LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 1er octobre 2015), que, par acte notarié du 19 octobre 2011, M. et Mme X... ont vendu à la société Altran une maison d'habitation, avec une clause de faculté de rachat au profit des vendeurs, expirant le 18 août 2012 ; que, par courrier électronique expédié le 16 août 2012, leur cousin a informé le notaire chargé de la vente de leur volonté d'exercer leur option de réméré ; que, le 21 août 2012, la société Altran a fait sommation à M. et Mme X... de libérer les lieux, puis les a assignés en libération des lieux et indemnisation de leur préjudice ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire qu'ils étaient occupants de la maison sans droit ni titre, faute d'avoir exercé la faculté de rachat selon les modalités prévues à l'acte de vente, d'ordonner leur expulsion et de les condamner à payer diverses sommes à la société Altran ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat stipulait que la simple déclaration de l'intention d'exercer le réméré, même adressée en temps utile, serait inopérante si elle n'était pas accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire, constaté qu'aucun versement ou consignation du prix convenu n'était intervenu à la date du 18 août 2012 et souverainement retenu que M. et Mme X..., à qui il appartenait de prendre les dispositions nécessaires et en temps utile pour assurer un versement effectif ou une consignation dans le délai convenu, ne rapportaient pas la preuve que la société Altran avait agi de mauvaise foi en lui faisant délivrer une sommation de quitter les lieux le 21 août 2012, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que leur déclaration d'intention d'exercer la faculté de rachat était dépourvue d'effet ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement qui avait dit que les époux X... étaient occupants sans droit ni titre de la maison avec terrain située à Chassieu, la faculté de rachat n'ayant pas été exercée selon les modalités prévues à l'acte notarié en date du 19 octobre 2011, ordonné l'expulsion des époux X... et de tous occupants de leur chef des lieux, condamné solidairement les époux X... à payer à la société Altran la somme de 3 400 € au titre de l'indemnité prévue au contrat, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2013, fixé à 1 500 € par mois l'indemnité d'occupation due et condamné solidairement les époux X... à la verser à la société Altran à compter du 22 septembre 2012 jusqu'à libération effective des lieux loués ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des pièces produites aux débats que par un courrier électronique daté du 16 août 2012, M. Charles Y..., agissant pour le compte de M. et Mme X..., a informé Mme Chantal Z... de l'étude de notaire chargée de la vente, avec copie adressée à M. Guy A..., gérant de la Sarl Altran, de la volonté des époux X... d'exercer leur option de réméré et a demandé de bien vouloir lui faire parvenir en retour de ce courriel un RIB/BAN de l'étude de notaire afin de procéder pour due date au transfert. Nonobstant le fait que cette déclaration d'intention n'a pas été effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, il ressort de ce qui précède que M. et Mme X... ont valablement notifié leur intention d'exercice du réméré, et ce dans le délai prévu au contrat, soit avant le 18 août 2012. Il est toutefois stipulé au contrat (page 9) que la simple déclaration de l'intention d'exercice du réméré, même adressée en temps utile, sera inopérante si elle n'est pas accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire. La Cour constate en l'espèce qu'aucun versement ou aucune consignation du prix convenu n'est intervenu à la date du 18 août 2012. À cet égard, c'est vainement que les appelants se prévalent du comportement de la Sarl Altran qui selon leurs dires, aurait fait preuve de mauvaise foi en ne donnant pas immédiatement suite à leur intention par la remise d'un RIB et en faisant délivrer une sommation de quitter les lieux. Il leur appartenait de prendre les dispositions nécessaires et en temps utile pour assurer, conformément aux termes du contrat, un versement effectif ou une consignation dans le délai convenu, soit au plus tard le 18 août 2012. La circonstance que le notaire ait adressé ce document le 21 août 2012, soit en tout état de cause après l'expiration du délai d'exercice, est indifférente et ne valait nullement renonciation de l'acquéreur à se prévaloir de l'expiration du délai. La Cour observe au surplus que les appelants ne démontrent pas qu'ils disposaient effectivement des fonds nécessaires pour financer le rachat de leur bien. Le courriel d'intention de rachat adressé par M. Charles Y... était particulièrement vague en ce qu'il faisait état d'un paiement réalisé par Guaranty Trust Bank (UK) Ltd/Honeyfield Investments Ltd ou par le Crédit Suisse et n'était assorti d'aucun justificatif. Les appelants versent aux débats un autre document en anglais et non traduit faisant état d'une ligne de crédit de 350.000 € accordée par une troisième banque ITC au Québec, datée du 6 juillet 2012 et il est permis de se demander pour quelle raison, s'ils disposaient effectivement de ce crédit à la date du 6 juillet 2012, les époux X... n'ont pas exercé leur faculté de réméré plus tôt. La Cour constate en conséquence le caractère inopérant de la déclaration d'intention d'exercer le réméré, faute d'un versement ou d'une consignation de la somme nécessaire. L'article 1662 du code civil dispose que faute pour le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que la Sarl Altran demeurait irrévocablement propriétaire du bien immobilier et que M. et Mme X... étaient occupants sans droit ni titre de la maison vendue à la Sarl Altran. Les autres dispositions du jugement ne sont pas spécifiquement contestées et c'est par une appréciation exacte des faits de la cause que le premier juge a tiré les conséquences de cette occupation sans droit ni titre en ordonnant l'expulsion des lieux de M. et Mme X... (…) et en fixant à 1 500 € par mois l'indemnité d'occupation due par M. et Mme X... à compter du 22 septembre 2012 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, le montant de cette indemnité ayant été justement évalué en considération de la situation de la maison et de sa valeur locative. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme X... au paiement d'une somme de 3.400 € correspondant aux 34 jours de retard écoulés entre le 19 août 2012, date butoir pour l'exercice de la faculté de rachat, et le 21 septembre 2012, date fixée par la sommation de quitter les lieux, cette somme correspondant à l'indemnité forfaitaire de 100 € par jour fixée au contrat à titre de clause pénale. (…) Il convient en conséquence de confirmer le jugement en toutes ses dispositions y compris en ce qu'il a condamné M. et Mme X... in solidum à payer à la Sarl Altran la somme de 800 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile. L'équité commande à nouveau de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de l'intimée et il convient de lui allouer à ce titre la somme de 600 € » ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« aux termes de l'article 1659 du code civil, la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ; qu'en l'espèce, la requérante argue de l'absence d'exercice de la faculté de rachat et d'une vente parfaite, tandis que les défendeurs font état du maintien de la propriété du bien à leur profit, la totalité du solde du prix n'ayant pas été versée par la sarl Altran ; que conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en outre, les contrats de vente avec faculté de rachat sont soumis aux règles générales de formation des contrats ; (…) ; que la vente pouvait être résolue par l'exercice de la faculté de rachat par les époux X... ; que l'acte notarié mentionne que la faculté de rachat (précédemment dénommée de réméré) devait être déclarée jusqu'au 18 août 2012 par déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception, la date de présentation faisant foi et que la somme de 36 400 euros devait être versée à titre de consignation lors de la déclaration ; Qu'il résulte des pièces versées aux débats que les époux X... n'ont pas exercé la faculté de rachat selon les modalités prévues et que la vente au profit de la Sarl Altran, parfaite dès la conclusion de l'acte, ne peut être remise en cause ; Que les époux X... ne peuvent ainsi arguer qu'ils sont restés propriétaires de cette maison ; qu'en effet la Sarl Altran, en l'absence d'intention d'exercer la faculté de rachat dans les conditions rappelées précédemment, demeure irrévocablement propriétaire du bien immobilier, et ce conformément aux dispositions de l'article 1662 du code civil ; Attendu que, dans ces conditions, les époux X... sont occupants sans droit ni titre ; qu'ils privent ainsi l'acquéreur de la jouissance de l'immeuble et qu'il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef » ;
1°) ALORS QUE l'acte de vente à réméré du 19 octobre 2011 ne stipulait pas que le versement ou la consignation de la somme nécessaire à l'exercice de la faculté de rachat devait intervenir avant le 18 août 2012 ; qu'en se fondant, pour dire que la faculté de rachat n'avait pas été exercée selon les modalités prévues à l'acte, sur l'absence de versement ou de consignation du prix convenu avant le 18 août 2012, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QU'en jugeant que les époux X... étaient occupants sans droit ni titre de la maison vendue à la société Altran quand elle avait relevé qu'il leur appartenait de prendre les dispositions nécessaires et en temps utile pour assurer un versement effectif ou une consignation de la somme convenue dans le délai convenu, soit au plus tard le 18 août 2012, et que le représentant des vendeurs avait demandé dès le 16 août 2012 à Mme Z... de l'étude notariale de bien vouloir lui transmettre le relevé d'identité bancaire de l'étude afin de procéder pour due date au transfert de ladite somme (arrêt attaqué, p. 4 in fine), ce dont il résultait que les vendeurs avaient bien pris les dispositions nécessaires et en temps utile pour assurer un versement effectif ou une consignation dans le délai convenu du prix dû, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'une partie est de mauvaise foi dès lors qu'elle se prévaut de la violation par son cocontractant d'une clause contractuelle sanctionnant de façon automatique le non-respect d'un délai ; qu'en écartant toute mauvaise foi de la société Altran dans l'exécution du contrat de vente à réméré, quand elle constatait que cette société avait envoyé un commandement de libérer les lieux dès le 21 août 2012 après avoir été informée le 16 août 2016 que les époux X... attendaient la transmission par l'étude notariale du RIB permettant de payer les sommes dues pour racheter le bien vendu à réméré et que cette transmission avait été faite le 21 août 2012, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil.
