LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 30 juin 2015), que M. X..., M. Y..., M. Z... et M. A..., aux droits duquel se trouvent M. X... et Mme B..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution votée lors de l'assemblée générale du 8 juin 2008, en faisant valoir que cette décision méconnaissait les prérogatives du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A ; que celui-ci s'est joint à l'action ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale des propriétaires du bâtiment A du 8 juin 2008 concerne une réunion dont l'objet est la scission du syndicat initial et préconise l'élection du syndic de ce syndicat secondaire et que les formalités relatives à la scission du syndicat initial n'ont jamais été effectuées, de sorte que la création d'un syndicat secondaire ensuite de cette scission ne peut être valablement invoquée et que le syndicat secondaire n'a pas d'existence juridique ni de qualité à agir ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment A du 8 juin 2008 avait décidé à l'unanimité des copropriétaires de celui-ci la création, le jour même, d'un syndicat secondaire de ce bâtiment et avait élu un syndic, chargé de la gestion de ce bâtiment, et que la scission de la copropriété n'est pas un préalable à la création d'un syndicat secondaire, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 11 rue Lesage à Reims aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 rue Lesage à Reims et le condamne à payer à MM. X..., Y..., Z..., à Mme B...et au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour MM. X..., Y..., Z..., Mme B...et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du 11 rue Lesage
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement rendu le 27 août 2013 par le tribunal de grande instance de Reims qui avait débouté MM. X..., Y..., A... et Z...de leur demande en annulation de la résolution n° 12 votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 rue Lesage à Reims,
AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient à titre liminaire de constater que M. X... et Mme B...interviennent volontairement en tant que subrogés dans les droits de M. Jean-Claude A..., suite à l'acquisition des lots de ce dernier en communauté ; qu'en vertu de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ;
Qu'en vertu de l'article 28 de la même loi, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ; que l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que les appelants font valoir à bon droit, que la constitution d'un syndicat secondaire au visa de l'article 27 susvisé peut résulter de la seule décision de l'assemblée spéciale réunissant les copropriétés du bâtiment concerné, et qu'une telle constitution permet aux copropriétaires du bâtiment impliqué de ne plus participer aux charges de la copropriété principale relative à l'entretien des autres bâtiments ; que cependant, le procès-verbal du 8 juin 2008 vise une réunion sur convocation du propriétaire d'un lot dont l'objet est la scission du syndicat initial, tout en préconisant pour ce qui concerne la création d'un syndicat secondaire l'élection du syndic, renvoyant pour la gestion des parties communes à des modalités à définir avec le syndicat principal, et ce dans les termes suivants : « création d'un syndicat secondaire suite à la scission du syndicat initial » ; qu'il est constant que les formalités relatives à la scission du syndicat initial n'ont jamais été effectuées, de sorte que la création d'un syndicat secondaire ensuite de cette scission ne peut valablement être invoquée ; qu'au vu de ces éléments, c'est vainement que les appelants prétendent que les juges auraient été exposés à la confusion entre la création d'un syndicat secondaire par application de l'article 27 susvisé, et la scission en deux copropriétés prévues par l'article 28 de la même loi ; qu'à défaut de scission effective, les copropriétaires du bâtiment A restent redevables à l'égard du seul syndicat des copropriétaires du 11 rue Lesage à Reims prise en la personne de son syndic, la société Marcille Immobilier ;
qu'il n'y a pas lieu de " donner acte " au syndicat secondaire de son intervention volontaire, à défaut d'existence juridique et donc de qualité à agir ; que la demande en annulation de la résolution n° 12, fondée sur les prérogatives alléguées du syndicat secondaire, doit consécutivement être rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE faute pour les demandeurs de démontrer que le syndicat secondaire-aux droits duquel la résolution n° 12 votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 7 juin 2012 contreviendrait-a été valablement institué au regard des dispositions de l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ils ne peuvent voir prospérer leur demande d'annulation de ladite résolution au motif justement que celle-ci heurterait les prérogatives dudit syndicat secondaire ;
1° ALORS QUE, par le procès-verbal du 8 juin 2008, les copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble du 11 rue Lesage ont « décidé à l'unanimité : 1. Création, ce jour, d'un syndicat secondaire du bâtiment A suite à :- la scission du syndicat initial provoquée par 5 copropriétaires (...). — l'installation d'une seconde parabole sur le mât de l'antenne collective, prévu pour une seule (...) » ; qu'ainsi le seul et unique objet de l'assemblée spéciale était la création du syndicat secondaire, dont le syndic était désigné en la personne de M. Pascal X..., la " scission " improprement visée du syndicat initial et l'installation d'une seconde parabole n'étant, de manière égale, que des circonstances invoquées de mésentente pour justifier la décision prise ; qu'en jugeant dès lors que l'objet même de ce procès-verbal était « la scission du syndicat initial » et que la désignation du syndic n'était qu'une « préconisation », la cour a dénaturé cet acte, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2° ALORS, subsidiairement, QUE les juges du fond doivent rechercher quelle a été la commune intention des parties dans la conclusion d'un acte, sans pouvoir s'arrêter au sens littéral des termes qu'elles ont employés ; qu'en l'espèce, en invoquant dans le procès-verbal examiné la « scission du syndicat initial », les copropriétaires signataires n'ont nullement eu pour intention de provoquer cette scission, qui entraîne une scission de propriété et la dissolution du syndicat initial, conformément aux dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, mais la seule naissance d'un syndicat secondaire, qui entraîne uniquement une autonomie de gestion ; qu'en s'en tenant dès lors aux seuls termes de « scission du syndicat initial », sans rechercher l'intention des copropriétaires, laquelle n'était nullement d'y procéder, la cour a violé l'article 1156 du code civil ;
3° ALORS QUE la cour, examinant le procès-verbal du 8 juin 2008, a constaté qu'il « vise une réunion sur convocation du copropriétaire d'un lot dont l'objet est la scission du syndicat initial, tout en préconisant pour ce qui concerne la création d'un syndicat secondaire l'élection du syndic, renvoyant pour la gestion des parties communes à des modalités à définir avec le syndicat principal » ; qu'ainsi, selon les propres constatations de la cour, ce procès-verbal avait pour objet la gestion autonome du bâtiment A par le syndicat secondaire, avec un syndic propre, tout en prévoyant une gestion commune à définir entre syndicat secondaire et syndicat principal pour les parties communes aux bâtiments A et B, sans avoir ni pour objet, ni pour effet la « scission » « du syndicat initial » ; qu'en jugeant que la résolution en cause avait cette dernière pour objet, la cour n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, en violation des articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° ALORS QUE pour confirmer le jugement déféré, la cour a retenu que le procès-verbal du 8 juin 2008 ayant prévu la création d'un syndicat secondaire suite à la scission du syndicat initial, les appelants ne pouvaient valablement invoquer la création d'un syndicat secondaire dès lors que les formalités relatives à la scission du syndicat initial n'ont jamais été effectuées — et que, partant, cette scission n'est pas intervenue ; qu'en attribuant ainsi à ce procès-verbal, à tort, d'avoir fait de cette scission une condition de la création du syndicat secondaire, quand cet acte fait état, sans aucune condition, de la « création » immédiate, « ce jour », de ce syndicat, la cour a dénaturé le procès-verbal du 8 juin 2008, en violation de l'article 1134 du code civil ;
5° ALORS, en toute hypothèse, QUE lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ; que la création de ce syndicat secondaire, qui a la personnalité civile, est légalement indépendante de la création d'une scission de copropriété ; qu'en l'espèce, pour confirmer le jugement du 27 août 2013, la cour a retenu que si l'assemblée spéciale avait eu pour objet-prétendument, ce qui n'était pas le cas-la scission du syndicat initial, cette scission n'étant pas intervenue, la création d'un syndicat secondaire sur le bâtiment A ne pouvait être invoquée ; qu'en faisant ainsi de l'absence de réunion des conditions d'une scission du syndicat initial un obstacle à la création du syndicat secondaire, la cour a violé les articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° ALORS QUE jusqu'à la décision qui ordonne sa suppression, le syndicat secondaire à une personnalité juridique opposable aux tiers ; que tel est le cas, en l'espèce, du syndicat secondaire constitué, dont l'annulation n'a jamais été demandée ; qu'en jugeant dès lors, par motifs propres, que la création du syndicat secondaire ne pouvait être valablement invoquée (arrêt, p. 4, § 3) et, par motifs adoptés, qu'il n'était pas prouvé qu'il avait été valablement institué, la cour a violé l'article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 27 et 28 du même texte.
