LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 21 mars 2015), que, le 24 février 2006, la SCI Michaël a donné à bail en renouvellement à la société Port Royal, aux droits de laquelle vient la société Clos Saint-Jean, un immeuble à usage commercial ; que, par lettre recommandée du 28 avril 2008, la société locataire a donné congé à effet du 30 septembre 2009 ; que le 21 octobre 2010, un état des lieux a été établi par acte d'huissier de justice ; que, le 2 avril 2012, la SCI Michaël a assigné la société Clos Saint-Jean en paiement de diverses sommes dues au titre des loyers, des taxes foncières et des travaux de remise en état ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Michaël fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que, si la société locataire avait donné congé par lettre recommandée et non par acte extrajudiciaire, la SCI Michaël en avait pris acte, sans en critiquer la forme, lui avait réclamé les loyers de juin à octobre 2009 et la taxe foncière correspondant et lui avait proposé un rendez-vous pour la restitution des clés et l'état des lieux de sortie, la cour d'appel, qui a ainsi retenu que le bailleur avait accepté les conséquences du congé, a légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les lieux avaient été restitués au mois d'octobre 2009, sans que la SCI Michaël, qui réclamait les loyers postérieurs, n'en apportât la preuve contraire, la cour d'appel a exactement retenu que les loyers étaient dus jusqu'au 30 septembre 2009 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Michaël fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il n'avait pas été dressé d'état des lieux en 1997, lors de l'entrée en jouissance de la société Clos Saint-Jean, qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire que l'immeuble donné à bail était atteint d'une forte humidité due à des fuites en toiture et que le défaut d'entretien général de l'immeuble était dû à la négligence des locataires successifs depuis au moins 1986 et à l'inertie du bailleur qui n'était pas intervenu en dépit de pénétrations d'eaux importantes et de la présence de mérule alors qu'entre 1986 et 1997, il avait contractuellement la charge des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas privé sa décision de motifs, a pu retenir que la société locataire ne pouvait être tenue de l'aggravation due à l'absence d'entretien, alors que ce défaut l'avait précédée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Michaël aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Michaël et la condamne à payer à la société Clos Saint-Jean la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour la société Michaël.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI MICHAEL de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Le bail du 26 septembre 1997 a été consenti pour une durée de 9 années et renouvelé dans les mêmes conditions le 24 février 2006 pour une période s'écoulant du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015 ; qu'il y était prévu une faculté de congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953, soit par acte extrajudiciaire ou une LRAR, choix qu'a fait la locataire qui le 28 avril 2008 a donné son congé par ce biais en indiquant précisément qu'elle entendait demander la résiliation du bail à l'échéance de la prochaine période triennale, c'est à dire pour le 1er octobre 2009 ; que la loi applicable est celle qui était en cours en 2008, date du congé qui devait prendre la forme d'un acte extra judiciaire ; que si la locataire n'a pas strictement respecté les clauses contractuelles, il n'en demeure pas moins que le 30 mai 2009, la SCI Michael en a pris acte, sans en critiquer la forme lui réclamant la partie de loyers de juin à octobre 2009 et la taxe foncière correspondant, proposant un rendez vous pour la restitution des clés et la rédaction de l'état de sortie ; que ce donner acte indique suffisamment qu'aucun grief n'a été causé à la bailleresse ; que le 13 octobre 2009, la sas Clos st Jean a informé la SCI de l'arrêt de son contrat d'assurance afférent à cet immeuble, ce qui n'a provoqué aucune réaction de la bailleresse ; qu'en conséquence, il doit être considéré que la SCI a accepté les conséquences de ce congé, que les lieux ont donc été restitués au mois d'octobre 2009, sans que la SCI qui réclame des loyers postérieurs n'en apporte la preuve contraire ; qu'elle prétend que les clés de l'immeuble n'auraient été rendues que le 21 octobre 2010 devant l'huissier chargé de faire l'état des lieux de sortie ; qu'il est intéressant de constater qu'il n'est fait état d'une remise des clés par l'huissier que pour la maison située en fond de jardin (pièce n° 8) et pas pour la maison principale du ..., l'huissier ne faisant aucune mention de remise de clés pour elle ; qu'il est symptomatique de constater que la SCI, inerte jusqu'au 21 octobre 2010, n'a jamais réclamé quoi que ce soit pour ce prétendu maintien dans les lieux, ni au titre de loyers échus ni au titre de l'obligation de restitution des clés ; qu'il s'en déduit donc que la SCI n'apportant aucune preuve contraire à une libération des lieux au 1er octobre 2009, qui doit être considérée comme acquise, le débouté doit être confirmé » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« La résiliation du bail entre la SCI MICHAEL et la SAS CLOS SAINT JEAN en date du 28 avril 2008 respecte les formes et le délai de préavis ; que cette résiliation n'est pas contestée par la SCI MICHAEL ; que l'article 1146 du Code Civil dispose que « les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation... » ; que la SCI MICHAEL n'apporte pas la preuve qu'elle a entrepris des démarches afin de récupérer les clefs de l'immeuble à l'échéance du bail auprès de la SAS CLOS SAINT JEAN soit par une mise en demeure d'avoir à restituer les clefs, soit par une procédure judiciaire ; que la SCI MICHAEL n'a jamais réclamé à la SAS CLOS SAINT JEAN les loyers et les charges pour la période d'octobre 2009 à octobre 2010, fait anormal pour un bailleur, qui considérant que son immeuble était toujours occupé aurait dû après chaque trimestre faire parvenir une mise en demeure, pour paiement du loyer et des charges pour la période écoulée ; que la SAS CLOS SAINT JEAN a informé par courrier du 27 octobre 2009 la SCI MICHAEL, que le contrat d'assurance de l'immeuble avait été résilié suite à la libération de l'immeuble, que par conséquent la SCI MICHAEL ne pouvait ignorer la libération effective du bien et qu'il lui appartenait donc de convoquer les parties pour dresser un état des lieux de la sortie et une remise des clefs, chose que la SCI MICHAEL n'a faite que le 21 octobre 2010 par devant Maitre X..., huissier de justice, qui a dressé un état des lieux contradictoire de l'immeuble ; que donc la SCI MICHAEL ne peut imputer à la SAS CLOS SAINT JEAN, la remise tardive des clefs soit près d'un an après la résiliation du bail » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ; qu'il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné ; que cette formalité s'impose même en l'absence de préjudices pour le bailleur ; que, dans la présente espèce, la Cour d'appel a relevé que le locataire n'avait pas respecté cette formalité lorsqu'il a adressé son congé à la SCI MICHAEL pour le 30 septembre 2009 ; qu'en considérant néanmoins que les lieux avaient été valablement restitués au moins d'octobre 2009, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce dans sa version alors applicable ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'
En l'absence d'un congé donné valablement par acte extrajudiciaire, les loyers sont dus au bailleur jusqu'à la date de la restitution des clefs ; que, dans la présente espèce, les clés ayant été restituées le 21 octobre 2010, les loyers étaient dus jusqu'à cette date ; qu'en considérant que les loyers étaient dus uniquement jusqu'au 30 septembre 2009 tout en constatant que la SAS CLOS SAINT-JEAN n'avait pas donné son congé dans les formes prévues par la loi, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce dans sa version alors applicable.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI MICHAEL de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'
« Il n'est pas contesté que lors de l'entrée dans les lieux en 1997 il n'a pas été dressé d'état des lieux, le bail faisant expressément référence à l'état des lieux initial du 13 mars 1986, établi à la demande de la locataire de l'époque, Madame Y..., qui décrit l'intérieur des lieux en bon état ; qu'il n'est porté aucune indication sur le clos et le couvert de l'immeuble ; que s'il n'est fait aucun état des lieux, l'article 1731 du code civil précise que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, devant les rendre comme tels, sauf la preuve contraire ; que cette preuve contraire, la locataire croit la rapporter ; qu'il ressort du rapport d'expertise de madame Z..., des constats, et des déductions qui peuvent être faites de la constatation de l'absence d'entretien d'un immeuble ancien, que l'immeuble était atteint d'une forte humidité due à des fuites au niveau de la zinguerie des chiens assis en toiture, de mérule, de désordres depuis plusieurs années n0tamment en · ce qui concerne les menuiseries bois non entretenues, que ce défaut d'entretien était visible au niveau des sanitaires, de la cuisine en sous sol, des chéneaux ; que l'expert concluait clairement à un manque d'entretien global depuis des années, depuis le début de la location en 86, voire même antérieurement, dû à la négligence des locataires successifs ; qu'elle remarquait que le bâtiment aurait dû subir des travaux importants et du point de vue du clos et du couvert et à l'intérieur pour des questions d'entretien des locaux ; qu'elle émettait l'hypothèse que les menuiseries extérieures n'avaient peut être jamais étaient entretenues ; que la société Port Royal est nécessairement entrée dans des lieux ayant déjà subi un défaut d'entretien, datant des onze années d'exploitation de madame Y..., aussi bien du point de vue des éléments extérieurs que de la décoration intérieure, aucune intervention n'ayant été effectuée ; que cela dit, le locataire entrant prend les lieux en l'état et répond des défauts d'entretien des locataires précédents, le bail de 1997 mettant à charge des preneurs les grosses réparations même celles afférentes au clos et au couvert par dérogation à l'article 606 du code civil ; que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les réparations de toutes natures au même titre que s'il était propriétaire, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de procéder aux travaux dus à la vétusté, laquelle n'est pas visée dans le bail. ; qu'en outre, le bail précédent de 1986 ne mettait pas à charge du preneur les réparations de l'article 606 du code civil ; qu'entre 1986 et 1997, elles étaient à charge du bailleur qui n'a fait aucune intervention ; que l'expert a noté des pénétrations d'eaux importantes, l'entreprise Valmy notant que l'origine du mérule présent était multi-factuel, en provenance du mauvais état des chéneaux, des fenêtres anciennes et du manque d'entretien général ; que la SCI ne peut affirmer que le mérule et les travaux de reconstruction sont en lien direct et exclusif avec le défaut d'entretien souligné par le constat du 21 octobre 2010, alors et surtout qu'un an s'est passé entre le départ de la sas Clos st Jean et le constat ; qu'il est par là impossible d'évaluer la partie imputable à la locataire sortante, qui répond peut être du locataire précédent mais pas de la suite des dégradations, accélérées par l'inoccupation ; que par ailleurs, la locataire ne peut être tenue de l'aggravation due au défaut d'entretien, alors que ce défaut l'a clairement précédée, et ce depuis longtemps à dire d'expert, partiellement imputable au bailleur pour la période où il avait la charge des grosses réparations sachant que le mérule n'apparait qu'après un long défaut de protection de l'immeuble, ancien au demeurant, contre l'humidité ; qu'en admettant même que le clos St Jean doive répondre du défaut d'entretien par suite des cessions successives, la SCI réclame une somme de 203. 620, 97 euros qui correspond à la remise en état des locaux puis elle demande le montant des travaux de reconstruction puisque le traitement du mérule a nécessité des destructions ; qu'elle ne peut demander la réfection des lieux une première fois avant traitement du mérule et une deuxième fois après, auquel cas il y aurait un enrichissement sans cause ; que par ailleurs, quel qu'ait été l'état des lieux avant traitement du mérule, à partir du moment où l'on estime que la SCI ne doit pas répondre de la présence du champignon, il'est sans grand intérêt de se poser la question de l'état. des lieux avant les travaux de destruction et de reconstruction ces lieux ayant du nécessairement faire l'objet de nombreuses interventions de nature à engendrer une importante transformation dont la SCI ne répondra même pas puisqu'elle a mis à charge de son acheteur par le compromis de vente du 25 septembre 2013, en page 16, ces travaux de démolition et reconstruction ; qu'eu égard à la revente de 1'immeuble, la SCI n'aura pas à faire face à ces travaux non plus qu'à la décoration qui suivra ; elle n'a donc pas de préjudice, sauf à apporter la preuve qu'elle avait perdu en valeur de la maison, au moment de la revente, preuve qu'elle n'apporte pas ; que le débouté s'impose ; que n'étant plus propriétaire de la maison, la SCI n'a aucune légitimité à réclamer la reconstruction du mm · mitoyen. En conséquence, le jugement sera confirmé, la SCI Michael déboutée de l'ensemble de ses demandes, et condamnée à payer 6000 € à la SAS CLOS ST JEAN sur la base de l'article 700 du code de procédure civile » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« Lors de l'entrée dans les lieux en 1997 la SARL PORT ROYAL (devenu la SAS CLOS SAINT JEAN) et la SCI MICHAEL n'ont pas réalisé d'état des lieux pour l'immeuble principal ... à Roubaix, seul un état des lieux a été réalisé pour une maison annexe mais qui n'entre pas dans le cadre de ce litige ; que donc l'article 1731 du Code Civil dispose que : « S'il n'a pas été/ ait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels quels, sauf preuve du contraire » ; que Madame Isabelle Z... expert judiciaire nommée par ordonnance du TGI du 14 juin 2011 rapporte dans son rapport d'expertise définitif déposé le 16 janvier 2012 que : «.... il parait évident que l'on ne peut pas imputer aujourd'hui au dernier locataire en place, la remise en état de tout le bâtiment.... », «.... il y a eu au fil des années depuis le début de la location en 1986 un manque d'entretien des différents locataires.... », «.. il ne serait pas improbable qu'à la prise de possession des lieux en 1986 le bâtiment nécessitait peut être déjà quelques travaux, je pense notamment aux menuiseries extérieures en bois, qui sont aujourd'hui dans un état très avancé de non entretien depuis des décennies... », «.. Il y a eu au fil des années, depuis le début de la location un défaut d'entretien des différents locataires... » ; que Madame Z..., expert judiciaire, relève donc dans son rapport que, lors de l'entrée dans les lieux de la SARL PORT ROYAL (devenu SAS CLOS SAINT JEAN), l'immeuble propriété de la SCI MICHAEL était déjà dans un état de dégradation avancé, et que le défaut d'entretien de l'immeuble remonte donc antérieurement à la signature du bail de 1997 ; que de plus le preneur, cessionnaire d'un bail à usage commercial, ne peut être condamné au paiement de réparations locatives lorsque la preuve est rapportée que les locaux loués étaient « dans une certain mauvais état à l'origine » (Cass. 3eme Ch. 15. 03. 1989 pourvoi N° 87-19-200) ; que la SCI MICHAEL n'apporte pas les éléments au tribunal, qui lui auraient permis d'évaluer la part de dégradation du bâtiment à imputer à la SAS CLOS SAINT JEAN, compte tenu de l'état de dégradation d'origine. Attendu que la découverte de la mérule dans l'immeuble du ... a Roubaix remonte au 21 novembre 2011 suite au passage de l'entreprise VALMY et repris par l'expert judicaire dans son rapport d'expertise du 16 janvier 2012 ; que le rapport de l'entreprise VALMY explique que : « il semblerait que les déséquilibres proviennent de plusieurs sources différentes, à savoir le mauvais état des chéneaux, et toiture zinc, des écoulements d'eau, des fenêtres anciennes ainsi que du manque général d'entretien » ; que les déséquilibres et le défaut d'entretien ne peuvent être imputée à la SAS CLOS SAINT JEAN, car celle-ci n'en avait plus la garde depuis le 1er octobre 2009, et que donc l'entretien de l'immeuble à cette date appartenait à la SCI MICHAEL, même si les clefs ont étaient remise par la SAS CLOS SAINT JEAN au bailleur en octobre 2010 ; que lors de l'état des lieux du 21 octobre 2010, dressé par Maitre X... huissier de justice, aucune présence de champignon ou de mérule n'est relatée dans son constat. ; que dans sa correspondance du 29 décembre 2010,. la SCI MICHAEL demande uniquement à la SAS CLOS SAINT JEAN de « remettre en état l'immeuble suite aux désordres de non conformité », et qu'à aucun moment la SCI MICHAEL ne mentionne l'existence d'un mérule ; que la SCI MICHAEL n'apporte pas la preuve que 1'apparition du mérule est antérieure à la résiliation du bail ou la remise des clefs ; que par conséquent le tribunal déboutera la SCI MICHAEL de sa demande de paiement de la somme de 632. 656, 11 € correspondant au devis de reconstruction suite au traitement du mérule. ; que sur la demande de paiement de la somme de 29 529, 24 € correspondant à la reconstruction du mur séparatif ; que la reconstruction d'un mur séparatif avec la propriété v01sme relève des dispositions des articles 653 et suivant du Code Civil, seule la juridiction civile à savoir le Tribunal de Grande Instance de Lille est compétent pour en connaître ; que par conséquent le tribunal de commerce de Lille métropole se déclare incompétent et renvoie les parties à mieux se pourvoir » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE S'il n'a pas été dressé d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que, dans la présente espèce, la Cour d'appel a relevé que l'état des lieux n'avait pas été fait lors de la conclusion du bail commercial de la SAS CLOS SAINT-JEAN le 26 septembre 1997 ; que, dès lors, cette dernière était réputée prendre à sa charge toutes les dégradations résultant du locataire précédent ; qu'en considérant toutefois que la SAS CLOS SAINT-JEAN n'avait pas à prendre à sa charge toutes les réparations de l'immeuble appartenant à la SCI MICHAEL bien qu'aucun état des lieux n'ait été réalisé lors de son entrée dans les locaux, la Cour d'appel a violé l'article 1731 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE Les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; que, dans ce cadre, les juges du fond doivent indiquer et analyser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour affirmer l'existence d'un fait ; qu'en affirmant péremptoirement, sans se fonder sur des éléments précis, que l'immeuble soumis à bail à la SAS CLOS SAINT-JEAN était déjà dégradé avant que cette dernière ne s'y installe, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
