LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 24 juin 2014), que, suivant promesse synallagmatique de vente, M. X... a vendu une maison à M. et Mme Y... moyennant le prix de 290 000 euros sous diverses conditions suspensives, dont l'absence d'inscription ou de privilège d'un montant total supérieur au prix de vente ou de nature à faire échec à l'obtention d'un éventuel crédit ; que le vendeur s'engageait, en cas d'inscriptions hypothécaires, à en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais ; que l'état hypothécaire a révélé deux inscriptions d'hypothèque judiciaire provisoire pour des montants de 75 000 euros et de 145 000 euros ; que, se prévalant de l'inertie du vendeur quant à la situation hypothécaire du bien vendu, M. et Mme Y... ont décidé de ne pas donner suite à la transaction ; que M. X... les a assignés en paiement du prix de vente et de la clause pénale ; que les acquéreurs ont sollicité, à titre reconventionnel, l'annulation de la vente pour dol et l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer nulle la promesse de vente et de le condamner au paiement de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait délibérément caché l'existence des sûretés tant aux professionnels qu'aux acquéreurs, qu'il avait persisté dans son attitude en refusant de renseigner les parties et que, si le montant des deux sûretés n'excédait pas le prix de vente, le mensonge du vendeur avait vicié le consentement des acquéreurs qui souhaitaient acheter un bien immobilier exempt de toute inscription hypothécaire afin d'assurer leur droit de propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le dol était constitué et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul l'acte sous seing privé du 21 juillet 2007 et d'avoir condamné M. X... à payer à M. et Mme Y... une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;
Aux motifs que le premier juge avait, de manière appropriée, caractérisé le mensonge de M. X... qui avait déclaré dans la promesse de vente que les biens à vendre étaient libres de tout privilège spécial et de toutes hypothèques conventionnelles, judiciaires ou légales et que si des inscriptions hypothécaires se révélaient, il s'obligeait à en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais, alors qu'en réalité, le bien était déjà grevé de deux hypothèques judiciaires provisoires ; que le premier juge avait considéré que même si le montant des hypothèques judiciaires provisoires était bien inférieur au prix de vente, M. X... avait délibérément caché leur existence tant aux professionnels qu'aux acquéreurs et avait ensuite persisté en son attitude en refusant de renseigner les parties, alors qu'il n'avait jamais prétendu ne pas être au courant des inscriptions hypothécaires ; que le tribunal avait estimé que ces informations étaient capitales et devaient être portées à la connaissance des acquéreurs, ce que le notaire Me Z... et l'agent immobilier rédacteur du compromis avaient rappelé à M. X... ; que le dol ainsi commis par M. X... avait vicié le consentement des époux Y... qui souhaitaient évidemment acquérir un bien immobilier exempt de toute inscription hypothécaire afin d'assurer leur droit de propriété ; que si l'annulation de l'acte du 21 juillet 2007 excluait l'application de la clause pénale qu'il contenait, le préjudice souffert par les intimés était caractérisé, les intéressés ayant mobilisé leur temps et leur énergie dans le projet d'acquisition de la maison d'habitation mise en vente par M. X... et l'échec de ce projet était imputable au comportement fautif de l'appelant ;
Alors 1°) que le dol n'est constitué que si les juges caractérisent la volonté délibérée de son auteur de tromper son cocontractant sur un élément important pour lui afin de le déterminer à conclure la convention ; qu'en l'état d'une promesse de vente stipulant seulement que l'état hypothécaire ne devait révéler aucune inscription d'un montant supérieur au prix de vente convenu, la cour d'appel, qui a constaté que le montant des hypothèques judiciaires provisoires inscrites n'atteignait pas celui du prix de vente et a retenu un dol sans caractériser l'intention de M. X... de tromper les bénéficiaires de la promesse sur l'état des inscriptions afin de les inciter à signer, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
Alors 2°) que le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il est évident que, sans les manoeuvres reprochées au contractant, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas d'une lettre du notaire Me Z... du 16 novembre 2007 adressée à M. X... que les époux Y... avaient toujours l'intention d'acquérir le bien immobilier en dépit de leur connaissance de l'existence des inscriptions hypothécaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
Alors 3°) que le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il est évident que, sans les manoeuvres reprochées au contractant, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'à défaut d'avoir caractérisé en quoi l'existence de deux hypothèques judiciaires provisoires dont M. X... s'était obligé à en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais faisait le moindre obstacle à la vente, ce qui aurait éventuellement pu justifier le caractère déterminant du silence gardé sur l'existence de ces deux hypothèques provisoires dont le montant n'excédait pas le prix de vente, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
