LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen :
Vu les articles 15, 18, 41-3 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 30 mars 2015), que M. et Mme X... sont propriétaires d'un appartement faisant partie d'une résidence de services soumise au statut de la copropriété ; que l'association Résidence Bocage parc (l'association), à qui l'assemblée générale des copropriétaires avait confié la fourniture de services spécifiques, a assigné M. et Mme X... en paiement d'un arriéré de charges de fonctionnement ; que M. et Mme X... ont soulevé l'irrecevabilité de l'action ;
Attendu que, pour déclarer l'action recevable, l'arrêt relève que la convention donne délégation à l'association pour recouvrer, au nom du syndicat des copropriétaires, les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis et retient que les charges dont le recouvrement est poursuivi sont des charges de copropriété telles que visées à l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux services spécifiques et non pas des dépenses afférentes à des prestations individualisées et que l'association peut agir en vertu de la délégation qui lui a été donnée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne l'association Résidence Bocage parc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association Résidence Bocage parc et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré l'association recevable en ses demandes, puis condamné les époux X... à payer à l'association diverses sommes au titre des charges de fonctionnement des services ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Attendu que la loi du 13 juillet 2006 modifiant la loi du 10 juillet 1965 introduit dans ce dernier texte l'article 41-1 selon lequel le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs ; que, en vertu du même texte, ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec un tiers ; Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé le 12 décembre 2008 le contrat qui devait être régularisé le 24 mars 2009, qui comporte un article 5 par lequel l'association RÉSIDENCE BOCAGE PARC recevait délégation pour recouvrer au nom du syndicat des copropriétaires les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis ; Attendu que l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, mis en place par la loi du 13 juillet 2006 dans le chapitre IV bis de cette loi, lequel est consacré spécifiquement aux résidences-services, dispose que le syndicat des copropriétaires de ces résidences, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical, conseil auquel l'assemblée générale peut déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques ; Que le deuxième alinéa de cet article prévoit un avis du conseil syndical sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers ; Que cette disposition démontre que la volonté du législateur était de permettre aux parties d'une part de faire appel à un tiers, ce qui est le cas de l'association appelante, d'autre part de définir le modalités du nécessaire contrôle des modalités d'exécution par les organes de la copropriété ; Que l'externalisation des services est donc possible de par la loi et que c'est ainsi, la convention qui en règle les conditions financières ; Que c'est donc à tort que les consorts Bruno X... reprochent à l'association RÉSIDENCE BOCAGE PARC de « se retrancher derrière les dispositions de la convention de services pour contourner les règles d'ordre public » ; Que leur argumentation ne prend pas en compte la spécificité relative aux résidences servies, dont les règles de fonctionnement issues de la loi du 13 mars 2006 et intégrées dans la loi du 10 juillet 1965 prévoient de façon expresse la possibilité d'une délégation comme l'invoque la partie appelante ; Attendu que les consorts Bruno X... ne rapportant pas la preuve de ce que cette assemblée générale aurait été l'objet d'un recours dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sa délibération s'impose de façon définitive à l'ensemble des copropriétaires, pour l'approbation de ce contrat comme pour toutes les résolutions critiquées par les consorts Bruno X... dans leurs écritures ; Que l'argumentation invoquée par les consorts Bruno X... relativement à la validité de cette convention et au défaut de mise en concurrence, de même que l'absence d'avis du conseil syndical devient inopérante du fait de cette approbation ; Que la convention de service du 24 mars 2009 entre, ainsi qu'il a été indiqué supra, dans le cadre des conventions qui peuvent être conclues avec des tiers au sens de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que l'article 39-2 du décret du 17 mars 1967, issu de la modification de ce décret par le décret du 20 avri1 2010, précise que « l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières de l'occupation des locaux » doivent être mentionnés dans la convention, ce qui démordre de plus fort que c'est bien la convention qui règle les conditions financières de son exécution, et non la loi ; Que c'est en vertu de la délégation qui lui est donnée par le syndicat des copropriétaires de la résidence à l'article 5-1 de cette convention qu'agit aujourd'hui l'association RESIDENCE BOCAGE PARC ; Qu'il résulte des pièces versées aux débats que cette association, régulièrement déclarée, remplit les critères qui lui confèrent la personnalité moral et la capacité à agir ; Que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui donne qualité pour agir au syndicat des copropriétaires n'empêche aucunement cet organe de donner délégation pour agir au tiers qui fournit les services spécifiques pour se faire payer desdits services ; que du fait d'une telle délégation, l'argumentation relative aux dispositions de l'art. 55 du décret du 17 mars 1967 est inopérante ; Que les consorts Bruno X... sont de toute façon forclos pour contester la délibération du 12 décembre 2008 qui, en application de l'article 1134 du Code civil s'impose comme étant la loi des parties ; que leur qualité d'adhérents ou non de l'association est indifférente en la cause, puisque ladite association fonde sa demande sur leur qualité de copropriétaires tenus au paiement des charges de fonctionnement ; Attendu que, si la clause d'adhésion obligatoire à l'association chargée de gérer les services spécifiques contrevient au principe de la liberté d'association prévue par la loi du juillet 1901, cela n'emporte aucune conséquence pour les parties, puisque cette association, qui a qualité pour recouvrer au nom du syndicat dont elle est délégataire eu vertu des accords intervenues, peut le faire envers les personnes, qui n'en sont pas membres, la créance de l'association ne résultant pas d'une adhésion des copropriétaires ou des résidents, mais d'une délégation accordée par le syndicat des copropriétaires ; Que, de même, l'argumentation que fonde la partie intimée sur l'article 1275 du Code civil pour affirmer que, pour être valable, chaque copropriétaire aurait dû personnellement approuver la délégation de créance, est inopérante ; que, pour la même raison, l'inopposabilité tirée de l'article 1165 du Code civil instaurant l'effet relatif des contrats ne peut être retenue, étant précisé que tout nouvel acquéreur consent lors de son accession à la qualité de copropriétaire, à adhérer aux documents contractuels relatifs à la copropriété ; que cette obligation passe ensuite à ses ayants droit ; Attendu par ailleurs que l'association présente chaque année un budget prévisionnel pour l'exécution des services ; que ces budgets ont été adoptés par les assemblées générales des copropriétaires en dates des 23 avril 2009, 5 mai 2010, 5 mai 2011, 14 juin 2012, 16 mai 2013 et 16 juin 2014 ; que les procès-verbaux de ces assemblées générales sont aujourd'hui définitifs puisqu'aucun recours n'a été visiblement été engagé à leur encontre en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception de celle du 16 juin 2014 qui ne recouvre pas la période considérée ; Attendu que la violation alléguée de l'article 442-7 du code de commerce, qui a été édicté principalement pour protéger la liberté de la concurrence contre des pratiques de nature à en compromettre le jeu normal, ne saurait être retenue en la cause pour voir déclarer irrecevable la demande de l'association, puisque d'une part l'association RESIDENCE BOCAGE PARC n'a pas été créée dans un but lucratif de manière à contourner les règles, et en particulier les règles fiscales, régissant l'activité des sociétés civiles ou commerciales, mais qu'elle l'a été dans le cadre légal de la loi de 1965 modifiée ; que l'argumentation invoquée par les consorts Bruno X... n'est pas pertinente, la règle qu'ils invoquent ayant principalement pour objet de permettre aux autorités compétentes, en cas de fraude à la législation sur les sociétés, de demander ou de prononcer la requalification du contrat d'association en contrat de société, mais étant sans influence sur la validité des actes faits par cet organisme ; Que les premiers juges ont en outre estimé à juste titre que les consorts BRUNO X... ne rapportaient pas la preuve de ce que les activités annexes de l'association appelante occuperaient une part telle dans son activité totale qu'elle fausserait le jeu de la libre concurrence ; Attendu que c'est avec raison que le jugement critiqué mentionne que les services proposés à la personne ne peuvent se confondre avec une assistance véritable dans les actes quotidiens, et qu'ils ne constituent pas une prestation de soins au sens de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ; Qu'il appartient également aux autorités compétentes, si elles en sont saisies et si elles l'estiment utile, de prendre toutes mesures nécessaires pour faire défense à l'association de rendre certains services à la personne, en particulier le service d'infirmerie (dont rien n'indique d'ailleurs que les prestations sont dispensée par des personnes qui ne remplissent pas les conditions légales), les copropriétaires ne pouvant de toute manière se faire justice eux-mêmes en considérant que de telles prestations sont illégales et qu'ils n'auraient pas à les prendre en charge ; Que la convention est également conforme aux dispositions de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu. que l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 relative aux résidences de services prévoit que « les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 ; les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 ; toutefois les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété » ; Que le litige ne porte pas sur cette dernière catégorie de dépenses qui ne concerne, effectivement que les usagers des services, qui seuls doivent payer, e. g. le prix des repas qu'ils prennent, du blanchissage qu'ils font faire ou des excursions qu'ils utilisent ; Qu'il résulte du texte précité que les charges afférentes au fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes relevant de l'article 10 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles obéissent aux critères de l'utilité objective que ces services collectifs ou équipements communs présentent pour chaque lot indépendamment de l'utilisation effective que le copropriétaire peut en faire ; que dès lors qu'il n'est pas contesté qu'en leur qualité de copropriétaires, les consorts Bruno X... peuvent profiter de ces services personnellement ou par le biais de tout locataire ou occupant qu'ils installent dans leur lot, et se trouvent débiteurs de ces charges ; Que l'article 113 du règlement de copropriété, qui ne prévoit pas autre chose doit donc recevoir application, puisqu'il stipule que « la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, quant à la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes, elle doit rester proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de le superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation ; Que l'article 19 de la loi du l0 juillet 1965 contraint les copropriétaires à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; Que l'article 14 – 1 de la même loi édicte que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ; (…) les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes » ; Qu'il résulte de la combinaison de ces textes que les charges relatives aux services spécifiques de la résidence sont récupérables auprès des copropriétaires en fonction du critère de l'utilité que ces services collectifs et équipements communs présentent pour chaque lot, quelle que soit l'utilisation effective que peut en faire le copropriétaire concerné ; Que la seule possibilité pour le copropriétaire de profiter personnellement par le biais de toute tierce personne occupante à titre onéreux ou gratuit qui résiderait dans son lot, l'oblige à supporter ces charges, et ce même si son lot n'est pas occupé ; Attendu en outre que les griefs invoqués par les consorts Y...
X... concernant de prétendues lacunes dans le règlement de copropriété, en particulier le défaut de mise en concurrence pour le choix du tiers prestataire de services ne peuvent être opposés au prestataire lui-même, mais seulement au syndicat des copropriétaires qui n'est pas celui qui réclame paiement aujourd'hui ; Que le griefs relatifs au fonctionnement de l'association ne remettent pas en cause le principe de la créance dont elle est titulaire sur les consorts Bruno X... ; Qu'il en va de même de l'argumentation développée par la partie intimée relativement à la répartition des charges, la délégation par le syndicat des copropriétaires permettant le contrôle par ce dernier des actes de l'association délégataire ; Attendu que l'association appelante sera déclarée recevable à agir, le jugement querellé étant infirmé sur ce point ; Que cette décision sera en revanche confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation de la convention du 24 mars 2009 » ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent laisser incertain le fondement juridique au regard duquel ils tranchent le litige ; qu'en déclarant l'association recevable à agir en vertu d'une délégation consentie par l'assemblée générale des copropriétaires, sans préciser s'il s'agissait d'une délégation de pouvoir ou d'une délégation de créance, les juges du fond ont violé l'article 12 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré l'association recevable en ses demandes, puis condamné les époux X... à payer à l'association diverses sommes au titre des charges de fonctionnement des services ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Attendu que la loi du 13 juillet 2006 modifiant la loi du 10 juillet 1965 introduit dans ce dernier texte l'article 41-1 selon lequel le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs ; que, en vertu du même texte, ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec un tiers ; Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé le 12 décembre 2008 le contrat qui devait être régularisé le 24 mars 2009, qui comporte un article 5 par lequel l'association RÉSIDENCE BOCAGE PARC recevait délégation pour recouvrer au nom du syndicat des copropriétaires les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis ; Attendu que l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, mis en place par la loi du 13 juillet 2006 dans le chapitre IV bis de cette loi, lequel est consacré spécifiquement aux résidences-services, dispose que le syndicat des copropriétaires de ces résidences, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical, conseil auquel l'assemblée générale peut déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques ; Que le deuxième alinéa de cet article prévoit un avis du conseil syndical sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers ; Que cette disposition démontre que la volonté du législateur était de permettre aux parties d'une part de faire appel à un tiers, ce qui est le cas de l'association appelante, d'autre part de définir le modalités du nécessaire contrôle des modalités d'exécution par les organes de la copropriété ; Que l'externalisation des services est donc possible de par la loi et que c'est ainsi, la convention qui en règle les conditions financières ; Que c'est donc à tort que les consorts Bruno X... reprochent à l'association RÉSIDENCE BOCAGE PARC de « se retrancher derrière les dispositions de la convention de services pour contourner les règles d'ordre public » ; Que leur argumentation ne prend pas en compte la spécificité relative aux résidences servies, dont les règles de fonctionnement issues de la loi du 13 mars 2006 et intégrées dans la loi du 10 juillet 1965 prévoient de façon expresse la possibilité d'une délégation comme l'invoque la partie appelante ; Attendu que les consorts Bruno X... ne rapportant pas la preuve de ce que cette assemblée générale aurait été l'objet d'un recours dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sa délibération s'impose de façon définitive à l'ensemble des copropriétaires, pour l'approbation de ce contrat comme pour toutes les résolutions critiquées par les consorts Bruno X... dans leurs écritures ; Que l'argumentation invoquée par les consorts Bruno X... relativement à la validité de cette convention et au défaut de mise en concurrence, de même que l'absence d'avis du conseil syndical devient inopérante du fait de cette approbation ; Que la convention de service du 24 mars 2009 entre, ainsi qu'il a été indiqué supra, dans le cadre des conventions qui peuvent être conclues avec des tiers au sens de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que l'article 39-2 du décret du 17 mars 1967, issu de la modification de ce décret par le décret du 20 avri1 2010, précise que « l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières de l'occupation des locaux » doivent être mentionnés dans la convention, ce qui démordre de plus fort que c'est bien la convention qui règle les conditions financières de son exécution, et non la loi ; Que c'est en vertu de la délégation qui lui est donnée par le syndicat des copropriétaires de la résidence à l'article 5-1 de cette convention qu'agit aujourd'hui l'association RESIDENCE BOCAGE PARC ; Qu'il résulte des pièces versées aux débats que cette association, régulièrement déclarée, remplit les critères qui lui confèrent la personnalité moral et la capacité à agir ; Que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui donne qualité pour agir au syndicat des copropriétaires n'empêche aucunement cet organe de donner délégation pour agir au tiers qui fournit les services spécifiques pour se faire payer desdits services ; que du fait d'une telle délégation, l'argumentation relative aux dispositions de l'art. 55 du décret du 17 mars 1967 est inopérante ; Que les consorts Bruno X... sont de toute façon forclos pour contester la délibération du 12 décembre 2008 qui, en application de l'article 1134 du Code civil s'impose comme étant la loi des parties ; que leur qualité d'adhérents ou non de l'association est indifférente en la cause, puisque ladite association fonde sa demande sur leur qualité de copropriétaires tenus au paiement des charges de fonctionnement ; Attendu que, si la clause d'adhésion obligatoire à l'association chargée de gérer les services spécifiques contrevient au principe de la liberté d'association prévue par la loi du juillet 1901, cela n'emporte aucune conséquence pour les parties, puisque cette association, qui a qualité pour recouvrer au nom du syndicat dont elle est délégataire eu vertu des accords intervenues, peut le faire envers les personnes, qui n'en sont pas membres, la créance de l'association ne résultant pas d'une adhésion des copropriétaires ou des résidents, mais d'une délégation accordée par le syndicat des copropriétaires ; Que, de même, l'argumentation que fonde la partie intimée sur l'article 1275 du Code civil pour affirmer que, pour être valable, chaque copropriétaire aurait dû personnellement approuver la délégation de créance, est inopérante ; que, pour la même raison, l'inopposabilité tirée de l'article 1165 du Code civil instaurant l'effet relatif des contrats ne peut être retenue, étant précisé que tout nouvel acquéreur consent lors de son accession à la qualité de copropriétaire, à adhérer aux documents contractuels relatifs à la copropriété ; que cette obligation passe ensuite à ses ayants droit ; Attendu par ailleurs que l'association présente chaque année un budget prévisionnel pour l'exécution des services ; que ces budgets ont été adoptés par les assemblées générales des copropriétaires en dates des 23 avril 2009, 5 mai 2010, 5 mai 2011, 14 juin 2012, 16 mai 2013 et 16 juin 2014 ; que les procès-verbaux de ces assemblées générales sont aujourd'hui définitifs puisqu'aucun recours n'a été visiblement été engagé à leur encontre en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception de celle du 16 juin 2014 qui ne recouvre pas la période considérée ; Attendu que la violation alléguée de l'article 442-7 du code de commerce, qui a été édicté principalement pour protéger la liberté de la concurrence contre des pratiques de nature à en compromettre le jeu normal, ne saurait être retenue en la cause pour voir déclarer irrecevable la demande de l'association, puisque d'une part l'association RESIDENCE BOCAGE PARC n'a pas été créée dans un but lucratif de manière à contourner les règles, et en particulier les règles fiscales, régissant l'activité des sociétés civiles ou commerciales, mais qu'elle l'a été dans le cadre légal de la loi de 1965 modifiée ; que l'argumentation invoquée par les consorts Bruno X... n'est pas pertinente, la règle qu'ils invoquent ayant principalement pour objet de permettre aux autorités compétentes, en cas de fraude à la législation sur les sociétés, de demander ou de prononcer la requalification du contrat d'association en contrat de société, mais étant sans influence sur la validité des actes faits par cet organisme ; Que les premiers juges ont en outre estimé à juste titre que les consorts BRUNO X... ne rapportaient pas la preuve de ce que les activités annexes de l'association appelante occuperaient une part telle dans son activité totale qu'elle fausserait le jeu de la libre concurrence ; Attendu que c'est avec raison que le jugement critiqué mentionne que les services proposés à la personne ne peuvent se confondre avec une assistance véritable dans les actes quotidiens, et qu'ils ne constituent pas une prestation de soins au sens de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ; Qu'il appartient également aux autorités compétentes, si elles en sont saisies et si elles l'estiment utile, de prendre toutes mesures nécessaires pour faire défense à l'association de rendre certains services à la personne, en particulier le service d'infirmerie (dont rien n'indique d'ailleurs que les prestations sont dispensée par des personnes qui ne remplissent pas les conditions légales), les copropriétaires ne pouvant de toute manière se faire justice eux-mêmes en considérant que de telles prestations sont illégales et qu'ils n'auraient pas à les prendre en charge ; Que la convention est également conforme aux dispositions de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu. que l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 relative aux résidences de services prévoit que « les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 ; les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 ; toutefois les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété » ; Que le litige ne porte pas sur cette dernière catégorie de dépenses qui ne concerne, effectivement que les usagers des services, qui seuls doivent payer, e. g. le prix des repas qu'ils prennent, du blanchissage qu'ils font faire ou des excursions qu'ils utilisent ; Qu'il résulte du texte précité que les charges afférentes au fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes relevant de l'article 10 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles obéissent aux critères de l'utilité objective que ces services collectifs ou équipements communs présentent pour chaque lot indépendamment de l'utilisation effective que le copropriétaire peut en faire ; que dès lors qu'il n'est pas contesté qu'en leur qualité de copropriétaires, les consorts Bruno X... peuvent profiter de ces services personnellement ou par le biais de tout locataire ou occupant qu'ils installent dans leur lot, et se trouvent débiteurs de ces charges ; Que l'article 113 du règlement de copropriété, qui ne prévoit pas autre chose doit donc recevoir application, puisqu'il stipule que « la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, quant à la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes, elle doit rester proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de le superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation ; Que l'article 19 de la loi du l0 juillet 1965 contraint les copropriétaires à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; Que l'article 14 – 1 de la même loi édicte que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ; (…) les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes » ; Qu'il résulte de la combinaison de ces textes que les charges relatives aux services spécifiques de la résidence sont récupérables auprès des copropriétaires en fonction du critère de l'utilité que ces services collectifs et équipements communs présentent pour chaque lot, quelle que soit l'utilisation effective que peut en faire le copropriétaire concerné ; Que la seule possibilité pour le copropriétaire de profiter personnellement par le biais de toute tierce personne occupante à titre onéreux ou gratuit qui résiderait dans son lot, l'oblige à supporter ces charges, et ce même si son lot n'est pas occupé ; Attendu en outre que les griefs invoqués par les consorts Y...
X... concernant de prétendues lacunes dans le règlement de copropriété, en particulier le défaut de mise en concurrence pour le choix du tiers prestataire de services ne peuvent être opposés au prestataire lui-même, mais seulement au syndicat des copropriétaires qui n'est pas celui qui réclame paiement aujourd'hui ; Que le griefs relatifs au fonctionnement de l'association ne remettent pas en cause le principe de la créance dont elle est titulaire sur les consorts Bruno X... ; Qu'il en va de même de l'argumentation développée par la partie intimée relativement à la répartition des charges, la délégation par le syndicat des copropriétaires permettant le contrôle par ce dernier des actes de l'association délégataire ; Attendu que l'association appelante sera déclarée recevable à agir, le jugement querellé étant infirmé sur ce point ; Que cette décision sera en revanche confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation de la convention du 24 mars 2009 » ;
ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'article 5-1 de la convention de service du 24 mars 2009, il est seulement précisé que l'association facture aux occupants ou, le cas échéant, aux copropriétaires les charges relatives au fonctionnement des services spécifiques ; que nulle mention ne fait référence à une quelconque délégation ou représentation en justice ; qu'en retenant, au regard de ces stipulations pourtant claires et précises, que le syndicat avait délégué à l'association son pouvoir de recouvrer les charges et notamment d'agir en justice à cette fin, les juges du fond ont dénaturé la convention du 24 mars 2009 ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, aux termes des dispositions d'ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le recouvrement des charges de copropriété est un pouvoir propre du syndic ; qu'il s'en suit que toute convention conclu par un syndicat et emportant délégation de pouvoir, dès lors qu'elle a pour objet de transférer à un tiers, ne serait-ce que pour partie, le recouvrement des charges, est illicite ; qu'en décidant le contraire, pour reconnaître à l'association qualité pour agir sur le fondement de la délégation consentie aux termes de la convention de service du 24 mars 2009, les juges du fond ont violé les articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, dès lors que les époux X... contestaient la validité de la délégation consentie à l'association en tant que contraire à des dispositions d'ordre public, il était exclu que les juges du fond leur opposent qu'ils étaient forclos pour contester la délibération du 12 décembre 2008 ayant autorisé la délégation ; qu'en se fondant sur ce motif inopérant, les juges du fond ont à nouveau violé les articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, quatrièmement, et si même une délégation pour recouvrer les charges était admise en son principe, aux termes de l'article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la délégation ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé ; qu'en se fondant sur une délégation de pouvoir tendant au recouvrement des charges liées au fonctionnement des services spécifiques en général et autorisant l'association à agir contre tout copropriétaire, non nommément désigné, les juges du fond ont à tout le moins violé l'article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré l'association recevable en ses demandes, puis condamné les époux X... à payer à l'association diverses sommes au titre des charges de fonctionnement des services ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Attendu que la loi du 13 juillet 2006 modifiant la loi du 10 juillet 1965 introduit dans ce dernier texte l'article 41-1 selon lequel le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs ; que, en vertu du même texte, ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec un tiers ; Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé le 12 décembre 2008 le contrat qui devait être régularisé le 24 mars 2009, qui comporte un article 5 par lequel l'association RÉSIDENCE BOCAGE PARC recevait délégation pour recouvrer au nom du syndicat des copropriétaires les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis ; Attendu que l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, mis en place par la loi du 13 juillet 2006 dans le chapitre IV bis de cette loi, lequel est consacré spécifiquement aux résidences-services, dispose que le syndicat des copropriétaires de ces résidences, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical, conseil auquel l'assemblée générale peut déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques ; Que le deuxième alinéa de cet article prévoit un avis du conseil syndical sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers ; Que cette disposition démontre que la volonté du législateur était de permettre aux parties d'une part de faire appel à un tiers, ce qui est le cas de l'association appelante, d'autre part de définir le modalités du nécessaire contrôle des modalités d'exécution par les organes de la copropriété ; Que l'externalisation des services est donc possible de par la loi et que c'est ainsi, la convention qui en règle les conditions financières ; Que c'est donc à tort que les consorts Bruno X... reprochent à l'association RÉSIDENCE BOCAGE PARC de « se retrancher derrière les dispositions de la convention de services pour contourner les règles d'ordre public » ; Que leur argumentation ne prend pas en compte la spécificité relative aux résidences servies, dont les règles de fonctionnement issues de la loi du 13 mars 2006 et intégrées dans la loi du 10 juillet 1965 prévoient de façon expresse la possibilité d'une délégation comme l'invoque la partie appelante ; Attendu que les consorts Bruno X... ne rapportant pas la preuve de ce que cette assemblée générale aurait été l'objet d'un recours dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sa délibération s'impose de façon définitive à l'ensemble des copropriétaires, pour l'approbation de ce contrat comme pour toutes les résolutions critiquées par les consorts Bruno X... dans leurs écritures ; Que l'argumentation invoquée par les consorts Bruno X... relativement à la validité de cette convention et au défaut de mise en concurrence, de même que l'absence d'avis du conseil syndical devient inopérante du fait de cette approbation ; Que la convention de service du 24 mars 2009 entre, ainsi qu'il a été indiqué supra, dans le cadre des conventions qui peuvent être conclues avec des tiers au sens de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que l'article 39-2 du décret du 17 mars 1967, issu de la modification de ce décret par le décret du 20 avri1 2010, précise que « l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières de l'occupation des locaux » doivent être mentionnés dans la convention, ce qui démordre de plus fort que c'est bien la convention qui règle les conditions financières de son exécution, et non la loi ; Que c'est en vertu de la délégation qui lui est donnée par le syndicat des copropriétaires de la résidence à l'article 5-1 de cette convention qu'agit aujourd'hui l'association RESIDENCE BOCAGE PARC ; Qu'il résulte des pièces versées aux débats que cette association, régulièrement déclarée, remplit les critères qui lui confèrent la personnalité moral et la capacité à agir ; Que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui donne qualité pour agir au syndicat des copropriétaires n'empêche aucunement cet organe de donner délégation pour agir au tiers qui fournit les services spécifiques pour se faire payer desdits services ; que du fait d'une telle délégation, l'argumentation relative aux dispositions de l'art. 55 du décret du 17 mars 1967 est inopérante ; Que les consorts Bruno X... sont de toute façon forclos pour contester la délibération du 12 décembre 2008 qui, en application de l'article 1134 du Code civil s'impose comme étant la loi des parties ; que leur qualité d'adhérents ou non de l'association est indifférente en la cause, puisque ladite association fonde sa demande sur leur qualité de copropriétaires tenus au paiement des charges de fonctionnement ; Attendu que, si la clause d'adhésion obligatoire à l'association chargée de gérer les services spécifiques contrevient au principe de la liberté d'association prévue par la loi du juillet 1901, cela n'emporte aucune conséquence pour les parties, puisque cette association, qui a qualité pour recouvrer au nom du syndicat dont elle est délégataire eu vertu des accords intervenues, peut le faire envers les personnes, qui n'en sont pas membres, la créance de l'association ne résultant pas d'une adhésion des copropriétaires ou des résidents, mais d'une délégation accordée par le syndicat des copropriétaires ; Que, de même, l'argumentation que fonde la partie intimée sur l'article 1275 du Code civil pour affirmer que, pour être valable, chaque copropriétaire aurait dû personnellement approuver la délégation de créance, est inopérante ; que, pour la même raison, l'inopposabilité tirée de l'article 1165 du Code civil instaurant l'effet relatif des contrats ne peut être retenue, étant précisé que tout nouvel acquéreur consent lors de son accession à la qualité de copropriétaire, à adhérer aux documents contractuels relatifs à la copropriété ; que cette obligation passe ensuite à ses ayants droit ; Attendu par ailleurs que l'association présente chaque année un budget prévisionnel pour l'exécution des services ; que ces budgets ont été adoptés par les assemblées générales des copropriétaires en dates des 23 avril 2009, 5 mai 2010, 5 mai 2011, 14 juin 2012, 16 mai 2013 et 16 juin 2014 ; que les procès-verbaux de ces assemblées générales sont aujourd'hui définitifs puisqu'aucun recours n'a été visiblement été engagé à leur encontre en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception de celle du 16 juin 2014 qui ne recouvre pas la période considérée ; Attendu que la violation alléguée de l'article 442-7 du code de commerce, qui a été édicté principalement pour protéger la liberté de la concurrence contre des pratiques de nature à en compromettre le jeu normal, ne saurait être retenue en la cause pour voir déclarer irrecevable la demande de l'association, puisque d'une part l'association RESIDENCE BOCAGE PARC n'a pas été créée dans un but lucratif de manière à contourner les règles, et en particulier les règles fiscales, régissant l'activité des sociétés civiles ou commerciales, mais qu'elle l'a été dans le cadre légal de la loi de 1965 modifiée ; que l'argumentation invoquée par les consorts Bruno X... n'est pas pertinente, la règle qu'ils invoquent ayant principalement pour objet de permettre aux autorités compétentes, en cas de fraude à la législation sur les sociétés, de demander ou de prononcer la requalification du contrat d'association en contrat de société, mais étant sans influence sur la validité des actes faits par cet organisme ; Que les premiers juges ont en outre estimé à juste titre que les consorts BRUNO X... ne rapportaient pas la preuve de ce que les activités annexes de l'association appelante occuperaient une part telle dans son activité totale qu'elle fausserait le jeu de la libre concurrence ; Attendu que c'est avec raison que le jugement critiqué mentionne que les services proposés à la personne ne peuvent se confondre avec une assistance véritable dans les actes quotidiens, et qu'ils ne constituent pas une prestation de soins au sens de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ; Qu'il appartient également aux autorités compétentes, si elles en sont saisies et si elles l'estiment utile, de prendre toutes mesures nécessaires pour faire défense à l'association de rendre certains services à la personne, en particulier le service d'infirmerie (dont rien n'indique d'ailleurs que les prestations sont dispensée par des personnes qui ne remplissent pas les conditions légales), les copropriétaires ne pouvant de toute manière se faire justice eux-mêmes en considérant que de telles prestations sont illégales et qu'ils n'auraient pas à les prendre en charge ; Que la convention est également conforme aux dispositions de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu. que l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 relative aux résidences de services prévoit que « les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 ; les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 ; toutefois les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété » ; Que le litige ne porte pas sur cette dernière catégorie de dépenses qui ne concerne, effectivement que les usagers des services, qui seuls doivent payer, e. g. le prix des repas qu'ils prennent, du blanchissage qu'ils font faire ou des excursions qu'ils utilisent ; Qu'il résulte du texte précité que les charges afférentes au fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes relevant de l'article 10 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles obéissent aux critères de l'utilité objective que ces services collectifs ou équipements communs présentent pour chaque lot indépendamment de l'utilisation effective que le copropriétaire peut en faire ; que dès lors qu'il n'est pas contesté qu'en leur qualité de copropriétaires, les consorts Bruno X... peuvent profiter de ces services personnellement ou par le biais de tout locataire ou occupant qu'ils installent dans leur lot, et se trouvent débiteurs de ces charges ; Que l'article 113 du règlement de copropriété, qui ne prévoit pas autre chose doit donc recevoir application, puisqu'il stipule que « la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, quant à la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes, elle doit rester proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de le superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation ; Que l'article 19 de la loi du l0 juillet 1965 contraint les copropriétaires à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; Que l'article 14 – 1 de la même loi édicte que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ; (…) les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes » ; Qu'il résulte de la combinaison de ces textes que les charges relatives aux services spécifiques de la résidence sont récupérables auprès des copropriétaires en fonction du critère de l'utilité que ces services collectifs et équipements communs présentent pour chaque lot, quelle que soit l'utilisation effective que peut en faire le copropriétaire concerné ; Que la seule possibilité pour le copropriétaire de profiter personnellement par le biais de toute tierce personne occupante à titre onéreux ou gratuit qui résiderait dans son lot, l'oblige à supporter ces charges, et ce même si son lot n'est pas occupé ; Attendu en outre que les griefs invoqués par les consorts Y...
X... concernant de prétendues lacunes dans le règlement de copropriété, en particulier le défaut de mise en concurrence pour le choix du tiers prestataire de services ne peuvent être opposés au prestataire lui-même, mais seulement au syndicat des copropriétaires qui n'est pas celui qui réclame paiement aujourd'hui ; Que le griefs relatifs au fonctionnement de l'association ne remettent pas en cause le principe de la créance dont elle est titulaire sur les consorts Bruno X... ; Qu'il en va de même de l'argumentation développée par la partie intimée relativement à la répartition des charges, la délégation par le syndicat des copropriétaires permettant le contrôle par ce dernier des actes de l'association délégataire ; Attendu que l'association appelante sera déclarée recevable à agir, le jugement querellé étant infirmé sur ce point ; Que cette décision sera en revanche confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation de la convention du 24 mars 2009 » ;
ALORS QUE, premièrement, la délégation de créance est une convention tripartite qui suppose l'accord du délégué ; qu'un tel accord ne saurait résulter de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant la délégation dès lors que cette dernière représente le syndicat des copropriétaires, délégant ; qu'en décidant le contraire, pour retenir que la délégation était valable quand bien même elle n'avait pas été approuvée par les copropriétaires délégués, les juges du fond ont violé l'article 1275 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, aux termes des dispositions d'ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le recouvrement des charges de copropriété est un pouvoir propre du syndic ; qu'il s'en suit que toute délégation de créance émanant de l'assemblée générale des copropriétaires ayant pour objet ou pour effet de transférer à un tiers, ne serait-ce que pour partie, le recouvrement des charges est illicite ; qu'en décidant le contraire, pour reconnaître à l'association qualité pour agir sur le fondement de la délégation consentie aux termes de la convention de service du 24 mars 2009, les juges du fond ont violé les articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, dès lors que les époux X... contestaient la validité de la délégation consentie à l'association en tant que contraire à des dispositions d'ordre public, il était exclu que les juges du fond leur opposent qu'ils étaient forclos pour contester la délibération du 12 décembre 2008 ayant autorisé la délégation ; qu'en se fondant sur ce motif inopérant, les juges du fond ont à nouveau violé les articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, quatrièmement, par l'effet de la délégation de créance, le délégué devient le débiteur du délégataire ; qu'en instaurant ainsi un rapport d'obligation entre l'association, délégataire et les copropriétaires délégués, y compris ceux n'étant pas membres de l'association, la délégation de créance a pour effet de contourner l'interdiction de toute adhésion forcée à une association ; qu'il s'en suit qu'une telle délégation est illicite comme contraire à la liberté d'association ; qu'en se fondant pour autant sur la délégation consentie aux termes de la convention de service du 24 mars 2009, pour reconnaître à l'association qualité pour agir, les juges du fond ont à tout le moins violé les articles 6 du code civil et 11 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(très subsidiaire)L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné les époux X... à payer à l'association RESIDENCE BOCAGE PARC diverses sommes au titre des charges de fonctionnement des services ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Attendu que l'association RESIDENCE BOCAGE PARC verse aux débats les budgets prévisionnels pour la période considérée (du 1er avril 2009 au 31 décembre 2014), le rapport remis au conseil syndical élaboration du budget prévisionnel par les assemblées générales dont il n'est pas justifié qu'elles ont fait l'objet de contestations ; qu'elle apporte également à la procédure les appels de charge envoyés aux débiteurs, les relevés de compte récapitulatif ainsi que les mises en demeure ; Qu'il échet de considérer que la créance est justifiée en son principe et en son montant ; Qu'il convient d'allouer à l'association RESIDENCE BOCAGE PARC la somme qu'elle réclame à titre principal, soit 29236, 53 euros pour la période du 1er novembre 2009 au 30 septembre 2013, ainsi que, en application de la convention du 24 mars 2009, les sommes qui seront facturées par ladite association à compter du 30 septembre 2013 au titre des charges de fonctionnement figurant au budget prévisionnel approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires en application de la convention conclue le 24 mars 2009, puis de celle de 2014 la substituant » ;
ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'article 41-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les charges relatives aux services spécifiques sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 ; qu'il s'en suit que les époux X... étaient fondés à opposer à l'association sa méconnaissance des règles impératives relatives à la répartition ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point aux fins de vérifier si la créance alléguée était fondée en son montant, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 10 et 41-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, vainement tenterait-on d'objecter que les juges du fond ont relevé que les budgets de l'association avaient été l'objet de délibérations non contestées de l'assemblée générale ; que dès lors que les budgets et les procès-verbaux des assemblées générales ne font pas état de la répartition, il est exclu que l'on puisse opposer aux copropriétaires lesdites délibérations ; qu'en conséquence, l'arrêt est entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 10 et 41-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
