France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 décembre 2016, 15-25109

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 4 juin 2015), que M. X..., propriétaire de lots faisant partie d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verdure (le syndicat) en annulation des décisions de l'assemblée générale du 16 mars 2010, du choix des entreprises retenues pour effectuer les travaux et des appels de fonds votés consécutivement ;

Sur le second moyen ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que le syndicat démontrait, par la production d'une attestation de M. Y..., copropriétaire, corroborée par les mentions du procès-verbal reprenant les propos de celui-ci dans le même sens, que c'était à tort que ce copropriétaire apparaissait dans le décompte des voix contre la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 16 mars 2010, alors qu'il aurait dû figurer dans les votes en faveur de celle-ci, la cour d'appel, qui a estimé souverainement que le procès-verbal de l'assemblée générale était affecté d'une erreur matérielle relative à la comptabilisation des votes, a pu en déduire, sans violer l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu'après rectification de l'erreur matérielle, la résolution avait été adoptée à la majorité des présents, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 16 mars 2010 avait été valablement votée, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu à annulation de l'autorisation donnée au syndic de procéder aux appels de fonds correspondants ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 17 de la loi du 10 juillet 1967, ensemble l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que, selon ces textes, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que le procès-verbal des décisions comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote ;

Attendu que, pour déclarer M. X... irrecevable en sa demande de nullité des décisions de l'assemblée générale du 16 mars 2010 relatives aux travaux de réfection de la toiture des garages dépendant de la copropriété, l'arrêt retient qu'après avoir rejeté les devis proposés pour la réfection de l'ensemble des toitures de garage, la décision de retenir la société Ensenbarth a été prise, mais uniquement pour la réfection de deux garages pour un devis d'un montant de 2 910, 93 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé qu'aucun vote particulier sur les travaux de réfection de la toiture de deux garages n'était intervenu, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare M. X... irrecevable en ses demandes de nullité des décisions de l'assemblée générale du 16 mars 2010 relatives aux travaux de réfection de la toiture des garages dépendant de la copropriété, l'arrêt rendu le 4 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verdure aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence La Verdure et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré irrecevable la demande en nullité des décisions de l'assemblée générale du 16 mars 2010 relative aux travaux de réfection de la toiture des deux garages dépendant de la copropriété Résidence La Verdure, représentée par son syndic la société Z...Immobilier et en ce qu'il avait débouté M. X... de ses demandes et, y ajoutant, de l'avoir débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des éléments versés au dossier que M. X... est propriétaire de trois lots, constitués d'un appartement, d'une cave et d'un garage, au sein de la copropriété Résidence La Verdure ; qu'au cours des assemblées générales de copropriété des 1er décembre 2009 et 16 mars 2010, les discussions ont porté sur la nécessité d'entreprendre des travaux de réfection de la toiture du bâtiment ainsi que de celle de certains garages ;
Qu'à l'issue de l'assemblée générale du 16 mars 2010, les travaux de réfection ont été confiés à la société Eisenbarth sur la base des devis, respectivement, d'un montant de 107 742, 02 euros et 2 910, 93 euros ; que ces travaux ont été réalisés à la suite de deux appels de fonds en date du 1er avril 2010 et du 1er juillet 2010 ;
Que sur la demande en nullité des décisions prises au cours de l'assemblée générale du 16 mars 2010, la nullité du choix des entreprises pour les travaux et des appels de fonds y afférents, Qu'il découle des dispositions pertinentes de la loi n° 65-557 le 10 juillet 1965 relative à la copropriété, en particulier de son article 42, qu'un propriétaire a qualité pour agir en nullité des décisions d'une assemblée générale des copropriétaires lorsqu'il a la qualité de copropriétaire au jour de la réunion de cette assemblée et du vote de la décision contestée ;
Que la recevabilité de son action en nullité de telles décisions est toutefois soumise à trois conditions supplémentaires : la première étant qu'il ait la qualité d'opposant ou de défaillant lors du vote des décisions contestées, la seconde qu'il agisse en contestation dans le délai préfixe de deux mois après la notification par le syndic de copropriété du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse et la troisième condition qu'il conserve un intérêt à agir notamment lorsqu'il a procédé postérieurement à la date de l'assemblée générale à la vente de son lot à un tiers acquéreur ;
Que l'action en nullité des décisions visées par la présente procédure est recevable s'agissant du respect de l'introduction de la contestation moins de deux mois à compter de la notification au demandeur du procès-verbal d'assemblée générale du 16 mars 2010 par courrier du syndic de copropriété du 7 avril 2010 ;
Qu'en ce qui concerne les travaux de réfection des toitures des deux garages au point 4 de ce procès-verbal, M. X... met en cause le fait qu'il n'y a pas eu d'approbation de la société Einsenbarth faute de vote majoritaire approuvant le choix du devis de cette société à hauteur de 14 172, 11 euros ;
Que sur ce point, force est de constater qu'après avoir rejeté les devis proposés pour la réfection de l'ensemble des toitures de garage, la décision de retenir la société Eisenbarth « mais uniquement pour la réfection de deux garages posant problème, à savoir celui de M. A...et de Mme B..., devis d'un montant de 2 910, 93 euros, soumis aux copropriétaires lors de la dernière assemblée générale » a été prise sans vote particulier sur ce point ;
Qu'il est noté que le procès-verbal de la précédente assemblée générale du 1er décembre 2009 portait effectivement mention d'un point n° 4 intitulé « travaux de remise en état des toitures de garage de Mme B...et M. A...» ;
Que, surtout, il est relevé que M. X... a voté pour l'autorisation donnée au syndic d'appeler des fonds pour financer ces travaux à hauteur de la somme susmentionnée, en avril et juillet 2010 ;
Que dès lors que M. X... n'a pas la qualité d'opposant dans le cadre de ce vote et qu'il convient de retenir que la décision du choix de l'entreprise Eisenbarth sur la base du devis de 2 910, 93 euros doit se lire comme un tout avec l'autorisation des appels de fonds consécutifs, le demandeur n'est pas recevable à solliciter la nullité de cette délibération, et par voie de conséquence la nullité des appels de fonds correspondants ;
Qu'au vu des développements qui précèdent, il n'est pas utile de se prononcer sur le caractère urgent des travaux ainsi engagés par la copropriété Résidence La Verdure, représentée par son syndic Klein Immobilier, ces travaux ayant été, en conclusion, valablement votés et engagés ;
Que sur les autres demandes principales, M. X... demande en conséquence de ses demandes en nullité, la dispense de contribution aux travaux, des dommages-intérêts pour exécution de travaux contestés et la dispense de contribution aux frais de justice pour la défense de la copropriété ; que ces demandes sont sans objet au vu des développements qui précèdent ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les écritures des parties ; qu'en déclarant M. X... irrecevable « en sa contestation du point 4° de l'assemblée générale extraordinaire du 16/ 03/ 2010 », quand M. X... n'avait pas formulé de demande de nullité à l'encontre de cette délibération mais sollicitait « précisément la constatation » que celle-ci « n'(avait) pas été respectée » et, en conséquence, de voir déclarer nuls les appels de fonds notifiés en avril et juin 2010, la cour d'appel a modifié les limites du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE chaque assemblée est autonome ; qu'en décidant que M. X... ne pouvait remettre en cause la délibération n° 4 de l'assemblée du 16 mars 2010 dès lors qu'à l'assemblée générale du 1er décembre 2009, il avait autorisé le syndic à procéder « aux appels de fonds nécessaires après renégociation des devis Eisenbach et BP Toiture dans la cadre d'une enveloppe de 100000 euros », la cour d'appel a violé les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 ;

3°) ALORS QUE l'assemblée est appelée à voter sur chaque question à l'ordre du jour ; que la cour d'appel, qui a constaté que la décision de retenir la société Eisenbarth « uniquement pour la réfection de deux garages posant problème, à savoir celui de M. A...et de Mme B..., devis d'un montant de 2 910, 93 euros, soumis aux copropriétaires lors de la dernière assemblée générale » n'avait fait l'objet d'aucun « vote particulier » et qui a néanmoins débouté M. X... de sa demande tendant à voir annuler les appels de fonds correspondant à cette dépense, a violé les articles 17 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 13 alinéa 1er et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

4°) ALORS QUE le syndic ne peut appeler les fonds correspondant à des travaux lorsque l'assemblée générale a admis seulement le principe de ces travaux et différé le choix de l'entreprise devant les réaliser ; que la cour d'appel, qui a constaté qu'à la lecture des procès verbaux des assemblées de 2009 et 2009, seul « le principe de la réfection des toitures des deux garages et de l'immeuble était acquis, le choix de l'entreprise ayant été différé par une volonté des copropriétaires de rediscuter les devis proposés » et a toutefois décidé que les fonds correspondant à ces travaux avaient été valablement appelés, a violé les article 17 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 13 alinéa 1er et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement qui avait débouté M. X... de ses demandes et y ajoutant, de l'avoir débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE M. X... fonde sa demande sur deux points, soit en premier lieu l'absence d'acceptation par l'assemblée générale du devis Eisenbarth portant sur la réfection de la toiture du bâtiment et en second lieu, l'absence de tout accord de la copropriété concernant le devis Eisenbarth relatif à la réfection de la toiture des deux garages ;
Que ces deux points seront analysés ;
Qu'en application de l'article 42 de la loi n° 65-55 7 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposant ou défaillants, dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale ;
Que M. X..., qui entend remettre en cause les délibérations 2° et 4° prises lors de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mars 2010 est recevable à contester la délibération n° 2 ayant voté contre chaque société proposée ;
Que, s'agissant du point n° 2 de l'ordre du jour, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Verdure représenté par M. Z..., syndic de copropriété, démontre que c'est à tort que M. Y...a été mentionné comme opposant, lors du vote de la proposition n° 2 portant sur le choix de l'entreprise Eisenbach pour réaliser la toiture de l'immeuble ;
Qu'étant scrutateur à cette assemblée générale mais non Président ou Secrétaire, M. Y...n'a pas pu remarquer que ses 371 tantièmes étaient comptabilisés dans les votes des opposants à cette proposition, ce dont il est attesté par l'intéressé lui-même le 21 juillet 2010 ;
Que celui-ci indique ainsi « avoir voté pour la réfection de la toiture du bâtiment, mais contre la réfection des toits de garages » ; qu'il a indiqué également « approuver pleinement la décision de confier/ es travaux à l'entreprise Eisenbarth qui a bonne réputation et a présenté le devis le plus intéressant » ;
Qu'ainsi, dès la tenue de l'assemblée générale ordinaire du 21 juin 2010 (3 mois plus tard), M. Y...a, dans le cadre de l'approbation des budgets prévisionnels prévus en point 4° de la réunion, interpellé le syndic de copropriété sur le fait qu'il ait été mentionné comme « opposant » dans le vote concernant la société Eisenbach telle que préconisée, alors qu'il y était favorable ;
Que cette question de fait s'établit par tous moyens ;
Que, par conséquent, la résolution n° 2 de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mars 2010 portant sur le choix de la société Eisenbach selon devis de 107 742. 02 euros, a été votée par les personnes représentant 3766 tantièmes, soit après rectification de l'erreur affectant le vote de M. Y..., un total de 4137 tantième soit la majorité des présents, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi sus énoncée ;
Que dès lors la nullité de la délibération n'est pas encourue, M. Y...attestant dès la tenue de la première assemblée générale intervenue (le 21 juin 2010) de l'erreur matérielle affectant la comptabilisation de son vote ;
Que, sur la demande à dommages-intérêts et en dispense des frais de la copropriété ;
Qu'à la lecture des procès-verbaux d'assemblée générale 2009 et 2010, il est établi que le principe de la réfection des toitures de deux garages et de l'immeuble était acquis, le choix de l'entreprise ayant été différé par une volonté des copropriétaires de rediscuter des devis proposés ;
Qu'il apparaît que M. X... n'a pas voté contre la réfection des toitures des deux garages désignés ; que ce procès-verbal prévoyait de confier à la même entreprise l'ensemble des travaux de réfection des couvertures ;
Qu'en revanche, il a voté négativement à chaque résolution, Sauf en ce qui concerne l'autorisation du syndic à procéder à l'appel de fonds pour la réfection des deux garages en toiture ; que par conséquent rien ne justifie qu'il soit dispensé de participer aux frais de la copropriété, les travaux ayant été votés selon les règles de la majorité prévue par la loi sur la copropriété ;
Que de même, aucune demande en dommages-intérêts de la part de l'appelant ne saurait dans ces conditions prospérer

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des éléments versés au dossier que M. X... est propriétaire de trois lots, constitués d'un appartement, d'une cave et d'un garage, au sein de la copropriété Résidence La Verdure ; qu'au cours des assemblées générales de copropriété des 1er décembre 2009 et 16 mars 2010, les discussions ont porté sur la nécessité d'entreprendre des travaux de réfection de la toiture du bâtiment ainsi que de celle de certains garages.
Qu'à l'issue de l'assemblée générale du 16 mars 2010, les travaux de réfection ont été confiés à la société Eisenbarth sur la base des devis, respectivement, d'un montant de 107 742, 02 euros et 2 910, 93 euros ;
que ces travaux ont été réalisés à la suite de deux appels de fonds en date du 1er avril 2010 et du 1er juillet 2010 ;
Que sur la demande en nullité des décisions prises au cours de l'assemblée générale du 16 mars 2010, choix des entreprises pour les travaux et des appels de fonds y afférents,
Qu'il découle des dispositions pertinentes de la loi n° 65 – 557 le 10 juillet 1965 relative à la copropriété, en particulier de son article 42, qu'un propriétaire a qualité pour agir en nullité des décisions d'une assemblée générale des copropriétaires lorsqu'il a la qualité de copropriétaire au jour de la réunion de cette assemblée et du vote de la décision contestée ;
Que la recevabilité de son action en nullité de telles décisions et toutefois soumise à trois conditions supplémentaires : la première étant qu'il ait la qualité d'opposant ou de défaillant lors du vote des décisions contestées, la seconde qu'il agisse en contestation dans le délai préfixe de deux mois après la notification par le syndic de copropriété du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse et la troisième condition qu'il conserve un intérêt à agir notamment lorsqu'il a procédé postérieurement à la date de l'assemblée générale à la vente de son lot à un tiers acquéreur ;
Que l'action en nullité des décisions visées par la présente procédure est recevable s'agissant du respect de l'introduction de la contestation moins de deux mois à compter de la notification au demandeur du procès-verbal d'assemblée générale du 16 mars 2010 par courrier du syndic de copropriété du 7 avril 2010 ;
Que, sur les travaux de toiture du bâtiment,
Que s'agissant des travaux de réfection de la toiture du bâtiment (délibération n° 2), M. X... relève que la majorité de 4 086 tantièmes n'aurait pas été atteinte en application de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, il convient de relever que le syndic de copropriété, la société Z...Immobilier fait valoir qu'il s'agissait d'une simple erreur matérielle dans le procès-verbal dans la mesure où le copropriétaire M. Y..., représentant 371 tantièmes, apparaît dans les votes contre le choix de l'entreprise Eisenbach alors qu'il aurait dû figurer dans les votes pour le choix de cette entreprise ;
Que cette dernière produit au soutien de cette affirmation une attestation de témoin de M. Y...confirmant clairement qu'il a voté pour le choix de l'entreprise Eisenbach, dont le devis et les prestations lui convenaient, portant le total des tantièmes à la majorité requise de 4 137 ; que l'existence de cette erreur matérielle est corroborée par les mentions du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 21 juin 2010, au point 4, qui reprennent les propos de ce copropriétaire dans le même sens ;
Que le seul fait que M. Y...soit ensuite mentionné, avec M. X..., comme ayant voté contre les appels de fonds subséquents pour financer les travaux ne saurait suffire à rendre inopérant le positionnement clair de ce copropriétaire ;
Que, dès lors, il convient de constater que la délibération n° 2 du procès-verbal du 16 mars 2010, si elle est entachée d'une erreur matérielle sur le sens du vote de M. Y..., ne saurait être considérée comme nulle pour non respect de la règle de la majorité de l'article 24 de la loi de 1965 précitée ; qu'il s'ensuit que le choix de la société Eisenbach ainsi que l'autorisation d'effectuer les appels de fonds correspondants, notamment en date du 1er avril 2010 et du 7 juin 2011, ne sauraient non plus être valablement contestés ;
Que sur les autres demandes principales, M. X... demande en conséquence de ses demandes en nullité, la dispense de contribution aux travaux, des dommages-intérêts pour exécution de travaux contestés et la dispense de contribution aux frais de justice pour la défense de la copropriété ; que ces demandes sont sans objet au vu des développements qui précèdent ;

1°) ALORS QUE les résolutions figurant au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires ne sauraient être modifiées sous couvert d'erreur matérielle ; qu'en affirmant que le procès-verbal de l'assemblée du 16 mars 2011 serait entaché d'une erreur matérielle, en ce que M. D..., mentionné comme opposant à la résolution relative au devis de la société Eisenbach, y aurait été en réalité favorable, la cour d'appel a violé les articles 17 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QU'à supposer même qu'une résolution figurant au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires puisse être modifiée sous couvert d'erreur matérielle, cette rectification ne peut intervenir que dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en constatant que M. Y...aurait fait part le 21 juillet 2007 seulement de l'erreur portée au procès-verbal de l'assemblée du 16 mars 2010 quant au sens de son vote et en admettant que cette erreur pouvait être rectifiée, la cour d'appel a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;

3°) ALORS QUE le syndic ne peut appeler les fonds correspondant à des travaux lorsque seul leur principe est acquis, le choix de l'entreprise ayant été différé ; que la cour d'appel, qui a constaté qu'à la lecture des procès verbaux des assemblées de 2009 et 2009, seul « le principe de la réfection des toitures des deux garages et de l'immeuble était acquis, le choix de l'entreprise ayant été différé par une volonté des copropriétaires de rediscuter les devis proposés » et a toutefois décidé que les fonds correspondant à ces travaux avaient été valablement appelés, a violé les article 17 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 13 alinéa 1er et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 décembre 2016, 15-25109

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Synthèse

Références :

Publications

Composition du Tribunal

Origine de la décision