LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause la SCI Viviane et la SCI Saint-Séverin 14 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er avril 2015), que l'assemblée générale des copropriétaires du 14 rue Saint-Séverin a autorisé la SCI Viviane, propriétaire de lots commerciaux, à utiliser, jusqu'au 15 septembre 1981, le passage couvert à usage de restaurant reliant les deux bâtiments de la copropriété ; que la SCI Viviane a donné à bail les locaux commerciaux à la société Kero ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Saint-Séverin 14, qui prétendait venir aux droits de la SCI Viviane, et la société Kero afin de les voir condamner solidairement à déposer la construction abritant le passage et à lui payer des dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance qu'elle subit depuis le 15 septembre 1981 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Kero fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour avoir soulevé tardivement la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de propriétaire des locaux litigieux de la SCI Saint-Séverin 14 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Kero avait attendu la procédure d'appel, à seule fin de tenir en échec l'action du syndicat des copropriétaires contre la propriétaire des lots à elle donnés à bail, pour soulever cette fin de non-recevoir alors qu'elle savait, bien avant l'introduction de l'instance, que la SCI Viviane, qui lui avait consenti un bail sur les locaux commerciaux, avait la qualité de propriétaire des locaux, et non la SCI Saint-Séverin 14, cessionnaire des seules parts de la première, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Kero à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour occupation illicite d'une partie commune, l'arrêt retient qu'elle est occupante, sans droit ni titre, de la cour depuis son entrée dans les lieux ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI Viviane avait maintenu, postérieurement au 15 septembre 1981, son occupation du passage par l'intermédiaire de ses locataires commerciaux successifs, dont la société Kero, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Kero à déposer la construction abritant le passage couvert, l'arrêt retient qu'elle en est occupante, sans droit ni titre ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la société Kero avait édifié cette construction, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux premières branches du second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Kero à déposer la construction abritant un passage couvert, édifiée dans la cour de l'immeuble du 14 rue Saint-Séverin à Paris et à libérer l'emprise du passage correspondant et condamne la même à payer au syndicat des copropriétaires du 14 rue Saint-Séverin à Paris 5e une somme de 21 000 euros de dommages-intérêts pour occupation illicite d'une partie commune, l'arrêt rendu le 1er avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 14 rue Saint-Séverin à Paris 5e aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Kero
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Kero à payer au syndicat des copropriétaires du 14 rue Saint Séverin la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts pour avoir soulevé tardivement et avec intention de nuire la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de propriétaire de la SCI Saint Séverin 14,
AUX MOTIFS QUE devant le premier juge, la SCI Saint Séverin 14 a déclaré venir aux droits de la SCI Viviane ensuite de la cession de parts de cette dernière, ce qui a été acté par le tribunal ; que dès ses premières conclusions d'appel, la société Kero a opposé à l'action engagée par le syndicat des copropriétaires en restitution de parties communes une fin de non recevoir tirée de l'absence en la cause de la véritable propriétaire et bailleresse du passage couvert, la SCI Viviane ; qu'elle expose que, ensuite de différentes cessions, la SCI Viviane est devenue, à compter de 1980, propriétaire des murs loués à la société Paris Saint Séverin, que suivant contrat du 1er juillet 1994 la société Paris Saint Séverin lui a donné son fonds de commerce en location gérance, dans son état actuel, puis le lui a cédé suivant acte authentique du 24 mars 1997 ; que par acte sous seing privé du même jour, la SCI Viviane lui a donné à bail les locaux du rez de chaussée à usage commercial pour une durée de neuf années renouvelable, qu'en 2006, la SCI Saint Séverin 14 a pris le contrôle de la SCI Viviane, ensuite d'une cession de parts sociales mais que juridiquement la SCI Viviane est restée la seule propriétaire des lieux comme en attestent le service des impôts fonciers et le fichier immobilier, en sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut agir contre la SCI Saint Séverin 14, dépourvue de tout droit de propriété sur les lots considérés ; que la SCI Saint Séverin 14 indique que « si une erreur a été initialement commise sur sa qualité de propriétaire des locaux du rez-de-chaussée », il n'en reste pas moins que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer que seule la SCI Viviane était propriétaire des lots dont s'agit, convoquant celle-ci aux assemblées générales de copropriétaires et notamment à celle du 5 février 2009, où elle est mentionnée comme possédant 218èmes de copropriété, et la rendant destinataire des appels de fonds ; que connaissance prise de cette fin de non recevoir, le syndicat des copropriétaires, après avoir habilité son syndic à cette fin, a appelé en intervention forcée la SCI Viviane par acte extra judiciaire du 19 août 2014 ; qu'il fait valoir que la fin de non recevoir soulevée est dilatoire et justifie l'allocation de dommages intérêts, ensuite, que l'évolution du litige est caractérisée par les écritures de la SCI Saint Séverin 14, et la nécessité de rendre opposable à la SCI Viviane le présent arrêt ; que la SCI Viviane s'associe à l'argumentation de la SCI Saint Séverin 14 et conclut à l'irrecevabilité de son appel en intervention forcée, en cause d'appel à défaut de toute irrecevabilité de l'action du syndicat contre une autre partie au litige ; qu'il sera observé liminairement qu'aucune partie à l'instance ne soulève le défaut d'intérêt et de qualité de la société Kero pour soulever une fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action du syndicat contre une autre partie au litige ; qu'il est constant qu'en dépit de la cession des parts de la SCI Viviane à la SCI Saint Séverin 14, la première a gardé sa personnalité morale et est restée propriétaire des lots n° 17 et 53 ; qu'elle n'était pas partie en première instance ; qu'or, suivant l'article 555 du code de procédure civile, les personnes qui n'étaient ni parties ni représentées en première instance peuvent être appelées devant la cour même aux fins de condamnation quand l'évolution du litige implique leur mise en cause ; que toutefois, l'évolution du litige suppose l'existence d'un élément nouveau révélé par le jugement ou survenu postérieurement, exigence non satisfaite au cas d'espèce, dès lors que nonobstant la teneur des déclarations inexactes et trompeuses de la SCI Saint Séverin 14 relatives à sa qualité de propriétaire « aux droits de la SCI Viviane » réitérées en première instance et lors d'une procédure précédente, il ressort des documents produits que dès avant l'introduction de l'instance, le syndicat avait la possibilité d'attraire la SCI Viviane en la cause afin d'éclaircir ses liens avec la SCI Saint Séverin 14, étant observé que le syndic avait continué après la cession de parts sociales de 2006 à convoquer la SCI Viviane aux assemblées générales de copropriétaires et à lui adresser les appels de fonds, afférents aux lots commerciaux du rez-de-chaussée, dans la mesure où aucune mutation de propriété ne lui avait été dénoncée officiellement ; qu'au vu de ces éléments, qui excluent toute évolution du litige en cause d'appel, il apparaît que l'intervention forcée en cause d'appel de la SCI Viviane par le syndicat des copropriétaires est irrecevable par application du texte précité, et cette société sera mise hors de cause ; que si les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, le juge a néanmoins en application de l'article 123 du code de procédure civile la possibilité de condamner à des dommages intérêts une partie qui se serait abstenue, dans une intention dilatoire et avec intention de nuire, de soulever plus tôt une fin de non recevoir ; qu'or le syndicat des copropriétaires a appelé en intervention forcée la SCI Viviane ensuite de la fin de non recevoir tirée du défaut de mise en cause de la propriétaire de l'ouvrage dont la démolition était demandée, laquelle fin de non recevoir a été soulevée en cause d'appel seulement par la société Kero ; qu'il peut légitimement être reproché à cette dernière d'avoir attendu la procédure d'appel pour soulever malicieusement cette fin de non recevoir alors qu'elle savait pertinemment bien avant l'introduction de l'instance que la SCI Viviane qui lui avait consenti un bail sur les locaux commerciaux le 24 mars 1997 avait la qualité de propriétaire des locaux dont s'agit et non la SCI Saint Séverin 14, cessionnaire des seules parts de la première ; que s'abstenant de soulever cette fin de non recevoir devant le tribunal, la société Kero ne l'a fait valoir en cause d'appel qu'à seule fin de tenir en échec l'action du syndicat des copropriétaires engagée contre la propriétaire des lots à elle donnés à bail, ledit syndicat étant parallèlement trompé en première instance et antérieurement, lors d'une précédente instance (jugement du 8 juillet 2008, arrêt de cette cour du 13 juin 2012 et arrêt de la Cour de cassation du 10 décembre 2013) poursuivie jusque devant la Cour de cassation, par l'affirmation péremptoire de la SCI Saint Séverin 14, selon laquelle elle venait aux droits de la SCI Viviane ensuite d'une cession de parts ; que de ce fait, la société Kero sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5000 € à titre de dommages intérêts en raison du caractère tardif et dilatoire de sa fin de non recevoir ;
1) ALORS QUE la cour d'appel ayant constaté que la SCI Saint Séverin 14 avait, devant le premier juge, déclaré venir aux droits de la SCI Viviane, ensuite de la cession de parts de cette dernière, que devant elle, la SCI Saint Séverin 14 avait déclaré avoir commis une erreur quant à sa qualité de propriétaire des locaux litigieux, mais aussi que le syndicat des copropriétaires avait, dès avant l'introduction de l'instance, la possibilité d'd'attraire la SCI Viviane en la cause afin d'éclaircir ses liens avec la SCI Saint Séverin 14, la SCI Viviane étant convoquée aux assemblées générales et étant destinataire des appels de fonds, mais encore que la SCI Saint Séverin 14 avait déjà trompé le syndicat des copropriétaires lors d'une autre instance, pour avoir affirmé faussement mais péremptoirement venir aux droits de la SCI Viviane, il s'en déduisait que tant la SCI Saint Séverin 14 que le syndicat des copropriétaires avaient commis une faute en s'abstenant de déterminer, avant toute instance, celle des parties qui était propriétaire des lots concernés par l'instance ; qu'en condamnant néanmoins la seule société Kero, au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts, pour avoir soulevé de manière tardive et dilatoire la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité de propriétaire de la SCI Saint Séverin, la cour d'appel n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences s'en évinçant et a violé l'article 1382 du code civil ensemble l'article 123 du code de procédure civile ;
2 ) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires, demandeur, s'étant abstenu de vérifier la qualité de propriétaire des lots concernés par son action de la SCI Saint Séverin 14, défendeur, et celle-ci ayant déclaré avoir cette qualité pour venir aux droits de la SCI Viviane, le caractère prétendument tardif de la fin de non recevoir soulevée en appel par la société Kero, locataire, ne pouvait avoir causé aucun préjudice réparable au syndicat des copropriétaires ; qu'en le retenant néanmoins, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Kero à déposer la construction abritant un passage couvert, édifiée dans la cour de l'immeuble du 14 rue Saint Séverin, à Paris, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, à libérer sous astreinte l'emprise du passage correspondant, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 000 € à titre de dommages intérêts pour occupation illicite d'une partie commune,
AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires dispose d'une action directe à l'encontre d'un tiers dont les installations empiètent irrégulièrement sur une partie commune, et est fondé à exiger de ce tiers la restitution de cette partie commune occupée de façon illicite quel que soit l'initiateur ou l'auteur premier de l'ouvrage matérialisant l'emprise ; qu'en l'occurrence, la société Kero occupe depuis le mois de juillet 1994 un passage couvert empiétant sur une cour partie commune de l'immeuble du 14 rue Saint Séverin sans justifier pour ce faire d'aucun droit ni titre opposable au syndicat des copropriétaires et elle ne peut objecter à cet égard l'absence aux débats de l'initiateur de cet empiétement ou construction initial de l'ouvrage illicite, alors qu'il lui appartenait dans le cadre de sa défense, d'appeler en la cause ce propriétaire ; que de ce fait, son argumentation sur l'inclusion à son bail du passage couvert installé dans la cour ou encore de l'existence d'un bail verbal ne sont pas opérantes, étant rappelé que, comme l'a constaté le premier juge, le bail consenti par la SCI Viviane à la société Kero n'évoque pas l'existence de ce passage dans l'énumération des locaux donnés à bail ; que la société Kero ne peut davantage opposer au syndicat des copropriétaires la prescription extinctive décennale, alors que l'action destinée à faire cesser l'appropriation illicite d'une partie commune est une action réelle immobilière qui se prescrit par trente ans ; que le point de départ de cette prescription se situant à la date du 1er juillet 1994, date à laquelle la société Kero a occupé les lieux, et l'action ayant été engagée par acte extra judiciaire du 10 février 2010, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription extinctive trentenaire ; qu'aucun élément ne permet de retenir, comme le prétend la société Kero que les copropriétaires auraient accordé à la SCI Viviane sa bailleresse qui n'est pas dans la cause un droit de jouissance exclusif sur le passage litigieux, une tolérance n'étant pas constitutive de droit pour celui qui en est l'objet ; quant au souhait de la copropriété exprimé en 2001 de vérifier l'exécution des travaux définis en 1978, il n'exprime pas davantage un tel accord ou volonté ; qu'enfin la cession un temps envisagée en 2000 de l'emprise du passage à la SCI Viviane n'a pas été suivie d'effet ; qu'au demeurant, les circonstances ci dessus révèlent seulement que le souhait de la copropriété de mettre fin éventuellement par une cession de l'emprise du passage couvert et dans un esprit transactionnel d'apaisement aux diverses nuisances découlant de l'activité de restauration exploitée dans les locaux du rez-de-chaussée ainsi qu'au litige relatif à l'occupation d'une partie de la cour par le restaurant ; qu'à toutes fins, il sera rappelé qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'emporte pas droit de construire sur la partie commune qui en est l'objet, pour le copropriétaire qui en bénéficie ; que le jugement sera réformé en ce qu'il a écarté la demande du syndicat des copropriétaires en ce sens, la société Kero occupante de la construction édifiée dans la cour sans droit ni titre sera condamnée à la déposer, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, et sous astreinte de 200 € par jour de retard passé trois mois de la signification du présent arrêt ;
ET AUX MOTIFS QUE sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des troubles de jouissance, dans ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour, le syndicat des copropriétaires ne demande pas le paiement d'une indemnité d'occupation mais une indemnité pour trouble de jouissance et il fait valoir au corps de ses conclusions, que cette demande est justifiée par l'occupation illicite d'une partie commune ; qu'en première instance, comme en attestent ses conclusions récapitulatives, et comme le relate le tribunal, le syndicat réclamait déjà une indemnité pour troubles de jouissance, fondée sur l'emprise illicite exercée par la société Kero sur les parties commune ; que cette prétention n'est donc pas nouvelle et est recevable ; qu'elle est également recevable, au regard de l'habilitation du syndic dès lors que l'assemblée générale du 19 mars 2013 a voté une résolution n° 24 ainsi libellée, « l'assemblée générale autorise le syndic à introduire une demande en justice, contre les sociétés Kero et Saint Séverin 14 en vue de demander la condamnation solidaire des sociétés Kero et Saint Séverin à réparer le préjudice subi du fait de l'occupation et de la captation des parties communes (cour de l'immeuble) sans droit ni titre » ; que c'est à tort que le premier juge a estimé que cette demande de réparation ne pouvait pas prospérer, faute de démonstration de l'existence d'un trouble anormal de voisinage, alors que le syndicat demande réparation du fait d'une occupation illicite et non d'un trouble anormal de voisinage ; que l'occupation de la cour sans droit ni titre par la société Kero depuis son entrée dans les lieux en 1994 soit depuis 16 ans à la date de la délivrance de l'assignation et de 21 ans à la date du présent arrêt sera donc réparée par une indemnité de 1000 € par année d'occupation soit 21 000 € ;
1 ) ALORS QUE conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de la loi, du fait de la violation du règlement de copropriété ou de l'abus de jouissance des parties communes, se prescrivent par dix ans, le point de départ du délai se situant au moment de la survenance des faits générateurs de l'action ; qu'en l'espèce, il résulte des éléments de fait relevés par la cour d'appel (2ème page) qu'une assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 1978 avait autorisé la société Paris Saint Séverin à maintenir un passage couvert installé dans la cour entre les rez-de-chaussée des bâtiments A et B, pour une durée de trois ans, une assemblée générale du 5 juin 1980 ratifiant la convention passée entre la société Paris Saint Germain et la SCI Viviane, cessionnaire des parts sociales de la SCI Saint Séverin, ayant pour objet le transfert du droit de jouissance exclusif sur les parties communes détenu par la SCI Paris Saint Séverin, mais refusant de poursuivre la durée de la convention jusqu'au 1er juillet 1989 ; que dès lors, l'action exercée aux fins de restitution du passage couvert maintenu par la SCI Saint Séverin au delà de l'expiration de la convention constitue une action personnelle, prescrite par dix ans, le point de départ en étant le 15 septembre 1981, soit la date d'expiration de la convention formée ; qu'en décidant que l'action exercée par le syndicat des copropriétaires avait une nature réelle immobilière, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2 ) ALORS QUE le point de départ de l'action exercée par le syndicat des copropriétaires était constitué par la date à laquelle la SCI Viviane avait maintenu le passage couvert, après l'expiration de la convention formée avec le syndicat des copropriétaires, le 15 septembre 1981, et non par celle de l'entrée dans les lieux de la société Kero, en juillet 1994 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
3 ) ALORS QUE subsidiairement, la société Kero ayant usé du passage couvert, tel qu'édifié avant son entrée dans les lieux, après autorisation de l'assemblée générale, et figurant dans les caractéristiques relatives aux locaux donnés à bail, le préjudice réparable dont le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir à son égard ne pouvait être constitué que par les troubles de jouissance liés non pas à la captation des parties communes, qui n'était pas le fait de la société Kero, mais à un éventuel abus dans l'usage même de ce passage ; qu'un tel abus n'a été ni allégué par le syndicat des copropriétaires, ni constaté par la cour d'appel ; qu'en condamnant néanmoins la société Kero au paiement de la somme de 21 000 € à titre de dommages et intérêts pour occupation illicite d'une partie commune, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
4 ) ALORS QU'une société locataire ne peut être condamnée à démolir une construction qu'elle n'a pas édifiée ; qu'en retenant, pour condamner la société KERO à démolir le passage litigieux, qu'elle était « occupante de la construction édifiée dans la cour sans droit ni titre », sans constater qu'elle avait édifié elle-même ledit passage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
