LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts Y... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 décembre 2015), que M. et Mme X... (les acquéreurs) ont signé, le 20 juillet 2006, un compromis de vente portant sur un bien immobilier en copropriété comportant un appartement, une cave et un garage, et appartenant à Yvonne Z..., veuve Y... (la venderesse), décédée au début de l'année 2007 et représentée par sa fille, Mme Suzanne Y..., en vertu d'une procuration authentique du 14 novembre 2001 ; que l'acte a été rédigé par M. A..., notaire associé au sein de la SCP Jean A... et Alain B... (le notaire) ; que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 29 septembre 2006 ; que la vente n'ayant pas été réitérée, le dépôt de garantie a été remboursé le 29 mai 2007 ; que les acquéreurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation et Mmes Suzanne, Jeanine et Michèle Y..., héritières de la défunte, en paiement de la clause pénale stipulée au compromis ;
Sur le moyen unique, pris en ses cinq dernières branches, ci-après annexé :
Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur les deux premières branches du moyen, ci-après annexé :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur action en responsabilité contre le notaire ;
Attendu que le notaire a l'obligation de vérifier la capacité juridique des contractants dont dépend la validité de l'acte qu'il reçoit et authentifie, spécialement lorsqu'une partie est représentée par un mandataire, et qu'en cas de doute, il doit prendre toutes les précautions nécessaires afin de conférer pleine efficacité audit acte ;
Que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt relève que, lors de la signature de l'acte sous seing privé portant promesse de vente, à laquelle la venderesse était représentée par une de ses filles, aucun élément ne permettait au notaire d'envisager que la santé de celle-là puisse être affectée ni de remettre en cause la validité du mandat de représentation ; qu'il ajoute qu'il n'en était pas de même au moment de la réitération de la vente par acte authentique, en raison d'une altération des facultés de la venderesse, survenue peu avant ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a justement déduit que la promesse était valable et que le notaire aurait commis une faute seulement si, ne tenant pas compte de la situation nouvelle dans laquelle se trouvait la venderesse, il n'avait pas sollicité la désignation d'un mandataire ad'hoc pour parvenir à la signature d'un acte authentique offrant toute garantie de sécurité juridique ; que le moyen, qui, en sa deuxième branche, critique un motif erroné mais surabondant, ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur action en responsabilité contre Maître Jean A... et la SCP A... et B..., devenue la SCP Jean A..., Niels C... et Alain B... ;
AUX MOTIFS QUE :
« M. et M. X... se sont portés acquéreurs d'un immeuble en copropriété, situé à Aix-en-Provence, propriété des consorts Y..., la rédaction de l'acte ayant été confiée à Me A..., notaire ;
Que le compromis, signé le 20 juillet 2006, par devant notaire portait sur un appartement, une cave, et un garage ; que la venderesse y était représentée par Mme Suzanne Y... en vertu d'une procuration du 14 novembre 2001, et qu'il était prévu que l'acte réitératif devait intervenir au plus tard à la date du 29 septembre 2006 ;
Que la vente n'a finalement pas été réitérée, sans d'ailleurs que la cause de cet échec soit précisément déterminée, les parties étant contraires sur ce point ;
Que les acquéreurs font au notaire divers griefs ;
Qu'ils lui reprochent, d'abord, de ne pas avoir vérifié la validité de la procuration qui datait de cinq ans, et qui avait été signée à l'époque par une personne âgée de 81 ans, faisant état de ce qu'ils ont appris au mois d'octobre une dégradation de l'état de santé du mandant qui s'est ainsi trouvé dans l'impossibilité de confirmer sa procuration ;
Qu'ils lui reprochent également de ne pas avoir accédé à leur demande de communication de cette procuration ;
Que la procuration versée au débat a été établie, par devant notaire, par Mme Yvonne Y... au profit de Jeannine Y..., Michèle Y..., et Suzanne Y..., avec faculté d'agir ensemble ou séparément, à l'effet de vendre, aux prix et conditions que le mandataire jugera convenables, tout ou partie des biens immeubles lui appartenant ;
Que le mandant inclut donc la possibilité de vendre un bien immeuble, ce qui est l'objet de l'acte en litige ;
Que cette procuration n'est d'ailleurs affectée d'aucun vice et que son ancienneté, eu égard à la date du compromis, n'est pas susceptible d'affecter sa validité, ni celle du compromis, ni encore de constituer une faute du notaire dès lors que celui-ci n'avait aucune raison de remettre en cause sa validité et que rien ne permettait alors d'envisager que la santé de Mme Y... puisse être affectée ;
Que d'ailleurs les époux X... ne versent aux débats aucun élément en ce sens ; qu'enfin le notaire n'avait pas, au stade du compromis, à exiger de procuration spéciale et que compte tenu du délai dont il disposait entre le compromis et l'acte réitératif, il lui était loisible de réunir pour cette date tous les renseignements et éléments nécessaires à celui-ci ;
Que les appelants ne peuvent, non plus, prétendre, au cas où la procuration serait jugée valable, que le notaire aurait commis une faute en ne permettant pas la réitération de l'acte, alors précisément que cette réitération était impossible à raison de la survenance d'une altération de l'état de santé de la venderesse ; que bien au contraire, le notaire aurait été fautif à passer l'acte sans tenir compte des conséquences de cette situation, et qu'enfin, en l'état des observations ci-dessus, il ne peut être retenu, malgré les allégations contraires des appelants, que le notaire aurait pu avoir connaissance de la difficulté avant, ni qu'il ait tardé à se préoccuper de faire signer la procuration en vue de la réitération, dans la mesure où l'aggravation de l'état de santé de Mme Y. Y... est survenue au début du mois de septembre ;
Que les appelants ne démontrent pas avoir vainement demandé communication de la procuration au notaire, préalablement à la signature du compromis, les courriers dont ils font état à ce titre (pièce 10 et 13 de leur dossier) datant, en effet, de la fin du mois de septembre et du mois d'octobre 2006, ce qui exclut toute relation de causalité entre le préjudice invoqué et la faute tenant à un manquement à son obligation d'information ;
Qu'ils prétendent encore que la nomination d'un mandataire ad hoc n'était pas justifiée ; mais qu'il s'agissait d'une démarche utile pour la signature de l'acte à raison de l'incapacité de la venderesse à le faire elle-même ;
Qu'au vu des documents versés, son échec n'est, de surcroît, imputable qu'à un problème d'hospitalisation de Mme Y. Y... et de l'impossibilité de la transporter, aucun grief ne pouvant, dans ces conditions, prospérer contre le notaire et ce d'autant que la réalité d'aucun autre domicile n'est établie, qu'il n'est pas contesté que Mme Y... était bien domiciliée au parc Mozart à Aix en Provence et que Me A... avait en outre connaissance que les lieux vendus étaient toujours garnis de son mobilier ; qu'en toute hypothèse, compte tenu du désaccord des enfants sur la vente, invoqué par les époux X..., eux-mêmes, il n'est pas établi que si la perte de temps consécutive à cette démarche avait été évitée, l'acte aurait été passé avant le décès de Mme Y... ;
Que les acquéreurs, qui avaient relevé que dans le règlement de copropriété, les données relatives au garage ne figuraient pas, reprochent au notaire de ne pas avoir procédé, avant la signature du compromis à des vérifications suffisantes en ce qui concerne le lot garage dans la mesure où il s'était révélé que ce bien, portant le numéro 24 et constituant le lot numéro 262, n'était pas situé dans l'immeuble le Berlioz ainsi que cela avait été mentionné dans le compromis, mais qu'il se trouvait dans l'immeuble Le Couperin, géré par un syndicat de copropriétaires différent et ce depuis un modificatif du règlement de copropriété intervenu en 2005 ;
Que le garage est effectivement présenté dans l'acte comme se trouvant dans l'immeuble Le Berlioz alors qu'il est, en réalité situé dans l'immeuble Le Couperin ;
Que cette rédaction est imputable à la négligence fautive du notaire, qui aurait dû procéder, notamment auprès de la Conservation des Hypothèques, à toutes les vérifications relatives à la situation de droit du bien vendu, ce qui lui aurait évité l'erreur ;
Mais que sur le lien de causalité, et dès lors qu'il résulte des courriers échangés entre les acquéreurs et le notaire que ceux-ci avaient accepté de poursuivre la vente de l'ensemble des biens désignés au compromis, moyennant une réduction du prix qui leur avait été consentie, qu'ils ne peuvent prétendre avoir conclu une vente ne satisfaisant pas à leurs attentes ; que d'ailleurs leurs courriers démontrent qu'ils entendaient bien persister dans le projet tel qu'il se présentait, même après la découverte de cette erreur ; qu'en toute hypothèse, l'échec de la vente, dont la cause reste encore indéterminée, ne tient pas à cette erreur et qu'il n'y a donc pas de lien de causalité établi entre cette faute et le préjudice consistant à avoir vainement débloqué des placements sans pouvoir passer la vente ;
Qu'enfin, ils reprochent au notaire de les avoir laissés dans l'ignorance concernant l'avancée de leur affaire, en ne répondant pas à leur courrier, et également de ne pas avoir rempli son devoir d'information en ne les avertissant pas de la nullité du compromis ;
Que sur ce dernier grief, la nullité n'est pas démontrée, la cour soulignant au demeurant que les acquéreurs ne la sollicitent pas alors qu'il est, en outre, précisément mentionné à l'acte que la procuration est notariée et qu'elle a été passé devant le notaire instrumentant pour la vente en litige ;
Que par ailleurs, et sur le premier grief, que l'examen des pièces versées par les deux parties (pièces 9 à 19 des appelants et pièces 2 à 23 de l'intimé) permet de retenir que les courriers adressés par les époux X... au notaire ont fait l'objet de réponses régulières de sa part, et que le notaire leur a écrit régulièrement pour les tenir informés de l'avancement des négociations, des formalités entreprises et enfin de la survenance du décès de la venderesse ; que le rendez-vous que le notaire leur a donné pour le 11 mai 2007 ne peut, dans ces conditions, être qualifié de tardif et que la déloyauté avancée à ce propos n'est pas démontrée ; qu'il en est de même pour la restitution du dépôt de garantie, à laquelle le notaire a procédé le 29 mai 2007, dans un délai qui ne peut être critiqué compte tenu des courriers encore échangés les 14 et 16 mai 2007 ;
Qu'enfin la renonciation du notaire à percevoir ses honoraires, qui peut s'expliquer par une volonté commerciale d'apaisement de son client compte tenu de l'erreur de rédaction quant à la désignation du garage, ne peut pour autant justifier la mise en oeuvre de sa responsabilité compte tenu de l'absence de lien causal requis entre la faute et le préjudice ;
Que les appelants seront donc déboutés des fins de leur recours et que le jugement sera confirmé » ;
1°/ ALORS QUE le notaire a l'obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que le notaire qui établit un compromis de vente a l'obligation de vérifier la validité de la procuration en vertu de laquelle il agit afin de garantir que la vente pourra être menée à son terme ; qu'en décidant que le notaire n'aurait pas commis de faute en omettant de vérifier qu'était encore valable la procuration qui avait été donnée par Yvonne Y... cinq ans auparavant, alors qu'elle était âgée de 81 ans, cependant qu'elle a constaté que le compromis qui avait été établi par le notaire sur la base de cette procuration n'avait pas permis de parvenir à la réitération effective de la vente en raison de l'altération de l'état de santé de la mandante, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'altération des facultés mentales du mandant ne met pas, à elle seule, fin au mandat, en l'absence d'ouverture d'une tutelle ; qu'en retenant que la réitération de l'acte aurait été impossible à raison de la survenance d'une altération de l'état de santé de la venderesse, de sorte que le notaire n'aurait pas commis de faute en omettant d'y procéder, cependant que dès lors que la procuration était jugée valable, elle permettait la réitération de la vente par acte authentique, en l'absence de placement sous tutelle de la mandante, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 1382 et 2003 du Code civil ;
3°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; que, connaissant la volonté d'une partie de réitérer par acte authentique l'acte de vente dont il a établi la promesse, il doit la conseiller efficacement en lui indiquant la démarche qu'elle doit suivre pour parvenir à la réalisation de l'acte ; qu'en déboutant les époux X... de leur action en responsabilité à l'encontre du notaire, sans rechercher si celui-ci leur avait indiqué qu'ils auraient dû mettre en demeure Yvonne Y... de réitérer la vente dans les délais utiles afin de pouvoir demander la signature d'un acte authentique et à tout le moins le versement de la clause pénale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
4°/ ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'impartialité ; qu'en omettant de répondre au moyen par lequel les époux X... faisaient valoir que Maître A... aurait dû les informer qu'il était le notaire habituel des vendeurs, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°/ ALORS QUE les notaires sont tenus de vérifier l'identité, l'état et le domicile des parties, au besoin par la production de tous documents justificatifs ; que les époux X... soutenaient que, comme l'avaient retenu les premiers juges, le notaire à qui il appartenait de solliciter la communication de l'adresse exacte d'Yvonne Y... ne justifiait pas l'avoir fait ; qu'en omettant de vérifier si le notaire avait bien rempli son obligation de vérifier le domicile de cette dernière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du Code civil et 5 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ;
6°/ ALORS QU'en retenant que la cause de l'échec de la vente serait demeurée indéterminée, sans s'expliquer sur le courrier du 16 mai 2007 par lequel les époux X... démontraient que l'échec de la vente était dû aux seules héritières d'Yvonne Y... qui avaient décidé de ne plus vendre, tandis que le notaire avant tenté de faire endosser la responsabilité de la rupture de la vente aux acquéreurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
7°/ ALORS QUE le notaire est tenu de rédiger un acte conforme à la situation de droit des biens vendus ; que cause nécessairement un préjudice la faute du notaire qui ayant omis de vérifier la situation des biens vendus, contraint les parties à lui apporter elles-mêmes les éléments nécessaires à la rectification de l'acte ; qu'en retenant que l'erreur dans la localisation du garage n'aurait pas causé de préjudice aux époux X..., la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
