LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 23 avril 2015), que, par acte sous seing privé du 2 décembre 2005, M. et Mme X...et leurs enfants (les vendeurs) et M. Y...(le promoteur) ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain situé sur l'île de Tahiti, en vue de la construction d'un ensemble immobilier ; qu'au titre des conditions suspensives figurait l'autorisation de la vente par le juge des tutelles pour les deux enfants mineurs, leur mère s'obligeant à déposer une requête en ce sens dans le délai de trente jours de la promesse ; que la société civile professionnelle Z...et A...(le notaire) est intervenue pour la préparation et la rédaction dudit acte ; qu'un jugement du 23 juillet 2008 a rejeté l'action du promoteur et des sociétés Capestel, Sogefim et Perspectives finances (les partenaires du projet immobilier) en réalisation forcée de la vente et annulé la promesse de vente, à défaut d'autorisation préalable du juge des tutelles ; que le promoteur et les partenaires du projet immobilier ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le promoteur fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 10 000 000 francs CFP l'indemnisation mise à la charge du notaire ;
Attendu qu'au terme d'une analyse précise et concrète des écritures des parties et des pièces produites aux débats, et après avoir dressé la chronologie des faits, la cour d'appel a souverainement estimé, sans se contredire, d'une part, que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en laissant les parties conclure une promesse de vente qui ne pouvait qu'être annulée, mais qu'il n'était pas établi que la carence dans l'obtention de l'autorisation du juge des tutelles avait été causée par sa faute ni que le promoteur avait été mal conseillé par lui sur les conséquences de ce défaut, d'autre part, qu'un lien de causalité direct et certain était caractérisé entre le manquement commis par le notaire et le préjudice subi résultant, d'abord, des frais exposés en vue de la réalisation de l'opération de promotion immobilière jusqu'à l'échéance de la condition suspensive relative à la demande d'autorisation susmentionnée, ensuite, des coûts supportés à l'occasion de l'instance en réalisation de la vente, laquelle était vouée à l'échec en raison de la nullité de l'acte dont l'exécution était demandée, enfin, de la perte de réputation auprès de la clientèle et des professionnels du secteur immobilier et du bâtiment, tous préjudices dont elle a souverainement fixé le quantum ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour M. Y..., la société Sogefim, la société Capestel et la société Perspectives finances
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 10. 000. 000 F CFP le montant du préjudice que la SCP Z...-A...était tenue de verser à Monsieur Y..., l'EURL SOGEFIM, la SARL CAPESTEL et la société civile PERSPECTIVES FINANCES ;
AUX MOTIFS QUE « les appelants soutiennent que la faute du notaire leur a causé un préjudice consistant dans les dépenses qu'ils ont engagées pour mener à bien leur projet Immobilier, sans que la SCP Z...-A...ait attiré leur attention quant aux aléas liés à la validité de la promesse de vente au cas où elle serait contestée, ce qui est advenu ; (…) que pour être réparable, un préjudice doit avoir été directement causé par le fait qui l'a généré ; qu'il peut s'agir d'un préjudice futur, pourvu qu'il soit certain, ou de la perte d'une chance, mais un préjudice simplement éventuel ne peut être indemnisé ; (…) que lors de la précédente instance jugée le 23 juillet 2008, les consorts X...ont soutenu qu'ils avaient présenté le 8 juin 2006 une requête au Juge des tutelles, mais il n'en est pas justifié ; que la promesse de vente a été annulée suite à la demande reconventionnelle qu'ils ont opposée à la demande d'exécution forcée faite par Eric Y...; que selon les appelants, « Monsieur Y..., accompagné de son conseil se présentera le 2 mars 2007 en l'étude de Me Julien A...aux fins de régulariser l'acte réitératif de vente avec les vendeurs, les consorts X...(...). Après plusieurs tentatives téléphoniques du notaire Me A..., celui-ci arrivait à contacter Mme X...qui confirmait son intention de vendre le terrain en déclinant le rendez-vous faute d'être en possession de l'ordonnance du juge des tutelles (…) Mme X...demandait alors à Me A...d'établir un nouvel avenant et de fixer la date de réitération de l'acte notarié au 30 avril 2007 prétextant que l'autorisation du juge des tutelles était une question de jours. Elle prenait l'engagement de venir signer le lendemain ce qui fut fait en l'étude du notaire susvisé. Le projet d'avenant était rédigé immédiatement en l'étude de Me Z...-A...et présenté à M. Y...qui le signait sur le champ pour éviter toute contestation possible à venir car l'attitude des vendeurs manquait manifestement de transparence sur leurs réelles intentions. Après plusieurs semaines de silence, Mme X...déclarait à M. B...qu'elle avait été soi-disant contactée par un autre promoteur de la place qui lui avait proposé un prix supérieur de 20 millions de F CFP par rapport au compromis qui avait été signé avec Monsieur Y.... Monsieur Y...acceptait, non sans dénoncer le procédé comme particulièrement malhonnête, de s'aligner sur celle surenchère de dernière minute afin de satisfaire les nouvelles prétentions de Mme X...et de ses fils Kae et Kim. Le conseil de M. Y...adressait le 7 juin 2007 un courrier à Me C...pour confirmer que son client était disposé à réviser à la hausse la condition de prix de leurs engagements initiaux (…). Monsieur Y...devait apprendre pourtant qu'un compromis de vente portant sur le terrain de Te Tavake avait été passé le 16 juin 2007 chez Me C..., notaire, entre Mme X...et M. D..., intermédiaire de cette vente agissant au nom et pour le compte d'un autre promoteur en la personne de M. Guy E...» ; que les appelants demandent à être indemnisés des frais d'études, de fonctionnement et de commercialisation qu'ils ont exposés pour entreprendre le projet immobilier (65. 000. 000 F CFP), de leurs autres préjudices, notamment professionnel (10. 000. 000 F CFP), ainsi que de la perte d'exploitation nette résultant de l'abandon forcé de celui-ci (433. 761. 412 F CFP) ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, le préjudice subi par Monsieur Y...et ses entreprises du fait des démarches et des dépenses engagées en vain pour la construction et la commercialisation de l'ensemble immobilier projeté sur le terrain des consorts X..., et de la perte d'exploitation qui est résultée de l'abandon de ce projet, n'a pas été directement causé par la faute commise par la SCP Z...-A...; qu'il est en effet constant qu'Eric Y...a engagé les démarches en vue de la réalisation de son opération de promotion immobilière dès la signature de la promesse de vente, et qu'il les a poursuivies malgré l'échéance, le 2 janvier 2006, de l'expiration de la condition suspensive relative à la demande de l'autorisation du juge des tutelles par les consorts X...; que s'il est habituel pour un promoteur de commencer son opération dès la signature d'un simple avant-contrat, ce qui lui permet de rechercher des financements, d'engager l'étude de la construction et de trouver des acquéreurs ; qu'il s'agit d'une entreprise qui comporte nécessairement un risque en cas de non-réalisation de la vente du terrain, même lorsque la promesse de vente n'encourt pas l'annulation ; qu'il résulte de l'acte du 2 décembre 2005 (p. 4) que le notaire a expressément mis en garde les parties contre un paiement anticipé par l'acquéreur avant la signature de l'acte authentique ; que n'établit que la carence dans l'obtention de l'autorisation du juge des tutelles ait été causée par le notaire, qui n'avait pas été chargé d'accomplir cette diligence, ni qu'Eric Y...ait été mal conseillé par le notaire sur les conséquences de cette défaillance des époux X...; que le notaire ne peut être tenu pour responsable des négligences ou des dissimulations des parties dans leurs relations entre elles ; que par suite de l'annulation de la promesse de vente par le jugement du 23 juillet 2008, Eric Y...a droit à la restitution des sommes qu'il a payées ou consignées au profit des consorts X...en exécution de celle-ci ; que la SCP Z...-A...doit indemniser les appelants du préjudice qui est directement résulté pour ceux-ci de la faute qu'elle a commise, à savoir des dépenses engagées pour la négociation de la promesse de vente et la mise en oeuvre du projet immobilier avant l'expiration de la condition suspensive tenant à la demande d'autorisation du juge des tutelles, soit avant le 2 Janvier 2006 (selon les factures produites : commissions B...: 3 MF CFP ; honoraires F... : 880 000 F CFP ; acompte sur honoraires VERITAS : 395 000 F CFP) ; qu'après le revirement des consorts X..., du préjudice qui est résulté de la croyance erronée du caractère obligatoire de la promesse de vente reniée par ces derniers, qui a conduit Eric Y...à engager un procès qu'il ne pouvait gagner du fait de la nullité de cet acte, ce préjudice est constitué par les frais et les diligences imposées par cette procédure, mais aussi par les charges qu'ont constitué pour Eric Y...et pour les sociétés SOGEFIM, CAPESTEL et PERSPECTIVES FINANCES les immobilisations qui en sont résultées, ainsi, que par la perte de réputation auprès de la clientèle et des professionnels du secteur immobilier et du bâtiment en raison de l'association de ces entreprises un litige à l'occasion de l'abandon d'un programme, dont la commercialisation avait commencé ; qu'au vu des pièces produites, la Cour dispose d'éléments d'appréciation qui lui permettent de fixer à 10. 00. 000 CFP le montant total de l'indemnisation » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la responsabilité délictuelle suppose un rapport de causalité certain et direct entre la faute et le dommage ; que la faute doit être, ainsi, le support nécessaire ou avoir joué un rôle prépondérant dans la réalisation du dommage ; que par une promesse synallagmatique de vente du 2 décembre 2005, les consorts X...ont consenti à vendre le terrain de Te Tavake à Monsieur Y...; que Monsieur Y...a réalisé l'ensemble des conditions prescrites dans la promesse synallagmatique de vente ; que lorsque les consorts X...ont finalement décidé de céder ce terrain à un autre acquéreur, Monsieur Y...n'a pu faire procéder à l'exécution forcée de la vente, telle que prévue par l'acte du 2 décembre 2005, faute pour le notaire d'avoir sollicité l'accord du juges des tutelles, élément légal de validité de la vente d'un immeuble appartenant à un mineur ; qu'en conséquence de la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 2 décembre 2005, Monsieur Y...a perdu l'ensemble des investissements qu'il avait réalisés dans la perspective de faire construire un immeuble sur ce terrain ; qu'en concluant néanmoins que le préjudice subi par Monsieur Y...et ses entreprises du fait des démarches et des dépenses engagées en vain pour la construction et la commercialisation de l'ensemble immobilier projeté sur le terrain des consorts X...et de la perte d'exploitation résultant de l'abandon de ce projet n'avait pas été directement causé par la faute commise par la SCP Z...et A..., la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE doit être réparé le préjudice qui présente un lien de causalité certain avec la faute ; que la faute doit être, ainsi, le support nécessaire ou avoir joué un rôle prépondérant dans la réalisation du dommage ; que la promesse synallagmatique de vente du 2 décembre 2005 a été déclarée nul par un jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete du 23 juillet 2008, faute pour le notaire d'avoir sollicité l'accord du juges des tutelles, élément nécessaire à la validité de la vente d'un immeuble appartenant à un mineur ; que de surcroît, le notaire n'a jamais informé Monsieur Y...de ce que l'autorisation du juge des tutelles n'avait pas été sollicitée, même plusieurs mois après la signature de la promesse synallagmatique de vente ; qu'en procédant ainsi, le notaire a violé son devoir de conseil et a déclenché des investissements, que Monsieur Y...et ses entreprises n'auraient pas entrepris s'ils avaient été correctement informés par la SCP Z...et A...; que dès lors, les fautes du notaire ont été la cause certaine et directe des préjudices subis par Monsieur Y...et ses entreprises ; qu'en se déterminant autrement, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE doit être réparé le préjudice qui présente un lien de causalité certain avec la faute ; qu'en retenant que le manquement des notaires à leur devoir d'information et de conseil à l'égard de Monsieur Y..., en lui faisant signer une promesse de vente entachée de nullité, n'avait pas engendré une perte d'exploitation résultant de l'abandon de son projet immobilier tout en constatant que ce manquement lui avait fait perdre une chance de gagner un procès tendant à contraindre le vendeur à respecter sa promesse de vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant encore l'article 1382 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société civile professionnelle Z...et A...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les fins de non-recevoir présentées par la SCP Z...et A..., déclaré la SCP Z...et A..., en sa qualité de notaire étant intervenue pour la rédaction de la promesse synallagmatique de vente immobilière du 2 décembre 2005 et de ses avenants entre Éric Y...et les consorts X..., et étant ainsi tenue d'un devoir absolu de conseil, civilement responsable du préjudice subi par Éric Y..., l'EURL Sogefim, la SARL Capestel et la société civile Perspectives Finances du fait du défaut d'autorisation préalable du juge des tutelles pour passer cet acte en ce qui concerne les promettants mineurs, fixé à 10. 000. 000 F CFP le montant du préjudice que la SCP Z...et A...est tenue de réparer, condamné la SCP Z...et A...à payer à Eric Y..., l'EURL Sogefim, la SARL Capestel et la société civile Perspectives Finances, pris in solidum, les sommes de 10. 000. 000 F CFP à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la SCP Z...-A...conclut à l'irrecevabilité de l'appel, pour avoir été fait par assignation signifiée le 24 septembre 2013 pour l'audience du 22 novembre 2013, dans la mesure où cet exploit n'a été déposé au greffe de la cour que le 28 novembre 2013 ; mais que les appelants font justement valoir que, quelle que soit la date de dépôt au greffe de l'assignation, c'est la date du dépôt au greffe de la requête d'appel qui saisit la cour (C. P. C. P. F., art. 334) ; qu'il s'agit en l'espèce du 6 septembre 2013 ; que d'autre part, il n'est pas contesté que l'assignation signifiée le 24 septembre 2013 pour l'audience du 22 novembre 2013 a respecté les conditions de délai prescrites par les articles 23 et suivants du Code de procédure civile de la Polynésie française ; que la fin de non-recevoir sera donc rejetée ;
ALORS QUE l'absence de dépôt de l'original de la requête et des assignations au greffe de la juridiction compétente au plus tard dix jours avant l'audience entraîne de plein droit leur caducité, sauf si le demandeur justifie que le non-respect du délai provient d'une cause qui lui est étrangère ; qu'en rejetant la fin de non-recevoir soulevée par la SCP Z...et A..., aux motifs que la date de dépôt au greffe de l'assignation était indifférente, seule important la date du dépôt de la requête, et que l'assignation avait été signifiée dans les délais, la Cour d'appel a violé l'article 21 du Code de procédure civile de Polynésie française.
