LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause M. Claude X... et Mme Juliette X... ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 décembre 2014), que Mme Y...est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme Philippe X... aux droits de laquelle se trouvent M. Claude X... et Mme Juliette X... (les consorts X...) ; que le congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré à ces derniers le 6 juin 2001 a été déclaré valable par jugement du 21 mai 2010 ; que, le 20 mars 2013, les consorts X... ont cédé leur fonds de commerce à la société NBDP, qui est intervenue volontairement à l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction ;
Attendu que, pour limiter à une certaine somme l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu de recourir à une nouvelle expertise ni de majorer l'indemnité principale des indemnités accessoires au regard du risque délibérément assumé par le cessionnaire qui a acquis le fonds de commerce alors que le bail était déjà résilié et que le tribunal avait déjà fixé le montant de l'indemnité revenant aux locataires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société NBDP était devenue, par acquisition du fonds de commerce exploité dans les locaux loués par les consorts X..., créancière de l'indemnité d'éviction et sans rechercher, comme il le lui était demandé, la valeur du fonds de commerce à la date où elle statuait dès lors que l'éviction n'était pas encore réalisée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité d'éviction à la somme de 350 000 euros, l'arrêt rendu le 16 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des consorts X... et de Mme Y...; condamne Mme Y...à payer à la société NBDP la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société NBDP.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 350. 000 € le montant de l'indemnité d'éviction due par Madame Y...à la Société NBDP ;
AUX MOTIFS QUE, sur la fixation de l'indemnité d'éviction, l'expert a retenu trois méthodes de calculs :- une indemnité d'éviction calculée en fonction du chiffre d'affaires du gérant libre, soit 276. 900 €,- une indemnité calculée à partir de la capitalisation de la redevance annuelle perçue par les consorts X..., l'expert excluant cette solution d'emblée compte tenu de la précarité du contrat de location-gérance en cours et de la difficulté de déterminer le taux de capitalisation à appliquer,- une indemnité correspondant à la valeur du droit au bail, soit 100. 000 € ; que l'on peut constater que ces trois méthodes aboutissent à des résultats très contrastés ; qu'aux termes de l'article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que le premier juge, dans sa décision du 4 mars 2013, a fixé à la somme de 350. 000 € l'indemnité d'éviction revenant aux consorts X... en rappelant que ces derniers avaient signé une promesse de vente de leur fonds moyennant le versement de cette somme sous réserve que le bail soit renouvelé ; que quelques jours seulement après le prononcé du jugement, les consorts X... ont cédé leur fonds de commerce nonobstant le jugement d'éviction et ont fait savoir qu'ils n'étaient plus intéressés par la procédure ; qu'en conséquence, compte tenu du contexte particulier et singulier dans lequel se présentent la cause et les parties, il convient de fixer l'indemnité d'éviction au montant du prix de vente payé par la Société NBDP ; que les consorts X... ont cédé leur fonds de commerce à la Société NBDP moyennant le paiement de la somme de 350. 000 € rémunérant exclusivement la clientèle au titre des éléments incorporels et d'éléments corporels tels que le matériel ; qu'à cette date, le bail était déjà résilié et le Tribunal de grande instance de GRASSE avait déjà fixé le montant de l'indemnité revenant aux locataires ; que dès lors, le montant de l'indemnité devant revenir à la Société NBDP doit être fixé à la somme de 350. 000 €, sans qu'il y ait lieu de recourir à une nouvelle expertise, ni de majorer l'indemnité principale des traditionnelles indemnités accessoires au regard du risque délibérément assumé par le cessionnaire ; qu'en effet, la Société NBDP a acquis le fonds en toute connaissance de cause de la précarité de sa situation (bail résilié) et que Madame Y...lui avait notifié dès le 12 juin 2013 son intention de reprendre les lieux en consignant le montant d'éviction avant même qu'elle n'intervienne à la présente instance (arrêt p. 4 et 5) ;
1°) ALORS QUE le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, cette indemnité comprenant la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en affirmant, pour limiter le montant de l'indemnité d'éviction due par Madame Y..., qu'il convenait de fixer cette indemnité au prix de vente payé par la Société NBDP, rémunérant exclusivement la clientèle et le matériel, et qu'il n'y avait pas lieu de majorer ladite indemnité principale des traditionnelles indemnités accessoires au regard du risque délibérément assumé par le cessionnaire, sans rechercher quelle était la valeur marchande réelle du fonds de commerce devant être déterminée suivant les usages de la profession, non seulement en fonction de l'importance de la clientèle mais également de l'intérêt de l'emplacement du fonds, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction, la valeur du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée ; qu'au demeurant, en se déterminant de la sorte, ce dont il résulte qu'elle s'est fondée sur un prix fixé dans l'acte de cession daté de mars 2013 sans avoir apprécié la valeur du fonds de commerce à la date à laquelle elle statuait, la Cour d'appel n'a pas plus donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE méconnaît les termes du litige, le juge qui refuse de tenir pour établi un fait pourtant admis par l'ensemble des parties au litige ; qu'en toute hypothèse encore, en affirmant comme elle l'a fait qu'il n'y avait pas lieu de majorer l'indemnité principale des traditionnelles indemnités accessoires au regard du risque délibérément assumé par le cessionnaire, quand Madame Y...avait expressément accepté que l'indemnité d'éviction soit « majorée des traditionnelles indemnités accessoires », la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
