LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2014), que, par acte sous seing privé du 17 février 2010, conclu avec l'entremise de la société Etude de la gare, M. X... a vendu à M. et Mme Y... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; que, M. X... ayant déclaré devant le notaire ne plus pouvoir vendre le bien, M. et Mme Y... l'ont assigné en résolution du contrat et paiement de la clause pénale ; que M. X... a appelé l'agent immobilier en intervention forcée ; que Mme X... est intervenue volontairement en cause d'appel ;
Sur le premier moyen du pourvoi de Mme X..., ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de nullité de la promesse de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'union de M. et Mme X... avait été célébrée en Algérie, le 30 décembre 1961, sans contrat, devant le cadi et selon le rite musulman, et retenu que, les époux n'établissant pas avoir fixé leur premier domicile matrimonial en France, leur régime matrimonial, selon le droit local, était celui de la séparation des patrimoines, la cour d'appel en a exactement déduit que le bien litigieux n'était pas un bien commun au sens de l'article 1401 du code civil français ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi de Mme X..., ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le troisième moyen du pourvoi de Mme X..., ci-après annexé :
Attendu que, le premier moyen du pourvoi de Mme X... étant rejeté, ce moyen est inopérant ;
Sur le premier moyen du pourvoi de M. X..., ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de nullité de la promesse de vente ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation protège l'acquéreur, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de nullité de la vente formée par le vendeur, fondée sur l'absence de diagnostic technique, ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen de M. X..., ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société Etude de la gare ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X... n'établissait pas avoir confié à l'agent immobilier un mandat de recherche d'un autre bien, antérieurement ou concomitamment à la signature de la vente de son pavillon, que celle-ci était devenue définitive le 20 mai 2010 et retenu souverainement qu'aucun manquement à son obligation de conseil et d'information ne pouvait être reproché à la société Etude de la gare, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme X... et les condamne chacun à payer la somme de 2 000 euros à M. et Mme Y... et celle de 1 500 euros à la société Etude de la gare ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente
Aux motifs que sur la demande de Monsieur X... fondée sur l'absence de diagnostic technique ; que l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation protège l'acquéreur, de sorte que la demande de nullité de la vente formée par le vendeur sur ce fondement ne peut prospérer.
Alors que les dispositions de l'article L 271-4 du code de la construction ne sont pas prévues dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, dès lors qu'en l'absence du dossier de diagnostic, le vendeur se trouve privé de la clause d'exonération des vices cachés ; qu'en décidant que le vendeur ne pouvait se prévaloir de l'absence de diagnostic technique, la cour d'appel a violé l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir débouté Monsieur Khelifa X... de ses demandes de dommages intérêts à l'encontre de la SARL Etude de la Gare
Aux motifs propres qu'en ce qui concerne la responsabilité de l'agent immobilier, si Monsieur X... a donné à la société Etude de la Gare le mandat de vendre le pavillon dans lequel il habitait avec sa compagne, Madame Kheira Adda Z..., et leurs trois enfants, cependant l'appelant n'établit pas avoir confié, antérieurement ou concomitamment à la signature de l'acte de vente au profit des époux Y..., quelle qu'en fût la date réelle un mandat de recherche d'un bien dans le but d'y établir le logement de la famille ; que cette preuve n'est pas administrée par la production du document sur papier à en-tête de l'agent immobilier, intitulé « vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives », d'un pavillon, d'habitation sis... à Villeneuve-Saint-Georges (94) par la SCI JMT au profit de la SCI Youcef, représentée par sa gérante, Madame Kheira Adda Z..., cet acte n'étant pas revêtu de la signature des parties, seuls des paraphes étant apposés sur les deux premières pages et la date du 30 mars 2010 n'étant pas certaine en l'absence des parties à l'acte pour la confirmer ; que de surcroît, Monsieur X... qui prétend avoir appris deux semaines après le 19 avril 2010 que le pavillon sis... avait été vendu à un tiers, a néanmoins réitéré le 22 juin 2010 sa volonté de vendre son bien en prorogeant la date de vente jusqu'au 30 septembre 2010, étant représenté à cet acte de prorogation par sa compagne Madame Kheira Adda Z... ; que dans ses conditions, Monsieur X... n'établit pas que l'agent immobilier lui aurait volontairement fait croire qu'en vendant son pavillon, il pourrait le même jour acquérir un autre logement plus grand, de sorte que la demande fondée sur le dol doit être rejetée ; que l'obligation du vendeur n'étant soumise à aucune à aucune condition de financement, Monsieur X... ne peut imputer à l'agent immobilier, rédacteur d'acte, la faute consistant à ne pas avoir inséré dans le contrat du 17 février 2010, une condition suspensive relative à l'achat d'un autre bien ; que les irrégularités de l'acte ne sont pas à l'origine du paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale :
Et aux motifs à les supposer adoptés qu'aucun manquement à son obligation de conseil et d'information ne peut être reproché à la société à responsabilité limité Etude de la Gare ; que Monsieur X... savait parfaitement en mettant en vente le bien immobilier constituant son logement principal, qu'il devait retrouver avant la signature de l'acte authentique un autre logement, soit par le biais d'un contrat de location soit par une nouvelle acquisition ; que l'agent immobilier ne pouvait conseiller au vendeur de stipuler dans la promesse une condition suspensive tenant à l'acquisition d'un nouveau logement, cette condition étant potestative en ce que sa réalisation est soumise au seul contrôle sur le comportement de ce dernier ; que Monsieur X... ne démontre pas en outre avoir effectué la moindre démarche, après avoir été informé qu'il ne pouvait acquérir le pavillon situé rue Louise Michel, pour trouver un nouveau logement ; qu'il s'est donc de lui-même mis dans l'impossibilité de respecter les engagements pris à l'égard des acquéreurs ;
1° Alors que l'agent immobilier intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'il doit, en raison de sa compétence technique informer ses clients sur les circonstances entourant l'opération envisagée et sur ses conséquences ; que dans ses conclusions d'appel, l'exposant a fait valoir que l'agent immobilier avait manqué à son obligation de conseil et d'information faute de l'avoir informé des risques de l'opération envisagée et d'avoir prévu des stipulations protectrices de ses intérêts, dès lors qu'il s'agissait de la vente du logement de la famille ; que la cour d'appel qui constaté que Monsieur X... avait donné à la vente le logement de sa famille, mais qui a considéré que faute d'avoir établi qu'il avait confié concomitamment ou antérieurement à la signature de l'acte de vente, un mandat de recherche d'un bien de remplacement, la responsabilité de l'agent immobilier n'était pas engagée, s'est prononcée par des motifs impropres à écarter la responsabilité de l'agent immobilier ; que faute d'avoir constaté que le vendeur avait été informé et conseillé sur les conséquences de l'opération envisagée, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil
2) Alors que l'agent immobilier est tenu de conseiller son client sur l'opportunité de prévoir une condition suspensive lorsqu'il a connaissance de l'opération de vente et d'achat concomitant d'un logement ; que dans ses conclusions d'appel Monsieur X... a fait valoir que l'agence savait que la vente de son logement correspondait à une recherche d'une habitation de remplacement et que l'agence aurait dû lui conseiller une condition suspensive jusqu'à l'obtention du logement de remplacement pour sa famille ; qu'en énonçant que l'obligation du vendeur n'étant soumise à aucune condition de financement, Monsieur X... ne pouvait imputer à l'agent immobilier, rédacteur d'acte, une faute consistant à ne pas avoir inséré une condition suspensive relative à l'achat d'un autre bien, la cour d'appel a méconnu l'obligation de conseil de l'agent immobilier et violé l'article 1147 du code civil
3) Alors que les juges du fond ne peuvent soulever d'office, un moyen fut-il d'ordre public sans provoquer les explications contradictoires des parties ; qu'en relevant d'office que Madame Z... avait signé l'acte de prorogation de la promesse de vente « en représentation » de Monsieur X..., pour en conclure que cette prorogation était valable, la cour d'appel qui n'a pas provoqué les explications des parties sur cette question de la représentation de Madame Z..., a violé l'article 16 du code de procédure civile
4) Alors que l'agent immobilier, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte après avoir été mandaté par l'une des parties est tenu de s'assurer que se trouvent réunies les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... a fait valoir qu'il n'avait pas signé lui-même l'acte de prorogation de la vente mais que cet acte avait été signé par Madame Z... qui n'avait ni pouvoir ni qualité pour y procéder ; que la cour d'appel qui a énoncé que Monsieur X... ne pouvait invoquer la responsabilité de l'agence dès lors qu'il avait réitéré sa volonté de vendre le 22 juin 2010 étant représenté à cet acte par sa compagne, et qui ne s'est pas expliquée l'obligation de l'agent immobilier de vérifier de la qualité et le pouvoir du signataire de cet acte dont elle a fait grief à l'exposant, n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil.
Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir rejeté les demandes de Madame Zineb A... épouse X... tendant à la nullité de la promesse de vente
Aux motifs que sur la nullité de la vente, que dans l'acte sous-seing privé du 17 février 2010, Monsieur X... a déclaré être célibataire ; que cet état était déjà mentionné dans l'acte authentique des 29 et 30 septembre 2004 aux termes duquel il avait acquis le bien litigieux des époux B... ; que toutefois, Madame X... verse aux débats un acte de mariage duquel il ressort que son union avec l'appelant a été célébrée le 30 décembre 1961 sans contrat devant le Cadi de la Mahakma d'Alger (Algérie) selon le rite musulman et inscrit à la mairie d'Alger le 2 janvier 1962 ; que le régime matrimonial des époux selon le droit local étant celui de la séparation des patrimoines et les époux X... n'établissant pas avoir fixé leur premier domicile matrimonial en France, il s'en déduit que ni Madame X... ni son époux ne prouvent que le pavillon d'habitation, sis 17 ter rue du Chemin de Fer à Villeneuve-Saint-Georges, est un bien commun au sens de l'article 1401 du code civil français ; qu'en conséquence, les demandes de Madame X... sur le fondement des articles 1424 et 1427 de ce même code doivent être rejetées
Alors que lorsqu'à l'époque du mariage des époux, le droit coutumier local et le droit français coexistaient en Algérie, la détermination de leur régime matrimonial doit être recherchée, faute de choix exprès des conjoints, non pas en considération de la fixation du premier domicile matrimonial, mais par référence à leur volonté présumée ; que la cour d'appel a constaté que les époux s'étaient mariés en Algérie le 30 décembre 1961, date antérieure à l'indépendance de l'Algérie, selon le rite musulman, que le mariage avait été inscrit à la mairie d'Alger le 2 janvier 1962 ; qu'en décidant que faute d'avoir justifié que leur premier domicile matrimonial était en France, le régime matrimonial des époux était celui du droit local, à savoir celui de la séparation des patrimoines, la cour d'appel qui ne s'est pas prononcée par référence à la volonté présumée des époux, a violé la loi n° 47-1853 du 29 septembre 1947 portant statut organique de l'Algérie, les articles 1399 et 1400 du code civil en leur version applicable à l'époque, et l'article 3 du code civil
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir rejeté les demandes de Madame Zineb A... épouse X... tendant à la nullité de la promesse de vente
Aux motifs que sur l'application de l'article 215 alinéa 3 du code civil ; que Madame X... demeure ... à Paris 18ème arrondissement, tandis que Monsieur X... demeure dans le pavillon litigieux à Villeneuve-Saint-Georges ; qu'il résulte des actes de naissance de Brahim X... le 19 février 2001, de Adam X... le 3 décembre 2003 et de Lydia X... le 4 septembre 2007 que Monsieur X... cohabite depuis au moins février 2001 avec Madame Kheira Adda Z..., mère de trois enfants qu'il a reconnus et qu'en 2007, la famille Z...
X... habitait déjà le pavillon litigieux ; qu'ainsi Madame X... n'établit pas l'existence d'une communauté de vie avec son époux dans le bien, objet de la vente de sorte qu'elle ne peut prétendre à la protection prévue par le texte précité qui ne s'applique qu'au logement de la famille ; qu'en conséquence, les demandes de Madame X... fondées sur l'article 215 alinéa 3 du code civil doivent être rejetées ;
Alors que les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ; que le logement familial ne s'identifie pas nécessairement avec le domicile commun des époux, si bien même que si les époux ne demeurent pas ensemble, le logement de la famille garde sa qualification et l'époux qui en a la jouissance ne peut en disposer seul ; que la cour d'appel qui a décidé que le logement litigieux n'était pas le logement de la famille au motif que Madame X... n'y demeurait pas, et que l'époux y demeurait avec sa compagne et leurs enfants, a violé l'article 215 alinéa 3 du code civil
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir rejeté les demandes de Madame Zineb A... épouse X...
Aux motifs propres que si monsieur X... a donné à la société Etude de la Gare le mandant de vendre le pavillon dans lequel il habitait avec sa compagne, Madame Kheir Adda Z... et leur trois enfants, cependant l'appelant n'établit pas avoir confié antérieurement ou concomitamment à la signature de l'acte de vente au profit des époux Y... qu'elle qu'en fut la date réelle, un mandat de recherche d'un bien dans le but d'y établir le logement de la famille ; que cette preuve n'est pas administrée par la production du document sur papier à entête de l'agent immobilier intitulé « vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives » d'un pavillon d'habitation sis... à Villeneuve Saint Georges, par la SCI JMT au profit de la SCI Youcef, représentée par sa gérante, Madame Kheira Adda Z... cet acte n'étant pas revêtu de la signature des parties, seuls des paraphes étant apposés sur les deux premières pages et la date du 30 mars 2010, n'étant pas certaine, en l'absence des parties à l'acte pour la confirmer ; que de surcroit Monsieur X... qui prétend avoir appris deux semaines après le 19 avril 2010 que le pavillon sis... avait été vendu à un tiers, a, néanmoins réitéré le 22 juin 2010, sa volonté de vendre son bien en prorogeant la date de la vente jusqu'au 30 septembre 2010, étant représenté à cet acte de prorogation par sa compagne Madame Kheira ADDA Z... ;
Alors que les juges du fond ne peuvent soulever d'office, un moyen fut-il d'ordre public sans provoquer les explications contradictoires des parties ; qu'en relevant d'office que Madame Z... avait signé l'acte de prorogation de la promesse de vente « en représentation » de Monsieur X..., pour en conclure que cette prorogation était valable ; la cour d'appel qui n'a pas provoqué les explications des parties sur cette question de la représentation de Madame Z..., a violé l'article 16 du code de procédure civile
Et alors qu'en tout état de cause dans ses conclusions d'appel, Madame X... a fait valoir (p 4 in fine) que sous la mention « signature des vendeurs » à gauche, figurait une signature qui n'était pas celle de Monsieur X... ni celle de Madame X... mais celle d'une tierce personne, (Madame Z... Kheira) n'ayant aucune qualité ni pouvoir l'autorisant à signer cet avenant au nom et pour le compte des époux X... qui en vertu de l'acte de promesse de vente étaient les seuls vendeurs ; que la cour d'appel qui n'a pas répondu aux conclusions d'appel sur la qualité et le pouvoir de Madame Z... Kheira pour signer l'avenant de prorogation de la promesse de vente a violé l'article 455 du code de procédure civile.
