achèvement et de la livraison du local objet dudit bail soit au plus tard le 30 avril 2011, moyennant un loyer mensuel hors taxes de 3000€ pour une superficie de 79,11 m2, le second en date du 26 décembre 2011 portant sur un local de 93,25 m2, moyennant le loyer mensuel hors taxes de 2 800 € ; que compte tenu de la bonne situation de ces locaux dans le centre-ville d'Arcachon, de leur valeur locative, la perte de chance de les louer pendant la période de retard de livraison imputable à la société appelante du fait du non-respect du terme contractuel peut raisonnablement être évaluée à la somme de 165 000€ ; qu'il convient de condamner la société ZAC de la ville d'été au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du présent arrêt fixant le montant de cette indemnisation ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE il résulte de l'examen des moyens de fait et de droit invoqués par chacune des parties et rappelés ci-dessus, qu'à défaut pour la société Monique d'avoir usé de la faculté contractuelle, qu'elle seule pouvait exercer, de demander paiement du prix à défaut de livraison dans le délai prévu, elle est en droit de réclamer l'indemnisation de son préjudice au titre d'une perte de chance pour une livraison tardive dès lors que le non-usage de la faculté précitée ne valait pas renonciation au terme contractuel pour la livraison, sous réserve en cas de force majeure à l'origine du retard ; que s'agissant de l'existence d'une faute contractuelle imputable à la société ZAC de la ville d'été, en raison du retard dans l'exécution de l'obligation contractuelle, par application de l'article 1147 du Code civil, il convient de relever l'existence d'un recours devant la juridiction administrative, saisie pour apprécier la légalité d'une délibération du conseil municipal, est sans incidence sur le retard de 44 mois dans la livraison de l'immeuble concerné, le contentieux administratif ne pouvant être assimilé à un cas de force majeure ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le contrat de vente du 11 octobre 2005, qui faisait la loi des parties, précisait qu' « à défaut d'avoir livré les locaux au 31 décembre 2008, le prix deviendra exigible immédiatement, au profit de la SCI Monique, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire » ; qu'en retenant que l'exigibilité du prix en cas de non-livraison des locaux au terme convenu constituait une simple faculté pour la société Monique quand il ressort des termes clairs et précis de l'acte que l'obligation de paiement du prix en numéraire était pure et simple à compter du 31 décembre 2008, la cour dénature la clause précitée du contrat de vente, violant l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, constitue une obligation alternative, le contrat qui prévoit que l'acheteur d'un ensemble immobilier s'engage soit à livrer des locaux neufs au vendeur avant un terme certain, soit, à défaut, à procéder au paiement en numéraire du prix du bien ; qu'en l'espèce, la clause dite « du paiement du prix » du contrat de vente du 11 octobre 2005 stipulait que « la livraison prévisionnelle des locaux est quant à elle fixée au plus tard au 31 octobre 2007 » et qu' « à défaut d'avoir livré les locaux au 31 décembre 2008, le prix deviendra exigible immédiatement, au profit de la SCI Monique, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire » ; qu'en retenant néanmoins, pour constater, en dépit de son offre de paiement du prix, un manquement de la société ZAC de la Ville d'été à ses engagements, que l'exigibilité du prix en cas de non-livraison des locaux au 31 décembre 2008 ne constituait qu'une simple faculté et non un mode alternatif d'exécution de l'obligation, la cour viole les articles 1189 et 1190 du Code civil ;
ALORS QUE DE TROISIEME PART, et subsidiairement, le débiteur d'une obligation de résultat peut s'en exonérer, même partiellement, en établissant que son inexécution provient d'une cause étrangère qui ne lui est pas imputable; qu'en l'espèce, la société ZAC de la ville d'été faisait valoir (page 15), preuves à l'appui (pièces n°9,10 et 11) que la livraison des locaux avait subi les conséquences d'un important retard pris par la commune d'Arcachon pour l'exécution de ses propres travaux de voirie ; qu'en se bornant pour dire que la société ZAC de la ville d'été ne justifie d'aucun motif de retard opposable à la société Monique à énoncer que l'existence d'un recours devant la juridiction administrative ne peut être utilement invoqué, sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant les conclusions d'appel de la société ZAC de la ville d'été (page 15) si celle-ci n'avait pas été dans l'impossibilité de livrer les locaux à la société Monique compte tenu du retard des travaux de voirie effectués par la commune d'Arcachon, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
ET ALORS ENFIN QUE, à titre infiniment subsidiaire, la perte de chance implique la privation d'une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable ; qu'en l'espèce, pour condamner la société ZAC de la Ville d'été à verser à la société Monique la somme de 165 000€ à titre de l'indemnisation de la perte de chance de louer les locaux pendant la période de retard de livraison imputable à la société ZAC de la ville d'été, la cour retient que compte tenu de la bonne situation de ces locaux dans le centre-ville d'Arcachon et de leur valeur locative, la perte de chance de les louer pendant la période de retard de livraison peut raisonnablement être évaluée à la somme de 165 000€; qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme l'y invitaient les conclusions de la société ZAC de la ville d'été (page 17) si pendant la période considérée, les locaux ne se situaient pas au coeur d'un vaste chantier sans voirie de sorte que les chances de louer les locaux à des commerçants étaient quasi-nulles, la Cour prive derechef son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
