LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 mai 2015), que, par acte du 31 décembre 1993, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Rhône-Alpes (la SAFER) a vendu à la société Trajelis diverses parcelles de terre puis, par acte du 30 novembre 1994, à M. X... des parcelles contiguës aux premières à usage d'habitation et de ferme ; qu'elle avait précédemment consenti à celui-ci un bail rural sur des parcelles voisines de celles vendues en 1994 ; que l'acte du 31 décembre 1993 stipulait une servitude entre la SAFER et la société Trajelis ; que, M. X... ayant été condamné, par décision statuant en matière possessoire, à supprimer les obstacles au passage de la société Trajelis sur le chemin traversant son corps de ferme, M. X... l'a assignée en inopposabilité de la servitude mentionnée dans l'acte du 31 décembre 1993 et négation de toute servitude de passage au profit de ses parcelles ;
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu que la société Trajelis fait grief à la cour de constater, d'une part, l'existence d'une servitude de passage conventionnelle opposable à M. X..., d'autre part, l'extinction de cette servitude ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte du 31 décembre 1993 stipulait que la servitude de passage bénéficiera seulement à la société Trajelis et aux associés actuels de celle-ci et qu'elle disparaîtra en cas de vente par la société et en cas de changement des associés et relevé que les associés actuels de la société n'étaient plus les mêmes que ceux existant au moment de la constitution de la servitude, la cour d'appel a pu retenir que la modification des associés avait entraîné l'extinction de la servitude conventionnelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Trajelis fait grief à l'arrêt de dire que sa propriété n'est pas enclavée et de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le plan annexé au rapport de l'expert judiciaire ne permettait pas d'identifier les solutions qu'il rejetait puisque toutes les parcelles concernées n'y figuraient pas, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, que l'état d'enclave de la propriété de la société Trajelis n'était pas établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Trajelis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Trajeli et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et à la SAFER Rhône-Alpes la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Trajelis.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté d'une part l'existence d'une servitude de passage conventionnelle opposable à M. Hervé X... et d'autre part l'extinction de cette servitude ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes d'un acte authentique reçu par Maître Y..., notaire à Ambérieu en Bugey, le 31 décembre 1993, la SAFER a vendu à la SARL Trajelis une propriété agricole située sur la commune de Le Plantay et diverses parcelles de terres sur la commune de Marlieux, constituant notamment au titre de ces dernières, l'étang des Golties pour les parcelles cadastrées A n° 259 à 263 ; que l'acte dont s'agit prévoyait une servitude de passage au profit de la SARL Trajelis « mais en tant que les associés de ladite société apparaissant à la date de sa constitution », sur les parcelles section A n° 293 et 291 de façon à permettre « l'exploitation des étangs et l'activité de chasse » ; qu'il était encore précisé que « cette servitude bénéficiera comme il est dit ci-dessus seulement à la société Trajelis et aux associés actuels de ladite société. Elle disparaîtra purement et simplement en cas de vente par la société Trajelis et en cas de changement des associés » ; que l'article 686 du code civil autorise les propriétaires à établir sur leur propriété, ou en faveur de celles-ci, telle servitude que bon leur semble, leur usage ou leur étendue se réglant par le titre qui les constitue notamment ; que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables à l'acquéreur que si elles sont mentionnées dans son titre de propriété ou si elles font l'objet de la publicité foncière ; que comme l'a justement relevé le premier juge, l'acte constitutif de servitude dont se prévaut la SARL Trajelis, propriétaire du fonds dominant, est opposable à Monsieur X..., propriétaire du fonds servant, dans la mesure d'une part où l'auteur de ce dernier, la SAFER, y a été partie et où d'autre part la servitude litigieuse a fait l'objet d'une publicité foncière le 11 février 1994 ; que, comme l'a très justement considéré le premier juge dans des termes que la cour adopte, les conditions apportées à la servitude de passage de l'espèce, attachée à un fonds et non à une ou des personnes, permettent de constater qu'elle n'avait vocation à perdurer que tant que les associés de la SARL Trajelis, détenteurs des parts au moment de l'acquisition du tènement en 1993, resteraient les mêmes ; qu'ainsi, tout changement d'associés devait entraîner l'extinction de cette dernière, sans que cette condition ne soit cumulative avec celle relative à la vente de la société ; que les actes produits au dossier par la SARL Trajelis (AG extraordinaire du 3 mars 2010, statuts et acte de cession de parts du 22 mars 2005) permettent de constater ainsi que l'a relevé le premier juge, que l'un des associés a été remplacé depuis l'acquisition du bien en 1993 de sorte que les associés actuels ne sont plus entièrement les mêmes que ceux existant au moment de la constitution de la servitude ; que la modification des associés a donc entraîné l'extinction de la servitude conventionnelle dont s'agit ainsi que la volonté des parties qui n'avaient prévu aucune réserve en la matière, était exprimée de façon claire et sans besoin d'aucune interprétation ; que la décision du premier juge qui a considéré que la servitude de passage est éteinte et que la SARL Trajelis ne peut plus dès lors s'en prévaloir à l'égard de Monsieur X... mérite donc confirmation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article du 686 du Code Civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble ; que l'usage et l'étendue de ces servitudes du fait de l'homme se règlent notamment par le titre qui les constitue ; qu'il est constant qu'une servitude de passage ne peut être établie que par titre et que sa création ou son existence au profit du fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ; que cependant, les servitudes établies par le fait de l'homme sont opposables aux acquéreurs si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publicité foncière ; qu'il est également de principe que le titre du bénéficiaire de la servitude, antérieur à celui du propriétaire du fonds servant, dans lequel celui-ci s'engage à souffrir les servitudes de toute nature, et émanant du même vendeur, est opposable au propriétaire du fonds servant, l'auteur de ce dernier y ayant été partie ; qu'en l'espèce, Monsieur X... conteste l'existence d'une servitude conventionnelle de passage qui grèverait son fonds au profit de celui de la SARL Trajelis ; qu'il résulte des éléments du dossier que l'acte du 31 décembre 1993 par lequel la SAFER a vendu à la SARL Trajelis une propriété agricole située sur la commune Le Plantay, ainsi que diverses parcelles de terre situées sur la commune de Marlieux, fait état en sa page 8 d'une servitude de passage sur les parcelles n° 293 et 291 de la Section A pour lui permettre l'exploitation des étangs et l'activité de la chasse ; que cette servitude de passage autorise notamment la SARL Trajelis à passer sur un chemin cadastré 295, prenant accès sur la route de Marlieux Saint Nizieux Le Désert Chalamont dénommé départementale n° 7 de Chatillon à Chalamont ; que ce chemin traverse la cour de la ferme de Monsieur X... cadastrée n° 291 à Marlieux et desservant directement l'étang des Golties ; qu'il n'est pas contesté que cet acte a été régulièrement publié le 11 février 1994, volume 1994 P n° 658 au Bureau des Hypothèques de Trévoux ; que la publication de l'acte créant la servitude de passage litigieuse rend dès lors opposable à Monsieur X... la convention dont s'agit ; que de même, le titre de la SARL Trajelis, antérieur à celui de Monsieur X..., est opposable à ce dernier, l'auteur de Monsieur X..., à savoir la SAFER, ayant été partie à l'acte créant la servitude de passage ; qu'il s'évince des énonciations susvisées l'existence d'une servitude conventionnelle de passage dont il convient toutefois de vérifier que les conditions qui ont présidé à sa création et à son maintien dans l'avenir sont toujours constituées ; que si une servitude est certes attachée à un fonds et non à une personne, encore faut-il, dans l'hypothèse où elle est conventionnelle, qu'elle satisfasse aux conditions déterminées par les parties au contrat ; qu'à cet égard, il appert que les mentions portées au titre de propriété de la SARL Trajelis prévoient une servitude de passage en ces termes : « il est expressément convenu que la société Trajelis mais en tant que les associés de ladite société seront ceux apparaissant à la date de sa constitution bénéficieront d'un droit de passage sur les parcelles n° 293 et 291 de la Section A pour permettre l'exploitation des étangs et l'activité de chasse. (...) Cette servitude bénéficiera comme il est dit ci-dessus seulement à la société Trajelis et aux associés actuels de ladite société. Elle disparaîtra purement et simplement en cas de vente par la société Trajelis et en cas de changement des associés (...) » ; qu'il en ressort que la servitude de passage conventionnelle dont s'agit n'avait vocation à perdurer que tant que les associés de la SARL Trajelis, détenteurs des parts au moment de l'acquisition du tènement en 1993, resteraient les mêmes ; qu'ainsi, tout changement d'associés devait entraîner l'extinction de la servitude conventionnelle sans que cette condition ne soit cumulative avec celle relative à la vente de ladite société ; qu'ainsi, les associés de la SARL Trajelis au moment de sa constitution étaient les suivants :- la SA Z... Export,- Madame Françoise A...,- Monsieur Jean-François Z...,- Monsieur Felice B... ; qu'il résulte du procèsverbal de délibération de l'Assemblée Générale extraordinaire du 3 mars 2010 que les associés actuels sont désormais les suivants :- la SA Z... Export,- Madame Françoise Z... née A...,- Monsieur Jean-François Z...,- Monsieur Jean-Philippe Z... ; que Monsieur B... n'est plus présenté comme associé et que Monsieur Jean-Philippe Z... l'a remplacé, une cession de parts étant intervenue le 22 mars 2005 ; que les associés actuels ne sont donc plus entièrement ceux qui apparaissaient à la date de la constitution de la SARL Trajelis ; que si le souhait des cocontractants à l'acte du 31 décembre 1993 avait été de conditionner le maintien de la servitude au fait que la société demeure une entreprise familiale, ils l'auraient mentionné en tant que tel et n'auraient pas expressément indiqué « la société Trajelis mais en tant que les associés de ladite société seront ceux apparaissant à la date de sa constitution », faisant de l'identité des associés une condition déterminante du maintien de la servitude litigieuse ; en conséquence, qu'il sera jugé que la servitude conventionnelle de passage est éteinte et que la SARL Trajelis ne peut dès lors plus s'en prévaloir à l'endroit de Monsieur X... ;
ALORS QUE s'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, c'est à la condition que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ; qu'en faisant application de la stipulation selon laquelle la servitude conventionnelle de passage, conclue entre la SAFER et la société Trajelis, s'éteignait en cas de changement de l'un des associés de cette société, quand une telle stipulation, qui revenait à faire bénéficier ce droit réel qu'aux seuls personnes associées de la société au moment de la constitution de la servitude, était illégale, la Cour d'appel a violé l'article 686 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la propriété de la SARL Trajelis n'est pas enclavée et débouté cette dernière de l'intégralité de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE l'article 682 du Code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'un fonds ne peut être considéré comme enclavé, lorsque son propriétaire peut à partir de ses propres tènements le desservir, même si cela suppose des aménagements, sauf à constater que le coût de ces derniers est hors de proportion avec l'usage qui en serait fait et la valeur du bien ; que le rapport de l'expert C... déposé en 2001, permet de constater que la SARL Trajelis est propriétaire d'un ensemble de tènements contigus important, incluant les parcelles constituant l'étang des Golties ; que si ces dernières n'ont pas en tant que telles, d'issue sur la voie publique, il s'avère qu'une partie de la propriété Trajelis est bordée par le chemin départemental n° 7 permettant l'accès principal à la propriété entre les parcelles section B n° 45 et 46 sur la commune de Le Plantay ; que l'expert C... indique qu'une-solution consistant à aménager un passage sur les parcelles AN n° 302, 296, 297 et 285 appartenant à la SARL Trajelis (commune de Marlieux) et longeant l'arrière des bâtiments d'exploitation de la ferme de Monsieur X... parait la meilleure du fait de sa faible longueur (260 m) et de son débouché sur la voie publique ; que l'expert C... indique par ailleurs que deux autres solutions de passage proposées par Monsieur X... ne peuvent être retenues dans la mesure où soit les terres concernées sont données à bail notamment à l'un des associés de la SARL Trajelis et nécessitent un passage sur une longueur excessive de 700 m non aménagé, soit aucune servitude de passage n'est autorisée sur une parcelle B 40 de la commune de Le Plantay ; que le plan des lieux annexé au rapport C... ne permettait cependant pas d'identifier les solutions qu'il rejetait ainsi puisque toutes les parcelles concernées n'y figuraient pas ; qu'il est par ailleurs produit en cause d'appel par Monsieur X..., une note technique établie par Monsieur D..., géomètre-expert, expert auprès de la Cour d'appel de Lyon, à laquelle ce dernier a annexé un plan parcellaire figuratif réalisé à partir d'un assemblage des plans cadastraux des communes de Marlieux et de Le Plantay, document non discuté dans la description qu'il donne des lieux qui contrairement au plan de 2001 de l'expert C..., permet une vue d'ensemble des tènements propriété de la SARL Trajelis ; que si cette note technique ne peut présenter les garanties d'une expertise judiciaire, elle n'en a pas moins été soumise à la critique de l'ensemble des parties et ne saurait du seul fait de son caractère non contradictoire, être rejetée sans examen des informations qu'elle apporte et qui peuvent être retenues à titre de simples renseignements ; qu'après s'être rendu sur les lieux, avoir étudié les différents documents de propriété et plans qui lui ont été soumis, Monsieur D... a proposé deux passages pour accéder à l'étang des Golties en restant sur la propriété Trajelis tout du long, une des deux propositions coïncidant d'ailleurs avec une des propositions faites par Monsieur X... en 2001 ; qu'il est indiqué que les ouvertures des chemins ou tronçons de chemin ainsi proposées ne nécessitent pas des travaux importants, le franchissement d'un fossé déjà busé étant tout à fait envisageable ; qu'une troisième solution empruntant un chemin empierré très carrossable est également proposée au nord de l'étang, la moins dommageable en termes d'aménagements mais nécessitant une autorisation de passage sur une propriété voisine ; qu'aucun élément du dossier n'est produit en réponse par la SARL Trajelis débitrice de la preuve en la matière, qui permettrait à la cour de constater que les aménagements nécessaires à l'ouverture d'un chemin sur les tracés ainsi retenus par Monsieur D..., voire même sur le tracé retenu par l'expert C... en 2001 empruntant les parcelles AN 302, 296, 297 et 285 commune de Marlieux, données à bail à Monsieur X... jusqu'en 2011, seraient soit techniquement impossibles pour assurer la desserte de véhicules se rendant à l'étang des Golties, soit d'un coût hors de proportion avec l'usage attendu de celui-ci ; que l'état d'enclave de la propriété de la SARL Trajelis n'est donc nullement établi par les éléments du dossier ; qu'aucune servitude légale de passage sur la propriété X... n'a donc lieu d'être constatée en l'espèce et la décision du premier juge sera réformée de ce chef ; qu'il n'est d'ailleurs pas indifférent de constater que même à supposer que l'état d'enclave soit reconnu en l'espèce, aucun élément du dossier ne permettrait en l'état de retenir le passage à travers la propriété agricole de Monsieur X... comme le moins dommageable compte tenu notamment des normes sanitaires drastiques qui lui sont imposées dans le cadre de son élevage de poules pondeuses, le passage de personnes et de véhicules étrangers sur le site d'élevage étant considéré comme apportant un risque sanitaire et financier trop important par le docteur E..., vétérinaire ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non-contradictoire établie à la demande de l'une des parties ; qu'en écartant la force probante du rapport d'expertise judiciaire pour se fonder exclusivement sur la note technique d'un géomètre établie non-contradictoirement par M. X... et dont la valeur probante était contestée par la société Trajelis, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'expert judiciaire a établi un plan, annexé à son rapport définitif, sur lequel figure l'ensemble des parcelles visées ; qu'en retenant que « le plan des lieux annexé au rapport C... ne permettait cependant pas d'identifier les solutions qu'il rejetait puisque toutes les parcelles concernées n'y figuraient pas » (arrêt, p. 8, § 1er) quand tel n'était pas le cas, la Cour d'appel a dénaturé ce plan, en violation de l'article 1134 du Code civil.
