LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles L. 145-41, L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce ;
Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que, la résiliation d'un contrat de bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire n'étant acquise qu'une fois cette résiliation constatée par une décision passée en force de chose jugée, la demande du bailleur, formulée postérieurement à l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur et tendant à faire constater la résiliation du bail commercial sur le fondement d'une clause résolutoire visant des loyers dus antérieurement à l'ouverture de la procédure est soumise à l'arrêt des poursuites individuelles ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 19 mars 2015), que, le 9 novembre 2000, la société Tilguit a donné en sous-location à M. et Mme X... un local commercial situé dans une galerie marchande ; que, le 19 novembre 2007, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers visant la clause résolutoire ; que, le 28 avril 2009, les locataires ont demandé le renouvellement du bail et que, par acte du 17 juin 2009, la bailleresse s'y est opposée en refusant le paiement d'une indemnité d'éviction ; que M. X... a été mis en redressement judiciaire par jugement du 24 janvier 2012 puis placé en liquidation judiciaire par jugement du 20 mars 2012 ;
Attendu que, pour confirmer le jugement en ce qu'il constate la résiliation de plein droit du bail depuis le 18 décembre 2007, l'arrêt retient que les débiteurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le mois suivant sa délivrance, soit avant le 20 décembre 2007 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date du jugement de liquidation judiciaire, l'acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement d'un arriéré locatif antérieur à ce jugement, n'avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande en paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que M. et Mme X... n'ont pas réglé les causes du commandement délivré le 19 novembre 2007, conformément aux dispositions de l'article L. 145-17, alinéa 1er , 1° du code de commerce dans le mois de sa délivrance, que la société Tilguit s'est opposée au renouvellement du bail le 17 juin 2009, antérieurement à l'ouverture de la procédure collective dont a fait l'objet M. X... et que l'absence de règlement des loyers et charges et le non-respect des dispositions de l'article 145-17 susvisé constitue un motif grave et légitime qui justifie l'absence de règlement d'une indemnité d'éviction par le bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des preneurs qui faisaient valoir qu'un accord était intervenu sur le paiement échelonné des loyers objets du commandement du 19 novembre 2007, que, postérieurement à sa délivrance, la société Tilguit avait offert le renouvellement du bail manifestant, ainsi que sa volonté de renoncer à se prévaloir du grief du non-paiement de l'arriéré des loyers dans le délai du commandement pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;
Condamne la société Tilguit aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Tilguit et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme X... et à M. Y..., ès qualités ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour Mme Z... et M. Y..., ès qualités,
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation de plein droit du bail consenti le 9 novembre 2000 à M. et Mme X... depuis le 18 décembre 2007, d'AVOIR fixé à la somme de 5979,84€ la créance privilégiée de la société TILGUIT au passif de la liquidation judiciaire de M. X... au titre des indemnités d'occupation échues avant l'ouverture de la procédure collective, d'AVOIR condamné Mme X... à payer à la société TILGUIT la somme de 5979,84€, d'AVOIR condamné solidairement Mme X... et Me Y... ès qualités à payer à la société TILGUIT la somme de 6668,86€ correspondant aux indemnités d'occupation échues depuis le 4 janvier 2012 jusqu'au 11 septembre 2012 et d'AVOIR débouté M. et Mme X... ainsi que Me Y... de toutes leurs demandes, et notamment de leur demande tendant au paiement d'une indemnité d'éviction de 100.000€ avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive du 6 juin 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « 1) sur l'acquisition de la clause résolutoire : en vertu de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; qu'aux termes des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et l'effet des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; que la renonciation au bénéfice de la clause résolutoire ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte accompli volontairement et en connaissance de cause qui manifeste de manière non équivoque l'intention de renoncer de leur auteur ; qu'en l'espèce, le contrat de sous-location conclu le 9 novembre 2000 entre la société TILGUIT et M. et Mme X... prévoit : "A défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, du règlement intérieur qui sont toutes de rigueur et un mois après un simple commandement ou une sommation d'exécuter fait à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai resté sans effet, la présente sous-location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur et l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef peut avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts du droit au bailleur d'exercer toutes actions qu'il pourra juger utiles et sans que l'effet de la présente clause puisse être annulée par des offres réelles passé le délai sus-indiqué" ; qu'il est constant que la société Tilguit a fait délivrer le 19 novembre 2007 à M. et Mme X... un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail pour obtenir le paiement des loyers impayés entre novembre 2006 et octobre 2007, outre une facture de consommation d'eau ; que M. et Mme X... ne contestent pas qu'ils ont mis plus d'un mois à régler les causes de ce commandement ; que les courriers versés aux débats permettent de constater qu'un accord de règlement des sommes dues a été mis en place sans que l'on puisse en déterminer les modalités exactes ; que pas plus qu'en première instance, les partie ne versent aux débats un calendrier de paiements permettant de déterminer si M. et Mme X... ont respecté leurs engagements ; que cependant, un courrier de la SCP Bourhis du 29 septembre 2008 permet de constater qu'à cette date, il restait un solde dû de 1.154,38€ après la remise de trois chèques pour un montant total de 2.638,20€ et le récapitulatif manuscrit de M. et Mme X... des sommes versées par leurs soins fait également état de règlements jusqu'en septembre 2008 ; que la lettre du conseil des époux X... en date du 26 septembre 2009 indique quant à elle, le règlement d'une somme de 276,24€ pour les intérêts ; qu'il est donc établi que les débiteurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le mois suivant sa délivrance, soit avant le 20 décembre 2007 ; que la perception de ces sommes et la délivrance de quittances de loyer n'a pas pour conséquence de faire « revivre » le contrat de bail, sauf renonciation expresse du bailleur à l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'or, en l'espèce, aucun document ne permet de retenir une telle renonciation ; que bien au contraire, le conseil de la société TILGUIT écrit le 18 novembre 2008 à Maître A..., notaire, que "le bailleur estime que le bail est résilié du fait du non paiement des loyers dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire (…) Mon client a l'intention de poursuivre la résiliation forcée du bail pour défaut de paiement des loyers" ; que la déclaration de créance du 1er mars 2012 indique que la clause résolutoire a joué ; qu'il n'est donc pas contestable que Mme X... et Me Y... ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de M. X... ne rapportent pas la preuve que la Société Tilguit a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire visée par le commandement de payer qui leur a été délivré ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de ladite clause au profit de la bailleresse depuis le 18 décembre 2007 ; 2) sur le refus de renouvellement : qu'en vertu des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ; que les appelants soutiennent que, en l'état du principe de l'arrêt des poursuites individuelles édicté par cet article, lequel a pour effet de stopper toute action en résiliation du bail fondé sur le non-paiement des loyers, le bailleur ne peut refuser de renouveler le bail, et, le cas échéant, de payer une indemnité d'éviction ; que cependant, l'article L. 622-21 n'a pas vocation à s'appliquer au refus de renouvellement du bail commercial dès lors que celui-ci est fondé sur un motif grave et légitime tel que le défaut de paiement régulier des loyers et charges antérieures au jugement d'ouverture qui ne s'apparente pas à une résiliation du contrat de bail et qui n'est donc pas soumis à l'interdiction des poursuites puisqu'il n'a pas pour objet le paiement d'une somme d'argent ; qu'en l'espèce, le commandement a été délivré le 19 novembre 2007 et les époux X... n'ont pas réglé les causes de celui-ci dans le délai d'un mois conformément aux dispositions de l'article L. 145-17, alinéa 1er, 1° du code de commerce mais ont fini de régler ces sommes un an et demie après, soit courant 2009 ; que la société Tilguit n'a pas demandé la constatation judiciaire de la résolution du bail mais s'est opposée au renouvellement du bail le 17 juin 2009, antérieurement à l'ouverture de la procédure collective dont a fait l'objet M. X... ; qu'il y a lieu de considérer que l'absence de règlement des loyers et charges et le non respect des dispositions de l'article L. 145-17 susvisé, constitue un motif grave et légitime qui justifie l'absence de règlement d'une indemnité d'éviction par le bailleur ; que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions relatives au paiement des indemnités d'occupation dues avant et après l'ouverture de la procédure collective et ce, jusqu'à la libération des locaux » (arrêt p. 6-8) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Sur l'acquisition de la clause résolutoire : en vertu des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et l'effet des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; que la renonciation au bénéfice de la clause résolutoire ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte accompli volontairement et en connaissance de cause qui manifeste de façon non équivoque l'intention de renoncer de leur auteur ; qu'en l'espèce, la sous location consentie par la société TILGUIT à M. et Mme X... le 9 novembre 2000 stipulait expressément une clause selon laquelle à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail…et un mois après un simple commandement ou sommation d'exécuter fait à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai et resté sans effet, la sous location serait résiliée de plein droit si bon semblait au bailleur… ; qu'il est constant que la société TILGUIT a fait délivrer le 19 novembre 2007 à M. et Mme X... un commandement visant la cluse résolutoire insérée dans leur bail pour obtenir le paiement d'une part de la somme de 10.559,85€ correspondant aux loyers impayés depuis le mois de novembre 2006 jusqu'au mois d'octobre 2007 et d'autre part de la somme de 19 ?65€ correspondant à une facture de consommation d'eau ; qu'il n'est pas contesté que les époux X... n'ont pas déféré à ce commandement dans le délai d'un mois qui leur était imparti ; que si les échanges de courriers intervenus entre les époux X... et le conseil de la bailleresse au début de l'année 2008 démontrent l'existence d'un accord sur le règlement échelonné de la dette, les modalités précises de cet accord ne sont pas établies avec certitude ; que c'est ainsi que dans leur lettre du 18 janvier 2008, les époux X... proposent trois versements égaux en janvier, en avril et en septembre alors que le conseil de la bailleresse évoque « à la suite d'une conversation » quatre règlements dans sa lettre du 11 février 2008 pour finalement réclamer aux sous locataires le paiement du troisième acompte de 3.500€ dans une lettre datée du 16 mai 2008 ! que les écritures et les documents versés aux débats laissent entendre que les époux X... auraient repris le paiement des loyers courants et réglé les arriérés au cours de l'année 2008 sans qu'il soit démontré que les règlements soient intervenus aux dates convenues, aucune des parties n'ayant jugé utile de fournir au tribunal les pièces justifiant des règlements effectués par les époux X... ; que les intérêts (276,24€) ont été réglés en mai 2009 ; que la société TILGUIT n' a par ailleurs jamais déclaré expressément ou même implicitement renoncer au bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire et la perception des loyers sans réserves ainsi que la délivrance de quittances de loyers n'impliquent pas nécessairement la volonté de la bailleresse de renoncer à la résiliation du bail ; que la lettre adressée par la bailleresse à son notaire le 14 octobre 2008 suivie au demeurant un mois plus tard d'une nouvelle lettre par laquelle son conseil déclare poursuivre la résiliation forcée du bail pour défaut de paiement du loyer, ne démontre pas davantage son intention de renoncer à la poursuite de la procédure ; qu'il résulte de ce qui précède que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la bailleresse a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire visée par le commandement de payer qui leur a été délivré le 18 novembre 2007 ; qu'il convient par conséquent de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 9 novembre 2000 au profit de la société bailleresse depuis le 18 décembre 2007 et de débouter les époux X... de toutes leurs demandes devenues sans objet par suite de la résiliation de plein droit de leur bail ; que les époux X... ont cessé leurs règlements en juin 2011 et restitué les clés le 11 septembre 2012 ; que Monsieur X... ayant fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du janvier 2012 convertie en liquidation judiciaire le 20 mars 2012, il y a lieu de fixer la créance privilégiée de la société Tilguit au passif de la procédure collective au titre des indemnités d'occupation échues avant l'ouverture de la procédure collective à la somme de 5979,84€ et de condamner Mme X... à lui payer cette somme ; que par application des dispositions de l'article L. 622-13 du code de commerce selon lequel les loyers et charges doivent être payés au comptant depuis l'ouverture de la procédure collective, Me Y... ès qualités et Mme X... doivent être condamnés solidairement à payer à la société TILGUIT la somme de 6.668,86€ » (jugement p. 4-6) ;
ALORS QUE 1°), la résiliation d'un contrat de bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire n'étant acquise qu'une fois cette résiliation constatée par une décision passée en force de chose jugée, la demande du bailleur, formulée postérieurement à l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur, et tendant à faire constater la résiliation du bail commercial sur le fondement d'une clause résolutoire mise en oeuvre par le bailleur pour des loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure est soumise à l'arrêt des poursuites individuelles ; qu'au cas présent, il ressort des constatations de l'arrêt attaqué qu'une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'encontre de M. X... le 24 janvier 2012, laquelle a été convertie en liquidation judiciaire le 20 mars 2012 (arrêt p. 6) et que la société Tilguit n'avait pas demandé la constatation judiciaire de la résolution du bail antérieurement à l'ouverture de la procédure (arrêt p. 8§7) ; qu'en constatant la résiliation de plein droit du bail conclu par la société Tilguit avec les époux X... au 18 décembre 2007, au motif que M. et Mme X... n'avaient pas réglé les causes du commandement qui leur avait été délivré par la société Tilguit le 19 novembre 2007 pour défaut de paiement de loyers, cependant que faute d'une décision passée en force de chose jugée constatant la résiliation du contrat, la résiliation du bail n'était pas acquise lors de l'ouverture de la procédure collective, de sorte que la demande de la société Tilsit était soumise à l'arrêt des poursuites, la cour d'appel a violé les articles L. 145-41, L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce ;
ALORS QUE 2°), le juge ne peut dénaturer les écritures des parties ; qu'au cas présent, devant la cour d'appel, les exposants avaient fait valoir que « l'acquisition de la clause résolutoire ne pouvait plus être prononcée après le redressement judiciaire faute de décision préalable ayant force de chose jugée » (conclusions p. 6), qu' « en l'espèce, la procédure collective de M. X... a été ouverte avant qu'une décision passée en force de chose jugée n'ait été rendue pour constater l'acquisition de la clause résolutoire » et qu' « en conséquence, la demande du bailleur ne pouvait plus prospérer puisqu'elle se heurtait aux règles d'ordre public relatives à l'arrêt des poursuites du fait de l'ouverture d'une procédure collective » (conclusions p. 6 et 7) ; qu'ils invoquaient ainsi, en termes clairs et précis, l'impossibilité pour la société Tilguit de se prévaloir de la clause résolutoire, et non du refus de renouvellement, en l'état du jugement d'ouverture de la procédure collective ; qu'en énonçant au contraire que Me Y... et Mme X... soutenaient que « en l'état du principe de l'arrêt des poursuites individuelles (…), le bailleur ne peut refuser de renouveler le bail et, le cas échéant, de payer une indemnité d'éviction », la cour d'appel a dénaturé les écritures d'appel des exposants, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 3°), devant la cour d'appel, les exposants avaient fait valoir, pièces à l'appui, qu'à plusieurs reprises, aux mois d'octobre et novembre 2008, la société Tilguit avait manifesté sa volonté de poursuivre le renouvellement du bail, de sorte qu'elle devait être considérée comme ayant tacitement renoncé à invoquer des griefs à l'encontre de ses locataires pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction (conclusions p. 8) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil ;
ALORS QUE 4°), tout manquement par le preneur à une obligation légale ne constitue pas nécessairement un motif grave et légitime de nature à justifier un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; que les juges du fond ne peuvent retenir l'existence d'un motif grave et légitime qu'après un examen concret du manquement invoqué par le bailleur au regard des circonstances de l'espèce qui leur est soumise ; qu'au cas présent, devant la cour d'appel, les exposants avaient fait valoir, pièces à l'appui, que le non paiement des loyers des mois de novembre 2006 à octobre 2007 s'expliquait par les inondations répétées des terres cultivées et des serres de M. X..., que les époux X... et la société Tilguit s'étaient accordés sur un règlement échelonné des loyers objets du commandement du 19 novembre 2007, que la société Tilguit avait offert le renouvellement du bail au mois d'octobre 2008 avant de revenir sur sa décision et que ce revirement s'expliquait par la volonté de la société Tilguit d'empêcher la cession par les époux X... de leur droit au bail (conclusions d'appel des exposants p. 9-10) ; qu'en retenant au bénéfice de la société Tilguit l'existence d'un motif grave et légitime de non renouvellement en se fondant uniquement sur le défaut de paiement des loyers des mois de novembre 2006 à octobre 2007 et sur la circonstance que les époux X... n'auraient pas réglé les causes du commandement dans le mois de sa délivrance (arrêt p. 8§7-8), sans rechercher si les circonstances concrètes invoquées par les exposants n'étaient pas de nature à exclure une telle qualification, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce.
