LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 23 avril 2015), que la SCI d'Artagnan dont M. Paul X... est gérant, propriétaire d'un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments A à E à usage mixte de commerce, de bureaux et d'habitations s'ordonnant autour d'une cour privée, a consenti, le 13 octobre 1988, à M. X... un bail commercial à compter du 1er avril 1988 portant sur une partie de cet ensemble immobilier pour l'exploitation par la « société d'exploitation de La Botte Chantilly » ; que, le 27 octobre 1994, M. et Mme X... ont cédé à leur fille Marianne et à son époux, M. Y..., la totalité des actions représentant le capital de la société d'exploitation de La Botte Chantilly et à cette société le fonds de commerce dont elle était alors locataire gérante ; que la SCI d'Artagnan est intervenue à l'acte pour agréer la cession et s'engager à ne pas réévaluer le montant du loyer de base lors du premier renouvellement du bail, sauf en cas de cession du droit au bail ou de la majorité des actions de la société d'exploitation de la Botte Chantilly avant l'expiration du bail ; que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 1997 par acte du 3 juin 1998 ; qu'un avenant, prenant effet le 1er février 2003, a élargi l'assiette du bail et augmenté le loyer le 1er avril 2003 ; que, la société locataire, aux droits de laquelle se trouve la Société d'Exploitation du 22 rue Grande Chaussée, ayant demandé le renouvellement à compter du 1er juillet 2008, moyennant un loyer identique au loyer indexé, la société bailleresse a saisi le juge des loyers en fixation d'un loyer déplafonné correspondant à la valeur locative des locaux ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en fixation du loyer à une certaine somme, alors, selon le moyen :
1°/ Que la modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré, dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial, rend techniquement et rationnellement impossible la mise en oeuvre de la règle du plafonnement, laquelle implique que le loyer plafonné soit calculé sur la base du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail expiré ; qu'elle ne peut dès lors s'analyser, sauf circonstance tout à fait particulière qu'il appartient alors aux juges de caractériser, qu'en une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule et de façon péremptoire le déplafonnement du loyer ; qu'à cet égard déjà, la cour ne pouvait se contenter de relever que la modification des caractéristiques du local par l'augmentation de la surface louée induite par l'avenant des 6 et 19 février 2004 n'était pas de nature à justifier le déplafonnement du loyer, sans s'expliquer, comme elle y était spécialement invitée, sur l'augmentation corrélative du loyer opérée par ce même avenant, sauf à priver sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, 3° et L. 145-34 du code de commerce ;
2°/ Qu'en tout état de cause, la modification conventionnelle du loyer opérée au cours du bail expiré constitue, soit à titre isolé, soit jointe aux autres motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur, une modification des obligations respectives des parties qu'il appartient aux juges de prendre en considération pour apprécier s'il y a matière à déplafonnement ; qu'il s'ensuit que la cour ne pouvait en aucun cas se dispenser de s'expliquer, comme elle y était expressément invitée, sur l'augmentation de 10 % du prix du loyer intervenue au cours du bail expiré par l'effet de l'avenant conclu en février 2004 ; qu'en ne se prononçant que sur l'accroissement de la surface donnée à bail résultant de cet avenant, sans prendre en considération à aucun moment dans son raisonnement, l'augmentation de loyer à laquelle la société locataire avait corrélativement consenti, la cour prive derechef son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-33, 3° et L. 145-34 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le duplex à usage d'habitation, annexé à la surface commerciale louée, initialement utilisé comme local du personnel, au moins jusqu'en 2006, avait ensuite cessé de l'être, en raison de ses insuffisances au regard des normes d'habitabilité, de salubrité et de sécurité, qu'il n'était pas envisageable que cet appartement en fond de cour soit à nouveau accessible et exploitable sans danger dans les mois et années à venir et qu'il soit susceptible de présenter un intérêt pour l'exploitant des lieux, ce qui ne permettait pas de retenir, au 30 juin 2008, l'existence d'une modification notable résultant de l'adjonction d'une surface commercialement exploitable, dans l'intérêt du fonds de commerce, la cour d'appel, appréciant souverainement le caractère notable de la modification au regard de l'intérêt pour le commerce considéré, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la modification n'impliquait pas que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles L. 145-33, 3°, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
Attendu que, pour rejeter la demande en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient que le loyer a été fixé par le bail du 13 octobre 1988 à un montant supérieur au montant estimé normal et raisonnable et que, ce loyer n'ayant pas été minoré, la cause de déplafonnement invoquée par la bailleresse n'est pas caractérisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé en 1998, maintenant le loyer initial, s'analysaient en une minoration, justifiant le déplafonnement lors du second renouvellement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société Société d'exploitation du 22 rue Grande Chaussée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Société d'exploitation du 22 rue Grande Chaussée, la condamne à verser 3 000 euros à la société d'Artagnan ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société d'Artagnan
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'une cause permettant d'écarter la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé et, en conséquence, débouté la SCI D'Artagnan de ses demandes tendant à voir fixer à la valeur locative le montant du loyer du bail de l'immeuble situé à Lille, 22 rue Grande Chaussée ;
AUX MOTIFS QU'à la lecture des pièces produites, la cour retient qu'à compter du 1er février 2003, le bail a porté sur une surface totale de 977 m ², soit celle de 80 m ² de l'ancien appartement du bâtiment D, ajoutée à l'ancienne surface de 897 m ² ; que selon Foncia Z...ce duplex était alors utilisé pour le personnel vestiaire, sanitaires, salle à manger et archives) ; que l'expert A...– mandaté par le preneur) indique qu'en 2006, « les locaux situés en fond de cour arrière 1er et 2ème niveaux pour 80 m ²- ancien appartement – sont utilisés comme locaux du personnel (avec une surface de 80 m ² et une surface pondérée de 8, après application du coefficient de 0, 10) ; que cet expert retenait alors une surface utile pondérée (SUP) totale de 245 m ² ; que selon Me B..., le 7 septembre 2009 l'appartement était vide de toute occupation et ne pouvait être mis à disposition du personnel : plancher affaissé, fenêtres ne fermant pas, fissures, plancher bois vermoulu et affaissé dans la salle de bains ; qu'en 2010 (visite des lieux par M. C..., expert mandaté par le preneur), l'appartement en duplex n'était pas utilisé et n'était pas louable en l'état au sens des normes d'habilitation, de salubrité et de sécurité » ; que les caves de l'immeuble situé 22/ 24 rue Grande Chaussée, composé de plusieurs corps de bâtiments se développant « en coeur d'îlot », sont affectées de désordres s'aggravant nettement depuis quelques années ; que les fissures et déformations dues à des tassements différentiels se répercutent dans les murs et planchers du rez-de-chaussée et des étages ; qu'il est de notoriété publique que le sous-sol de Lille est hétérogène, de mauvaise qualité, affecté de variations dimensionnelles provoquées par le tassement progressif des couches superficielles du sous-sol, provoquant une descente irrégulière des constructions ; que les fissures deviennent importantes et affectent la stabilité des immeubles ; qu'il y a en outre des mouvement de basculement de certains murs, dont l'ampleur est inquiétante, notamment en fond de parcelle » (note de M. D...d'octobre 2009) ; qu'au 15 décembre 2004, de nombreux murs des bâtiments situés dans l'ensemble immobilier des 20 à 26 de la rue Grande Chaussée (avec en mitoyenneté e fond des parcelles l'immeuble de la Chambre de commerce) étaient affectés d'importantes lézardes caractéristiques d'un important tassement du sol sous les fondations ; que le 15 mai 2001, en présence de M. X..., M. E...(architecte) avait constaté, au niveau du logement situé dans le troisième bâtiment en fond de parcelle (alors occupé par des locataires) que, sur le pallier, la cloison séparant le pallier de la chambre comportait une fissure verticale, que le bâti de porte avait subi une déformation ; que ces désordres semblaient en toute logique être la conséquence d'un mouvement d'affaissement de mur ayant entraîné le plancher ; que, dans la chambre, le châssis de fenêtre avait également subi une déformation, que la maçonnerie de la cheminée était en phase d'éclatement, qu'un ensemble de briques formant voussoir du linteau d'une fenêtre était déformé, la fenêtre étant ainsi désolidarisée ; que, au 2ème étage, les mêmes désordres étaient constatés aux mêmes endroits ; que tous les désordres affectant les trois niveaux de ce logement (appartement duplex), comme ceux de la surface commerciale, résultaient du tassement des murs mais que les conséquences pour le logement étaient plus graves car elles se généraient sur plusieurs niveaux ; qu'il est ainsi indéniable que l'ensemble des bâtiments loués sont affectés de graves désordres, anciens, déjà constatés en 2001 et s'étant progressivement aggravés depuis ; que tel était le cas également de cet appartement avant même la signature de l'avenant ; que si ce duplex à usage d'habitation, ainsi annexé à la surface commerciale louée, a été initialement utilisé comme local du personnel, au moins jusqu'en 2006, il a ensuite cessé de l'être, en raison manifestement de ses insuffisances au regard des normes d'habitabilité, de salubrité et de sécurité ; que la nature et l'ampleur tant des désordres que des investigations à mener et des travaux à prévoir (c. notamment la note de l'architecte D...) ne permettent pas d'envisager que cet appartement en fond de cour soit à nouveau accessible et exploitable sans danger dans les mois et années à venir et soit ainsi susceptible de présenter un intérêt pour l'exploitant des lieux ; qu'en tout état de cause, il est impossible de constater au 30 juin 2008 l'existence d'une modification notable, au sens des textes précités, qui résulterait de l'adjonction d'une surface commercialement exploitable (y compris à usage du personnel, donc dans l'intérêt du fonds de commerce) cependant qu'il résulte des pièces fournies qu'à cette date les locaux en cause étaient inutilisables ; que le fait que la société preneuse ait été en mesure pendant quelques années, à compter du 1er février 2003 et jusqu'en 2006 de manière certaine, d'utiliser cet appartement duplex, est inopérant dès lors que cette modification de la surface donnée en location ne présentait plus, au 30 juin 2008, aucun intérêt pour l'occupant ni à cette date ni d'ailleurs à court ou moyen terme ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré, dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial, rend techniquement et rationnellement impossible la mise en oeuvre de la règle du plafonnement, laquelle implique que le loyer plafonné soit calculé sur la base du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail expiré ; qu'elle ne peut dès lors s'analyser, sauf circonstance tout à fait particulière qu'il appartient alors aux juges de caractériser, qu'en une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule et de façon péremptoire le déplafonnement du loyer ; qu'à cet égard déjà, la cour ne pouvait se contenter de relever que la modification des caractéristiques du local par l'augmentation de la surface louée induite par l'avenant des 6 et 19 février 2004 n'était pas de nature à justifier le déplafonnement du loyer, sans s'expliquer, comme elle y était spécialement invitée, sur l'augmentation corrélative du loyer opérée par ce même avenant (cf. les dernières écritures de la SCI D'Artagnan, spéc. p ;. 10 § 4 et s.), sauf à priver sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, 3° et L. 145-34 du code de commerce ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART et en tout état de cause, la modification conventionnelle du loyer opérée au cours du bail expiré constitue, soit à titre isolé, soit jointe aux autres motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur, une modification des obligations respectives des parties qu'il appartient aux juges de prendre en considération pour apprécier s'il y a matière à déplafonnement ; qu'il s'ensuit que la cour ne pouvait en aucun cas se dispenser de s'expliquer, comme elle y était expressément invitée, sur l'augmentation de 10 % du prix du loyer intervenue au cours du bail expiré par l'effet de l'avenant conclu en février 2004 (cf. les dernières écritures de la SCI D'Artagnan, spéc. p. 10, § 4 et s.) ; qu'en ne se prononçant que sur l'accroissement de la surface donnée à bail résultant de cet avenant, sans prendre en considération à aucun moment dans son raisonnement l'augmentation de loyer à laquelle la société locataire avait corrélativement consenti, la cour prive derechef son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-33, 3° et L. 145-34 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'une cause permettant d'écarter la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé et, en conséquence, débouté la SCI D'Artagnan de ses demandes tendant à voir fixer à la valeur locative le montant du loyer du bail de l'immeuble situé à Lille, 22 rue Grande Chaussée ;
AUX MOTIFS QUE le dernier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, auquel se réfère expressément la bailleresse, dispose qu'il « est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé » ; qu'en effet, si, à l'origine, le loyer a été établi à un montant sans rapport avec la valeur locative réelle, l'application du coefficient de plafonnement risque de maintenir ou d'aggraver le défaut de concordance prix/ valeur locative ; que le plafonnement est donc exclu lorsque les circonstances particulières qui justifiaient la fixation du loyer originaire ont disparu ; qu'elle telle exception au plafonnement doit être entendue strictement, et ce peut être le cas, par exemple, des rapports personnels privilégiés ayant existé entre les parties à l'origine et qui n'existent plus au moment du renouvellement ; que doit d'abord être rapportée la preuve d'une minoration du loyer, à l'origine ; qu'en l'espèce, il résulte de l'étude réalisée le 21 décembre 1987 par M. Z..., intitulée « recherche de la valeur locative des locaux commerciaux 22-24 rue Grande Chaussée Lille » qu'après évaluation de la valeur de l'immeuble avant travaux et imputation du montant de l'investissement, la valeur de l'ensemble est fixée à 3. 300. 000 francs ; que l'auteur de cette étude concluait que le rendement du loyer après travaux était de 9 %, ce qui est tout à fait normal et raisonnable (la cour observe que ce taux de 9 % correspond à un loyer annuel de 297. 000 francs HT) ; qu'en outre, il est utile de préciser que le contrat précisait en page 2 que « les parties avaient décidé de renouveler le bail par anticipation et d'en modifier la désignation, le loyer, les charges et les conditions générales, le bailleur acceptant de dégager le preneur de son obligation de supporter la charge des réparations aux gros oeuvre, charpentes et couvertures, en contrepartie de la majoration du loyer des locaux restant loués » ; qu'enfin, la cour souligne que le loyer annuel fixé par le bail du 13 octobre 1988 était de 300. 000 francs HT, soit 3. 000 francs de plus que le montant estimé normal et raisonnable par le professionnel cité précédemment ; que ce faisant, il est établi que le loyer d'origine n'a aucunement été minoré et qu'ainsi la cause de déplafonnement invoquée par la SCI n'est pas caractérisée ;
ALORS QU'au même titre que doivent être prises en considération, pour apprécier les obligations respectives des parties et leur évolution, les contraintes qui ont présidé à la fixation du prix du bail initial, doivent également être prises en considération les conditions particulières qui ont pu justifier le maintien d'un loyer plafonné lors du précédent renouvellement ; qu'en l'espèce, la SCI D'Artagnan faisait pertinemment observer qu'à l'occasion du transfert du fonds de commerce opéré au profit de la bailleresse par acte notarié du 27 octobre 1994, la SCI D'Artagnan qui était intervenue à l'acte pour agréer la cession avait pris l'engagement ferme de ne pas solliciter le déplafonnement du bail lors du renouvellement suivant, opéré par acte sous seing privé du 3 juin 1998 ; qu'elle en déduisait que l'engagement ainsi souscrit par le bailleur, qui avait présidé à la stipulation d'un loyer non déplafonné lors du premier renouvellement, en dehors des conditions résultant du statut des baux commerciaux, justifiait le déplafonnement du loyer lors du renouvellement suivant ; qu'en se bornant à retenir, pour refuser le déplafonnement, que le loyer d'origine n'avait pas été minoré et qu'ainsi la cause de déplafonnement invoquée par la SCI n'était pas caractérisée, sans prendre en considération, comme elle y était pourtant spécialement invitée (cf. les dernières écritures d'appel de la SCI D'Artagnan, p. 16 et 17), les contraintes particulières qui avaient présidé à la fixation du loyer du bail renouvelé en 1998, la cour prive sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, 3°, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.
