LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° C 15-24. 649 et N 15-24. 336 ;
Sur le premier moyen des pourvois principaux :
Vu l'article 954 du code de procédure civile ;
Attendu que, s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2015), que la société civile immobilière du 11 rue d'Avron (la SCI) a donné à bail à la société Pâtissier traiteur Opéra, à effet du 1er janvier 2001, des locaux dépendant d'un ensemble immobilier ; que, le 3 avril 2006, la société locataire a signé un compromis de cession du fonds de commerce au bénéfice d'une société DSD Cash qui s'est rétractée ; qu'en février 2007, les sociétés Grand Frais et ED ont renoncé à un projet similaire ; que, soutenant avoir été victime de la mauvaise foi de la bailleresse, la société locataire a assigné la SCI pour obtenir réparation ;
Attendu que l'arrêt se prononce au visa de conclusions déposées le 17 février 2015 par la société Pâtissier traiteur Opéra et M. et Mme X...;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des productions que ceux-ci avaient fait signifier et déposer au greffe, le 25 février 2015, leurs dernières conclusions, accompagnées de nouvelles pièces, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens des pourvois principaux et sur les pourvois incidents :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI du 11 rue d'Avron aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du 11 rue d'Avron et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... et la société Pâtissier traiteur Opéra ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et la société Pâtissier traiteur Opéra, demandeurs aux pourvois principaux n° N 15-24. 336 et C 15-24. 649
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la SCI du 11 rue d'Avron à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur, à titre de dommages et intérêts, à la somme de 50 000 € pour perte de chance de céder le fonds de commerce en 2006 et 2007, de 30 000 € pour perte de chiffre d'affaires subie de 2006 à 2009, d'avoir condamné la société Pâtissier Opéra Traiteur à payer à la SCI du 11 rue d'Avron la somme de 6 736 € au titre du solde de loyers et indemnités d'occupation d'août 2009 à septembre 2010, et d'avoir débouté les exposants du surplus de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE la Cour a statué au vu des « dernières conclusions » de la société Pâtissier Opéra Traiteur et des époux X..., « signifiées le 17 février 2015 » ;
ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en se prononçant au visa des conclusions de la société Pâtissier Opéra Traiteur et des époux X... « signifiées le 17 février 2015 », quand leurs dernières écritures dataient du 25 février 2015, qu'ils formaient de nouvelles demandes et produisaient de nouvelles pièces, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la SCI du 11 rue d'Avron à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur, à titre de dommages et intérêts, à la somme de 50 000 € pour perte de chance de céder le fonds de commerce en 2006 et 2007 ;
AUX MOTIFS QUE « suivant arrêté en date du 11 mars 2006, le maire de Livry-Gargan a délivré à la SCI du 11 rue d'Avron, propriétaire de l'ensemble immobilier sis 64/ 70 avenue Montgolfier et 98/ 100 boulevard Marx Dormoy, un permis de démolir précisant en article 2 que « les locaux devront être libres de toute occupation avant exécution des travaux » ; que le permis de démolir visait le POS/ PLU approuvé le 13 décembre 2001 et révisé le 18 décembre 2003, transformant la parcelle concernée de zone artisanale en zone d'habitation ; que la société Pâtissier Opéra Traiteur, qui soutient avoir fait le projet dès 2005, de céder son fonds de commerce de Livry-Gargan et de créer à Paris une école de formation en pâtisserie, fait grief à la bailleresse, pour l'essentiel, d'avoir par sa faute, entravé la réalisation de ce projet ; qu'elle réclame au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce, la somme de 332 000 €, correspondant à l'offre d'achat, en définitive abandonnée, de la société SDS Vash ; que le projet invoqué de cession du fonds de commerce est établi par la production :- du mandant de vente exclusif du 12 novembre 2005, confié par la société Pâtissier Opéra Traiteur, agissant par son représentant légal, à la société Century 21 – fonds de commerce, pour un prix de 330 000 euros, rémunération du mandataire comprise ;- du compromis de vente sous seing privé du 3 avril 2006, aux termes duquel les époux X... pour la société Pâtissier Opéra Traiteur et André Z...pour la société DSD Cash sont convenus de la vente du fonds de commerce de laboratoire de fabrication de traiteur et pâtisserie situé au 10 boulevard Marx Dormoy à Livry-Gargan pour le prix de 332 000 €, payable par acompte de 10 000 € versé le même jour et par financement bancaire de
322 000 € à la réalisation de la vente prévue le 25 mai 2006 ; que par courrier du 26 avril 2006, la société Pâtisser Opéra Traiteur faisait connaître à la bailleresse qu'elle avait trouvé un acquéreur et que la signature se fera très prochainement ; que par une lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2006, la société DSD Cash indiquait à la société Pâtissier Opéra Traiteur renoncer à l'acquisition après avoir appris par la mairie de Livry-Gargan que les locaux où est exploité le fonds de commerce faisaient l'objet d'un permis de démolition du 11 mars 2006 et demandait la restitution de l'acompte versé ; que la réalité du compromis de vente n'est pas contestable au regard de l'attestation sur l'honneur du 8 février 2008, conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, par laquelle André Z... confirme avoir été intéressé par la reprise du fonds de commerce de la société Pâtissier Opéra Traiteur, dont il était le fournisseur, avoir signé un compromis de vente le 3 avril 2006 et l'avoir annulé le 24 mai 2006 en raison du projet de démolition de tous les locaux de l'ensemble immobilier ; que par une lettre officielle du 25 octobre 2006, le conseil de la bailleresse écrivait au conseil de la locataire qu'elle avait modifié son projet initial, que le projet de démolition ne concernait pas les locaux commerciaux implantés en bordure du boulevard Marx Dormoy, en particulier celui de la société Pâtissier Opéra Traiteur, et que le permis de démolir ne pouvait faire obstacle à une cession du fonds de commerce dans le respect des conditions du bail ; qu'aux termes d'un protocole transactionnel du 6 décembre 2006, la société du 11 rue d'Avron acceptait une remise de loyers pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2006, en contrepartie de laquelle la société Pâtissier Opéra Traiteur s'estimait être indemnisée du préjudice lié à l'échec de la cession envisagée en avril 2006 au bénéfice d'André Z... ; que sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, la bailleresse s'engageait à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à renouveler le bail au bénéfice du cessionnaire ; que par un courrier du 15 novembre 2007, la société Pâtissier Opéra Traiteur rappelait à la bailleresse qu'elle mettait tout en oeuvre pour céder son fonds de commerce et qu'elle l'avait conviée à l'ensemble des réunions organisées avec les personnes intéressées à cette acquisition ; qu'elle indiquait que ces dernières n'ont jamais obtenu de sa part de réponse claire sur la renonciation à ses projets immobiliers et, face à cette incertitude, n'ont pas donné suite à leur projet ; que le 30 novembre 2007, la société du 11 rue d'Avron accusait réception de la lettre précitée et répondait, par son gérant, dans les termes suivants ; « En tant que de besoin, je réitère qu'il n'existe pas de projet immobilier en cours (…). Les prétendues inquiétudes de vos acquéreurs ne peuvent dès lors être liées à des projets inexistants ; que le 18 juin précédent, la société Pâtissier Opéra Traiteur, ayant alerté le maire de Livry-Gargan de ses difficultés à exercer son activité normalement et à céder son fonds, compte tenu du projet de démolition et de construction affectant ses locaux, recevait au contraire l'information selon laquelle le projet de construction sur le site devait être finalisé très rapidement ; que par une lettre officielle du 19 décembre 2007, le conseil de la société Pâtissier Opéra Traiteur indiquait au conseil de la société du 11 rue d'Avron que les sociétés Grand Frais, Système U, Ed, intéressées par l'acquisition du fonds de commerce, avaient renoncé à leur projet, la bailleresse leur ayant confirmé qu'un programme immobilier était en cours tout en restant évasive sur la date de réalisation de ce programme ; qu'enfin, selon une attestation du 30 janvier 2008, établie conformément à l'article 202 du code de procédure civile, Bernard A..., ingénieur-conseil, rapporte avoir présenté à la société du 11, rue d'Avron, en présence de Simon X..., des représentants des enseignes M. Bricolage, Aldi Marché, Lidl, Ed, Grand Frais, en vue d'une implantation sur le site impliquant la reprise du fonds de commerce de la société Pâtissier Opéra Traiteur, ajoutant que les différents projets de reprise ont échoué en raison des atermoiements et des prétextes contradictoires de la bailleresse, vainement relancée ; qu'il ressort de l'ensemble des observations qui précèdent que la locataire a appris le projet de démolition de ses locaux à l'occasion de l'échec du compromis de vente du 3 avril 2006, rien ne montrant qu'elle en avait été informée, ainsi que le prétend la société du 11, rue d'Avron, dès le dépôt de la demande de permis de démolir en janvier 2006 et son obtention en mars 2006 ; que la bailleresse a déclaré à la locataire, le 25 octobre 2006, que le projet de démolition ne concernait pas ses locaux, et confirmé le 30 novembre 2007 qu'elle n'avait aucun projet immobilier en cours, ce qui était démenti le 18 juin 2006 par le maire de Livry-Gargan qui indiquait que le projet de construction sur le site de l'ensemble immobilier devait être finalisé très prochainement ; qu'il s'en infère que la locataire, d'abord laissée dans l'ignorance de l'obtention par la bailleresse d'un permis de démolition disposant à l'article 2 que les locaux devront être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux, s'est vue ensuite annoncer faussement par la bailleresse qu'aucun projet immobilier n'était en cours et s'est heurtée enfin à l'incertitude, entretenue par la bailleresse, quant à la mise en oeuvre du programme de démolition et construction ; que la bailleresse, par un tel comportement, a découragé les candidats intéressés à l'acquisition du fonds de commerce tels que la société DSD Cash en avril 2006 puis, dans le courant de l'année 2007, les enseignes nationales Ed, Grand Frais, Lidl, Système U, et empêché ainsi la locataire de mener à bien son projet de cession alors même qu'elle s'était engagée, aux termes du protocole transactionnel du 6 décembre 2006, de manière à faciliter la réalisation de la cession, à accepter tout candidat à l'acquisition du fonds de commerce ou du droit au bail sous les seules réserves d'honorabilité et de solvabilité ; que la société Pâtissier Opéra Traiteur est en conséquence fondée à imputer à faute à la société du 11, rue d'Avron, la perte de chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007 ; que la demande de réparation à hauteur de
332 000 € est toutefois très excessive, une telle valeur ne correspondant ni à l'activité de la locataire en 2006, ni au droit au bail ; que l'expert Thierry B...indique que la valeur d'un fonds de commerce de réception-traiteur varie généralement entre 30 % et 80 % du chiffre d'affaires hors taxes, lequel s'est élevé en 2005 à 93 233 € et en 2006 à 61 666 € ; qu'au regard de ces éléments, la cour estime à 50 000 € l'indemnisation qu'il convient d'allouer à la société Pâtisser Opéra Traiteur pour avoir perdu la chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007, avant que ne lui soit délivré le 26 mai 2009 un congé pour le 31 décembre 2009 avec offre d'indemnité d'éviction » ;
ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que si la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, les dommages et intérêts alloués à la victime doivent néanmoins réparer le préjudice subi par la victime, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que le fonds de commerce avait été évalué à 300 000 € en décembre 2005 et que le compromis de vente du 3 avril 2006 signé avec la société Dsd Cash, qui avait renoncé à son projet après avoir appris le projet de démolition du bailleur, prévoyait la cession du fonds au prix de 332 000 € ; qu'en limitant à 50 000 € l'indemnisation de la société Pâtissier Opéra Traiteur au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007 en se fondant sur la valeur théorique d'un fonds de commerce de réception-traiteur calculé en pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes, quand cette perte de chance devait être évaluée à partir du prix de la cession annulée du fait du comportement de la SCI du 11 rue d'Avron, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la SCI du 11 rue d'Avron à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur, à titre de dommages et intérêts, à la somme de 30. 000 € pour la perte de chiffre d'affaires subi de 2006 à 2009 ;
AUX MOTIFS QUE « l'expert judiciaire a relevé que le chiffre d'affaires de la société Pâtissier Opéra Traiteur était de 93. 233 € en 2005, de 61. 666 € en 2006, de 20. 482 € en 2007, de 36. 792 € en 2008, de 19. 298 € en 2009, accusant, sur la période, une baisse de 80 % et, par référence à une chiffre d'affaire théorique de 80. 000 € par an, des pertes cumulées de 181. 762 € ; que l'attitude de la bailleresse a incontestablement perturbé l'activité de la locataire, qui tentait vainement de céder son fonds, sans pour autant justifier à elle-seule de la forte baisse du chiffre d'affaires constatée entre 2005 et 2009 ; qu'une indemnisation à hauteur de 30. 000 €, tenant compte de ce que la locataire, par crainte de ne pouvoir honorer ses engagement à moyen et long terme, s'est trouvée contrainte de réduire la part de son activité la plus lucrative, à savoir les grandes réceptions, est suffisante à réparer le préjudice subi » ;
1°/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que les dommages et intérêts alloués à la victime doivent en conséquence réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit, afin d'assurer une réparation intégrale ; qu'en limitant à 30 000 € la réparation allouée à la société Pâtissier Opéra Traiteur pour la perte de chiffre d'affaires subi de 2006 à 2009, après avoir expressément relevé que les pertes cumulées sur ces années s'élevaient à 181 762 €, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
2°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation, sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels ils fondent leur décision ; que pour limiter à 30 000 € l'indemnisation de la société Pâtissier Opéra Traiteur, la cour d'appel a retenu que l'attitude de la bailleresse avait incontestablement perturbé l'activité de la locataire, qui tentait vainement de céder son fonds, « sans pour autant justifier à elle-seule de la forte baisse du chiffre d'affaires constatée entre 2005 et 2009 » ; qu'en se déterminant ainsi, par voie de simple affirmation, sans viser, ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se fondait pour considérer que la baisse du chiffre d'affaires constatée entre 2005 et 2009 ne résultait pas de la seule attitude de la bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Pâtissier Opéra Traiteur de sa demande tendant à voir condamner la SCI du 11, rue d'Avron à lui payer la somme de 330 000 € au titre de la dépréciation définitive du fonds de commerce ;
AUX MOTIFS QUE « la demande au titre de la dépréciation du fonds de commerce est dénuée de fondement au regard de la réparation précédemment allouée au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce » ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel la société Pâtissier Opéra Traiteur faisait expressément valoir que l'évaluation du fonds de commerce telle qu'établie en 2005-2006 était fondée sur une activité sécurisée et en pleine croissance ; que la mise en oeuvre de la demande de permis de démolir, la carence et l'inconséquence du bailleur à compter de cette date avaient impacté directement le développement de l'activité, la pérennité de la propriété commerciale et la valeur du fonds de commerce ; qu'en refusant d'indemniser la société Pâtissier Opéra Traiteur au titre de la dépréciation du fonds résultant de l'attitude de la société bailleresse durant les années 2006 à 2009, laquelle constituait un préjudice distinct de la perte de chance de céder le fonds de commerce en avril 2006 et en 2007, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Pâtissier Opéra Traiteur à payer à la société du 11, rue d'Avron la somme de 6 736 € au titre du solde de loyers et indemnités d'occupation d'août 2009 à septembre 2010 inclus ;
AUX MOTIFS QUE « le décompte des sommes dues au titre des loyers et indemnités d'occupation, arrêté au mois de juillet 2012, prend en compte les versements effectués par la société Pâtissier Opéra Traiteur de 5 000 € le 15 février 2010 et de 2 363 € le 25 mai 2010, ainsi que le produit de la vente par Me C..., des matériels laissés sur les lieux, d'un montant de 14 179 €, et indique un solde de 6 736 € qui n'est pas sérieusement contesté » ;
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d'appel n° 2 la société Pâtissier Opéra Traiteur faisait expressément valoir qu'elle contestait formellement le décompte de la société bailleresse et qu'elle était au contraire créditrice de la somme de 2 526 € au titre d'un trop-perçu de loyer ; qu'en retenant, pour condamner la société Pâtissier Opéra Traiteur au titre des loyers et indemnités d'occupation, que le décompte de la SCI du 11 rue d'Avron n'était « pas sérieusement contesté », la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la SCI du 11 rue d'Avron, demanderesse aux pourvois incident n° N 15-24. 336 et C 15-24. 649
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI du 11, rue d'Avron à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 50 000 euros pour perte de chance de céder le fonds de commerce en 2006 et 2007 et 30 000 euros pour la perte de chiffre d'affaires subie de 2006 à 2009 ;
AUX MOTIFS QU'au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce, suivant arrêté en date du 11 mars 2006, le maire de Livry-Gargan a délivré à la SCI du 11, rue d'Avron, propriétaire de l'ensemble immobilier sis 64/ 70 avenue Montgolfier et 98/ 100 boulevard Marx Dormoy, un permis de démolir précisant en article 2 que « les locaux devront être libres de toute occupation avant exécution des travaux » ; que le permis de démolir visait le POS/ PLU approuvé le 13 décembre 2001 et révisé le 18 décembre 2003, transformant la parcelle concernée de zone artisanale en zone d'habitation ; que la société Pâtissier Opéra Traiteur, qui soutient avoir fait le projet dès 2005, de céder son fonds de commerce de Livry-Gargan et de créer à Paris une école de formation en pâtisserie, fait grief à la bailleresse, pour l'essentiel, d'avoir par sa faute, entravé la réalisation de ce projet ; qu'elle réclame au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce, la somme de 332 000 euros, correspondant à l'offre d'achat, en définitive abandonnée, de la société Dsd Cash ; que le projet invoqué de cession du fonds de commerce est établi par la production :- du mandant de vente exclusif du 12 novembre 2005, confié par la société Pâtissier Opéra Traiteur, agissant par son représentant légal, à la société Century 21 – fonds de commerce, pour un prix de 330 000 euros, rémunération du mandataire comprise ;- du compromis de vente sous seing privé du 3 avril 2006, aux termes duquel les époux X... pour la société Pâtissier Opéra Traiteur et M. André Z... pour la société Dsd Cash sont convenus de la vente du fonds de commerce de laboratoire de fabrication de traiteur et pâtisserie situé au 10, boulevard Marx Dormoy à Livry-Gargan pour le prix de 332 000 euros, payable par acompte de 10 000 euros versé le même jour et par financement bancaire de 322 000 euros à la réalisation de la vente prévue le 25 mai 2006 ; que par courrier du 26 avril 2006, la société Pâtisser Opéra Traiteur faisait connaître à la bailleresse qu'elle avait trouvé un acquéreur et que la signature se fera très prochainement ; que, par une lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2006, la société Dsd Cash indiquait à la société Pâtissier Opéra Traiteur renoncer à l'acquisition après avoir appris par la mairie de Livry-Gargan que les locaux où est exploité le fonds de commerce faisaient l'objet d'un permis de démolition du 11 mars 2006 et demandait la restitution de l'acompte versé ; que la réalité du compromis de vente n'est pas contestable au regard de l'attestation sur l'honneur du 8 février 2008, conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, par laquelle M. André Z... confirme avoir été intéressé par la reprise du fonds de commerce de la société Pâtissier Opéra Traiteur, dont il était le fournisseur, avoir signé un compromis de vente le 3 avril 2006 et l'avoir annulé le 24 mai 2006 en raison du projet de démolition de tous les locaux de l'ensemble immobilier ; que, par une lettre officielle du 25 octobre 2006, le conseil de la bailleresse écrivait au conseil de la locataire qu'elle avait modifié son projet initial, que le projet de démolition ne concernait pas les locaux commerciaux implantés en bordure du boulevard Marx Dormoy, en particulier celui de la société Pâtissier Opéra Traiteur, et que le permis de démolir ne pouvait faire obstacle à une cession du fonds de commerce dans le respect des conditions du bail ; qu'aux termes d'un protocole transactionnel du 6 décembre 2006, la SCI du 11, rue d'Avron acceptait une remise de loyers pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2006, en contrepartie de laquelle la société Pâtissier Opéra Traiteur s'estimait être indemnisée du préjudice lié à l'échec de la cession envisagée en avril 2006 au bénéfice de M. André Z... ; que, sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, la bailleresse s'engageait à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à renouveler le bail au bénéfice du cessionnaire ; que, par un courrier du 15 novembre 2007, la société Pâtissier Opéra Traiteur rappelait à la bailleresse qu'elle mettait tout en oeuvre pour céder son fonds de commerce et qu'elle l'avait conviée à l'ensemble des réunions organisées avec les personnes intéressées à cette acquisition ; qu'elle indiquait que ces dernières n'ont jamais obtenu de sa part de réponse claire sur la renonciation à ses projets immobiliers et, face à cette incertitude, n'ont pas donné suite à leur projet ; que, le 30 novembre 2007, la SCI du 11, rue d'Avron accusait réception de la lettre précitée et répondait, par son gérant, dans les termes suivants : « En tant que de besoin, je réitère qu'il n'existe pas de projet immobilier en cours (…). Les prétendues inquiétudes de vos acquéreurs ne peuvent dès lors être liées à des projets inexistants » ; que, le 18 juin précédent, la société Pâtissier Opéra Traiteur, ayant alerté le maire de Livry-Gargan de ses difficultés à exercer son activité normalement et à céder son fonds, compte tenu du projet de démolition et de construction affectant ses locaux, recevait au contraire l'information selon laquelle le projet de construction sur le site devait être finalisé très rapidement ; que, par une lettre officielle du 19 décembre 2007, le conseil de la société Pâtissier Opéra Traiteur indiquait au conseil de la SCI du 11, rue d'Avron que les sociétés Grand Frais, Système U, Ed, intéressées par l'acquisition du fonds de commerce, avaient renoncé à leur projet, la bailleresse leur ayant confirmé qu'un programme immobilier était en cours tout en restant évasive sur la date de réalisation de ce programme ; qu'enfin, selon une attestation du 30 janvier 2008, établie conformément à l'article 202 du code de procédure civile, M. Bernard A..., ingénieur-conseil, rapporte avoir présenté à la SCI du 11, rue d'Avron, en présence de M. Simon X..., des représentants des enseignes M. Bricolage, Aldi Marché, Lidl, Ed, Grand Frais, en vue d'une implantation sur le site impliquant la reprise du fonds de commerce de la société Pâtissier Opéra Traiteur, ajoutant que les différents projets de reprise ont échoué en raison des atermoiements et des prétextes contradictoires de la bailleresse, vainement relancée ; qu'il ressort de l'ensemble des observations qui précèdent que la locataire a appris le projet de démolition de ses locaux à l'occasion de l'échec du compromis de vente du 3 avril 2006, rien ne montrant qu'elle en avait été informée, ainsi que le prétend la SCI du 11, rue d'Avron, dès le dépôt de la demande de permis de démolir en janvier 2006 et son obtention en mars 2006 ; que la bailleresse a déclaré à la locataire, le 25 octobre 2006, que le projet de démolition ne concernait pas ses locaux, et confirmé le 30 novembre 2007 qu'elle n'avait aucun projet immobilier en cours, ce qui était démenti le 18 juin 2006 par le maire de Livry-Gargan qui indiquait que le projet de construction sur le site de l'ensemble immobilier devait être finalisé très prochainement ; qu'il s'en infère que la locataire, d'abord laissée dans l'ignorance de l'obtention par la bailleresse d'un permis de démolition disposant à l'article 2 que les locaux devront être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux, s'est vue ensuite annoncer faussement par la bailleresse qu'aucun projet immobilier n'était en cours et s'est heurtée enfin à l'incertitude, entretenue par la bailleresse, quant à la mise en oeuvre du programme de démolition et construction ; que la bailleresse, par un tel comportement, a découragé les candidats intéressés à l'acquisition du fonds de commerce tels que la société Dsd Cash en avril 2006 puis, dans le courant de l'année 2007, les enseignes nationales Ed, Grand Frais, Lidl, Système U, et empêché ainsi la locataire de mener à bien son projet de cession alors même qu'elle s'était engagée, aux termes du protocole transactionnel du 6 décembre 2006, de manière à faciliter la réalisation de la cession, à accepter tout candidat à l'acquisition du fonds de commerce ou du droit au bail sous les seules réserves d'honorabilité et de solvabilité ; que la société Pâtissier Opéra Traiteur est en conséquence fondée à imputer à faute à la SCI du 11, rue d'Avron, la perte de chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007 ; que la demande de réparation à hauteur de 332 000 euros est toutefois très excessive, une telle valeur ne correspondant ni à l'activité de la locataire en 2006, ni au droit au bail ; que l'expert M. Thierry B...indique que la valeur d'un fonds de commerce de réception-traiteur varie généralement entre 30 % et 80 % du chiffre d'affaires hors taxes, lequel s'est élevé en 2005 à 93 233 euros et en 2006 à 61. 666 euros ; qu'au regard de ces éléments, la cour estime à 50 000 euros l'indemnisation qu'il convient d'allouer à la société Pâtissier Opéra Traiteur pour avoir perdu la chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007, avant que ne lui soit délivré le 26 mai 2009 un congé pour le 31 décembre 2009 avec offre d'indemnité d'éviction ; qu'au titre de la perte de chiffre d'affaires de 2006 à 2009, l'expert judiciaire a relevé que le chiffre d'affaires de la société Pâtissier Opéra Traiteur était de 93 233 euros en 2005, de 61 666 euros en 2006, de 20 482 euros en 2007, de 36 792 euros en 2008, de 19 298 euros en 2009, accusant, sur la période, une baisse de 80 % et, par référence à un chiffre d'affaires théorique de 80 000 euros par an, des pertes cumulées de 181 762 euros ; que l'attitude de la bailleresse a incontestablement perturbé l'activité de la locataire, qui tentait vainement de céder son fonds, sans pour autant justifier à elle seule de la forte baisse du chiffre d'affaires constatée entre 2005 et 2009 ; qu'une indemnisation à hauteur de 30 000 euros, tenant compte de ce que la locataire, par crainte de ne pouvoir honorer ses engagements à moyen et long terme, s'est trouvée contrainte de réduire la part de son activité la plus lucrative, à savoir les grandes réceptions, est suffisante à réparer le préjudice subi ;
ALORS, 1°), QUE le bailleur n'est tenu à aucune obligation d'information envers le locataire quant à l'obtention d'un permis de démolir ; qu'en considérant, pourtant, que la SCI du 11, rue d'Avron avait commis une faute en laissant la société locataire dans l'ignorance de l'obtention d'un permis de démolir, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE la faute commise dans l'exécution du contrat n'ouvre droit au versement de dommages-intérêts que si elle entretient un lien de causalité direct avec le dommage ; qu'en considérant, pour retenir la responsabilité de la SCI du 11, rue d'Avron dans l'échec de la cession de son fonds de commerce par la société Pâtissier Opéra Traiteur, qu'en annonçant faussement à la société locataire qu'aucun projet de démolition n'était en cours et en entretenant une incertitude quant à la mise en oeuvre d'un tel projet, la société bailleresse avait découragé les candidats intéressés à l'acquisition du fonds de commerce, quand ce comportement, même à le supposer fautif, concernait les seuls rapports entre le bailleur et le locataire et n'entretenait, dès lors, aucun lien de causalité avec l'absence de cession de son fonds de commerce par la société Pâtissier Opéra Traiteur, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE l'obtention par le bailleur d'un permis de démolir ne peut porter atteinte aux droits du cessionnaire du fonds de commerce ; qu'en retenant la responsabilité de la SCI du 11, rue d'Avron dans l'échec de la cession de son fonds de commerce par la société Pâtissier Opéra Traiteur en raison du projet de démolition qu'elle envisageait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, 4°), QUE la faute commise dans l'exécution du contrat n'ouvre droit au versement de dommages-intérêts que si elle entretient un lien de causalité direct avec le dommage ; qu'en affirmant péremptoirement que la circonstance que la société bailleresse ait laissé la société locataire dans l'incertitude quant à la mise en oeuvre du projet de démolition avait incontestablement perturbé l'activité de cette dernière, qui tentait vainement de céder son fonds de commerce, de sorte qu'elle devait être indemnisée pour la perte de chiffre d'affaires subie, quand une telle perte de chiffre d'affaires ne constituait pas la conséquence directe de l'incertitude quant au projet de démolition envisagé par la société bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, 5°), QUE l'obtention d'un permis de démolir par le bailleur offre seulement à celui-ci la faculté de notifier au locataire un congé pour démolition dans le respect des conditions posées par les articles L. 145-4, alinéa 3, L. 145-9 et L. 145-18 du code de commerce ; qu'en imputant à faute à la SCI du 11, rue d'Avron d'avoir laissé la société Pâtissier Opéra Traiteur dans l'ignorance de l'existence d'un permis de démolir prévoyant la nécessité d'une absence d'occupation des lieux avant l'exécution des travaux de démolition, quand l'obtention d'un tel permis n'emportait pas expulsion de la société locataire mais offrait seulement à la société bailleresse la faculté de lui notifier un congé pour démolition, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble les articles L. 145-4, alinéa 3, L. 145-9 et L. 145-18 du code de commerce ;
ALORS, 6°) et en tout état de cause, QUE le congé du bailleur ne peut être donné qu'à l'expiration d'une période triennale et à charge pour lui de verser au locataire évincé une indemnité d'éviction ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; qu'en jugeant que l'obtention, par la société bailleresse, d'un permis de démolir avait causé un préjudice à la société locataire, cependant qu'elle avait constaté que les lieux objets du bail devaient être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux de démolition, de sorte qu'une indemnité d'éviction de nature à compenser le préjudice subi devait être versée à la société Pâtissier Opéra Traiteur avant tout départ des lieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil, ensemble les articles L. 145-4, alinéa 3, L. 145-9, L. 145-18 et L. 145-28 du code de commerce.
