LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Lyon, 28 mai 2015), rendu en dernier ressort, que Mme X..., locataire d'un appartement dont M. et Mme Y... sont propriétaires, les a, après la résiliation du bail, fait convoquer afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie et le remboursement d'une somme de 811,85 euros payée au titre de charges locatives indues ; que M. et Mme Y... ont sollicité reconventionnellement le paiement d'une somme de 1 846,55 euros au titre de réparations consécutives à un dégât des eaux survenu pendant le cours du bail ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble le décret du 26 août 1987 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... en remboursement d'une certaine somme au titre des charges locatives, le jugement retient que les charges imputées et acquittées par celle-ci au cours de la location sont fondées et justifiées, qu'elles concernent les frais engagés par le bailleur dans le cadre de ses obligations et que la demande de la locataire à ce titre est non fondée ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les sommes perçues par les bailleurs au titre des "frais de gestion", "frais de PTT" et "fourniture de bureau", constituaient effectivement des charges récupérables auprès du locataire, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner Mme X... au paiement d'une certaine somme au titre des réparations locatives, le jugement retient qu'en omettant de déclarer dans les temps le sinistre survenu lors de la location, celle-ci a failli à ses obligations, même si elle n'était pas responsable du sinistre, ce qui a empêché la prise en charge de celui-ci par les assurances de Mme X... et de l'occupante de l'appartement du dessus ;
Qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation, et sans procéder à une analyse même sommaire des éléments de preuve sur lesquels elle s'est fondée, la juridiction de proximité n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la juridiction de proximité de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Lyon, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 1.396,83 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, et d'avoir débouté Mme X... du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, sur les charges locatives, aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, il incombe au propriétaire d'un logement loué d'en assurer la jouissance ; que les coûts liés à l'entretien ou aux diverses taxes représentent les charges dites récupérables ; que celles-ci sont à la charge du locataire ; qu'elles sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables ; que les charges imputées et acquittées par Mme X... au cours de la location du bien appartenant à M. et Mme Y... sont fondées et justifiées ; qu'elles concernent les frais engagés par le bailleur dans le cadre de ses obligations ; que la demande de Mme X... à ce titre est non fondée ; qu'elle sera rejetée ;
ALORS QU' aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (…) ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (…) » ; que devant la juridiction de proximité, Mme X... faisait valoir que M. et Mme Y... ne justifiaient pas du caractère récupérables auprès du locataire des sommes qu'ils avaient prélevées à titre de charges dans les postes « frais de gestion », « frais de PTT » et « fourniture de bureau », et qu'elle sollicitait à ce titre le remboursement de la somme de 811,85 € correspondant donc à des charges payées et non justifiées (conclusions de l'exposante, p. 8) ; qu'en se bornant, pour rejeter cette demande, à affirmer que Mme X... était tenue de régler le montant des charges récupérables, ce qui n'était pas contesté, sans vérifier si les sommes perçues par les bailleurs à titre de charges dans les postes « frais de gestion », « frais de PTT » et « fourniture de bureau » constituaient effectivement des charges récupérables auprès du locataire, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 1.396,83 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, et d'avoir débouté Mme X... du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, sur les réparations locatives, le bailleur est en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes éventuellement dues au titre des travaux de réparation locatives non exécutées, ou liées à des dégradations occasionnées par le locataire au logement, à ses annexes ou à ses équipements, ainsi que des sommes dues par le locataire et justifiées par le bailleur ; qu'à la lecture de l'état des lieux d'entrée, on constate que l'état général de l'appartement à l'entrée dans les lieux était bon ; que des travaux importants ont été effectués pour permettre la location du bien, l'appartement loué à Mme X... était neuf lors de son entrée ; que l'état de l'appartement, à la sortie des lieux, était également bon, à l'exception des constatations faites par les parties concernant la chambre n° 1 ; qu'il n'est pas contesté que celle-ci a été endommagée par un dégât des eaux survenu en cours de location et que le plafond et les murs étaient abîmés lors de la rédaction de l'état des lieux de sortie ; que les demandes au titre des dégradations de M. et Mme Y... sont fondées ; qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre à des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en omettant de déclarer dans les temps le sinistre survenu lors de la location, Mme X... a failli aux obligations qui étaient les siennes et cela même si elle n'était pas responsable du sinistre ; que l'absence de déclaration du sinistre a empêché la prise en charge de celui-ci par les assurances de Mme X... et de l'occupante de l'appartement du dessus ;
ALORS QU' aux termes de l'article 7, c, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement » ; qu'il est constant que le dégât des eaux litigieux trouve son origine dans l'appartement situé au-dessus de celui qu'occupait Mme X..., de sorte que cette dernière ne peut en aucun cas être tenue de prendre en charge le montant des travaux de remise en état du logement pris à bail ; qu'en décidant pourtant de faire supporter à Mme X... les conséquences du sinistre, au motif que l'absence de déclaration du sinistre par celle-ci « dans les temps » avait empêché sa prise en charge par l'assureur de l'occupante de « l'appartement du dessus » (jugement attaqué, p. 5, alinéa 4), cependant que M. et Mme Y... ne prétendaient nullement que cet assureur n'avait pu être mis en cause par la faute de Mme X... et qu'aucune des pièces versées aux débats ne le démontrait, la juridiction de proximité, qui s'est déterminée par voie d'affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
