LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 septembre 2015), que Mmes X...ont donné mandat à la société Fiducimo de vendre un immeuble, la rémunération de celle-ci étant fixée à 22 000 euros en cas de vente ; que, par acte sous seing privé rédigé par la société Fiducimo et prévoyant, à titre d'acompte, le séquestre d'une somme de 22 000 euros entre les mains de l'agent immobilier, avec stipulation d'une clause pénale de 47 700 euros à défaut de réitération, l'immeuble a été vendu à M. Y...; que celui-ci, ayant renoncé à acheter, a adressé au notaire un chèque de 22 700 euros pour s'acquitter pour partie de la clause pénale et a demandé à la société Fiducimo la restitution de l'acompte de 22 000 euros, afin de compléter le versement à ce titre ; qu'après avoir restitué cette somme, la société Fiducimo a assigné au fond M. Y... et Mmes X..., en réparation du préjudice résultant du non-paiement de sa commission ;
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu que la société Fiducimo fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de Mmes X... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente sous seing privé permettait, en cas de refus par l'une des parties de signer l'acte authentique, à l'autre partie d'invoquer la résolution du contrat, en percevant de celle-là une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale et exactement retenu que l'application de cette clause du contrat au profit de Mmes X..., en raison du refus de M. Y... de réitérer la vente, ne modifiait en rien l'impossibilité légale pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération, à défaut de signature de l'acte authentique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Fiducimo fait grief à l'arrêt rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts au titre de la responsabilité délictuelle de M. Y... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la vente n'avait pas été réitérée parce que l'acquéreur s'était désisté de façon unilatérale et constaté que la société Fiducimo n'avait produit aucune pièce, notamment sa carte professionnelle et celle de la collaboratrice de l'agence, afin de justifier qu'elles étaient autorisées à exercer l'activité d'agent immobilier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir, sans inverser la charge de la preuve, que la société Fiducimo ne pouvait pas opposer son mandat à l'acquéreur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Fiducimo à payer la somme de 2 000 euros à Mmes X... à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt retient que l'action engagée par l'agent immobilier aux fins de paiement d'une rémunération à laquelle il ne peut prétendre en raison de la non-réalisation de la vente est abusive ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de la société Fiducimo d'agir en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Fiducimo à payer la somme de 2 000 euros à Mmes X... à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt rendu le 22 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Fiducimo
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 19 août 2014 en ce qu'il a débouté la Sarl Fiducimo de sa demande de dommages et intérêts au titre de la responsabilité de Mmes Béatrice et Elisabeth X...,
AUX MOTIFS QUE « … s'agissant des soeurs X..., elles sont liées en leur qualité de mandantes par le mandat de vente sans exclusivité qu'elles ont consenti le 21 juin 2008 à l'agent immobilier fiducimo qui est leur mandataire ; que ce mandat est régi par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, en son article six, qui interdit à l'agent immobilier d'exiger ou d'accepter, avant que l'opération de vente n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 modifié par l'article 47 du décret du 21 octobre 2005, précise que pour ses activités d'entremise, l'agent immobilier ne peut percevoir sa commission qu'une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire ; que la vente intervenue sous seing privé le 20 mars 2009 avec le sieur Y... n'a jamais été authentifiée,'n'étant pas sérieusement contesté que c'est l'acheteur qui s'est désisté de façon unilatérale, selon courrier en date du 14 mai 2009 adressé au notaire Uguen ; que les venderesses ne sont en aucune manière responsables de ce désistement, étant précisé au surplus que la vente est intervenue sous conditions suspensives, sans conditions de délai, qui, en l'état des pièces régulièrement communiquées, n'ont jamais été levées ; qu'enfin, le compromis de vente permettait, en cas de refus par l'une des parties de signer l'acte authentique, à l'autre partie qui n'est pas en défaut de prendre acte de ce refus et d'invoquer la résolution du contrat en percevant de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 44 700 € ; que la perception de cette clause pénale par les soeurs X... correspond strictement à l'exécution de cette stipulation par le sieur Y..., et ne modifie en rien l'impossibilité légale pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération dès lors que l'opération n'a pas été authentifiée et qu'il ne bénéficie d'aucune solidarité des venderesses et de l'acheteur à son égard ; que le jugement de premier ressort du 19 août 2014 ne peut donc être qu'être confirmé ; »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGE QUE « … la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée par l'ordonnance n° 2004-872 du 13 juillet 2006, a réglementé l'exercice des activités d'entremise définies en son article 1 comme celles des personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, d'immeubles bâtis ou non bâtis ; que conformément aux termes de l'article 6 de ladite loi, l'agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération si la vente n'a pas été effectivement conclue ; qu'il est acquis que par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juin 2009, Michel Y... s'est désisté de la vente pour des motifs personnels dont la réalité n'a pas été remise en cause ; qu'il s'ensuit que l'agent immobilier n'est pas fondé à demander paiement de sa rémunération ; qu'il échet de débouter la Sarl Fiducimo de sa demande ; »,
ALORS D'UNE PART QU'en omettant totalement de rechercher, ainsi que l'y invitait la Sarl Fiducimo dans ses conclusions, si Mmes X... avaient commis une faute envers la Sarl Fiducimo ayant privé celle-ci de son droit à commission en acceptant de renoncer à la vente selon les termes de la clause pénale figurant dans le compromis de vente qu'elles avaient conclu avec M. Y..., laquelle leur offrait une option entre la réalisation forcée de la vente et sa résolution en percevant, dans les deux cas, la clause pénale, la cour n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1147 du code civil.
ALORS D'AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'à ce titre, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant totalement de répondre au chef pertinent des conclusions de la Sarl Fiducimo qui invoquait l'inexécution par Mmes X... et M. Y... de la clause figurant à la page 14 du compromis de vente conclue le 20 mars 2009 par figurant en page 14 qui était ainsi libellée : « Si par suite d'un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente, le mandataire serait indemnisé du préjudice à hauteur des honoraires qu'il aurait dû percevoir », laquelle était constitutive d'un manquement contractuel lui causant un dommage en sa qualité de tiers audit compromis, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé, par substitution de motifs, le jugement du 1er décembre 2011 en ce qu'il a débouté la Sarl Fiducimo de sa demande de dommages et intérêts au titre de la responsabilité délictuelle de M. Y...,
AUX MOTIFS QUE « … s'agissant de l'action à l'encontre de M. Y..., il est reproché tout d'abord par ce dernier à l'agent immobilier de ne pas démontrer qu'il était, à la date de la signature du mandat, titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture autorisant son activité, ; que le même reproche est fait s'agissant de sa collaboratrice Mme Z... ; qu'il est ensuite reproché l'absence de démonstration de ce que le numéro d'enregistrement du mandat figure sur l'exemplaire original du mandat remis au mandant ; qu'il n'est pas répondu à cette argumentation, et notamment à celle concernant la carte professionnelle, aucune pièce n'étant régulièrement versée pour le contester ; que le mandat n'est donc pas opposable à M. Y... par application de l'article quatre de la loi du 2 janvier 1970 et des articles un et neuf du décret du 20 juillet 1972 ; qu'en l'absence de tout support contractuel, il s'en déduit que l'agent immobilier ne peut invoquer en toute hypothèse à l'encontre de M. Y..., qui n'est pas lié contractuellement avec lui, le seul fondement quasi délictuel envisageable, consistant à soutenir que la faute de cet acheteur qui s'est désisté unilatéralement est en lien direct avec la perte d'un droit à commission, lui-même fondé sur une contrat de mandat qui n'est pas opposable à cet acheteur ; que le jugement en date du 1er décembre 2011 sera donc confirmé par substituion de motifs ; »,
ALORS D'UNE PART QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'à ce titre, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant totalement de répondre au chef pertinent des conclusions de la Sarl Fiducimo qui invoquait l'inexécution par Mmes X... et M. Y... de la clause figurant à la page 14 du compromis de vente conclue le le 20 mars 2009 par figurant en page qui était ainsi libellée : « Si par suite d'un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente, le mandataire serait indemnisé du préjudice à hauteur des honoraires qu'il aurait dû percevoir », laquelle était constitutive d'un manquement contractuel lui causant un dommage en sa qualité de tiers audit compromis, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS D'AUTRE PART QUE lorsqu'une partie a la charge de la preuve, celle-ci ne peut se déduire du silence opposé à sa demande par la partie adverse ; qu'en déduisant l'irrégularité du mandat de vente du 2 juin 2008 du seul silence opposé par la Sarl Fiducimo à l'argumentation de M. Y... tendant à lui reprocher de pas démontrer qu'elle et sa collaboratrice Mme Z..., signataire du mandat, étaient titulaires à cette date de la carte professionnelle et que le numéro d'enregistrement du mandat figure sur l'exemplaire remis aux mandantes, Mmes X..., l'irrégularité du mandat, motif pris « qu'il n'est pas répondu à cette argumentation, […] aucune pièce n'étant régulièrement versée pour la contester », la cour a violé l'article 1315 du code civil.
ALORS (subsidiairement) ENFIN QU'en se contentant de déduire l'irrégularité du mandant de l'absence de réponse de la Sarl Fiducimo aux allégations de M. Y... sans vérifier si l'exemplaire original du mandat de vente du 21 juin 2008 conclu entre Mmes X... et la Sarl Fiducimo comportait le numéro d'une carte professionnelle et un numéro d'enregistrement du mandat, prescriptions requises à peine de nullité de celui-ci, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 et 72 du décret du 20 juillet 1972 et 1382 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 19 août 2014 en ce qu'il a condamné la Sarl Fiducimo à payer à Mmes X... la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
AU MOTIF ADOPTE DES PREMIERS JUGES QUE « … l'action engagée par la Sarl Fiducimo aux fins de paiement d'une rémunération à laquelle elle ne peut prétendre en raison de la non-réalisation de la vente est abusive et justifie la condamnation de l'agence immobilière à payer à Mmes X... la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts »,
ALORS QUE l'arrêt qui confirme la décision des premiers juges est réputée s'en approprier les motifs ; que seule la constatation de l'existence d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice ouvre droit à réparation à ce titre ; qu'en constatant, par motifs adoptés des premiers juges, que « l'action engagée par la Sarl Fiducimo aux fins de paiement d'une rémunération à laquelle elle ne peut prétendre en raison de la non réalisation de la vente est abusive » pour condamner la Sarl Fiducimo à payer à Mmes X... la somme de 2 000 €, motifs qui se bornent à stigmatiser le caractère mal fondé de l'action engagée par la Sarl Fiducimo, la cour a statué par des motifs impropres à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice et a violé l'article 1382 du code civil.
