LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1792 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 11 juin 2015), que les consorts X... ont vendu à M. et Mme Y... la maison qu'ils avaient fait édifier ; que, se plaignant de malfaçons, les acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs en paiement du coût des travaux de reprise et en dommages et intérêts ;
Attendu que, pour rejeter la demande au titre des désordres affectant la porte du cellier, l'arrêt retient que des infiltrations se produisent par cette porte lors de conditions météorologiques particulières, que cet élément dissociable pourrait entraîner la mise en oeuvre de la garantie de bon fonctionnement mais que l'assignation en référé, qui ne vise pas ce désordre, n'a pas interrompu la prescription ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations ne rendaient pas le bâtiment en son entier impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme Y... relatives au désordre affectant la porte du cellier, l'arrêt rendu le 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE Les consorts X... ont fait édifier une maison d'habitation, ..., selon permis de construire délivré le 11 août 2004 et l'ont vendue aux époux Y... par acte authentique du 18 avril 2008. Aussi, au terme de l'article 1792 - 1 du Code civil ils sont réputés constructeurs d'un ouvrage pour l'avoir fait construire et l'avoir vendu après achèvement. Le procès-verbal de réception du 12 novembre 2007 contenait deux réserves : raccordement d'eaux pluviales du chêneau de la toiture du garage, reprise des fixations du portail à deux vantaux et réglage de la serrure. Ces deux réserves ont été levées ainsi que les acquéreurs l'ont reconnu dans l'acte authentique du 18 avril 2008. Cependant par courrier du 18 août 2008 les époux Y... ont demandé à leurs vendeurs, sans obtenir satisfaction, la reprise d'un certain nombre de malfaçons. Dans son rapport l'expert judiciaire Granier dresse la liste des 8 désordres et malfaçons relevés par les acquéreurs qui demandent leur réparation en application des articles 1792 et 1792 - 3 du Code civil. Tant la garantie décennale que la garantie biennale concernent des désordres qui n'étaient pas apparents au moment de la réception. Or étaient apparents pour les vendeurs, maîtres de l'ouvrage, au moment de la réception et n'ont fait l'objet d'aucune réserve : les raccords d'enduit après la pose du portail, l'absence d'abaissement du trottoir rendant difficile la réalisation de l'entrée charretière, le passage d'une canalisation devant l'accès au vide sanitaire l'absence de ventilation dans les W.C. du rez-de-chaussée, l'absence de trappe de visite de la baignoire, le dégarnissage de certains joints des carrelages de l'escalier Les époux Y... sont donc mal fondés à demander pour ces malfaçons le bénéfice de la garantie décennale ou biennale. L'expert judiciaire mentionne également une fissure en plafond du séjour en affirmant toutefois qu'elle ne compromet pas la solidité de l'ouvrage et ne le rend pas impropre à sa destination puisqu'il prévoit une simple remise en peinture du plafond pour y remédier. Ce désordre ne relève donc pas de la garantie décennale ou de la garantie biennale qui ne concerne que des éléments d'équipement dissociables affectés d'un mauvais fonctionnement. Enfin l'expert a constaté que des infiltrations d'eau de pluie se produisaient au travers de la porte du cellier à l'occasion de conditions météorologiques particulières. Cet élément dissociable du bâtiment ne remplit pas sa fonction et pourrait entraîner la mise en jeu de la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792 - 3 du Code civil. Cependant, dans l'assignation en référé diligentée le 12 février 2009 dans les deux ans de la réception du 12 novembre 2007, les époux Y... n'ont pas visé ce désordre puisqu'il n'avait pas été constaté par huissier de justice le 27 octobre 2008. Cette assignation n'a donc pas interrompu la prescription et la demande à ce titre doit être écartée ;
1°) - ALORS QUE lorsque le constructeur d'un ouvrage le destine à la revente, il est entièrement libre de ne pas formuler de réserves sur des désordres apparents à la réception ; qu'un tel comportement est frauduleux puisqu'il permet au vendeur de faire échapper les constructeurs à la garantie de parfait achèvement et d'échapper lui-même à la responsabilité décennale, de sorte que l'absence de réserves n'est pas opposable à l'acquéreur ; que la cour d'appel a constaté que les consorts X..., maîtres d'ouvrage, puis vendeurs de l'immeuble, n'avaient pas formulé de réserves lors de la réception à propos de désordres apparents ; qu'en leur permettant de tirer profit de leur propre abstention en excluant leur responsabilité décennale, elle a violé l'article 1792-1 du code civil ;
2°) – ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les juges du fond ne peuvent pas se prononcer par une simple affirmation ; qu'en se bornant à énoncer que certains désordres étaient apparents, sans ne serait-ce qu'esquisser une justification, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) – ALORS QUE le mauvais fonctionnement d'un élément d'équipement peut rendre l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les infiltrations dont elle constatait la réalité ne rendaient pas le bâtiment lui-même impropre à sa destination, et non pas seulement la porte du cellier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil.
