LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° N 14-14.005 et n° Z 14-17.972 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° N 14-14.005 et le moyen unique du pourvoi n° Z 14-17.972, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes,16 janvier 2014), que la société Le Bois d'amour a confié à la société Dugué immobilier un mandat de vente d'un hôtel à un prix incluant le paiement d'une commission par l'acquéreur ; que, le 30 juillet 2008, par son entremise, la société Le Bois d'amour a conclu avec la société d'Ampi une promesse de vente prévoyant sa réitération au plus tard le 15 mars 2009 ; qu'invitée à signer l'acte authentique le 18 mars 2009, cette société s'y est refusée au motif que le bien n'était pas libre de toute occupation ; qu'après de vaines sommations de comparaître devant le notaire, la société Le Bois d'amour a signifié la résolution de la vente à la société d'Ampi et l'a assignée en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts ; que la société Dugué immobilier a assigné la société d'Ampi en paiement de sa commission ; que ces deux procédures ont été jointes ;
Attendu que la société Le Bois d'amour et la société Dugué Immobilier font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société Le Bois d'amour s'était engagée, par la promesse de vente, à rendre l'hôtel, exploité par M. X... selon un bail expirant le 31 août 2008, libre de toute occupation et débarrassé de tout encombrant à cette date et que, le 18 mars 2009, comme constaté par un huissier de justice, l'immeuble, dont les chambres et la salle à manger étaient garnies de meubles, était toujours occupé par M. X..., la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société Le Bois d'amour avait manqué à son obligation de délivrance et rejeter ses demandes ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le droit à rémunération de l'agent immobilier était conditionné par la réalisation effective de la vente et que celle-ci n'avait pas eu lieu du fait de sa résolution par le vendeur et retenu que la société Le Bois d'amour avait manqué à son obligation de délivrance, alors que la société d'Ampi n'avait commis aucune faute, la cour d'appel en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que la demande en paiement formée par la société Dugué immobilier contre la société d'Ampi ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Le Bois d'amour, demanderesse au pourvoi n° N14-14.005
D'AVOIR dit que la société Le Bois d'amour avait manqué à son obligation de délivrance et rompu unilatéralement l'acte de vente du 30 juillet 2008, et de l'avoir, en conséquence, déboutée de ses demandes tendant au versement d'une somme de 125.000 euros à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2009, et d'une somme de 125.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour inexécution contractuelle ;
AUX MOTIFS QUE « le 18 mars 2009 la société D'AMPI a fait établir un procèsverbal de constat d'huissier par Maître Y... aux termes duquel il était constaté que l'immeuble était occupé par Monsieur X..., gérant de la société LE PARIS, exploitant l'hôtel, que les chambres étaient garnies de meubles, ainsi que la salle à manger ; qu'il convient donc de constater qu'alors que le bien devait être libre de toute occupation le 31 août 2008, il était encore occupé le 18 mars 2009 ; que le 25 mars 2009, la SNC LE BOIS D'AMOUR a fait établir un constat d'huissier par Maître Z... aux termes duquel il était constaté que l'immeuble était vide de tous meubles, à l'exception de trent(e) chaises sur les balcons des chambres ; qu'il convient donc de constater qu'à cette date les lieux n'étaient pas libres de tous encombrants ; que Monsieur A... de la société D'AMPI justifie encore avoir été en mesure de procéder à la réservation d'une chambre dans l'immeuble litigieux, par internet, pour la date du 4 avril 2009 ; que par attestation du 17 juin 2010 Monsieur X... indique que Monsieur A... lui avait accordé la possibilité d'exploiter l'hôtel durant la saison 2009 et de laisser ses meubles et son matériel dans l'immeuble entre les deux saisons ; que par télécopie du 18 mars 2009 Monsieur X... indiquait qu'à la demande de Monsieur A... gérant de la société D'AMPI, il s'engageait à vider le mobilier ; que par télécopie du même jour il précisait qu'à la suite de l'appel téléphonique de la SNC LE BOIS D'AMOUR, il confirmait ne pas réclamer la propriété du bail commercial et avoir envisagé la possibilité d'un bail d'avril à septembre 2009 avec le gérant de la société D'AMPI ; que ces différentes déclarations contradictoires émanant d'un tiers en relation contractuelle avec la SNC LE BOIS D'AMOUR ne suffisent pas à établir l'existence d'un accord entre lui et l'acheteur de l'immeuble pour se maintenir dans les lieux ; qu'au demeurant, aux termes du compromis de vente liant les parties, il appartenait à la SNC LE BOIS D'AMOUR, propriétaire des lieux, de s'assurer que son locataire les avait laissé libres et en bon état à la fin du bail, et de se faire remettre les clés ; qu'en effet, les initiatives éventuellement prises la société D'AMPI avec un éventuel occupant ne dispensaient pas la SNC LE BOIS D'AMOUR de respecter son obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles ; qu'or, le 31 août 2008, les lieux n'étaient pas libres, ni à la date de réitération prévue le 18 mars 2009, ni le 27 mars 2009 lors de l'établissement par le notaire d'un nouveau procès-verbal de difficultés en l'absence de la société D'AMPI ; que la SNC LE BOIS D'AMOUR n'a pas respecté son obligation contractuelle de délivrance de l'immeuble aux différentes dates de réitération de la vente ; qu'ainsi la rupture de l'acte du 30 juillet 2008 est imputable à la SNC LE BOIS D'AMOUR, défaillante dans l'accomplissement de ses obligations ; que (la) SNC LE BOIS D'AMOUR ne peut bénéficier de la clause pénale et de dommages et intérêts complémentaires ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à l'encontre de la société D'AMPI ; que le jugement sera donc infirmé de ces chefs » (arrêt, p. 5 § 7 à p. 6 § 6) ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE le manquement d'une partie à l'une de ses obligations contractuelles n'autorise la suspension de l'exécution de ses propres obligations par une autre partie que pour le temps où ce manquement perdure; que la cour d'appel a relevé que le 25 mars 2009, l'immeuble, vendu par la société le Bois d'Amour à la société Ampi n'était plus occupé que par trente chaises sur les balcons des chambres de l'immeuble et que la venderesse a résolu le contrat le 10 juillet 2009 ; qu'en se fondant sur l'état du bien au 31 août 2008 et 18 mars 2009 pour apprécier si le refus de la société Ampi de réitérer la vente par acte authentique était justifié par l'inexécution de son obligation de délivrance par la société le Bois d'amour, sans rechercher si ce manquement n'avait pas disparu ou s'il n'était pas à tout le moins devenu minime à la date de la résolution du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le manquement d'une partie à l'une de ses obligations contractuelles ne peut justifier le refus d'une autre partie d'exécuter ses propres obligations lorsqu'il ne présente pas un degré de gravité suffisant ; que la cour d'appel a relevé que la société le Bois d'Amour avait l'obligation de laisser les locaux qu'elle vendait libre de toute occupation et qu'il ressortait d'un constat établi le 25 mars 2009 qu'il restait trente chaises sur les balcons des chambres de cet immeuble ; qu'en retenant que le refus de la société d'Ampi de signer l'acte authentique de vente de l'immeuble était justifié par le manquement de la société le Bois d'amour à son obligation contractuelle de délivrance, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'inexécution de son obligation de délivrance était d'une gravité suffisante pour justifier un tel refus de signer l'acte authentique de vente de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
Moyen produit par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour la société Dugue immobilier, demanderesse au pourvoi n° Z 14-17.7972
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la société Le Bois d'Amour avait manqué à son obligation de délivrance et rompu unilatéralement l'acte de vente du 30 juillet 2008 et d'avoir débouté en conséquence la société Dugué Immobilier de ses demandes de condamnation de la société D. Ampi à lui payer la somme de 37.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux, faute pour cette société d'avoir réitéré la vente par acte authentique ;
Aux motifs que « le 18 mars 2009 la société D. Ampi a fait établir un procès-verbal de constat d'huissier par Maître Y... aux termes duquel il était constaté que l'immeuble était occupé par Monsieur X..., gérant de la société Le Paris, exploitant l'hôtel, que les chambres étaient garnies de meubles, ainsi que la salle à manger ; qu'il convient donc de constater qu'alors que le bien devait être libre de toute occupation le 31 août 2008, il était encore occupé le 18 mars 2009 ; que le 25 mars 2009, la SNC Le Bois d'Amour a fait établir un constat d'huissier par Maître Z... aux termes duquel il était constaté que l'immeuble était vide de tous meubles, à l'exception de trente chaises sur les balcons des chambres ; qu'il convient donc de constater qu'à cette date les lieux n'étaient pas libres de tous encombrants ; que Monsieur A... de la société D. Ampi justifie encore avoir été en mesure de procéder à la réservation d'une chambre dans l'immeuble litigieux, par internet, pour la date du 4 avril 2009 ; que par attestation du 17 juin 2010 Monsieur X... indique que Monsieur A... lui avait accordé la possibilité d'exploiter l'hôtel durant la saison 2009 et de laisser ses meubles et son matériel dans l'immeuble entre les deux saisons ; que par télécopie du 18 mars 2009 Monsieur X... indiquait qu'à la demande de Monsieur A... gérant de la société D. Ampi, il s'engageait à vider le mobilier ; que par télécopie du même jour il précisait qu'à la suite de l'appel téléphonique de la SNC Le Bois d'Amour, il confirmait ne pas réclamer la propriété du bail commercial et avoir envisagé la possibilité d'un bail d'avril à septembre 2009 avec le gérant de la société D. Ampi ; que ces différentes déclarations contradictoires émanant d'un tiers en relation contractuelle avec la SNC Le Bois d'Amour ne suffisent pas à établir l'existence d'un accord entre lui et l'acheteur de l'immeuble pour se maintenir dans les lieux ; qu'au demeurant, aux termes du compromis de vente liant les parties, il appartenait à la SNC Le Bois d'Amour, propriétaire des lieux, de s'assurer que son locataire les avait laissé libres et en bon état à la fin du bail, et de se faire remettre les clés ; qu'en effet, les initiatives éventuellement prises la société D. Ampi avec un éventuel occupant ne dispensaient pas la SNC Le Bois d'Amour de respecter son obligation de délivrance conforme aux stipulations ; contractuelles ; qu'or, le 31 août 2008, les lieux n'étaient pas libres, ni à la date de réitération prévue le 18 mars 2009, ni le 27 mars 2009 lors de l'établissement par le notaire d'un nouveau procès-verbal de difficultés en l'absence de la société D. Ampi ; que la SNC Le Bois d'Amour n'a pas respecté son obligation contractuelle de délivrance de l'immeuble aux différentes dates de réitération de la vente ; qu'ainsi la rupture de l'acte du 30 juillet 2008 est imputable à la SNC Le Bois d'Amour, défaillante dans l'accomplissement de ses obligations ; que la SNC Le Bois d'Amour ne peut bénéficier de la clause pénale et de dommages et intérêts complémentaires ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à l'encontre de la société D.Ampi (…) ; que sur les demandes de la société Dugué Immobilier, la société Le Bois d'Amour a confié à la société Dugué Immobilier le mandat de vendre l'immeuble litigieux ; que ce mandat prévoyait le paiement à la société Dugué Immobilier d'une commission de 37.000 euros si la vente avait lieu par son intermédiaire ; que la société Dugué Immobilier a négocié la vente avec la société D. Ampi ; que toutefois, d'une part, la réitération de la vente n'a pas eu lieu, d'autre part cette vente a été résiliée par le vendeur, aucun comportement fautif de l'acquéreur n'étant retenu ; que le droit à rémunération de l'agent immobilier est conditionné par la réalisation effective de l'opération, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la société Dugué Immobilier sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la société D. Ampi au paiement de la somme de 37.000 euros au titre de sa commission » ;
Alors, d'une part, qu'une partie ne peut suspendre l'exécution de sa propre obligation principale que pendant la durée de l'inexécution de l'obligation principale réciproque qu'elle impute à l'autre partie contractante ; que lorsque cette dernière s'exécute, la partie qui a suspendu l'exécution de son obligation doit y satisfaire ; qu'en se fondant sur l'occupation de l'immeuble vendu, aux 31 août 2008 et 18 mars 2009, et sur le fait que M. A..., gérant de la société D. Ampi, acquéreuse, avait pu réserver, par Internet pour le 4 avril 2009, une chambre dans l'hôtel exploité dans cet immeuble, pour apprécier l'existence d'une inexécution de l'obligation de délivrance de la société Le Bois d'Amour, venderesse, et retenir que le refus de la société acquéreuse de réitérer la vente par acte authentique était justifié, après avoir constaté qu'au 25 mars 2009, « l'immeuble était vide de tous meubles, à l'exception de trente chaises sur les balcons des chambres », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait que seul l'état de l'immeuble à cette dernière date, à laquelle la société venderesse avait accompli son obligation essentielle de délivrance peu important la présence de chaises résiduelles, devait être pris en compte pour déterminer si l'exception d'inexécution était encore justifiée ensuite ; qu'elle a ainsi violé l'article 1184 du code civil ;
Alors, d'autre part, qu'il incombe au juge de vérifier que l'inexécution de ses obligations par la partie qui se prévaut d'une exception est proportionnée à l'inexécution par l'autre partie de ses propres obligations ; que le manquement ne présentant pas une gravité suffisante ne justifie pas cette exception d'inexécution ; qu'en retenant que le refus de la société D. Ampi de signer l'acte authentique de vente de l'immeuble était justifié par le manquement de la société le Bois d'amour à son obligation contractuelle de délivrance, sans rechercher si l'inexécution de l'obligation de délivrance alléguée, résidant dans le fait d'avoir laissé trente chaises sur les balcons des chambres de cet immeuble, était d'une gravité suffisante pour justifier d'un refus proportionné de réitérer la vente de l'immeuble par acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
Alors, en tout état de cause, que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en se fondant sur la circonstance selon laquelle, d'après constat d'huissier, le 25 mars 2009 l'immeuble vendu était vide de tous meubles mais qu'il demeurait trente chaises sur les balcons des chambres, pour juger que la société D. Ampi était fondée à se prévaloir d'un manquement de la société Le Bois d'Amour à son obligation de délivrance au titre de la vente, quand, en invoquant la présence de ces seules chaises résiduelles, la société D. Ampi avait manqué à son obligation d'exécuter le contrat de vente de bonne foi en refusant de se présenter devant le notaire pour la réitération de la vente par acte authentique prévu par la promesse synallagmatique, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors, enfin, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en affirmant que la société Dugué Immobilier ne pouvait prétendre au paiement de la somme de 37.000 euros au titre de sa commission, faute de réalisation effective de l'opération de vente, quand cette société prétendait au paiement de cette somme par la société D. Ampi à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle de cette dernière société, qui n'avait pas réitéré la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
