| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 novembre 2016, 15-14010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 décembre 2014), que, par acte authentique du 28 juillet 2003, Mme Z... a vendu à M. et Mme X... un immeuble comprenant une maison d'habitation avec dépendances ; que le prix se décomposait en trois parties : une somme payable comptant, une rente annuelle et viagère et des obligations en nature à la charge des acquéreurs, dont celle de loger la venderesse dans la maison principale ; que, par acte sous seing privé signé par Mme Z... le 30 novembre 2006 et par M. et Mme X... le 4 décembre 2006, les parties sont convenues de modifier la clause de l'acte notarié relative aux obligations en nature des acquéreurs, en prévoyant notamment que Mme Z... logerait dans un bâtiment annexe de la maison principale, qui serait dès lors occupée par M. et Mme X... ; que Mme Z... les a assignés en nullité de l'acte notarié et de l'acte sous seing privé et, à titre subsidiaire, en résolution de la vente, annulation de l'acte sous seing privé, restitution de l'immeuble, fixation d'une indemnité d'occupation et paiement de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Z... une indemnité d'occupation ;
Mais attendu que, la cour d'appel n'ayant prononcé ni la nullité ni la résolution de la vente de l'immeuble, le moyen, tiré de l'absence de droit pour le vendeur d'obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, manque en fait ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de nullité et de résolution de l'acte notarié du 28 juillet 2003, et de restitution de l'immeuble et du mobilier vendus ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que Mme Z... n'était pas fondée à reprocher aux acquéreurs des prétendus manquements à l'exécution du contrat, objet d'un accord entre les parties valable en son principe, et que la venderesse ne démontrait pas la réalité des autres griefs formulés à l'encontre des acquéreurs, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la résolution judiciaire de l'acte notarié ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que l'acte sous seing privé modifiant l'une des composantes du prix de vente, qualifié d'avenant par les parties, n'était pas indivisible de l'acte notarié et que le surplus des stipulations initiales de celui-ci demeuraient inchangées, la cour d'appel a pu en déduire que sa nullité n'entraînait pas celle de l'acte notarié, qui demeurait valable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche de ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame veuve A... de ses demandes de nullité et de résolution de l'acte notarié du 28 juillet 2003, et de restitution de l'ensemble immobilier et mobilier vendus, tout en prononçant la nullité de l'acte sous seing privé valant avenant à l'acte notarié du 28 juillet 2003 signé par les parties les 30 novembre et 4 décembre 2006 :

AUX MOTIFS, D'UNE PART, QUE « Sur le vil prix : L'article 1591 du code civil, prévoit que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Il s'en déduit qu'il n'y a pas de vente sans prix, que le prix doit être sérieux, et que le vendeur est en droit de solliciter l'annulation d'une vente s'il démontre le caractère dérisoire ou inexistant du prix, lequel est laissé à l'appréciation souveraine des juges du fond. Dans le cas présent, la vente conclue est une vente aléatoire, et ce à double titre. D'une part, car une partie du prix est prévue sous forme de rente viagère, si bien que la totalité du prix versé à ce titre, est un paramètre qui dépend de la durée de vie du crédit rentier. D'autre part, car une autre partie du prix, est prévue sous forme de prestations en nature, également viagères. Dans une telle vente aléatoire, où le prix qui sera réellement versé dépend de divers paramètres, le caractère sérieux ou non du prix, dépend de la réalité de l'aléa. Il y a absence d'aléa, lorsque l'acquéreur, débirentier, est certain, au jour de l'acte, d'obtenir un bénéfice très au-delà de la durée d'espérance de vie du crédit rentier. L'acte notarié de vente du 28 juillet 2003, définit le prix de vente par trois composantes, qui sont un versement comptant de 24 392 €, une rente annuelle viagère de 7 872 € indexée sur l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier, et d'importantes obligations en nature, avec notamment le maintien à la venderesse d'un droit viager de jouissance exclusive de la maison d'habitation et des meubles meublants, et des obligations de soins importantes déjà rappelées en entête de la décision. Il ne fixe pas autrement le prix. Ainsi, la somme de 142 376, 33 €, qui apparaît dans l'acte notarié, n'est-elle précisée à titre de prix, que pour permettre le calcul de l'impôt sur les mutations à titre onéreux, relatif à l'opération passée. Le prix convenu, par la réunion de ses trois composantes, était sérieux, puisqu'au montant du versement comptant, et au montant de la rente viagère s'ajoutait l'exécution d'importantes prestations en nature, également à titre viager et donc à caractère fortement aléatoire, permettant de retenir la réalité de l'aléa, et excluant que l'acquéreur ait alors été certain d'obtenir un bénéfice. C'est donc à tort que Mme Z... veuve A... soutient que l'acte notarié du 28 juillet 2003, serait nul au motif de vileté du prix et d'absence d'aléa. L'acte sous seing privé signé par Mme Z... veuve A... le 30 novembre 2006, et par M. et Mme X... le 4 décembre 2006, modifie la troisième composante du prix prévu par l'acte notarié du 28 juillet 2003, puisqu'en effet, diverses prestations en nature prévues au bénéfice du crédirentier, sont remplacées. C'est ainsi que le droit de jouissance de la maison d'habitation principale avec pour annexe, la jouissance du mobilier meublant, est remplacé par le droit pour la venderesse de loger dans un bâtiment annexe, réaménagé à ses frais. Cette substitution n'apporte pas de véritable modification de l'économie du contrat, la crédirentière continuant à bénéficier, de façon viagère, d'un domicile à proximité immédiate de son ancien domicile, lequel est destiné à être occupé à titre principal, par les acquéreurs. Il sera cependant observé que cet ancien gîte réaménagé, ne permet l'accès aux chambres à coucher situées en étage, que par un escalier extérieur, ce qui paraît peu adapté à l'âge de la crédirentière. Par ailleurs, en vertu de cet acte sous seing privé, les prestations trimestrielles en nature dues à la crédirentière, sont substituées par la prise en charge par les acquéreurs, de quatre heures mensuelles d'aide à domicile. Les prestations en nature prévues par l'acte notarié du 28 juillet 2003, de par leur ampleur et leur caractère viager, conféraient à cet acte un caractère aléatoire certain. Il convient d'examiner si, au vu de cette modification, la vente demeure aléatoire. Les pièces produites aux dossiers par Mme Z... veuve A..., permettent de retenir qu'au titre de l'aide-ménagère, à raison de quatre heures mensuelles, les acquéreurs ont supporté à compter du mois de février 2007, faute de production de justificatifs antérieurs, la somme de l'ordre de 37 € mensuels, soit 444 € annuels. La rente totale mise à leur charge, était donc de 8 316 € (7 872 € + 444 €). Les parties divergent sur la valeur des biens immobiliers vendus, et du prix qui aurait été celui de la vente, si celle-ci avait fait l'objet d'un paiement comptant. Il sera observé, au vu des courriers adressés les 27 novembre 2002 et 1 " juin 2003 par M. et Mme X... à Mme Z... veuve A..., que c'est Mme Z... veuve A... qui a eu l'idée de vendre sa propriété à son filleul, et à l'épouse de celui-ci, et que cette proposition a été acceptée par M. et Mme X... avec joie, et reconnaissance, comme inespérée, sous réserve que le prix puisse correspondre à leurs moyens. M. et Mme X... écrivaient le 1er juin 2003, puis le 11 juin 2003 : «... en ce qui concerne le prix, tu jugeras en dernier ressort à combien il faut le fixer pour être tranquilles. Il faut toutefois demander au notaire que la rente mensuelle qui te sera servie ne soit pas inférieure à ce qui avait été décidé, soit sensiblement 400 €.... », «... Compte tenu l'évaluation de la fille du notaire, 182 940 € (anciennement 1 200 000 F), estimation en dessous de laquelle il ne faudrait pas descendre... ». En conséquence, par ce courrier univoque, écrit à une date contemporaine à la vente, M. et Mme X... reconnaissaient que la valeur de la propriété immobilière objet de la vente, s'élevait au minimum à la somme de 182 940 €, arrondie pour la commodité des calculs qui vont suivre, à 183 000 €. Pour apprécier la vileté du prix, il convient de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies. Il va s'agir, pour effectuer ce calcul comparatif, de retenir une valeur vénale, de calculer les intérêts sur cette valeur, et d'y ajouter les revenus de la propriété, qui se confondent, au cas d'espèce, avec la valeur locative de l'habitation principale, dès lors que par l'effet de l'acte sous seing privé, la crédirentière ne bénéficie plus du droit viager de jouissance de cette habitation principale. Les parties sont en désaccord sur la valeur du bien, que Mme Z... veuve A... évalue à la somme de 342 857 €. Les éléments du dossier sont insuffisants à retenir cette valeur en l'état. Les actes de vente dont fait état le notaire, faute de préciser à suffisance leur état, la consistance et la qualité architecturale des bâtiments qui s'y trouvent, ne peuvent en l'état servir d'éléments de comparaison pour permettre de chiffrer la valeur vénale de la propriété vendue au jour de la vente. En revanche, par une attestation d'un professionnel de l'immobilier, « la maison de l'immobilier », en date du 20 mars 2012, il s'évince qu'entre 2003 et 2006, le prix des ventes authentifiées par acte notarié de la région, sur un périmètre de 30 km autour de Mirande, correspondant au cas particulier, se situait :- de 100 000 à 150 000 €, pour des petites maisons à restaurer en totalité avec des terrains d'environ 3 000 m2 et situation peu avantageuse (pas de vue, carrefour de routes),-260 à 270 000 €, s'agissant de maisons gasconnes en pierres, avec 5 000 m2 de jardin minimum, habitables ou pas, avec un strict minimum de confort, ou même à restaurer en totalité. Il résulte des éléments du dossier, des photographies produites, de la contenance de la propriété vendue, comprenant une habitation principale des dépendances, le tout sur 7 270 m2 de terres, que la propriété vendue par Mme Z... veuve A... entre dans cette seconde catégorie de biens. Au vu de cette attestation, ce même agent immobilier, indique « au vu des photos de la maison de Mme A..., sachant où se situe sa maison, dans un hameau Bellevue, maison gasconne typique de région, ayant pris connaissance du descriptif intérieur, du nombre de pièces, de l'ampleur des dépendances avec gîte, de l'état de l'ensemble, connaissant le marché de la région de ce qui se pratique alentour, mon estimation à l'époque florissante du marché, peu de produits et beaucoup d'acheteurs, aurait été d'environ 250 000 € à la vente ». Il se déduit de l'ensemble de ces éléments, que M. et Mme X... eux-mêmes ont estimé qu'il n'était pas permis d'évaluer l'immeuble à une somme inférieure à 183 000 €, et qu'un professionnel de l'immobilier l'estime à 250 000 €. Ces éléments permettent de retenir en l'état, à titre de valeur vénale plancher de l'immeuble au jour de la vente, celle de 220 000 € payée au comptant, à concurrence de la somme de 24. 392 €. Le fait que Madame Z... veuve A..., suite au décès de son époux survenu le 21 mai 2002, en vertu d'une attestation après décès rédigée par la société civile professionnelle notariale Calmels-Sentena-Mirande ait évalué les biens litigieux à une somme de 81 188 €, dans un relevé des formalités publiées du 1er janvier 1969 au 9 mars 2010, annexé un certificat du conservateur des hypothèques de la ville d'Auch, n'est pas de nature à invalider les éléments précédents, et est jugé inopérant. Il sera également rappelé qu'au jour de l'acte notarié, le taux d'intérêt du livret A s'élevait à 3 %, et à 2, 75 %, au jour de la signature de l'acte sous seing privé, et que les taux de placement, notamment au moyen d'assurance-vie, permettaient d'escompter des taux d'intérêt supérieurs, que la Cour estime pour les besoins du calcul, à une valeur plancher de 4 % l'an. Il en résulte que les intérêts produits par la valeur vénale de l'immeuble vendu, déduction faite du règlement comptant, peuvent être fixés au minimum à la somme de 7 002 annuels [(200 000-24 392 €) x 4 %]. A cette somme, doit s'ajouter la valeur locative de l'habitation principale, dès lors que Mme Z... veuve A... n'en conservait plus l'usage exclusif par l'effet de l'acte sous seing privé. Au vu des éléments de la cause, du fait que Mme Z... veuve A... a dû louer en 2009, un gîte meublé, pour un loyer mensuel justifié par les pièces du dossier de 800 €, la valeur locative de l'habitation principale des biens vendus, peut s'estimer selon une fourchette basse, à une somme équivalente de 800 €, ce qui représente une somme minimale annuelle de 600 €. Il en résulte une valeur minimale annuelle de 16 602 € (7 002 + 9 600 €), très supérieure à la valeur de la rente servie. La rente servie ne couvre même pas la valeur locative du bien dont les acquéreurs ont obtenu la jouissance. Son caractère dérisoire est établi, fait disparaître l'aléa et démontre le vil prix. Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l'acte sous seing privé, signé par Mme Z... veuve A... le 30 novembre 2006, et par les époux X... le 4 décembre 2006. Le premier juge sera infirmé. »

ET AUX MOTIFS, D'AUTRE PART, QUE : Sur la demande de restitution de l'immeuble objet de la vente conclue le 28 juillet 2003. Malgré 56 pages de conclusions, Mme Z... veuve A... n'explicite pas à quel titre de l'acte sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006, entraînerait la nullité de l'acte notarié du 28 juillet 2003, alors même qu'en page 11 de leurs conclusions, les intimés font valoir qu'en toute hypothèse, l'annulation de cet acte n'affecterait pas la validité de la vente. L'acte sous seing privé signé par Mme Z... veuve A... le 30 novembre 2006, et par les époux X... le 4 décembre 2006, fait référence à l'acte notarié du 28 juillet 2003, et est expressément qualifié par les parties d'« avenant » à ce contrat notarié. Ainsi, il visait à modifier l'une des composantes du prix, le surplus des stipulations initiales demeurant inchangé. Il n'est pas indivisible de l'acte notarié initial, si bien que sa nullité n'entraîne pas la nullité de l'acte notarié du 28 juillet 2003, lequel demeure valable. En conséquence, il ne peut être fait droit aux demandes de restitution de l'ensemble immobilier et du mobilier formées par Mme Z... veuve A..., pas plus qu'à la demande accessoire et indivisible avec la demande de restitution de l'immeuble, visant à se voir octroyer à titre de dommages-intérêts, le bénéfice des embellissements et améliorations effectués par M. et Mme X... sur la propriété vendue. En revanche, c'est à juste titre qu'elle sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation à M. et Mme X.... Cette indemnité n'est due qu'à compter de leur prise de possession de l'habitation principale, dont l'acte notarié attribue la jouissance exclusive à Mme Z... veuve A.... Cette prise de possession est en date du 1er janvier 2007. L'indemnité d'occupation, à défaut d'autres éléments que ceux déjà retenus, sera fixée à une somme mensuelle de 800 €, à compter du 1er janvier 2007, et jusqu'à libération effective des lieux. Mme Z... veuve A... sollicite en outre la somme de 27 356 €, au titre des « frais de logement » qu'elle a été contrainte d'exposer... sans davantage expliciter ce poste comptable. Elle justifie avoir exposé des dépenses au titre des frais de réaménagement du logement de substitution prévue par l'acte annulé, dépenses justifiées par les factures produites, à concurrence de la somme de 12 878, 79 €. Cette somme doit lui être remboursée. En revanche, la condamnation à paiement d'une indemnité d'occupation, exclut que Mme Z... veuve A... puisse recevoir en outre, en remboursement des frais de logement qu'elle a dû exposer lors de son départ de la propriété vendue, sous peine de double indemnisation, si bien que les demandes supplémentaires ne sont pas fondées et seront rejetées. ».
1°/ ALORS QU'est nécessairement indivisible de l'acte de vente la clause de cet acte qui en fixe le prix et les modalités de versement ; qu'en conséquence, la nullité de la clause fixant le prix, en raison du caractère dérisoire de celui-ci, conduit nécessairement à la nullité de la vente dans son ensemble ; Qu'au cas d'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt (page 7) et des mentions de l'acte sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006, que cet acte avait pour objet la modification du paragraphe 3 du chapitre « PRIX ET MODALITES DE PAIEMENT » de l'acte authentique de vente, modification consistant, d'une part, à substituer au droit de jouissance de la maison d'habitation principale accordée à la venderesse dans l'acte initial, un droit de se loger dans un bâtiment annexe ; que cet acte sous seing privé prévoyait d'autre part qu'aux diverses prestations en nature dues à la crédirentière, serait substituée une simple prise en charge, par les acquéreurs, de quatre heures mensuelles d'aide à domicile au profit de la venderesse ; que la Cour d'appel a estimé que cette substitution d'une simple aide-ménagère à raison de quatre heures mensuelles au profit de la venderesse équivalait à mettre à la charge des acquéreurs une rente totale d'un montant de 8. 316 € seulement, ce qui, eu égard à la valeur de l'immeuble, conduisait à rendre dérisoire le prix convenu, faisait disparaître l'aléa et démontrait la vileté du prix, de sorte qu'il convenait de prononcer la nullité de cet acte sous seing privé ; qu'en estimant néanmoins que la nullité de cet acte sous seing privé n'emportait pas la nullité de la vente dans son ensemble, bien que les stipulations relatives à la fixation du prix formaient nécessairement un tout indivisible avec le contrat de vente dans lequel elles s'inséraient, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1591 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE le juge n'a pas le pouvoir de modifier le contrat qui fait la loi des parties, ou d'y substituer des clauses contraires à leur volonté ; qu'en l'espèce, les parties avaient expressément décidé de substituer au paragraphe 3 du chapitre de l'acte authentique intitulé « PRIX ET MODALITES DE PAIEMENT » de nouvelles stipulations, ayant pour objet de mettre un terme au droit de jouissance reconnu à la venderesse dans la maison principale, pour lui réserver un logement dans une chambre annexe, et de mettre fin aux différentes obligations en nature qu'avaient souscrites les acquéreurs dans l'acte authentique de vente, pour substituer à celles-ci une simple obligation d'aide à domicile moyennant quatre heures mensuelles ; Que la Cour d'appel ayant annulé l'acte sous seing privé modifiant le paragraphe 3 de l'acte, elle ne pouvait considérer que rien n'empêchait cet acte authentique de continuer de recevoir application, au motif que « Le surplus des stipulations initiales (de cet acte) demeuraient inchangées », sans nécessairement réintroduire dans cet acte de vente les stipulations qui y figuraient initialement et dont les parties avaient pourtant expressément décidé qu'elles ne seraient plus applicables, sauf à méconnaître leur volonté ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé derechef les textes précédemment visés ;
3/ ALORS QU'au surplus, la novation d'une obligation entraîne extinction de l'obligation ancienne, à laquelle une nouvelle obligation se trouve substituée ; qu'en l'espèce, l'acte sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006, en modifiant les dispositions du paragraphe 3 de l'acte authentique relatif au prix, avait nécessairement conduit à la novation de cet acte authentique de vente, emportant extinction des stipulations initiales qui figuraient dans ce paragraphe 3 ; qu'en jugeant néanmoins que l'acte de vente, demeurait « inchangé » malgré l'annulation de l'acte sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006, et que cette nullité n'avait aucun effet sur le sort de l'acte authentique de vente, la Cour d'appel a violé derechef les textes susvisés, ensemble l'article 1271 du Code civil.