LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 16 octobre 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-12. 816), que M. et Mme X...et M. Y...(les consorts X...-Y...), qui avaient obtenu un permis de construire un immeuble comportant deux logements de 49, 65 m ² et 185, 78 m ², ont réalisé deux lots de superficie égale ; qu'ils ont fait établir par la société civile professionnelle Z..., A..., G...(la SCP), un état descriptif de division et un règlement de copropriété, puis ont vendu un des logements à M. B...et Mme C...; que l'acte de vente dressé par la SCP prévoyait l'existence de « droits à construction résiduels » ; que, la demande de M. B...et de Mme C...d'un permis de construire pour l'agrandissement du logement ayant été rejetée au motif que le certificat de conformité avait été refusé pour violation du règlement d'urbanisme, ces derniers ont exercé l'action estimatoire et demandé le paiement de dommages-intérêts ; que les vendeurs ont appelé en garantie la SCP ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que les consorts X...-Y...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en garantie contre la SCP ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la faute du notaire n'était pas la cause du préjudice allégué par les consorts X...-Y..., qui connaissaient la situation du bien qu'ils vendaient et le non-respect du permis de construire, sans permis modificatif et en violation du règlement d'urbanisme, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour ordonner une expertise sur la réduction du prix de vente, l'arrêt retient que le précédent a été cassé en ce qu'il a condamné in solidum les consorts X...-Y...à payer à M. B...la somme de 35 000 euros au titre de la réduction du prix de vente au visa de l'article 1644 du code civil et que la Cour de cassation n'a pas remis en cause le principe de la réduction du prix, mais seulement son calcul ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le précédent arrêt ne comportait pas, dans son dispositif, un chef spécifique quant au principe de la réduction du prix de vente et que la cassation de cet arrêt, dans sa disposition condamnant les consorts X...-Y...à payer une certaine somme à M. B...au titre de la réduction du prix de vente, avait investi la juridiction de renvoi de la connaissance du chef du litige tranché par cette disposition, dans tous ses éléments de fait et de droit, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il ordonne une expertise, l'arrêt rendu le 16 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Met hors de cause la SCP Z..., A..., G...et A...-H... ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Y...et M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné une expertise sur la réduction du prix de vente et désigné M. D...et M. E...pour y procéder ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de réduction de prix, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en ce qu'elle a condamné in solidum les consorts X...-Y...à payer à M. B...la somme de 35. 000 € au titre de la réduction du prix de vente au visa de l'article 1644 du code civil, la réduction du prix devant être arbitrée par experts ; que ce faisant, la Cour de cassation n'a pas remis en cause le principe de la réduction du prix mais seulement son calcul ; que l'article 1644 du code civil dispose que : « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts » ; qu'en conséquence, il y a lieu avant dire droit sur le montant de la réduction du prix, d'ordonner une expertise qui sera confiée à deux experts, selon la mission qui sera précisée dans le dispositif de la présente décision, aux frais avancés des consorts X...-Y...;
1) ALORS QUE la cassation qui atteint un chef de dispositif n'en laisse rien subsister, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation ; que dans son arrêt du 2 novembre 2010, la cour d'appel de Montpellier avait condamné in solidum M. et Mme X...et M. Y...à payer à M. B...la somme de 35. 000 € au titre de la diminution du prix de vente ; que ce chef de dispositif a été censuré par un arrêt de du 24 octobre 2012 au motif que la réduction du prix prononcée par la cour d'appel n'avait pas été arbitrée par experts ; que la cassation ainsi intervenue n'a rien laissé subsister du chef cassé, ce qui autorisait les consorts Y...– X...à contester le principe même de la réduction du prix sollicitée par M. B..., comme ils le rappelaient à juste titre dans leurs écritures ; qu'en se référant au motif de la censure qui avait été prononcée pour décider que la Cour de cassation n'avait pas remis en cause le principe de la réduction du prix mais seulement son évaluation, la cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2012 et violé les articles 480 et 624 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE par l'effet de la cassation intervenue, aucun des motifs de fait ou de droit ayant justifié la disposition annulée ne subsiste, de sorte que la cause et les parties sont remises de ce chef dans le même état où elles se trouvaient avant l'arrêt précédemment déféré ; que l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi sur tous les chefs atteints par la cassation ; que dans son arrêt du 24 octobre 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 2 novembre 2010 en ce qu'il « condamne in solidum M. et Mme X...et M. Y...à payer à M. B...la somme de 35. 000 € au titre de la diminution du prix de vente » ; que la cassation ainsi intervenue n'a rien laissé subsister du chef cassé, ce qui autorisait les consorts Y...– X...à contester le principe même de la réduction du prix sollicitée par M. B..., comme ils le rappelaient à juste titre dans leurs écritures ; qu'en considérant toutefois qu'elle ne pouvait se prononcer sur le bien-fondé de l'action en garantie des vices cachés et le principe de la réduction du prix, la cour d'appel de renvoi qui a méconnu l'étendue de ses attributions, a commis un excès de pouvoir et violé l'article 638 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X..., Mme F...et M. Y...de leur demande en garantie à l'encontre de la SCP Z...-A...-G...;
AUX MOTIFS QUE sur la demande en garantie des consorts X...– Y...à l'encontre du notaire, il est reproché au notaire un manquement à son obligation de conseil et d'information ; qu'il lui est reproché de ne pas avoir vérifié lors de l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété le règlement d'urbanisme applicable ou, s'il l'a vérifié, de ne pas avoir relevé que par construction, il est autorisé deux logements maximum et sous réserve que l'un des deux présente une superficie hors d'oeuvre nette égale ou inférieure à 50 m2 ; que selon les consorts X...-Y..., il savait donc que les deux constructions n'étaient pas conformes au règlement d'urbanisme et devait donc supprimer le droit à l'exploitation du droit de construction résiduelle dans l'acte de vente ; qu'en l'espèce, les deux constructions édifiées ont une superficie à peu près égale, ce qui n'est pas conforme au règlement d'urbanisme, qui prévoyait en zone II NA a, par construction, une autorisation de deux logements maximum et sous réserve que l'un des deux présente une superficie hors oeuvre nette égale ou inférieure à 50 m2 ni au permis de construire, qui portait sur la réalisation d'une villa comportant deux logements, l'un de 49, 65 m2, l'autre de 185, 78 m2, conformément à la demande de permis de construire ; que lors de l'établissement du règlement de copropriété du 21 mai 2006, qui fait apparaître des droits à construction résiduels concernant le lot n° 6, il résulte des pièces y annexées que le notaire a demandé le 26 décembre 2005 des renseignements d'urbanisme, lesquels ne constituent pas un certificat d'urbanisme, document sur lequel il est bien mentionné le POS applicable « zone NA a » ; que cependant le permis de construire également annexé ne contient lui-même aucune mention concernant la superficie des logements (il était au demeurant conforme au règlement d'urbanisme applicable) et les plans annexés, fournis au notaire par les consorts X...-Y..., ne correspondaient pas à ceux au vu desquels le permis de construire avait été accordé ; que si lors de l'établissement du règlement de copropriété, le notaire a manqué de prudence, en ne sollicitant pas un règlement d'urbanisme et en tous cas, en mentionnant l'existence de droits à construction résiduels, alors que compte tenu de la superficie égale des deux logements, dont la description était identique, ces droits n'existaient pas, et en ne s'assurant pas ainsi de la réalité de ces droits, ni au moment de la rédaction du règlement de copropriété, ni au moment de la vente B..., Me Z...a commis une faute de négligence, de nature à engager sa responsabilité ; mais que cette faute n'est pas la cause du préjudice allégué par les consorts X...-Y..., qui connaissaient la situation du bien qu'ils vendaient et la modification du permis de construire, sans permis modificatif et en violation du règlement d'urbanisme, et auxquels il appartenait de s'abstenir de tromper leur cocontractant ; qu'ils ne peuvent être admis à se prévaloir de leur propre turpitude pour être relevés et garantis de leur faute personnelle et volontaire par le notaire ; qu'il n'incombe pas à ce dernier d'assumer les conséquences financières résultant pour les vendeurs de leur seule et propre faute ; qu'en conséquence, la demande en garantie des consorts X...-Y...à l'encontre du notaire ne peut prospérer et doit être rejetée, et le jugement déféré infirmé de ce chef ;
1) ALORS QUE la règle Nemo auditur propriam turpitudinem allegans n'est relative qu'à la restitution de prestations déjà fournies dans le cadre d'un contrat annulé en raison de l'immoralité de sa cause ; que cette maxime ne peut priver le vendeur de son recours en garantie à l'encontre d'un notaire, lorsque ce dernier a commis un manquement qui a contribué au préjudice subi par l'acquéreur, fût-il également causé par un manquement imputable au vendeur ; qu'en l'espèce, pour rejeter l'appel en garantie formé par les consorts Y...– X...à l'encontre de la SCP Z..., A..., G...au titre de son manquement à son devoir de conseil, la cour d'appel a considéré qu'ils « ne peuvent être admis à se prévaloir de leur propre turpitude pour être relevés et garantis de leur faute personnelle et volontaire par le notaire » ; qu'en se prononçant ainsi, par un motif impropre à justifier le rejet de l'appel en garantie des consorts Y...– X..., la règle Nemo auditur … n'étant pas applicable à l'appel en garantie formé par le vendeur à l'encontre du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil et la règle Nemo auditur propriam turpitudinem allegans ;
2) ALORS QUE le notaire est tenu d'appeler l'attention des parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'il doit, pour accomplir ce devoir d'information et de conseil, lui-même se renseigner sur le bien immobilier dont il instrumente la vente ; qu'en l'espèce, les consorts Y...-X...faisaient valoir que la SCP Z..., A..., G...avait manqué à son devoir de conseil en ne vérifiant pas le règlement d'urbanisme, ce qui l'aurait conduit à informer vendeurs et acquéreurs de l'absence de droits résiduels à construire (concl., p. 9 et 10) ; que la cour d'appel, qui a retenu que le notaire avait « manqué de prudence en ne sollicitant pas un règlement d'urbanisme et en tout cas, en mentionnant l'existence de droits de construction résiduels », a pourtant considéré que « cette faute n'est pas la cause du préjudice allégué par les consorts X...-Y..., qui connaissait la situation du bien qu'ils vendaient et la modification au permis de construire, sans permis modificatif et en violation du règlement d'urbanisme », et jugé qu'ils ne pouvaient être « admis à se prévaloir de leur propre turpitude pour être relevés et garantis de leur faute personnelle et volontaire par le notaire » ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs seulement relatifs à la connaissance, par les vendeurs, de la non-conformité des constructions érigées, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire, en ne vérifiant pas le règlement d'urbanisme, avait manqué à son devoir de conseil envers les parties à l'acte de vente en ne les alertant pas sur les conséquences attachées à cette non-conformité sur l'existence de droits résiduels à construction, ce qui avait exposé les vendeurs à l'action en réduction du prix des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
