LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 8 octobre 2015) fixe le prix d'acquisition, par la société Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont (EPA ORSA), du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Goncourt 3 Arpents (la SCI), sur la cession duquel il a exercé son droit de préemption ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables le mémoire de la SCI du 29 septembre 2014 et son mémoire n° 3 avec les pièces nouvelles jointes, l'arrêt retient qu'ils sont hors délais ;
Qu'en statuant ainsi, sans solliciter les observations préalables des parties sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Goncourt 3 Arpents ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Goncourt 3 arpents
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables le mémoire de l'appelante du 29 septembre 2014 et son mémoire n° 3 non notifié avec les pièces nouvelles jointes et d'avoir confirmé le jugement déféré qui a fixé à 8. 019. 600 euros seulement le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI Goncourt 3 Arpents situé 1-3 rue des quinze Arpents à Orly, cadastré section A n° 221 auquel est ajouté 236. 000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur ;
Alors qu'il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer ; que les délibérations des juges sont secrètes ; que l'arrêt attaqué qui indique sous le nom des « greffières », « Mme Corinne X... lors des débats » et « Mme Isabelle Y... lors du délibéré », faisant ainsi ressortir qu'une greffière était présente lors du délibéré, est rendu en violation des articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables le mémoire de l'appelante du 29 septembre 2014 et son mémoire n° 3 non notifié avec les pièces nouvelles jointes et d'avoir confirmé le jugement déféré qui a fixé à 8. 019. 600 euros seulement le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI Goncourt 3 Arpents situé 1-3 rue des quinze Arpents à Orly, cadastré section A n° 221 auquel est ajouté 236. 000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur ;
Aux motifs que le mémoire n° 2 de l'appelante du 29 septembre 2014 sera déclaré irrecevable comme étant hors délai, de même que son mémoire n°
3 non notifié avec les pièces nouvelles jointes ;
1°- Alors que le juge doit en toutes circonstances, observer le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur des moyens relevés d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs explications ; qu'en soulevant d'office l'irrecevabilité du mémoire n° 2 de l'appelante comme étant hors délai et l'irrecevabilité de son mémoire n° 3 prétendument non notifié avec les pièces nouvelles jointes, sans inviter préalablement les parties à s'en expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°- Alors que les mémoires déposés au-delà du délai de deux mois imparti à l'appelant par l'article R 13-49 du code de l'expropriation sont recevables, en ce qu'ils constituent une réplique au mémoire de l'intimé ou du commissaire du gouvernement ; qu'en déclarant irrecevable comme hors délai, les mémoires n° 2 et n° 3 de l'appelante, sans rechercher s'ils ne contenaient pas des éléments complémentaires, en réplique au mémoire de la commune ou aux conclusions du commissaire du gouvernement, qui auraient été recevables, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 13-49 du code de l'expropriation ;
3°- Alors qu'en énonçant que le mémoire n° 3 de la société Goncourt 3 Arpents n'aurait pas été notifié, la Cour d'appel a dénaturé l'accusé de réception RPVA de ce mémoire et des pièces jointes en date du 22 mai 2005 ainsi que les mails et courriers des 22 et 26 mai 2015 adressés au conseil de l'EPA ORSA et au commissaire du gouvernement comportant notification de ce mémoire n° 3 et des pièces jointes (cf. productions) en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré qui a fixé à 8. 019. 600 euros seulement le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI Goncourt 3 Arpents situé 1-3 rue des quinze Arpents à Orly, cadastré section A n° 221 auquel est ajouté 236. 000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur ;
Aux motifs que le bien est situé sur une parcelle d'une superficie de 18. 320 m2 au sein de la zone industrielle dite d'Orly Senia (secteur des entrepôts industriels alimentaires) ; que la parcelle est presqu'entièrement bâtie, supportant des bâtiments dont la surface utile totale est de 9. 362, 28 m2 ; que des bâtiments à usage d'entrepôt en rez-de-chaussée et de bureaux à l'étage ont été édifiés sur le terrain dans les années 1990 et sont recouverts de toiture en acier ; que les bâtiments occupés pour la plupart accueillent des entrepôts frigorifiques en fonctionnement à température positive avec quais niveleurs et portes automatisées ; qu'un niveau de soussol est à usage de parking ; qu'il existe des places de stationnement et une aire de manoeuvre devant les bâtiments ainsi qu'un parking pour véhicules légers sur le côté ; que la parcelle est grillagée et fermée par un portail motorisé ; que sur le bien est situé dans une ZAD créée par décret du 21 septembre 2011, publié au JO le 22 septembre suivant, cette date devant être prise en considération comme date de référence ; que tous les locaux étaient occupés par des locataires lors du transport sur les lieux du 14 mai 2013, seule la locataire SEDIS ayant donné congé le 28 mars 2013 pour une libération des lieux au 30 juin suivant ; que la société Goncourt 3 Arpents soutient qu'il y aurait lieu en l'espèce d'appliquer la méthode « terrain + construction » et non celle « terrain intégré » qui ne permettrait pas de prendre en compte les 3000 m2 de terrain constructible extérieur, ce terrain pouvant parfaitement recevoir une extension de bâtiments et étant desservi par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable de telle sorte qu'il devrait être valorisé à hauteur de 1. 128. 000 euros à raison de 376 euros le m2 selon base notariale BIEN ; que les parkings en sous-sol pour 1679, 03 m2 devraient être valorisés à hauteur de 671. 600 euros sur la base de 400 euros le m2 ; que les locaux vacants de Sedis pour 3. 511 m2 devraient être valorisés 40 % de plus que des locaux occupés, soit à raison de 1120 euros le m2 par rapport à une valeur moyenne de 800 euros le m2 pour des locaux occupés, ce qui représenterait 3. 932320 euros ; que pour les locaux occupés Pronatura pour 1975 m2, Hallaska pour 1994 m2 et Sotracom pour 1943m2, il serait pris la valeur de 800 euros le m2 retenue par le jugement ; qu'il convient d'observer que les références citées par la société Goncourt 3 Arpents au titre de la valorisation du terrain, issues de la base BIEN des notaires, sont insuffisamment précises (pas de date précise de mutation, absence de numéro de rue) et portent pour la plupart sur du bâti (pavillons, immeubles mixtes) dans des zones pavillonnaires de la commune d'Orly alors que le bien dont s'agit se trouve dans une zone d'activités économiques, pour laquelle la constructibilité n'est pas comparable ; que ces références ne sont donc pas pertinentes ; que pour ce qui concerne la valorisation des parkings en sous-sol, la société Goncourt 3 Arpents ne cite aucune référence de mutation à titre onéreux ; qu'il convient d'observer également que les éléments de comparaison versés aux débats par le commissaire du gouvernement et l'EPA ORSA concernent des entrepôts érigés sur des parcelles de grande superficie avec une valeur unitaire incluant le terrain d'assiette de telle sorte que la société Goncourt 3 Arpents ne peut utilement retenir, dans le cadre de la méthode « terrain + constructions » qu'elle propose, des valeurs unitaires issues de la méthode « terrain intégré » ce qui constituerait une fiction dénaturant la réalité du marché ; qu'en application de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain de telle sorte que le terrain dont s'agit ne peut être valorisé qu'à partir de son usage effectif à la date de référence, qui est certain et non selon son potentiel éventuel de constructibilité qui est incertain, le fait que le prix que l'acquéreur aurait été prêt à mettre dans le cadre de la DIA aurait inclus les 3000 m2 de terrain et des droits à construire à hauteur de 2000 m2 ne lui conférant aucun caractère certain au sens de l'article L13-13 précité et étant donc sans incidence de ce chef ; que compte tenu de la situation du bien constitué d'une seule parcelle, cadastrée section A n° 221, sur laquelle est édifiée une série de d'entrepôts sur environ 60 % d'emprise au sol, le surplus du terrain étant immobilisé à la date de référence, et compte tenu des éléments de comparaison pertinents qui font ressortir une valeur unitaire incluant les terrains d'assiette, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la méthode dite « terrain intégré » pour déterminer les indemnités à revenir à la société Goncourt 3 Arpents ; que les éléments de comparaison produits par l'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement portent sur des mutations à titre onéreux intervenues entre décembre 2010 et août 2013 pour des biens d'entrepôts bureaux situés sur la zone d'activité Senia où se trouve le bien, objet de la présente instance ; qu'ils sont donc pertinents ; que compte tenu de ces éléments de comparaison et du bon état général d'entretien de l'immeuble et des équipements frigorifiques situés au rez-de-chaussée, donc d'accès plus facile pour les camions, c'est à juste titre que le premier juge a retenu un prix unitaire du m2 en valeur occupée à 800 euros ; que pour ce qui concerne le local vacant de 3. 511 m2, c'est à bon droit par adoption de motifs, que le premier juge a retenu un prix unitaire du m2 en valeur libre à 960 euros ;
Et aux motifs adoptés du jugement que le parking au sous-sol ne constitue pas de la surface utile de sorte que cette surface ne sera pas valorisée ;
1°- Alors que le prix d'acquisition du bien préempté doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain subi par le propriétaire du bien ; qu'en refusant de valoriser les parkings situés en sous-sol pour la raison que ces parkings ne constitueraient pas de la surface « utile », la Cour d'appel a violé l'article L 13-13 ancien devenu L 321-1 du code de l'expropriation ;
2°- Alors qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition du bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; qu'en se fondant pour refuser de valoriser les parkings en sous-sol sur la circonstance que la société Goncourt 3 Arpents ne citerait aucune référence de mutation à titre onéreux au titre des parkings, la Cour d'appel a méconnu son office et violé les articles L 213-4 du code de l'urbanisme et 12 du code de procédure civile ;
3°- Alors que quel que soit son potentiel de constructibilité, le terrain qui est à la date de référence, situé dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu et qui est effectivement desservi par les réseaux électrique, d'eau potable et d'assainissement doit être évalué comme un terrain à bâtir et non selon son usage effectif ; qu'en se fondant pour dire que le terrain litigieux devait être valorisé à partir de son usage effectif, sur la circonstance que son « potentiel éventuel de constructibilité » serait incertain, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 ancien devenu L 322-2 et L 322-3 du code de l'expropriation ;
4°- Alors que la société Goncourt 3 Arpents faisait valoir (mémoire n° 1 p. 7) que le potentiel de constructibilité du terrain résulte d'une attestation d'un architecte ainsi que d'un permis de construire accordé sur une surface de 1771 m2 sur ce terrain ; qu'en statuant comme elle l'a fait en raison d'une incertitude quant au potentiel éventuel de constructibilité du terrain sans s'expliquer sur ces éléments de preuve versés aux débat, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
