LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 avril 2015), que, par acte du 20 octobre 2011, la société JJR immobilier a signé avec la société Asie un "compromis" de vente portant sur un ensemble immobilier, sous condition suspensive de justification par le vendeur, préalablement à l'acte définitif de vente, d'une servitude de passage, de canalisations et d'accès au compteur ERDF sur le fonds voisin appartenant à la société Eden ; que l'acte authentique de vente, signé par les parties le 30 janvier 2012, stipulait comme condition particulière que, si, au 30 juillet 2012, l'ensemble des servitudes n'avait pas été réitéré par acte authentique, la somme de 100 000 euros resterait acquise à la société Asie ; que, le 30 juillet 2012, le représentant de l'association syndicale libre Eden a comparu devant le notaire pour consentir les servitudes ; que, la société Asie n'ayant pas comparu, la société JJR Immobilier l'a assignée en restitution de la somme séquestrée ;
Attendu que, pour déclarer la société JJR Immobilier fondée à obtenir la somme de 100 000 euros, l'arrêt retient qu'elle peut se prévaloir d'une acceptation de consentir les servitudes par le représentant de l'association syndicale libre dans le délai de six mois et par devant notaire et que l'authentification des servitudes ne s'est pas réalisée au 30 juillet 2012 de par l'abstention fautive de la société Asie ;
Q'en statuant ainsi, alors que l'acte de vente prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard le 30 juillet 2012 et qu'elle avait constaté que la constitution des servitudes était soumise à la condition suspensive de l'accord de l'assemblée générale des membres de l'association syndicale libre prévue le 6 septembre 2012, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société JJR Immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JJR Immobilier à payer la somme de 3 000 euros à la société Asie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Asie
La société Asie fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé que l'authentification des servitudes consenties par l'association syndicale libre Eden Parc ne s'est pas réalisée au 30 juillet 2012 de par l'abstention fautive de la société civile immobilière Asie, d'avoir déclaré en conséquence la société JJR Immobilier fondée à obtenir le bénéfice de la somme de 100.000 euros séquestrée en l'étude du notaire Grenier et d'avoir ordonné que sur présentation du présent arrêt, la somme ainsi séquestrée soit remise au représentant légal de cette société JJR Immobilier, avec les intérêts produits depuis la mise sous séquestre ;
AUX MOTIFS QUE le contrat fait la loi entre les parties ; que ce contrat est constitué par la vente sous forme authentique intervenue le 30 janvier 2012, pour un prix de 500.000 euros dont le vendeur a donné quittance, avec paiement par l'acquéreur résultant de la comptabilité du notaire ; que la cour ne discerne donc pas en droit la discussion portant sur les conditions suspensives relatives aux servitudes à consentir par l'Asl Eden Parc et qui apparaissent au compromis antérieur du 20 octobre 2011, puisque les parties ont accepté d'authentifier la vente alors même que ces conditions n'étaient pas levées ; que seules importent en droit et lient les parties les déclarations à l'acte authentique en page neuf par lesquelles : - le représentant du vendeur a déclaré qu'il ne pouvait justifier au jour de la vente « de tels droits » ; les parties ont donc convenu d'un commun accord de séquestrer la somme de 100.000 euros, pour une période de six mois à compter des présentes, la somme étant ponctionnée sur le prix qui venait d'être payé, et déposée à la caisse des dépôts et consignations ; que la clause essentielle est celle par laquelle les parties ont stipulé que – à compter des présentes, le vendeur s'engage à mettre tous les moyens dont il dispose pour créer, au terme d'un acte à recevoir au rang des minutes du notaire soussigné et au plus tard dans les six mois des présentes, l'ensemble des servitudes dont il a été parlé ci-dessus, aux frais exclusifs du vendeur ; - au cas où, au plus tard dans les six mois à compter de ce jour, l'ensemble des servitudes susvisées n'avait pas été réitéré par acte authentique, cette somme restera acquise à la société Asie, acquéreur aux présentes, à titre d'indemnité forfaitaire, ce dernier faisant alors son affaire personnelle des diverses servitudes sans plus aucun recours contre le vendeur ainsi qu'il le déclare expressément aux présentes ; qu'au 30 juillet 2012, dans les limites du délai de six mois, le représentant de la société Asie n'a pas souhaité répondre à la convocation du notaire Casanova-Grenier, ce qui a donné lieu à un procès-verbal de carence dans lequel le notaire a rappelé les conventions des parties ci-dessus rappelées par la cour, ainsi qu'un courrier du 26 juillet 2012 du cabinet Paul Coudré sur lequel il sera revenu infra, pour terminer sur la constatation selon laquelle : « M. Y..., président de l'ASL Eden Parc s'est déplacé en l'office notarial pour consentir les trois servitudes de passage, de canalisations et d'accès au compteur ERDF sur les voiries de l'association syndicale libre, prévu à l'acte du 30 janvier 2012 au profit des biens acquis par la société Asie sous conditions suspensives de l'assemblée générale de l'association syndicale libre Eden Parc du 6 septembre 2012, moyennant le versement par la société JJR Immobilier de la somme de 25.000 euros. La société JJR Immobilier a remis à cet instant un chèque de 25.000 euros à l'ordre de la Carpa à M. Y..., que celui-ci a accepté… » ; que le courrier du 26 juillet 2012 annexé au procès-verbal de carence est un courrier de l'administrateur délégué cabinet Paul Coudré, agissant au nom et pour le compte de l'association syndicale libre Eden arc, et adressé à JJR Immobilier, dont il résulte que : « comme suite à votre demande, l'association syndicale libre Eden Parc prise en la personne de son représentant légal en exercice …M. Y... me demande de vous confirmer son accord pour la constitution, par acte authentique, des servitudes d'accès au compteur ERDF, dont bénéficie le lot dont vous êtes propriétaires dans le domaine Eden Parc au Castellet… », le tout contre le règlement d'une somme de 25.000 euros à titre d'indemnisation, avec la précision que « l'accord par Monsieur Y... en qualité de président de l'association syndicale libre est évidemment donné sous condition suspensive de l'accord de l'assemblée générale des membres de l'ASL qui sera tenue le 6 septembre 2012 » ; qu'il se déduit des termes ainsi contenus dans un acte authentique qu'à la date du 30 juillet 2012, les conditions étaient réunies par devant notaire pour que le représentant légal du fonds servant (à savoir l'association syndicale libre Eden Parc) et le propriétaire du fonds dominant (à savoir la société civile immobilière Asie, propriétaire depuis l'acte du 30 janvier 2012) authentifient les servitudes consenties, l'accord de l'association syndicale libre en la personne de M. Y... ne pouvant être que la conséquence des diligences en ce sens de JJR Immobilier, et nul ne pouvant authentifier le bénéfice de ces servitudes sinon la société Asie, propriétaire du fonds dominant ; qu'aux termes de ce rappel de l'exacte teneur du procès-verbal de carence, et du courrier du 26 juillet 2012 annexé, et s'il est établi qu'au 30 juillet 2012, aucun acte de constitution de servitude n'a été établi, il n'en demeure pas moins que, dans le délai de six mois, le représentant de l'ASL s'est présenté chez le notaire pour consentir les servitudes litigieuses, nul ne contestant dans le présent litige son pouvoir de les consentir sous condition suspensive de l'accord de l'assemblée générale, pas plus que n'est contestée la somme de 25.000 euros que JJR Immobilier était prête à payer à titre d'indemnité forfaitaire ; qu'il est justifié par la production du procès-verbal en date du 6 septembre 2012 que l'assemblée générale de l'association syndicale libre a donné pouvoir au bureau (Monsieur Y... président de l'association syndicale libre) de ratifier éventuellement la servitude de droit de passage, ce qui a donné lieu d'ailleurs à un courrier en date du 15 octobre 2012 de l'administrateur rappelant ce vote, avec les termes suivants : « Monsieur Y..., représentant légal de l'association syndicale libre, était présent chez votre notaire le 30 juillet 2012, pour la signature de l'acte de constitution de servitude, sous condition suspensive de ratification par l'assemblé générale, qui est intervenue aux conditions prévues. Comme cela était convenu, vous avez réglé la somme de 25.000 euros en contrepartie de la constitution de servitude par acte notarié que vous avez demandée. L'association syndicale libre est donc très étonnée que l'acte notarié ne soit pas signé à ce jour, et qu'elle ne puisse pas percevoir la somme qui lui revient, qui est bloquée à la Carpa » ; qu'il est donc suffisamment établi que si les parties sont certes convenu d'un délai de six mois expirant le 30 juillet 2012 pour que l'ensemble des servitudes soit réitéré par acte authentique, il n'en demeure pas moins que le vendeur JJR Immobilier peut se prévaloir d'une acceptation de consentir ces servitudes par le représentant de l'association syndicale libre, dans le délai de six mois et par devant notaire, ce qui n'a pas été rendu possible que par la carence de l'acheteur qui n'a pas souhaité se présenter devant notaire, sachant au surplus que l'acceptation d'une servitude sous condition suspensive est parfaite rétroactivement dès que la condition est réalisée, ce qui permet en l'espèce à JJR Immobilier d'opposer à son acquéreur le bénéfice des servitudes litigieuses dès le 30 juillet 2012 ; que seule la carence de cet acheteur étant à l'origine de l'absence de réitération par acte authentique des servitudes litigieuses, par irrespect de la commune intention des parties, parfaitement respectée en revanche et dans le délai par JJR Immobilier, il ne saurait bénéficier de la somme séquestrée et le jugement sera infirmé ;
1°) ALORS QUE l'acte du 30 janvier 2012 prévoyait qu' « aux termes du compromis de vente en date du 20 octobre 2011, il a été stipulé, à titre de condition suspensive, que le vendeur devait justifier à l'acquéreur préalablement à la signature des présentes, d'un droit de passage régulier pour accéder au bien vendu ainsi qu'obtenir une servitude de passage afin d'accéder au compteur ERDF alimentant la propriété présentement vendue […]. Le représentant de la société JJR Immobilier déclare qu'il ne peut, à ce jour, justifier de tels droits. Les parties ont donc convenu d'un commun accord entre elles, de séquestrer la somme de 100 000 euros et ce pour une période de six mois à compter des présentes, délai pendant lequel le vendeur s'engage à mettre tous les moyens dont il dispose pour créer aux termes d'un acte à recevoir au rang des minutes du notaire soussigné et au plus tard dans les six mois des présentes l'ensemble des servitudes dont il a été parlé ci-dessus, aux frais exclusifs du vendeur. Les parties précisent enfin qu'au cas où, au plus tard dans les six mois à compter de ce jour, l'ensemble des servitudes susvisées n'avait pas été réitéré par acte authentique, cette somme restera acquise à la Sci Asie, acquéreur aux présentes, à titre d'indemnité forfaitaire » ; qu'en relevant, pour dire qu'à la date du 30 juillet 2012 les conditions étaient réunies pour l'authentification des servitudes consenties et que leur défaillance résulte de la carence de l'acheteur qui n'a pas souhaité se présenter à cette date chez le notaire, que dans le délai de six mois prévu par l'acte susvisé le représentant légal de l'association syndical libre s'était présenté chez le notaire pour consentir les servitudes litigieuses, son accord étant donné sous condition suspensive de celui de l'assemblée générale des membres de ladite association devant se tenir le 6 septembre 2012, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de l'acte du 30 janvier 2012 et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QU' en tout état de cause, ne peut constituer une offre ou une acceptation ferme de contracter la manifestation de volonté par laquelle le représentant légal d'une association accepte de consentir, sous la condition suspensive de l'accord de l'assemblée générale de l'association, des servitudes grevant le terrain appartenant à cette dernière ; que la cour, en jugeant, pour dire que l'authentification des servitudes ne s'est pas réalisée au 30 juillet 2012 du fait de l'abstention fautive de la société Asie et déclarer en conséquence la société JJR Immobilier fondée à obtenir le bénéfice de la somme de 100.000 euros séquestrée en l'étude du notaire Grenier, et après avoir pourtant relevé que l'accord du représentant de l'association syndicale libre avait été donné sous la condition suspensive de l'accord de l'assemblée générale des membres de l'association, qu'à la date du 30 juillet 2012, les conditions étaient réunies par devant notaire pour que le représentant légal de l'association syndical libre et la société Asie authentifient les servitudes consenties et que la société JJR immobilier pouvait se prévaloir d'une acceptation de consentir ces servitudes par le représentant de l'association syndicale libre dans le délai de six mois et par devant notaire, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1108, 1174 et 686 du code civil ;
3°) ALORS QUE au surplus, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en relevant au surplus, pour juger que l'authentification des servitudes ne s'est pas réalisée au 30 juillet 2012 du fait de l'abstention fautive de la société Asie et déclarer en conséquence la société JJR Immobilier fondée à obtenir le bénéfice de la somme de 100.000 euros séquestrée en l'étude du notaire Grenier, qu'il est justifié par le procès-verbal du 6 septembre 2012 que l'assemblée générale avait donné pouvoir au bureau de ratifier la servitude et que l'acceptation d'une servitude sous condition suspensive étant parfaite rétroactivement dès que la condition est réalisée, la société JJR Immobilier pouvait opposer à son acquéreur le bénéfice des servitudes litigieuses dès le 30 juillet 2012, la cour a violé les articles 1176 et 1179 du code civil.
