LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 juin 2015), que, par une promesse du 3 août 2010, M. et Mme X...ont vendu à M. et Mme Y... plusieurs biens immobiliers, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 450 000 euros sur deux ans et d'un prêt de 250 000 euros sur 12 ans au taux maximum annuel de 5 % ; que, la condition n'ayant pas été réalisée ni la promesse réitérée à la date prévue, les vendeurs ont assigné les acquéreurs pour se voir attribuer le dépôt de garantie ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le délai contractuel de 30 jours imparti à l'acquéreur pour effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du financement et notamment déposer un dossier complet inclut d'évidence celles relatives à la garantie d'assurance, dès lors que ces éléments sont indispensables à la banque pour se prononcer sur la demande de prêt, qu'il résulte du courrier électronique adressé aux époux Y... par la banque BNP Paribas que les acquéreurs n'ont remis à l'établissement bancaire fin août qu'une partie des éléments indispensables à la constitution du dossier, que la demande d'adhésion à l'assurance décès n'a été retournée à la banque qu'en novembre 2010, soit bien après l'expiration du délai stipulé dans l'acte sous seing privé, que le refus de couverture du risque décès ayant été signifié par Cardif le 24 novembre 2010, la banque a refusé le prêt, que les époux Y... ne peuvent valablement soutenir que les délais de réunion des documents nécessaires étaient insoutenables, alors que le courrier précité démontre que, dès le 7 juillet 2010, ils s'étaient rapprochés de leur banquier qui avait dû leur fournir toutes les indications utiles à la constitution de leur dossier, d'autant que M. Y..., qui connaissait sa pathologie cardiaque, ne pouvait pas ignorer que les formalités d'obtention d'une garantie d'assurance seraient plus lourdes que pour un emprunteur ne présentant pas de problème de santé particulier ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que le refus de couverture du risque décès était motivé par une cause médicale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X...et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau, condamné les époux Y... à payer aux époux X...la somme de 33. 500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie consigné par Me A..., notaire, à la Caisse des dépôts et consignations ;
AUX MOTIFS QU'au titre de la condition suspensive d'obtention d'un prêt figurant dans l'acte sous seing privé du 3 août 2010, l'acquéreur déclare vouloir souscrire pour financer une partie du prix d'acquisition de l'immeuble un prêt de 450. 000 euros d'une durée de deux ans et un prêt de 250. 000 euros d'une durée de douze ans, au taux maximum annuel de 5 % ; qu'" il s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et notamment à déposer le dossier complet dans un délai de 30 jours à compter de la signature définitive des présentes et à en justifier à toute réquisition du vendeur ou du notaire " ; qu'il est précisé que : " la condition suspensive sera considérée comme réalisée dès réception de l'offre de prêt correspondant aux caractéristiques décrites ci-dessus par l'acquéreur. Si cette condition n'était pas réalisée le 20 octobre 2010 chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre, et toute somme remise par l'acquéreur lui serait immédiatement restituée, déduction faite des frais des présentes, sans qu'il puisse prétendre à des intérêts. Il est expressément convenu que, pour pouvoir se prévaloir de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d'octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé " ; que le délai contractuel de 30 jours imparti à l'acquéreur pour effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du financement et notamment déposer un dossier complet inclut d'évidence celles relatives à la garantie d'assurance dès lors que ces éléments sont indispensables à la banque pour se prononcer sur la demande de prêt ; qu'il résulte du courrier électronique adressé aux époux Y... par M. B..., responsable espace patrimonial de la BNP Paribas, qu'une rencontre a eu lieu le 7 juillet 2010 afin de préparer un futur projet d'acquisition immobilière, que la banque sollicitée a reçu de M. Y... les premières pièces nécessaires au montage de son dossier fin août, a fait une proposition commerciale d'un prêt de 250. 000 euros à 3, 20 % hors assurance sur 12 ans, et d'un prêt relais de 450. 000 euros à 3, 27 % hors assurance sur 2 ans ; qu'il a été demandé à M. Y... de passer des examens médicaux afin d'obtenir un accord d'assurance décès et le taux d'assurance décès, que M. Y... a effectué ces examens en septembre et octobre, et a retourné le document de demande d'adhésion de l'assurance décès début novembre ; qu'un refus de couvrir ce risque ayant été signifié par Cardif le 24 novembre 2010, la banque a refusé le prêt ; que ces données factuelles, dont l'exactitude n'est pas discutée, font apparaître que les acquéreurs n'ont remis à l'établissement bancaire fin août qu'une partie des éléments indispensables à la constitution du dossier, que la demande d'adhésion à l'assurance décès n'a été retournée à la banque qu'en novembre 2010, soit bien après l'expiration du délai stipulé dans l'acte sous seing privé ; que les intimés ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'avoir effectué toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt exigées par l'acte sous seing privé dans le délai contractuellement convenu, soit au plus tard le 3 septembre 2010, ni même avant l'expiration du délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive ; que les époux Y... ne peuvent valablement soutenir que les délais de réunion des documents nécessaires étaient insoutenables, alors que le courrier précité démontre que dès le 7 juillet 2010 ils s'étaient rapprochés de leur banquier qui avait dû leur fournir toutes les indications utiles à la constitution de leur dossier, d'autant que M. Y..., qui connaissait sa pathologie cardiaque, ne pouvait pas ignorer que les formalités d'obtention d'une garantie d'assurance seraient plus lourdes que pour un emprunteur ne présentant pas de problème de santé particulier ; que les acquéreurs ne peuvent donc se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour justifier la non réitération de la vente de leur fait et prétendre à la restitution du dépôt de garantie ; que l'acte sous seing privé de vente prévoit que si la défaillance provient de l'acquéreur : " le vendeur aura la possibilité d'exiger la réalisation de la vente ou de mettre fin aux présentes tout en percevant le montant du dépôt de garantie, sans aucune formalité judiciaire " ; qu'il s'ensuit qu'en cas de défaillance de l'acquéreur, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur ; que les époux X...sollicitent le paiement des dommages et intérêts fixés conventionnellement à la somme de 33. 500 euros, somme qui correspond au dépôt de garantie versé par les époux Y... entre les mains du notaire ; que les parties ont convenu d'évaluer de façon forfaitaire dans le contrat à ce montant le préjudice réputé subi par les vendeurs du fait de la non réalisation de la vente, et en tout état de cause il n'est versé aux débats aucun élément objectif de nature à établir le caractère excessif de cette évaluation ; qu'il convient donc de faire droit à la demande des époux X...;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent se prononcer par voie d'affirmation générale ; qu'en retenant, pour juger que le dossier de demande de prêt que les acquéreurs avaient remis à la banque en août 2010 était incomplet, que connaissant « sa pathologie cardiaque », M. Y... « ne pouvait pas ignorer que les formalités d'obtention d'une garantie d'assurance seraient plus lourdes que pour un emprunteur ne présentant pas de problème de santé particulier » (arrêt, p. 7, dernier al.), sans relever d'élément objectif de nature à établir la connaissance effective par l'acquéreur, avant la réponse de cette banque subordonnant son accord à la réalisation de divers examens médicaux, de ce que des formalités plus lourdes s'imposeraient à lui pour l'obtention des prêts, la Cour d'appel s'est prononcée par voie d'affirmation générale, violant l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, en retenant, pour juger que le dossier de demande de prêt que les acquéreurs avaient remis à la banque en août 2010 était incomplet, que M. Y... n'avait pas encore effectué les examens médicaux nécessaires à l'obtention d'une assurance-décès (arrêt, p. 7, al. 2), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions des époux Y..., p. 13, al. 4), si ces examens médicaux ne procédaient pas d'une demande additionnelle de la banque qui n'était pas originairement requise pour la constitution d'un dossier de demande de prêt complet, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'un motif hypothétique équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant, pour juger que les acquéreurs savaient nécessairement devoir fournir des résultats d'examens médicaux approfondis en août 2010 pour que le dossier soit complet, « que dès le 7 juillet 2010 ils s'étaient rapprochés de leur banquier qui avait dû leur fournir toutes les indications utiles à la constitution de leur dossier » (arrêt, p. 7, dernier al.), quand de tels motifs hypothétiques et dubitatifs n'établissaient pas que le banquier aurait indiqué à M. Y... dès le 7 juillet 2010 qu'il allait devoir réaliser des examens médicaux en raison de sa pathologie cardiaque, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en jugeant M. Y... responsable de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention des prêts, quand il résultait de ses propres constatations que le refus de la banque de les lui octroyer ne résultait pas d'une négligence de sa part mais de son état de santé (arrêt, p. 7, al. 2, in fine), de sorte que quel qu'eût été son comportement, il n'aurait pu obtenir le prêt sollicité, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1178 du Code civil.
