LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches :
Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Attendu que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;
Attendu , selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 mars 2015), que la société Les Salines, qui s'est substituée au cessionnaire du fonds de commerce de la société BHW, en liquidation judiciaire, est locataire de divers locaux à usage commercial et d'habitation donnés à bail, le 11 février 1999, par Mme X... ; que ce bail a pris fin, le 31 janvier 2008, par l'effet d'un congé sans offre de renouvellement ; qu'un arrêt du 4 septembre 2012 a déclaré la bailleresse débitrice d'une indemnité d'éviction et a ordonné une expertise pour en recueillir les éléments d'évaluation ;
Attendu que, pour rejeter la demande en paiement d'une indemnité de remploi, l'arrêt retient que la bailleresse la conteste justement puisque le fonds de commerce n'a jamais été exploité par la société locataire, qui ne peut donc revendiquer aucune clientèle et aucun transfert de son activité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable des frais de recherche d'un nouveau droit au bail, de réinstallation et de mutation à exposer pour l'acquisition d'un fonds de même valeur, sauf s'il établit l'absence de réinstallation de la société locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, pris en ses autres branches, ni sur le second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnité de remploi formée par la société Les Salines, l'arrêt rendu le 17 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Les Salines.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné une bailleresse commerciale (Mme X...) à régler à la preneuse (la société Les Salines), une indemnité d'éviction de seulement 85.000 € ;
- AUX MOTIFS QUE l'arrêt mixte du 4 septembre 2012 avait infirmé le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Nanterre du 3 février 2011, en ce qu'il avait débouté la société Les Salines de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction et ordonné une expertise, afin d'en évaluer le montant ; que l'expert judiciaire, M. Z..., avait évalué l'indemnité d'éviction selon deux hypothèses : - celle d'un loyer de renouvellement plafonné, selon laquelle il était parvenu à une somme totale de 193.500 €, se décomposant en celles de 135.000 € de valeur du droit au bail, 13.500 € d'indemnité de remploi, 30.000 € de travaux autorisés et 15.000 € de frais administratifs et divers ; - celle d'un loyer de renouvellement déplafonné, au terme de laquelle il était parvenu à une somme totale de 138.500 €, se décomposant en celle des 85.000 € de valeur du droit au bail, 8.500 € d'indemnité de remploi, 30.000 € de travaux autorisés et 15.000 € de frais administratifs et divers ; que la société Les Salines acquiesçait à l'évaluation résultant de la première hypothèse, tandis que Mme X... demandait que l'indemnité d'éviction soit limitée à un montant de 50.000 €, correspondant uniquement à la valeur du droit au bail, rejetant donc devoir les indemnités accessoires évaluées par l'expert ; que Mme X... avait justement soutenu l'hypothèse de déplafonnement du loyer de renouvellement, dès lors que les caractéristiques du local considéré avaient subi une modification notable du fait des travaux entrepris par le locataire sans son accord préalable, ayant entraîné la mise à nu du gros-oeuvre par la disparition du second oeuvre ; que l'intimée ne formulait aucune observation quant à la valeur locative du marché retenue par l'expert, le calcul de la surface pondérée ou encore le coefficient de 7 retenu à raison de la qualité de l'emplacement ; que Mme X... entendait toutefois affecter le loyer de renouvellement d'un abattement de 5 % « dans la mesure où les travaux de l'article 606 du code civil sont contractuellement à sa charge », donnée inhérente au bail qui n'avait aucun impact spécial sur le loyer de renouvellement, que la cour écartait donc ; qu'elle ajoutait que le locataire s'était maintenu dans les lieux jusqu'à fin avril 2011 et que la cour devait tenir compte du loyer de renouvellement qu'il avait dû payer à cette époque en fonction de la clause d'indexation prévue au bail ; que l'expert avait cependant indiqué avoir calculé l'indemnité d'éviction en 2011, de sorte que cette objection devait également être écartée ; que la valeur du droit au bail devait donc être arrêtée par la cour d'appel à la somme de 85.000 € ; que, s'agissant de l'indemnité de remploi, fixée par l'expert judiciaire à 10 % de cette somme, Mme X... la contestait justement, puisque le fonds de commerce n'avait jamais été exploité par la société Les Salines, qui ne pouvait donc revendiquer aucune clientèle et aucun transfert de son activité ; que ce chef de préjudice devait donc être écarté ; que la bailleresse s'opposait de même justement à l'indemnité de travaux autorisés, en contestant les avoir autorisés, leur montant ayant été évalué forfaitairement par l'expert à 15 % du montant du devis, ce qui ôtait effectivement tout caractère né, certain et actuel au préjudice que cette indemnité entendait réparer ; que la somme de 30.000 € évaluée de ce chef ne devait donc pas être retenue par la cour d'appel ; que devaient de même être écartés les frais administratifs et divers, arrêtés par l'expert judiciaire à la somme de 15.000 € pour l'investissement et le temps passé par le locataire dans l'établissement du devis des travaux à réaliser et des formalités administratives habituelles, estimation forfaitaire que Mme X... dénonçait justement comme étant injustifiée, en l'absence de pièces relatives aux formalités de changement de son siège social, étant rappelé qu'aucun transfert d'activité n'était intervenu en l'espèce ; que l'indemnité d'éviction devait donc être arrêtée à la somme de 85.000 € ;
1°) ALORS QUE si le déplafonnement du loyer peut être pris en considération pour fixer l'indemnité principale d'éviction, la modification notable des caractéristiques du local doit être caractérisée ; qu'en prenant en considération, pour fixer l'indemnité d'éviction due à la société Les Salines, l'hypothèse d'un loyer qui aurait été déplafonné, au simple motif d'une modification notable des caractéristiques du local loué par suite de la mise à nu du gros-oeuvre, quand il s'agissait de simples travaux de préparation à une rénovation qui n'avait jamais été réalisée par l'exposante, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-33 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE la chose précédemment jugée dans la même instance s'impose au juge ; qu'en prenant en considération un loyer déplafonné par suite de la modification notable des caractéristiques du local loué, ensuite de travaux entrepris par la locataire sans autorisation, quand l'arrêt mixte du 4 septembre 2012 avait jugé que la société Les Salines avait droit à une indemnité d'éviction, car elle n'avait pas manqué à la clause du bail « travaux », subordonnant la réalisation de travaux de transformation ou de distribution à l'accord de Mme X..., la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 du code de commerce et 1351 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'indemnité de remploi n'est pas due si le bailleur peut prouver que le preneur ne se réinstallera pas ; qu'en refusant à la société Les Salines le bénéfice d'une indemnité de remploi de 10 %, au motif que le fonds n'avait jamais été exploité par la preneuse, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
4°) ALORS QUE si le défaut d'exploitation du fonds de commerce est dû au bailleur, une indemnité de remploi est due au preneur évincé ; qu'en refusant toute indemnité de remploi à la société Les Salines évincée, quand le défaut d'exploitation du fonds de commerce était dû à l'attitude de Mme X... qui avait multiplié les procédures et fait obstruction à la réalisation de travaux de rénovation, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
5°) ALORS QUE la réparation du préjudice du preneur à bail commercial évincé doit être entière ; qu'en refusant toute indemnisation des travaux préparatoires de rénovation qui avaient été entrepris en pure perte par la société Les Salines, au prétexte que ces travaux n'auraient pas été autorisés par la bailleresse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
7°) ALORS QUE tout préjudice certain et en lien avec l'éviction d'un preneur à bail commercial, doit être indemnisé ; qu'en refusant toute indemnisation des travaux préparatoires de rénovation qui avaient été entrepris en pure perte par la société Les Salines, au prétexte que le coût de ces travaux avait été évalué forfaitairement par l'expert, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
8°) ALORS QUE le preneur à bail commercial évincé doit être indemnisé de tous les frais qu'il a exposés en pure perte ; qu'en refusant toute indemnisation à la société Les Salines au titre des frais administratifs qu'elle avait exposés en pure perte, au motif inopérant qu'il n'était pas justifié des formalités de changement de siège social, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté une preneuse à bail commercial évincée (la société Les Salines) de ses demandes, présentées contre la bailleresse (Mme X...), en indemnisation de l'acquisition du fonds de commerce, du coût de l'exploitation du 3 août 2004 au 29 avril 2012 et des pertes résultant de l'absence forcée d'exploitation pendant la même période ;
- AUX MOTIFS QUE, sur les autres demandes, la société Les Salines sollicitait l'octroi de diverses indemnités ; que Mme X... s'opposait justement à ces demandes qui n'étaient pas plus amplement expliquées par l'appelante, en faisant exactement observer que le prix d'acquisition du fonds de commerce était compris dans l'indemnité d'éviction, que la société Les Salines ne saurait demander à être indemnisée du coût d'exploitation d'un fonds de commerce qu'elle n'avait jamais exploité et alors même qu'elle formait une demande en sens contraire d'indemnisation pour absence forcée d'exploitation de ce fonds, à l'origine de laquelle se trouvait la réalisation par elle de travaux dans les lieux loués sans avoir obtenu l'accord du bailleur ; que la société Les Salines devait donc être déboutée de l'ensemble de ses autres demandes ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en déboutant la société Les Salines de ses demandes d'indemnisation complémentaires, au motif qu'elles n'étaient pas explicitées, quand l'exposante avait versé aux débats de nombreuses pièces justifiant ces demandes, la cour d'appel a modifié les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer par omission un bordereau de communication de pièces ; qu'en énonçant que les demandes supplémentaires en indemnisation présentées par la société Les Salines n'étaient pas explicitées, la cour d'appel a, en violation de l'article 1134 du code civil, dénaturé par omission le bordereau de communication de pièces annexé par l'exposante à ses dernières conclusions ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent écarter une demande indemnitaire en s'appuyant sur des motifs inopérants ; qu'en refusant d'indemniser la société Les Salines au titre du prix d'acquisition (155.000 €) qu'elle avait acquitté au liquidateur, au motif qu'il était compris dans l'indemnité d'éviction, quand celle-ci ne s'élevait qu'à 85.000 € et que la perte résultant de la différence entre ces sommes avait été subie par la faute de Mme X... qui avait empêché l'exploitation du fonds du fonds de commerce, la cour d'appel a violé l'article 147 du code civil ;
4°) ALORS QUE tout manquement d'une partie à ses obligations doit être indemnisé ; qu'en refusant toute indemnisation à la société Les Salines au titre de l'absence forcée d'exploitation du fonds de commerce, au motif que celle-ci résultait de travaux réalisés par l'exposante sans autorisation, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
5°) ALORS QUE la chose précédemment jugée dans la même instance doit être indemnisée ; qu'en refusant toute indemnisation à la société Les Salines, au titre de son empêchement forcé d'exploitation du fonds de commerce, au motif que celui-ci résultait de la réalisation par l'exploitante de travaux sans autorisation, quand l'arrêt mixte du 4 septembre 2012 lui avait accordé une indemnité d'éviction, car elle n'avait pas manqué à la clause « travaux » du bail commercial, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1351 du code civil.
