LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 août 2015), que, le 1er août 2012, Mme X... et la société LPC ont signé un contrat de construction de maison individuelle ; que, le 18 mars 2013, Mme X... a emprunté à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Toulouse 31 (le Crédit agricole) la somme de 125 000 euros ; qu'après avoir notifié la rupture du contrat de construction pour défaut d'attestation de garantie de remboursement et de livraison, retard de livraison, défauts et malfaçons constatés par huissier de justice, Mme X... a assigné la société LPC et le Crédit agricole en annulation des contrats et paiement de diverses sommes ;
Attendu que le Crédit agricole fait grief à l'arrêt d'annuler le prêt et de le condamner à payer certaines sommes ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'il était mentionné au contrat de construction de maison individuelle un financement par un apport personnel de 70 000 euros et par un emprunt de 120 000 euros et que la garantie de livraison était inexistante, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en raison de l'interdépendance des deux contrats, l'annulation du contrat de construction entraînait celle du contrat de prêt et que le déblocage des fonds, en l'absence de la garantie de livraison, caractérisait une faute de la banque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Toulouse 31 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Toulouse 31 et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Toulouse 31.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR annulé le prêt conclu entre la Caisse exposante et Johanna X... le 18 mars 2013 et dit que la CRCAM a engagé sa responsabilité contractuelle envers Johanna X... et de lui avoir enjoint de garantir partiellement à hauteur de 76. 100 euros (sur 117. 600 euros) l'obligation de la société LPC de rembourser le prix payé, de garantir les obligations de démolition et de remise en état du terrain par la société LPC et de rembourser Johanna X... des intérêts contractuels et des frais de dossier de prêt ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article L. 231- 2k du code de la construction impose, dans le contrat, la mention et l'annexion de la justification des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur ; qu'il est constant que le contrat ne contient ni mention ni annexion de ces justifications ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a prononcé la nullité du contrat de construction pour violation des dispositions d'ordre public du texte précité, le jugement doit être confirmé ; Sur l'annulation du contrat de prêt : qu'il est de principe, sur le fondement de l'article L. 312-12 du code de la consommation, qu'en raison de l'interdépendance des deux contrats, l'effet rétroactif de l'annulation du contrat principal anéantit de plein droit le contrat de prêt immobilier censé n'avoir jamais existé ; que c'est donc à juste titre que ce tribunal a annulé le contrat de prêt, le jugement doit être confirmé de ce chef ; que cette annulation entraîne l'obligation réciproque de restitution par l'emprunteur du capital emprunté non encore amorti et l'obligation pour la banque de rembourser les frais de dossier et les intérêts déjà réglés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon contrat écrit en date du 01 août 2012, Johanna X... a contracté avec la société LPC un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain préalablement acquis par elle le 10 août 2011 au prix de 86000 euros outre les frais, cadastré à NAILLOUX section ZH 141 et 183 ; que selon le contrat, le coût du bâtiment est évalué à 172. 518 euros et le prix de la construction convenu est de 161. 000 euros, ensuite porté à 168. 000 euros par deux avenants, et le contrat mentionne que le maître de l'ouvrage conserve donc à sa charge une dépense de 11. 578 euros (avant signature des avenants) et qu'il entend recourir à un prêt de 120. 000 euros ; qu'on en déduit que l'apport personnel de la demanderesse s'élevait donc à 52. 518 euros ; que l'acte fait aussi état d'un apport personnel de 70. 000 euros ; que le délai de levée des conditions suspensives est fixée à 7 mois ce qui conduirait à un début du chantier devant intervenir au plus tard le 01er mars 2013 ; que le délai contractuel prévu pour achever la construction après démarrage du chantier était prévu pour être de 10 mois, ce qui conduisait, sauf rallongement des délais d'obtention des conditions suspensives, à une livraison du bien devant intervenir au plus tard le 1er janvier 2014 ; que la Déclaration Réglementaire d'Ouverture du Chantier a été délivrée le 20 octobre 2012 et les apports personnels de Johanna X... ont été engagés dès ce moment dans la réalisation des travaux ; qu'elle a ainsi payé la société LPC à hauteur de 40. 500 euros d'abord une somme de 16. 100 euros virée en août 2012 dès la signature du contrat, sans recours à un séquestre et avant toute initiative de l'entreprise, et ensuite une somme de 24 400 euros peu après l'obtention de la DROC sans attendre l'obtention du prêt et sans attendre la levée des conditions suspensives notamment la garantie de livraison prévue au Contrat de Construction de Maison Individuelle ; que le contrat se réfère en effet explicitement à la législation régissant les contrats de construction de maison individuelle, le contrat litigieux relevant de l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation concernant les contrats sans fourniture de plan par le constructeur ; qu'y sont érigées en conditions suspensives les exigences tenant à l'accomplissement des formalités administratives, à la fourniture d'une assurance dommages-ouvrage et à la justification d'une garantie de livraison, garantie dont l'absence est une cause de nullité ; que le maître de l'ouvrage s'engage même à financer une étude de sol, ce qui n'est pas conforme à la réglementation ; que les plans sont ceux d'une maison ossature bois, selon un type WOLF HAUS, et ont été soumis à la demande de permis de construire ; que toutefois, il y a donc un renvoi à un modèle de bâtiment de la firme WOLF HAUS, avec laquelle la société LPC est liée puisque le document est à en-tête commun ; qu'en l'espèce, le contrat souscrit sera considéré comme un contrat de construction de maison individuelle ; la notice jointe reste précise et démontre que les travaux vont au-delà d'une mise hors d'eau et hors air ; que selon la législation à laquelle le contrat se réfère et dans le domaine de laquelle il rentre nécessairement malgré ses imprécisions, et notamment selon l'article L 230-1 du code de la construction et de l'habitation, est nul tout contrat de contrat de construction de maison individuelle, même sans fourniture de plan, exécuté sans qu'ait été fournie au moment de la DROC (dont copie doit être envoyée au garant) l'attestation de garantie de livraison exigée par les articles L. 231-2 k et L. 2314 du même code, la volonté de la loi étant d'interdire toute entame de travaux avant que cette garantie ne soit fournie ; qu'il s'ensuit que même si l'obtention d'une garantie de livraison est érigée en condition suspensive, tout commencement d'exécution du contrat sans que cette condition soit levée, reste irrégulier pour intervenir en violation d'une règle d'ordre public ; tel est le cas en l'espèce puisque la société LPC, qui a entamé les travaux jusqu'à un stade avancé, n'est pas en mesure de fournir la preuve de ce qu'elle avait obtenu au moment où elle a engagé les travaux et reçu les fonds provenant des apports personnels de Johanna X... la garantie de livraison préalable à l'exécution du contrat ; qu'elle se borne pour sa défense à soutenir qu'elle était érigée en condition suspensive, ce qui est insuffisant puisqu'il y a prohibition légale à commencer les travaux dans une telle hypothèse ; qu'elle aurait dû refuser l'entame des travaux dans l'attente de la fourniture de cette garantie ; que la preuve d'une attestation de garantie de livraison n'a pas davantage été fournie lors des débats ; qu'elle n'est pas par ailleurs de nature à couvrir l'irrégularité tenant à ce défaut de garantie de livraison, le fait que les parties aient entamé les travaux en engageant les fonds appartenant personnellement à la demanderesse sans même qu'une demande de prêt ait été formulée ou même sans attendre la levée de la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt prévu par le contrat ; qu'avec une garantie de livraison fournie par le constructeur, il n'y aurait eu aucun obstacle à une entame de travaux sans que le prêt soit accordé, mais en l'absence de cette garantie, les travaux n'auraient jamais dû commercer qu'il ait été ou non renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que le contrat souscrit le 01 août 2012 entre les parties est donc nul pour ne pas avoir été assorti au moment de la délivrance de le DROC et au moment du début des travaux de l'attestation d'une garantie de livraison efficace permettant l'identification du garant appelé à financer l'achèvement des travaux en cas de défaillance de l'entreprise ; le contrat n'aurait donc pas dû recevoir aucun commencement d'exécution par la société LPC ; la DROC aurait dû être notifiée à un garant ; que l'imprudence de la demanderesse n'est cependant pas suffisamment grave pour écarter cette nullité de protection qui est édictée par la loi précisément pour éviter la pratique dont elle est victime, étant au surplus rappelé qu'elle s versé 10 % du prix du marché lors de sa souscription en contradiction avec les règles d'ordre public régissant le contrat, notamment l'article R 231- T C. C. H ; que corrélativement le contrat de prêt souscrit auprès de la CRCAM est nul de plein droit par l'effet de la nullité prononcée du contrat de construction de maison individuelle qu'il est destiné à financer ;
ALORS QUE seul le contrat de prêt souscrit pour assurer globalement le financement du contrat de construction est annulé de plein droit du fait de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de construction ; que tel n'est pas le cas du contrat de prêt conclu sept mois après la signature du contrat de construction et son début d'exécution, et dont l'objet est de financer des travaux restant à exécuter ; qu'en l'espèce, le contrat de construction a été conclu le 1er août 2012 et les travaux ont commencé le 20 octobre 2012, date de la délivrance de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier, cependant que l'offre de prêt n'était émise que le 23 février 2013 et acceptée par Mme X... le 18 mars 2013 (conclusions, p. 3 et 7 ; jugement, p. 2 et 4 ; arrêt attaqué, p. 2, 1er et 2ème §) ; qu'en annulant néanmoins le prêt par l'effet de la nullité prononcée du contrat de construction de maison individuelle, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article L. 312-12 du code de la consommation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR dit que la CRCAM a engagé sa responsabilité contractuelle envers Johanna X... et lui a enjoint de garantir partiellement à hauteur de 76. 100 euros (sur 117. 600 euros) l'obligation de la société LPC de rembourser le prix payé, de garantir les obligations de démolition et de remise en état du terrain par la société LPC et de rembourser Johanna X... des intérêts contractuels et des frais de dossier de prêt ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE suivant les dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction, aucun prêteur ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de la garantie de livraison ; qu'en l'espèce la garantie de livraison est inexistante ; que le déblocage des fonds sans cette garantie caractérise une faute de la banque qui a permis la poursuite d'un chantier en cours qui avait été ouvert malgré la nullité du contrat de construction ; que si la banque n'est pas responsable de la nullité du contrat de construction, elle est responsable des conséquences dommageables de l'avancement, par son fait, d'un chantier irrégulier dont la poursuite a entraîné pour le maître de l'ouvrage les préjudices exactement analysés par le tribunal ; que cette responsabilité justifie la condamnation in solidum de la banque avec le constructeur à réparer l'entier dommage subi par le maître d'ouvrage qui a été exactement apprécié dans ses montants par des motifs pertinents que la cour adopte ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article 231-10 du code de la construction et de l'habitation aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celle des énonciations mentionnées à article L 231 2 qui doivent y figurer au moment où acte lu est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison ; que dans un contrat de construction de maison individuelle l'absence de garantie de livraison cause un préjudice certain au maitre de l'ouvrage ; que le banquier qui ne refuse pas de financer un contrat de construction de maison individuelle en l'absence de souscription de cette garantie doit supporter l'ensemble du préjudice résultant de cette absence (Cass 20 mars 2013 3eme ch. civile) ; que la banque n'est pas responsable de la nullité du contrat de construction de maison individuelle ; qu'en l'espèce, si l'offre de prêt est en date du 23 février 2013, la date de la demande de prêt reste inconnue, ni la CRCAM ni Johanna X... ne fournissent la moindre indication sur ce point ; qu'on ne peut exclure que la demande d'instruction de prêt contenant le contrat de contrat de construction de maison individuelle ait été formulée avant l'entame des travaux qui se situe à la fin du mois d'octobre 2012 (DROC du 21 octobre 2012, suivie d'appels de fonds pour la réalisation de fondations le 24 octobre suivant) ; que même si la demande est postérieure à la DROC et au début du chantier, on peut même admettre qu'elle a été laissée dans l'ignorance du début des travaux, la banque peut donc ne pas avoir eu connaissance du commencement d'exécution du Contrat de Construction de Maison Individuelle lorsqu'elle a fait son offre ; qu'ainsi si elle n'a commis aucune faute en accordant le prêt sur la base d'un dossier de financement déposé (communiqué avec ou sans Déclaration Réglementaire d'Ouverture du Chantier) et en l'état d'une garantie de livraison prévue au contrat, simplement mentionnée comme condition suspensive, elle en a en revanche commis une en acceptant de débloquer partie du capital prêté (15 000 + 61100 = 76 100 euros) correspondant aux deux appels de fonds d'avril 2013 sans exiger la preuve que ladite garantie de livraison avait été fournie ; que la banque a donc engagé sa responsabilité dans la genèse du préjudice subi par Johanna X... même si elle n'est pas responsable de la nullité du contrat de construction de maison individuelle ; elle doit réparer l'entier préjudice subi par Johanna X... in solidum avec la société LPC et sans préjudice des recours à exercer contre cette société ; sur le préjudice subi par Johanna X... et sa réparation ; que le prononcé de la nullité du contrat et la fiction de la rétroactivité découlant de la nullité aboutissent à ce que la société LPC se trouve avoir construit sans contrat sur le terrain d'autrui mais, selon la jurisprudence il n'en résulte pas que l'article 555 du code civil soit applicable et que la propriétaire maître de l'ouvrage puisse, de plein droit exiger la destruction et la remise en état du terrain ; que néanmoins, la demande de remise en état reste recevable et l'appréciation de son bien-fondé s'apprécie en fonction des circonstances comme modalité de réparation du préjudice ; que Johanna X... a versé 16. 100 euros le 03 août 2012 avant la DROC, puis 25. 400 euros le 13 novembre 2012, puis encore 15. 000 euros le 04 avril 2013 après obtention du prêt et enfin 61. 100 euros le 30 avril 2013 soit un total de 117. 600 euros dont 76. 100 euros avec les fonds prêtés ; que la société LPC a par deux fois méconnu des règles d'ordre public de protection d'abord en percevant des fonds avant la DROC, ensuite en ne fournissant pas une garantie de livraison ; que les travaux commandés ne sont pas achevés alors que selon le contrat, avec une DROC du mois d'octobre 2012, ils auraient dû l'être en juin 2013 ; que selon le constat d'huissier dressé le 16 décembre 2013, l'immeuble semble être à peine hors d'eau et hors d'air mais il reste inhabitable ; que les travaux de second oeuvre restent à faire alors qu'ils sont connus par la notice jointe au contrat et que par hypothèse, le contrat est stipulé à prix forfaitaire ; que la réception n'est pas prononcée et Johanna X... n'a pas pris possession du bien. En considération du caractère d'ordre public de la législation, qui vise à protéger le maître de l'ouvrage, et en considération de ce que l'immeuble est loin d'être achevé et de ce que l'entreprise n'a pas exécuté ses obligations, Johanna X..., même si l'article 555 du code civil n'est pas applicable, reste fondée sur le fondement de l'article 1382 du code civil à obtenir la destruction de la construction édifiés, inachevée par rapport au contrat, et dont elle ne peut pas prendre possession ; que l'entreprise ne peut sérieusement soutenir que Johanna X... lui a compliqué la tâche ; qu'elle pouvait s'en tenir aux stipulations du marché et il lui appartenait de tenir le planning et de fournir les prestations demandées correspondant au prix forfaitaire stipulé ; que pour avoir débloqué des fonds, qui ont contribué à l'édification de cette construction inachevée que le maître de l'ouvrage se trouve en droit de refuser, la CRCAM sera déclaré coresponsable avec la société LPC et tenue à financer la démolition et le remise en état, sauf son recoure contre la société LPC ; que la société LPC doit ainsi restituer le somme de 117. 600 euros représentant le montant total des acomptes versés à titre de paiement du prix outre, sous la garantie de le CRCAM tenue in solidum avec la société de construction dans la llimite du montant de 76. 100 euros débloquée en exécution du prêt annulé, le banque devant être elle-même relevée et garantie par la société LPC dans cette limite.
ALORS QUE le banquier, qui octroie au maître de l'ouvrage un prêt pour financer partiellement les travaux d'une opération de construction d'une maison individuelle déjà en cours, n'est pas tenu par les prescriptions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en effet, le contrôle de régularité qu'exerce le prêteur sur le contrat de construction en vertu de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation est préventif et ne saurait s'appliquer lorsque le maître de l'ouvrage a financé son projet avec des fonds propres et qu'il sollicite un prêt postérieurement à la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle en cours d'exécution ; qu'en l'espèce, le contrat de construction du 1er août 2012 dont les travaux ont commencé le 20 octobre 2012, date de la délivrance de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier, a été financé avec des fonds propres, le prêt dont l'offre n'était émise que le 23 février 2013 et acceptée par Mme X... le 18 mars 2013 n'ayant pour objet que de financer des travaux restant à réaliser (conclusions, p. 3 et 7 ; jugement, p. 2 et 4 ; arrêt attaqué, p. 2, 1er et 2ème §) ; qu'en considérant néanmoins que la banque avait commis une faute en débloquant des fonds sans s'assurer de l'existence d'une garantie de livraison, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation.
