LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 2015), que M. X..., bénéficiaire d'un prêt immobilier souscrit auprès de l'UCB, a fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière engagée par la banque le 14 avril 1992 en raison d'impayés et que l'immeuble a été vendu sur adjudication le 25 septembre 2008 à la société civile immobilière Les Jardins d'Eden promotion immobilière (la SCI) ; que M. X... a assigné la société Ardifi, à qui l'UCB avait cédé sa créance, en annulation de l'adjudication ; que l'immeuble a été revendu sur surenchère le 8 janvier 2009 au profit de la SCI qui a poursuivi l'annulation de l'adjudication et refusé de consigner le prix ; que les actions en annulation ont été rejetées par deux arrêts confirmatifs du 17 novembre 2011 ; que M. X..., qui avait, en cours de procédure de saisie immobilière, été condamné sous astreinte, par un arrêt de la chambre des appels correctionnels du 28 mars 2000, à mettre son immeuble en conformité avec le permis de construire, a assigné la SCI le 12 novembre 2010 en remboursement de l'astreinte qu'il avait réglée et en garantie du paiement des astreintes à venir ; que la SCI a appelé en garantie la société Ardifi ; que, celle-ci étant devenue adjudicataire de l'immeuble le 28 mars 2013, M. X... a également sollicité sa condamnation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre la SCI et la société Ardifi et de le condamner à payer à celle-ci des dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... sollicitait le remboursement de l'astreinte sur le fondement de l'article 1134 du code civil et, subsidiairement, sur celui de l'enrichissement sans cause et retenu, par un motif non critiqué, que l'astreinte prononcée par la juridiction pénale à l'encontre du détenteur du permis de construire faisant l'objet en cette qualité d'une condamnation personnelle d'exécuter les travaux de mise en conformité de l'immeuble ne pouvait pas être mise à la charge des propriétaires successifs de l'immeuble et que, s'agissant d'une mesure de contrainte à caractère personnel, elle n'ouvrait pas droit à un recours en garantie, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer des dommages-intérêts à la société Ardifi ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait fait échec, à l'aide de multiples procédures dilatoires, à la vente de son immeuble par son créancier depuis plus de vingt ans, qu'il avait fait intervenir une société familiale pour se porter adjudicataire de l'immeuble sans en payer le prix, puis avait vainement poursuivi l'annulation des jugements d'adjudication et que la présente instance, maintenue en appel, s'inscrivait dans ce contexte de procédures abusives, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la demande de dommages-intérêts formée par la société Ardifi devait être accueillie, de sorte qu'elle a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Ardifi ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par laSCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X...
Premier moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes dirigées contre la SCI LES JARDINS D'EDEN PROMOTION IMMOBILIERE et contre la société ARDIFI et de l'avoir condamné à payer des dommages et intérêts pour procédure abusive à la société ARDIFI ;
AUX MOTIFS QUE en application des dispositions des articles L 421-1, L 480-4, L 480-5 et L 480-7 du code de l'urbanisme M X... a été condamné par arrêt définitif de la cour d'appel de Paris en date du 28 mars 2000 à une amende de 150 000 F et à procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai de dix mois et sous astreinte de 400 F par jour de retard, de l'immeuble par lui édifié ... à Paris. M X... ayant procédé à une extension non autorisée ; qu'il sollicite sur le fondement de l'article 1134 du code civil et subsidiairement sur celui de l'enrichissement sans cause le remboursement de cette astreinte par la SCI LES JARDINS D'EDEN PROMOTION IMMOBILIERE, société familiale composée notamment de M X..., et dont la qualité de propriétaire a d'ailleurs été contestée par M X... lors de multiples procédures tendant à voir annuler la vente sur adjudication, étant précisé que la SCI ne s'est jamais acquittée du prix de vente ; que la société EDEN PROMOTION IMMOBILIERE a appelé en garantie la société ARDIFI laquelle est devenue adjudicataire du bien litigieux selon jugement en date du 28 mars 2013 en l'absence d'enchérisseur, jugement également frappé d'appel par la Sel, et qu'à la suite de cette vente M X... sollicite devant la cour la condamnation in solidum de la société ARDIFI ; que l'astreinte prononcée par la juridiction pénale à l'encontre du détenteur du permis de construire faisant l'objet en cette qualité d'une condamnation personnelle d'exécuter les travaux de mise en conformité de l'immeuble ne peut être mise à la charge des propriétaires successifs de l'immeuble et que s'agissant d'une mesure de contrainte à caractère personnel, elle n'ouvre pas droit à un recours en garantie ; qu'en outre le contentieux relatif à l'astreinte en raison de l'éventuelle impossibilité d'exécuter résultant de la perte de sa qualité de propriétaire invoquée par M X... relève en toute hypothèse de la compétence de la juridiction pénale qui l'a prononcée, étant remarqué qu'à l'issue du délai de dix mois à compter de l'arrêt devenu définitif M. X... ne démontre pas qu'il n'était plus propriétaire de l'immeuble ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a débouté M X... de sa demande en condamnation de la SCI LES JARDINS D'EDEN PROMOTION IMMOBILIERE et que pour les mêmes motifs il convient de débouter M. X... de sa demande de condamnation in solidum formulée devant la cour à l'encontre de la société ARDIFI ; que c'est également par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a condamné M. X... et la SCI LES JARDINS D'EDEN PROMOTION IMM0BILIERE à payer à la société ARDIFI chacun la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ; que les procédures abusives auxquelles M. X... s'est à nouveau livré à l'encontre du jugement d'adjudication du 28 mars 2013 tout en maintenant son appel justifient l'allocation de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de la somme de 20 000 euros pour sanctionner l'attitude de l'appelant qui multiplie les procédures dilatoires de nature à empêcher la vente de son immeuble par son créancier depuis plus de vingt ans (arrêt attaqué p. 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... condamné par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 28 mars 2000 à procéder à des travaux de mise en conformité de son immeuble (démolition des deux étages supérieurs) sous astreinte, indique que les travaux n'ont pu être mis en oeuvre en l'état de la situation juridique de l'immeuble, objet d'une procédure de saisie-immobilière et fait valoir que suite au jugement d'adjudication intervenu au profit de la SCI Les Jardins d'Eden Promotion Immobilière sur surenchère en date du 8 janvier 2009, il incombe à cette société de supporter les conséquences financières liées à l'astreinte dont il est redevable au titre de la propriété de l'immeuble ; qu'il considère être fondé à solliciter de la propriétaire actuelle de l'immeuble, le remboursement de l'astreinte à laquelle il a été condamné, dès lors qu'il n'a pas été dans la possibilité d'effectuer les travaux de mise en conformité n'étant plus propriétaire de l'immeuble et la SCI Les jardin d'Eden lui étant subrogée dans les obligations liées à la propriété du bien ; qu'en tout état de cause il dispose d'une action au titre de l'enrichissement sans cause dès lors qu'il s'appauvrit par le règlement de cette astreinte, sans cause, au profit de la SCI Les Jardins d'Eden, propriétaire de l'immeuble qui n'exécute pas l'obligation de mise en conformité faisant courir ladite astreinte ; que la SCI Les Jardins d'Eden promotion réplique qu'elle n'est plus le propriétaire actuel de l'immeuble puisque le jugement d'adjudication n'a pas été publié au 6ème bureau des hypothèques de Paris et qu'elle n'a en conséquence aucune obligation de prise en charge de la dette de M. X... ; que la société ARDIFI après saisine de la commission de folle enchère de l'ordre le 17 avril 2009 a été autorisée le 18 juin 2009 à poursuivre la folle enchère car ni le prix en principal ni les intérêts de la vente n'ont été consignés ; que cette dernière demeure donc seule tenue au paiement des pénalités en cause et il lui appartient de prendre toute disposition afin d'assurer le règlement des astreintes mises à la charge de M. X... ; que la SAS ARDIFI fait valoir quant à elle que l'immeuble a été revendu sur surenchère à la SCI Les Jardins d'Eden le 8 janvier 2009 et que cette société est propriétaire de l'immeuble ; qu'aucun texte ne permet de mettre à la charge d'un créancier hypothécaire le paiement d'astreintes prononcées par une juridiction correctionnelle à l'encontre du débiteur pour infractions aux règles de l'urbanisme et aux prescriptions de son permis de construire ; que ce débiteur ne saurait tant qu'il est propriétaire de son bien être personnellement libéré du paiement des astreintes ; que M. X... qui continue de percevoir les loyers des occupants de l'immeuble a lui-même agi en annulation du jugement d'adjudication du 25 septembre 2008 action qu'il poursuit devant la cour d'appel ; qu'il est seul responsable de la non mise en conformité de l'immeuble ; que ni l'auteur d'infractions pénales aux règles de l'urbanisme condamné personnellement sous astreinte, ni l'adjudicataire défaillant de l'immeuble ne peuvent solliciter la condamnation du créancier poursuivant pour lui faire supporter la charge finale desdites astreintes alors même que les violations des règles de l'urbanisme avaient fait l'objet de dires au cahier des charges et étaient portées à la connaissance des oblateurs dans les publicités légales ; que de plus le débiteur tant qu'il est propriétaire de son bien et qu'il continue à percevoir les loyers des occupants de l'immeuble ne peut être libéré du paiement desdites astreintes ; qu'il reste à ce jour seul responsable de la non mise en conformité de l'immeuble (jugement entrepris p. 5 al. 2, 3, 4, p. 6 al. 1, 2, 3) ;
ALORS QUE M. X... avait fondé son action à titre subsidiaire sur l'enrichissement sans cause en faisant valoir l'obligation de mise en conformité de son immeuble assortie de l'astreinte qu'il avait dû payer et le fait que le propriétaire par adjudication de l'immeuble profitait seul de l'absence de mise en conformité ; qu'en se bornant à exposer que l'astreinte qui assortissait la décision pénale prononcée contre lui était personnelle car étant le seul responsable de la non mise en conformité et qu'il ne pouvait pas faire supporter cette charge au créancier poursuivant ou à l'adjudicataire, sans se prononcer sur le moyen fondé sur l'enrichissement sans cause, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
Second moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... à payer des dommages et intérêts pour procédure abusive à la société ARDIFI ;
AUX MOTIFS QUE c'est également par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a condamné M. X... et la SCI LES JARDINS D'EDEN PROMOTION IMM0BILIERE à payer à la société ARDIFI chacun la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ; que les procédures abusives auxquelles M. X... s'est à nouveau livré à l'encontre du jugement d'adjudication du 28 mars 2013 tout en maintenant son appel justifient l'allocation de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de la somme de 20 000 euros pour sanctionner l'attitude de l'appelant qui multiplie les procédures dilatoires de nature à empêcher la vente de son immeuble par son créancier depuis plus de vingt ans (arrêt attaqué p. 5 al. 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES qu'il est démontré par la SAS ARDIFI que M. X... a pu faire échec, à l'aide de multiples procédures dilatoires, à la saisie immobilière de son immeuble pendant seize ans de 1992 à 2008 ; que c'est la SCI Les Jardins d'Eden Promotion Immobilière, société familiale appartenant à divers membres de la famille X..., qui s'est portée adjudicataire de l'immeuble et qui n'a pas payé le prix puisque M. X... a aussitôt après assigné en nullité du jugement d'adjudication devant le tribunal de grande instance de Paris ; que la vente a fait l'objet d'une surenchère et c'est de nouveau la SCI Les Jardins d'Eden qui s'est portée adjudicataire au prix de 1 165 000 euros le 8 janvier 2009 ; qu'elle s'est abstenue de payer le prix puis a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris en annulation du second jugement mettant en cause le magistrat qui tenait l'audience ; que par deux jugements en date du 25 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. X... et la SCI Les Jardins d'Eden de chaque demande en annulation de jugement ; que M. X... a été condamné à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la SCI Les Jardin d'Eden à payer les sommes de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que ces deux jugements ont été confirmés par deux arrêts de la cour d'appel de Paris en date du 17 novembre 2011 qui ont condamné M. X... à une indemnité complémentaire de 8 000 euros et porté la condamnation de la SCI Les Jardins d'Eden à 40 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 6 000 euros supplémentaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que dans ce contexte, la Sas ARDIFI soutient à juste titre que la présente procédure, destinée à donner à la SCI Les Jardins d'Eden Promotion Immobilière un prétexte pour tenter de refuser de payer le prix d'adjudication en l'état de son obligation de payer les astreintes et d'éviter la folle enchère est également abusive ; que M. X... et la SCI LES JARDINS D'EDEN seront en conséquence chacun condamnés à payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts (jugement entrepris p. 6 al. 4, p. 7 al. 1) ;
1°) ALORS QUE seul l'abus commis par le demandeur dans l'engagement de l'instance dont le juge est saisi est susceptible de justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts au profit du défendeur ; qu'en se fondant, pour justifier sa décision sur « les procédures abusives auxquelles M. X... s'est à nouveau livré à l'encontre du jugement d'adjudication du 28 mars 2013 » c'est-à-dire des procédures étrangères à la présente instance, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'au surplus en se référant aux « procédures abusives auxquelles M. X... s'est à nouveau livré à l'encontre du jugement d'adjudication du 28 mars 2013 », sans même identifier ces procédure et sans en préciser la nature, ni même exposer en quoi celles-ci seraient abusives, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'action de M. X... avait pour objet la condamnation du propriétaire sur adjudication de l'immeuble objet de la saisie immobilière à lui rembourser le montant des frais qu'il avait dû exposer au titre de l'astreinte prononcée contre lui à titre personnel et elle était dirigée à titre principal contre la SCI Les Jardins d'Eden Promotion Immobilière ; qu'en se fondant sur le fait que cette société avait pu tenter de tirer parti de cette procédure pour justifier son refus de payer le prix d'adjudication sans établir l'existence d'une collusion frauduleuse dirigée contre la société Ardifi et aucun fait fautif personnellement imputable à M. X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
