LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 21 janvier 2015), que la société Acqua Cyrne Gliss, exploitante d'un parc aquatique, utilise, à usage de parking, une parcelle limitrophe, qui lui a été donnée à bail par Madeleine X... ; qu'à la suite du décès de celle-ci, ses héritiers (les consorts Y...) ont contesté l'existence du bail et demandé la restitution du terrain ; que la société Acqua Cyrne Gliss les a assignés en reconnaissance d'un bail commercial ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Acqua Cyrne Gliss fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est titulaire d'un bail verbal de nature civile, auquel il a été mis fin par congé du 17 novembre 2010 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, le 17 novembre 2010, les consorts Y... avaient adressé à la société Acqua Cyrne Gliss, dès avant la procédure, une lettre recommandée avec demande d'avis de réception exprimant leur volonté de se voir restituer le terrain, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé cet acte, a pu en déduire qu'il avait mis fin au bail verbal ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour condamner la société Acqua Cyrne Gliss à payer aux bailleurs la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, l'arrêt retient qu'à compter du décès de Madeleine X... et jusqu'au 30 novembre 2013, les bailleurs ont été privés de la possibilité de jouir de la parcelle litigieuse, qu'aucun ne prouve cependant avoir eu un quelconque projet pour cette parcelle ou même avoir eu l'intention de l'occuper, que la valeur du bien telle qu'établie par les pièces, le prix fixé par la promesse de vente et les circonstances de fait, justifient de fixer ce préjudice à 100 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle allouait aux bailleurs une indemnité d'occupation dont la nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constituait la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité, la cour d'appel, qui a réparé deux fois le même préjudice, a violé les texte et principe susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Acqua Cyrne Gliss à payer à MM. Augustin Y..., Claude Y..., Pierre Y..., Pascal Z... et Mmes Jacqueline A..., Catherine B... veuve C... et Rose D... veuve E..., ensemble, la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, l'arrêt rendu le 21 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne MM. Augustin Y..., Claude Y..., Pierre Y..., Pascal Z... et Mmes Jacqueline A..., Catherine B... veuve C... et Rose D... veuve E... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. Augustin Y..., Claude Y..., Pierre Y..., Pascal Z... et Mmes Jacqueline A..., Catherine B... veuve C... et Rose D... veuve E..., les condamne in solidum à payer à la société Acqua Cyrne Gliss la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Acqua Cyrne Gliss.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SARL ACQUA CYRNE GLISS de toutes ses demandes relatives à l'existence d'un bail commercial et relatives au congé ;
AUX MOTIFS QUE « les ayants droits de feue Madeleine X... ont fait délivrer un congé par acte d'huissier du 30 mai 2013 au vu du jugement du 18 mars 2013 ; mais ils avaient avant le début de la procédure adressé une lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2010 à la SARL ACQUA CYRNE GLISS qui indique expressément qu'ils refusent le chèque ‘‘correspondant à un improbable loyer pour le terrain de Porticcio cadastré section A n° 1552'' et demandant ‘‘pour l'avenir de ne plus occuper ce terrain pour quelque destination que ce soit'' ; que ce document constitue un congé puisqu'il exprime la volonté sinon de mettre fin au bail dont l'existence était contestée, du moins de voir l'usage du terrain restitué à son propriétaire ; que le dernier loyer payé est celui de 2009, celui qui a été refusé était celui de 2010 pour l'année écoulée, de sorte que le loyer ne peut être considéré comme payé pour 2010 et fonder le maintien dans les lieux de la SARL ACQUA CYRNE GLISS ; que pour s'opposer au congé, la SARL ACQUA CYRNE GLISS invoque l'indivisibilité et le caractère indissociable du bail, procédant par des affirmations qui ont déjà été écartées puisqu'elles se fondent sur la pétition de principe qu'il existe :
-une unité commerciale entre les terrains aménagés en piscine et les terrains aménagés en parking alors même que le terrain n'est pas aménagé et qu'il s'agit d'un terrain nu,
- une unité commerciale fondée sur l'impossibilité de dissocier le foncier loué et le foncier dont elle est propriétaire, alors que l'existence de deux parcelles, appartenant à deux propriétaires différents, dans un état différent, sous un régime différent caractérisent à l'inverse, la dissociation des deux fonds,
que la dissociation du terrain nu et du terrain aménagé fait disparaître le fonds de commerce sur les deux et conduit à la ruine du commerçant, alors qu'il n'y a pas de fonds de commerce sur le terrain nu et que le risque de ruine du commerçant n'est pas démontré en ces circonstances ;
que de surcroît, il est établi que la SARL ACQUA CYRNE GLISS a demandé et obtenu le 7 mars 2014 un permis de construire sur le terrain occupé par le parc de jeux pour 35 logements avec piscines, la fermeture du parc ayant été annoncée pour la saison 2014 et le panneau de chantier ayant été installé, de sorte qu'elle ne peut légitimement à la date de l'arrêt s'opposer au congé ; que si elle fait valoir qu'il s'agissait d'une solution de repli consécutive à la procédure, cet argument est contredit par le fait qu'elle a été assignée en décembre 2010 et que la demande de permis de construire date du 21 novembre 2013 et par ses écritures qui indiquent ‘‘seul l'espace constitué de la servitude de 10 mètres de large, tel que décrit dans les actes de propriété sera utilisée par la société ACQUA CYRNE GLISS'' pour servir de parking pendant la saison 2014 ; élément qui confirme également que l'appelante dispose d'une autre solution que celle de recourir au stationnement sur la parcelle litigieuse et qu'il n'existe pas de lien entre la fin du bail et la survie de l'activité de loisirs ; que s'agissant de la présence de panneaux publicitaires, elle ne fait l'objet d'aucune demande dont la cour est saisie, puisqu'ils ne sont pas sur la parcelle litigieuse ; qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion au visa du congé délivré le 17 novembre 2010 et, conformément à la demande des intimés, sans opposition de l'appelante, de dire qu'il a pris effet six mois après soit à compter du 17 mai 2011 ; que s'agissant de l'indemnité d'occupation, le loyer versé jusqu'alors de 765 euros par an, est sans commune mesure avec les prix pratiqués et les intimés demandent de fixer l'indemnité d'occupation à 5 000 euros par mois ; que la SARL ACQUA CYRNE GLISS fait état d'un chiffre d'affaires de 427 989 euros en 2010, 459 016 euros en 2011 et 500 888 euros en 2012 ; que l'indemnité d'occupation sera fixée à 3 000 euros par mois à compter du 17 mai 2011 ; que la SARL ACQUA CYRNE GLISS produit un constat d'huissier pour prouver qu'elle a libéré les lieux au 30 novembre 2013 et soutenait dans ses écritures, qu'elle aménagerait un stationnement pour la saison 2014 ; que les intimés ne contestent pas cette affirmation, qu'ils n'établissent pas que l'occupation de leur parcelle a perduré au-delà du 30 novembre 2013, les constats qu'ils produisent datant de 2011 ; que l'indemnité d'occupation sera due jusqu'au 30 novembre 2013 » ;
ALORS QUE le congé est un acte unilatéral qui émane de la volonté discrétionnaire de celle des parties qui entend mettre fin au contrat ; que cette volonté de mettre fin au contrat doit être certaine ; qu'en jugeant que les indivisaires « avaient avant le début de la procédure adressé une lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2010 à la SARL ACQUA CYRNE GLISS qui indique expressément qu'ils refusent le chèque ‘‘correspondant à un improbable loyer pour le terrain de Porticcio cadastré section A n° 1552'' et demandant ‘‘ pour l'avenir de ne plus occuper ce terrain pour quelque destination que ce soit'' ; que ce document constitue un congé puisqu'il exprime la volonté sinon de mettre fin au bail dont l'existence était contestée, du moins de voir l'usage du terrain restitué à son propriétaire ; que le dernier loyer payé est celui de 2009, celui qui a été refusé était celui de 2010 pour l'année écoulée, de sorte que le loyer ne peut être considéré comme payé pour 2010 et fonder le maintien dans les lieux de la SARL ACQUA CYRNE GLISS », tandis qu'en délivrant un congé par acte d'huissier le 30 mai 2013 et donc postérieurement à la lettre du 17 novembre 2010, les indivisaires eux-mêmes considéraient bien que la lettre précitée ne valait pas congé, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société ACQUA CYRNE GLISS à payer à MM. Augustin, Claude et Pierre Y... venant aux droits de feue Marie Lucie B... veuve Y..., Mmes Jacqueline A..., Catherine B... veuve C..., Rose D... veuve E... et M. Pascal Z... ensemble, une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QU'« à compter du décès de Mme X... le 8 avril 2009 et jusqu'au 30 novembre 2013, les intimés ont été privés de la possibilité de jouir de la parcelle litigieuse ; que cependant, aucun ne prouve avoir eu un quelconque projet pour cette parcelle ou même avoir eu l'intention de l'occuper ; que la valeur du bien telle qu'établie par les pièces, le prix fixé par la promesse de vente et ces circonstances de fait, justifient de fixer ce préjudice de jouissance à 100 000 euros ; que la SARL ACQUA CYRNE GLISS sera condamnée au paiement de cette somme ; que les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires » ;
1° ALORS QUE l'imputation de la réparation d'un dommage à une partie suppose la démonstration d'une faute à son encontre, d'un préjudice subi par la victime et d'un lien de causalité entre ces deux éléments ; que pour condamner la société ACQUA CYRNE GLISS au paiement d'une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice de jouissance prétendument subi par les héritiers de Mme X..., la cour d'appel a énoncé qu'« à compter du décès de Mme X... le 8 avril 2009 et jusqu'au 30 novembre 2013, les intimés ont été privés de la possibilité de jouir de la parcelle litigieuse […] que la valeur du bien telle qu'établie par les pièces, le prix fixé par la promesse de vente et ces circonstances de fait, justifient de fixer ce préjudice de jouissance à 100 000 euros » ; qu'en statuant de la sorte, sans caractériser la faute de la société ACQUA CYRNE GLISS, qui seule permettait de lui imputer la réparation du préjudice éventuellement subi par les indivisaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2° ALORS QUE l'imputation de la réparation d'un dommage à une partie suppose la démonstration d'une faute à son encontre, d'un préjudice subi par la victime et d'un lien de causalité entre ces deux éléments ; qu'en condamnant la société ACQUA CYRNE GLISS au paiement d'une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice de jouissance tandis qu'elle a constaté qu'« aucun [des indivisaires] ne prouve avoir eu un quelconque projet pour cette parcelle ou même avoir eu l'intention de l'occuper », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé le préjudice qu'auraient subi les ayants droit de Mme X..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SARL ACQUA CYRNE GLISS à payer à MM. Augustin, Claude et Pierre Y... venant aux droits de feue Marie Lucie B... veuve Y..., Mmes Jacqueline A..., Catherine B... veuve C..., Rose D... veuve E... et M. Pascal Z... ensemble, ayants droit de feue Madeleine X... une indemnité d'occupation de 3 000 euros par mois à compter du 17 mai 2011 et jusqu'au 30 novembre 2013 et D'AVOIR aussi condamné celle-ci à payer à ces derniers une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE « sur le congé : les ayants droits de feue Madeleine X... ont fait délivrer un congé par acte d'huissier du 30 mai 2013 au vu du jugement du 18 mars 2013 ; mais ils avaient avant le début de la procédure adressé une lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2010 à la SARL ACQUA CYRNE GLISS qui indique expressément qu'ils refusent le chèque ‘‘correspondant à un improbable loyer pour le terrain de Porticcio cadastré section A n° 1552'' et demandant ‘‘pour l'avenir de ne plus occuper ce terrain pour quelque destination que ce soit'' ; que ce document constitue un congé puisqu'il exprime la volonté sinon de mettre fin au bail dont l'existence était contestée, du moins de voir l'usage du terrain restitué à son propriétaire ; que le dernier loyer payé est celui de 2009, celui qui a été refusé était celui de 2010 pour l'année écoulée, de sorte que le loyer ne peut être considéré comme payé pour 2010 et fonder le maintien dans les lieux de la SARL ACQUA CYRNE GLISS ; que pour s'opposer au congé, la SARL ACQUA CYRNE GLISS invoque l'indivisibilité et le caractère indissociable du bail, procédant par des affirmations qui ont déjà été écartées puisqu'elles se fondent sur la pétition de principe qu'il existe :
- une unité commerciale entre les terrains aménagés en piscine et les terrains aménagés en parking alors même que le terrain n'est pas aménagé et qu'il s'agit d'un terrain nu,
- une unité commerciale fondée sur l'impossibilité de dissocier le foncier loué et le foncier dont elle est propriétaire, alors que l'existence de deux parcelles, appartenant à deux propriétaires différents, dans un état différent, sous un régime différent caractérisent à l'inverse, la dissociation des deux fonds,
que la dissociation du terrain nu et du terrain aménagé fait disparaître le fonds de commerce sur les deux et conduit à la ruine du commerçant, alors qu'il n'y a pas de fonds de commerce sur le terrain nu et que le risque de ruine du commerçant n'est pas démontré en ces circonstances ;
que de surcroît, il est établi que la SARL ACQUA CYRNE GLISS a demandé et obtenu le 7 mars 2014 un permis de construire sur le terrain occupé par le parc de jeux pour 35 logements avec piscines, la fermeture du parc ayant été annoncée pour la saison 2014 et le panneau de chantier ayant été installé, de sorte qu'elle ne peut légitimement à la date de l'arrêt s'opposer au congé ; que si elle fait valoir qu'il s'agissait d'une solution de repli consécutive à la procédure, cet argument est contredit par le fait qu'elle a été assignée en décembre 2010 et que la demande de permis de construire date du 21 novembre 2013 et par ses écritures qui indiquent ‘‘seul l'espace constitué de la servitude de 10 mètres de large, tel que décrit dans les actes de propriété sera utilisée par la société ACQUA CYRNE GLISS'' pour servir de parking pendant la saison 2014 ; élément qui confirme également que l'appelante dispose d'une autre solution que celle de recourir au stationnement sur la parcelle litigieuse et qu'il n'existe pas de lien entre la fin du bail et la survie de l'activité de loisirs ; que s'agissant de la présence de panneaux publicitaires, elle ne fait l'objet d'aucune demande dont la cour est saisie, puisqu'ils ne sont pas sur la parcelle litigieuse ; qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion au visa du congé délivré le 17 novembre 2010 et, conformément à la demande des intimés, sans opposition de l'appelante, de dire qu'il a pris effet six mois après soit à compter du 17 mai 2011 ; que s'agissant de l'indemnité d'occupation, le loyer versé jusqu'alors de 765 euros par an, est sans commune mesure avec les prix pratiqués et les intimés demandent de fixer l'indemnité d'occupation à 5 000 euros par mois ; que la SARL ACQUA CYRNE GLISS fait état d'un chiffre d'affaires de 427 989 euros en 2010, 459 016 euros en 2011 et 500 888 euros en 2012 ; que l'indemnité d'occupation sera fixée à 3 000 euros par mois à compter du 17 mai 2011 ; que la SARL ACQUA CYRNE GLISS produit un constat d'huissier pour prouver qu'elle a libéré les lieux au 30 novembre 2013 et soutenait dans ses écritures, qu'elle aménagerait un stationnement pour la saison 2014 ; que les intimés ne contestent pas cette affirmation, qu'ils n'établissent pas que l'occupation de leur parcelle a perduré au-delà du 30 novembre 2013, les constats qu'ils produisent datant de 2011 ; que l'indemnité d'occupation sera due jusqu'au 30 novembre 2013 ; sur le préjudice de jouissance : qu'à compter du décès de Mme X... le 8 avril 2009 et jusqu'au 30 novembre 2013, les intimés ont été privés de la possibilité de jouir de la parcelle litigieuse ; que cependant, aucun ne prouve avoir eu un quelconque projet pour cette parcelle ou même avoir eu l'intention de l'occuper ; que la valeur du bien telle qu'établie par les pièces, le prix fixé par la promesse de vente et ces circonstances de fait, justifient de fixer ce préjudice de jouissance à 100 000 euros ; que la SARL ACQUA CYRNE GLISS sera condamnée au paiement de cette somme ; que les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires » ;
ALORS QU'un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; qu'en condamnant l'exposante à verser une indemnité d'occupation de 3 000 euros par mois à compter du 17 mai 2011 et jusqu'au 30 novembre 2013 et à celle de 100 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, la cour d'appel, qui a réparé deux fois le même dommage, à savoir l'occupation sans titre du terrain litigieux, a violé l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice.
