LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires 2 place Monseigneur Deydier à Toulon du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Véronique et Olivier ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 mai 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 11 mai 2014, pourvoi n° 13-10.875), que la société civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a confié à un entrepreneur des travaux de surélévation de l'immeuble, après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que, lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, l'entrepreneur a abandonné le chantier et l'immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que le syndicat des copropriétaires a assigné, en réparation de son préjudice, la SCI, la société cabinet Estublier, ès qualités de syndic, et l'assureur de celle-ci, la société Covéa Risks, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard SA ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée contre le syndic, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires n'invoque aucune perte de chance à l'encontre du cabinet Estublier et qu'il ne peut y être suppléé par la cour d'appel ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la faute du syndic ne pouvait conduire qu'à la réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires résultant de la perte d'une chance de n'avoir pas subi les dommages, si le syndic n'avait pas laissé la SCI Véronique et Olivier entreprendre les travaux sans que celle-ci ait produit les attestations d'assurance, ou de ne pas être privé de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de l'entrepreneur et de la SCI, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Cabinet Estublier et les sociétés MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard SA aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Cabinet Estublier, MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard SA et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier à Toulon la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier à Toulon
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre le cabinet Estublier et son assureur,
AUX MOTIFS QUE par arrêt en date du 9 novembre 2012, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement du 7 juillet 2011 au motif que la nécessité de ne pas débuter les travaux avant la production des attestations d'assurances a été longuement débattue lors de plusieurs assemblées générales au cours desquelles de nombreuses informations ont été fournies aux copropriétaires et que l'assemblée générale du 15 avril 2003 a décidé de passer outre la production préalable d'attestations d'assurance, la cour d'appel ajoutant qu'il est de la responsabilité du syndic d'assurer l'exécution des décisions prises en assemblée générale ; qu'aux termes de la 5e résolution votée par l'assemblée générale du 9 octobre 2002, la présidente a demandé que la SCI Véronique et Olivier ainsi que l'entreprise BM 3000 produisent tous les documents demandés par le syndic sous 15 jours, ajoutant que si le syndic n'est pas en possession de ces documents d'ici cette date, l'assemblée générale l'autorise à engager un référé et qu'il fera alors démonter tout ce qui aurait pu être édifié ou monté entretemps (échafaudages, compteur de chantier etc...) ; qu'il résulte également du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 octobre 2002, qu'après que M. Z..., copropriétaire ayant voté contre cette résolution, ait tenu à justifier son vote en précisant qu'il dénonçait « les lacunes qui durent depuis longtemps, de la SCI Véronique et Olivier face à ses responsabilités » M. A..., gérant de la SCI Véronique et Olivier et M. B..., père de l'associée de la SCI, se sont engagés à notamment communiquer au syndic une attestation de responsabilité civile de constructeur non réalisateur de la SCI Véronique et Olivier ainsi qu'une attestation décennale et une attestation de responsabilité civile de l'entreprise BM 3000 ainsi qu'une attestation décennale ; que le cabinet ESTUBLIER avait parfaitement connaissance du procès-verbal d'assemblée générale du 9 octobre 2002 qui constatait également la démission du précédent syndic lequel, confronté à l'impossibilité d'obtenir ces documents et faisant par ailleurs état de menaces reçues de la part du gérant de SCI Véronique et Olivier, avait décidé de démissionner ; qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 avril 2003, que le transfert des droits à construire a été approuvé alors que les attestations d'assurances promises n'avaient toujours pas été adressées par la SCI Véronique et Olivier au syndic qui, secrétaire de l'assemblée générale faute d'opposition à sa proposition d'assurer cette fonction, a uniquement noté, entre parenthèses « la SCI Véronique et Olivier devra produire les attestations d'assurances: garantie décennale et autre attestations accessoires », sans qu'il résulte des termes de ce procès-verbal que l'assemblée générale des copropriétaires aurait renoncé à la communication préalable des attestations d'assurances décidée par l'assemblée générale du 9 octobre 2002 qui avait fixé un délai, reçu l'engagement du gérant de la SCI Véronique et Olivier de produire ces attestations et décidé que dans l'immédiat tout commencement des travaux était interdit ; qu'en cet état, en laissant la SCI Véronique et Olivier entreprendre les travaux sans s'assurer qu'en cas de désordres, malfaçons ou d'atteintes aux existants, la copropriété serait en mesure de mettre en jeu la garantie d'une société d'assurance, le cabinet ESTUBLIER a engagé sa responsabilité ; que la contrepartie du transfert des droits de construire cédés à la SCI Véronique et Olivier aux fins de surélévation de l'immeuble résidait dans l'engagement de celle-ci de refaire la toiture à neuf à ses frais ; qu'il résulte du rapport de l'expert C... que l'entreprise qui devait réaliser les travaux, associée à 50 % de la SCI Véronique et Olivier, a commencé les travaux de démolition puis a très rapidement sous-traité les travaux à un artisan qui a abandonné le chantier alors que la couverture n'était pas exécutée et après avoir réalisé au niveau du plancher du 3ème étage une chape d'une solidité insuffisante ; qu'ouvert au vent et à la pluie, l'immeuble, dépourvu de toiture puis insuffisamment protégé, a subi d'importantes dégradations au niveau des parties privées puisque les plafonds du 2ème étage se sont effondrés dans les logements, endommageant également les cloisons, ainsi qu'au niveau des parties communes, affectant les planchers, la structure bois de l'immeuble, la cage d'escalier, la volée d'escalier ainsi que les paliers des étages, l'expert précisant à propos de la cage d'escalier que son état met la sécurité des personnes qui y circulent en péril; que le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice, dont il demande réparation par la condamnation solidaire du syndic et de son assureur au paiement d'une somme de 230.530,81 euros indexée, correspondant aux dépenses réglées pour la remise en état de l'immeuble; que la faute du syndic ne peut conduire qu'à la réparation du préjudice issu de la perte d'une chance, celle de n'avoir pas subi les dommages si le syndic n'avait pas laissé la SCI Véronique et Olivier entreprendre les travaux alors qu'elle ne justifiait pas des attestations d'assurance ou celle de ne pas être privé de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de l'entrepreneur et de la SCI ; que le préjudice correspondant au coût de remise en état de l'immeuble, imputable aux travaux réalisés par la SCI Véronique et Olivier, est dépourvu de lien de causalité avec les manquements invoqués ; que le syndicat des copropriétaires n'invoque aucune perte de chance à l'encontre du cabinet ESTUBLIER et il ne peut y être suppléé par la présente cour,
1) ALORS QUE la perte de chance indemnise la privation certaine d'une éventualité favorable ; que la cour d'appel a constaté que la faute du syndic, qui avait laissé entreprendre des travaux sur les parties communes sans s'assurer qu'ils étaient couverts par une garantie adéquate, avait abouti à ce que le syndicat des copropriétaires ne puisse bénéficier d'aucune prise en charge pour les dommages consécutifs à la réalisation défectueuse des travaux, qu'en disant que le préjudice ne tenait qu'en une perte de chance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
2) ALORS QU'en tout état de cause, ayant retenu que le cabinet Estublier avait commis une faute en laissant faire des travaux sur les parties communes sans exiger qu'ils soient correctement assurés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en refusant toute indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l'absence de garantie des désordres par un ou des assureurs; qu'elle a violé l'article 1147 du code civil.
