LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1599 et 1637 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 9 juin 2015), que, par acte authentique du 31 mars 2008, la caisse mutuelle complémentaire et d'action sociale des industries électrique et gazière du centre de Caen (la CMCAS de Caen) a vendu à l'Etablissement public foncier de Normandie (l'EPF de Normandie) les parcelles cadastrées section AK n° 15, 63, 65 et 67 pour un prix de 446 345 euros ; que, la parcelle AK 67 n'appartenant pas à la CMCAS de Caen, l'EPF de Normandie l'a assignée en nullité de la vente de cette parcelle et remboursement de la somme de 281 100 euros ;
Attendu que, pour condamner la CMCAS de Caen à payer cette somme à l'EPF de Normandie, l'arrêt retient que le fait pour un acquéreur de se voir privé de la jouissance d'une partie d'un terrain vendu, au motif non contesté que le vendeur n'était pas propriétaire de celle-ci, s'analyse en une éviction partielle et ce, même en l'absence de réclamation du véritable propriétaire, dès lors que le contrat de vente, unique, n'a pas été résilié dans son intégralité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat de vente de la parcelle AK 67 avait été annulé pour vente de la chose d'autrui en application de l'article 1599 du code civil, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé, par refus d'application, et le second, par fausse application ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la caisse mutuelle complémentaire et d'action sociale des industries électrique et gazière du centre de Caen à payer à l'Etablissement public foncier de Normandie la somme de 281 100 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 10 décembre 2012, l'arrêt rendu le 9 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne l'Etablissement public foncier de Normandie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Etablissement public foncier de Normandie et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la caisse mutuelle complémentaire et d'action sociale des industries électrique et gazière du centre de Caen ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la caisse mutuelle complémentaire et d'action sociale des industries électrique et gazière du centre de Caen.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE la nullité partielle de la vente étant acquise, il a condamné la CMCAS à payer à l'EPFN une somme de 281.100 euros ;
AUX MOTIFS QUE « les parties s'accordent pour que soit prononcée l'annulation partielle du contrat de vente d'immeubles du 31 mars 2008, cette annulation portant uniquement sur la parcelle cadastrée section AK n° 67 qui n'appartenait pas au vendeur ; que seul demeure en litige le montant de la somme devant être restituée à l'acquéreur, l'EPF de Normandie, en compensation de la perte de cette parcelle ; qu'aux termes de l'article 1637 du code civil, si dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente ; que contrairement à ce que les premiers juges ont estimé, on doit considérer que le fait pour un acquéreur de se voir privé de la jouissance d'une partie d'un terrain vendu, au motif non contesté que le vendeur n'était pas propriétaire de celle-ci, s'analyse en une éviction partielle, et ce même en l'absence de réclamation du véritable propriétaire, des lors que le contrat de vente, unique, n'a pas été résilié dans son intégralité ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur a droit au remboursement de la valeur de la parcelle dont il a été évincé, suivant son estimation à l'époque de l'éviction ; qu'il apparaît en l'espèce que la CMCAS a vendu à l'EPF le 31 mars 2008 les parcelles AK 15, 63, 65 et 67, commune de Fleury sur Orne, pour un prix total de 446.345 euros ; qu'il est constant que la parcelle 67, seule parcelle constructible du lot vendu, n'appartenait pas à la CMCAS ; que l'acte de vente ne comporte toutefois aucune ventilation du prix entre les différentes parcelles ; que cependant, dans la mesure où l'EPF est un établissement public chargé de procéder à des opérations foncières, ses acquisitions nécessitent un avis préalable des services fiscaux, conformément à l'article 3 du décret du 14 mars 1986, en vigueur à l'époque de la cession ; qu'il est justifié que les services du domaine, le 18 septembre 2006 et le 26 novembre 2007, ont évalué la parcelle 67 (parcelle de 2811 m² classée en zone UBA) à la somme de 281.100 euros, ce qui correspond à 100 euros le m² » ;
ALORS QUE, l'article 1637 du Code civil règle, et ne règle que l'hypothèse, où la vente n'est pas résiliée ; qu'a fortiori il est inapplicable dans l'hypothèse où la vente fait l'objet d'une annulation pour vente de la chose d'autrui sur le fondement de l'article 1599 du Code civil quand bien même la nullité ne serait que partielle ; qu'en l'espèce, les premiers juges ont prononcé la nullité partielle de la vente du 31 mars 2008, pour vente de la chose d'autrui, sur le fondement de l'article 1599 du Code civil ; que l'EPF DE NORMANDIE a demandé la confirmation de ce chef ; que la CMCAS a également soulevé la confirmation de ce chef et qu'ainsi un accord est intervenu entre les parties quant à l'annulation partielle telle que prononcée par les premiers juges ; qu'en faisant référence, pour déterminer le montant de la somme à restituer, à un texte inapplicable, les juges du fond ont violé l'article 1637 du Code civil par fausse application et l'article 1599 du Code civil, par refus d'application.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE la nullité partielle de la vente étant acquise, il a condamné la CMCAS à payer à l'EPFN une somme de 281.100 euros ;
AUX MOTIFS QUE « les parties s'accordent pour que soit prononcée l'annulation partielle du contrat de vente d'immeubles du 31 mars 2008, cette annulation portant uniquement sur la parcelle cadastrée section AK n° 67 qui n'appartenait pas au vendeur ; que seul demeure en litige le montant de la somme devant être restituée à l'acquéreur, l'EPF de Normandie, en compensation de la perte de cette parcelle ; qu'aux termes de l'article 1637 du code civil, si dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente ; que contrairement à ce que les premiers juges ont estimé, on doit considérer que le fait pour un acquéreur de se voir privé de la jouissance d'une partie d'un terrain vendu, au motif non contesté que le vendeur n'était pas propriétaire de celle-ci, s'analyse en une éviction partielle, et ce même en l'absence de réclamation du véritable propriétaire, des lors que le contrat de vente, unique, n'a pas été résilié dans son intégralité ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur a droit au remboursement de la valeur de la parcelle dont il a été évincé, suivant son estimation à l'époque de l'éviction ; qu'il apparaît en l'espèce que la CMCAS a vendu à l'EPF le 31 mars 2008 les parcelles AK 15, 63, 65 et 67, commune de Fleury sur Orne, pour un prix total de 446.345 euros ; qu'il est constant que la parcelle 67, seule parcelle constructible du lot vendu, n'appartenait pas à la CMCAS ; que l'acte de vente ne comporte toutefois aucune ventilation du prix entre les différentes parcelles ; que cependant, dans la mesure où l'EPF est un établissement public chargé de procéder à des opérations foncières, ses acquisitions nécessitent un avis préalable des services fiscaux, conformément à l'article 3 du décret du 14 mars 1986, en vigueur à l'époque de la cession ; qu'il est justifié que les services du domaine, le 18 septembre 2006 et le 26 novembre 2007, ont évalué la parcelle 67 (parcelle de 2811 m² classée en zone UBA) à la somme de 281.100 euros, ce qui correspond à 100 euros le m² » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, à aucun moment l'avis du 26 novembre 2007 ne fait état de ce que la parcelle AK 67 peut être évaluée sur la base de 100 euros le m² ; qu'en énonçant le contraire, les juges du fond ont dénaturé la lettre du 26 novembre 2007 ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, les avis émis par les services des domaines ne restent valables que tant qu'aucun changement notable dans les circonstances de fait et de droit ne s'est produit ; qu'en tenant compte de la lettre du 18 septembre 2006 sans caractériser l'absence d'un tel changement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale à l'égard de l'article 1637 du Code civil ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, dès lors que la lettre du 18 septembre 2006 a indiqué que la valorisation n'était faite que pour un an, les juges du fond devaient rechercher si, à raison même des termes de la lettre, en restreignant la portée, cette dernière ne devait pas être écartée comme non probante ; que de ce point de vue, l'arrêt souffre à tout le moins d'un défaut de base légale au regard de l'article 1637 du Code civil.
