LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2014), que, le 28 avril 2000, Hubert X..., aux droits duquel se trouvent sa veuve, Mme Y..., et ses enfants, Jean-Louis, Philippe, Odile et Alix X... (les consorts X...), ainsi que la SCI de Beauregard (la SCI), a promis de donner à bail emphytéotique un domaine rural à la société Sainte-Eulalie Development (la SED), qui avait le projet d'y aménager un complexe de golf ; que, le 21 décembre 2000, le bail a été signé pour une durée de 70 ans ; qu'un jugement du 25 janvier 2002 a constaté la résiliation du bail aux torts de la locataire ; que, le 26 avril 2002, un protocole, suivi de plusieurs avenants, a été signé afin de permettre la poursuite du bail, les parties se désistant de leurs actions réciproques ; que, par arrêtés des 29 novembre 2007 et 18 février 2008, le préfet du Var a refusé les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du complexe de golf et que les recours contentieux formés par la SED ont été définitivement rejetés ; que les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de diverses sommes et en exécution du protocole ; que la SED a assigné les bailleurs en résolution du bail et des actes subséquents, ainsi que M. A... et la SCP Bernard A... et Michel B..., notaire rédacteur des différents actes, en responsabilité ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 2224 du code civil ;
Attendu que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Attendu que, pour déclarer prescrite l'action en résolution du bail et des actes subséquents, l'arrêt retient que le contrat de bail ne comporte aucune définition du bien loué comme devant permettre l'activité de golf, que la locataire a accepté la délivrance de la chose et la prise en charge des demandes d'autorisation nécessaires pour exercer son activité en sachant qu'elles n'étaient pas obtenues, que ni dans son libellé ni dans son exécution, elle ne peut opposer au bailleur une délivrance de la chose louée incluant la possibilité de pratiquer une activité de golf impliquant l'obtention de toutes les autorisations requises et qu'en conséquence le point de départ du délai de prescription se situe dès la conclusion du bail emphytéotique et la prise de possession des terrains ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la locataire ne pouvait exercer son action avant d'avoir connaissance des arrêtés préfectoraux refusant de lui accorder les autorisations nécessaires à la réalisation d'un complexe de golf sur les parcelles données à bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le cinquième moyen :
Vu l'article 2224 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ;
Attendu que, pour rejeter l'action en responsabilité dirigée contre les notaires, l'arrêt retient que la locataire, lors de la signature du bail emphytéotique, n'a pu ignorer, d'une part, en droit, l'absence de conditions suspensives ou résolutoires relatives à l'autorisation de pratiquer une activité de golf, et, d'autre part, en fait, la nécessité de poursuivre l'obtention de ces autorisations, qu'en admettant que le notaire n'ait pas délivré une information ou un conseil sur le risque encouru en cas de refus administratif, il n'en demeure pas moins que la locataire n'a pu ignorer l'absence de référence à toute autorisation administrative dans le bail à titre de condition, contrairement à la promesse de bail, et que, dès l'origine, son projet s'est heurté à la nécessité préalable d'obtenir ces autorisations, que le point de départ de la prescription était donc concomitant à la conclusion du bail emphytéotique, puisque, dès cette date, la locataire était en mesure de s'apercevoir du lien entre le manque d'information et de conseil allégué et le risque encouru en cas de refus administratif ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réalisation du dommage ne se situait pas à la date de la signature du bail mais à celle des arrêtés préfectoraux refusant d'accorder à la locataire les autorisations nécessaires à l'aménagement des parcelles données à bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 2 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les consorts X... et la SCI de Beauregard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et de la SCI de Beauregard et les condamne à payer à la société Sainte-Eulalie Development la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Sainte-Eulalie Development et M. C..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrite et, par voie de conséquence, irrecevable l'action en résolution du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 et des actes subséquents engagée par la société SED à l'encontre des consorts X... et de la SCI DE BEAUREGARD ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a tout d'abord déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action en résolution du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 et des actes subséquents ; que l'appelante combat tout d'abord cette irrecevabilité au visa de l'article 1719 et de l'article 1722 du Code civil, en soutenant que l'obligation de délivrance fait partie de l'essence même de toute convention de louage de choses, qu'il s'agit d'une obligation absolue, permanente et continue pendant toute la durée du bail et qu'elle inclut à la charge du bailleur l'ensemble des conformités administratives nécessaires à l'usage de la chose louée ; que s'en suit un combat théorique où les parties s'affrontent sur l'application des articles 1719 et 1722 du Code civil au bail emphytéotique qui lie les parties ; qu'en réalité et s'il est certain que tout bail oblige à délivrer la chose louée, il n'en demeure pas moins que le louage emphytéotique tire ses règles spéciales du code rural, qui ont pour effet de conférer au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, sur une durée de 18 à 99 ans, l'emphytéose profitant du droit d'accession pendant toute la durée du bail ; que l'on cherchera en vain la démonstration de ce que les consorts X... et la société civile n'ont pas de ce point de vue respecté les dispositions du code rural (L541- un et L541-10) ; qu'en réalité, le raisonnement de l'appelante consiste à soutenir que l'obligation de délivrance incluait la possibilité d'exercer sur les terres louées une activité de golf ; mais que le contrat de bail emphytéotique du 21 décembre 2006 constitue la loi des parties, que l'on y cherchera vainement mention d'une quelconque définition du bien loué comme devant permettre l'activité de golf, que ce soit sous forme d'engagement du bailleur à obtenir les autorisations administratives nécessaires, ou sous forme de conditions suspensives ou résolutoires ; que, bien mieux, la promesse de bail emphytéotique en date du 28 avril 2000 contenait elle, au titre des conditions suspensives, que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de prescription administrative de nature à remettre en cause la désignation que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble à savoir : opération d'aménagement d'un golf ; qu'a contrario, c'est donc bien que cette condition n'a pas été reprise dans le bail emphytéotique authentique qui seul lie les parties, et que la SED a bien accepté la délivrance de la chose et la prise en charge des demandes d'autorisation nécessaire pour exercer son activité en sachant qu'elles n'étaient pas obtenues et en n'ayant jamais revendiqué de son bailleur une quelconque prise en charge de ses démarches, ou protesté auprès de lui de ce fait ; qu'en page 22, la SED indique elle-même expressément que malgré ses diligences pendant plus de sept ans « quant à la préparation des dossiers techniques administratifs et juridiques, pour obtenir les autorisations relatives aux défrichements et à celle de la loi sur l'eau » elle s'est heurtée à deux refus administratifs, malgré important contentieux qu'elle a mené ; que, ramené à l'espèce, et au contrat de bail qui lie les parties, il est donc constant que ni dans son libellé ni dans son exécution, le preneur ne peut opposer au bailleur une délivrance de la chose louée incluant la possibilité de pratiquer une activité de golf impliquant l'obtention de toutes les autorisations administratives pour ce faire ; que les contrats liant la SED et la Safer ne sont pas opposables aux intimés De Beauregard ou à la société civile, pas plus que les conventions d'aménagement concerté avec la commune ; que, pareillement, la volonté du preneur de faire respecter par le bailleur différents droits d'usage relatifs aux équipements golfique, mentions qui apparaissent au bail emphytéotique, ne sont nullement assimilables à une obligation de délivrance pesant sur le bailleur et incluant l'obtention des autorisations nécessaires pour pratique le golf sur les terrains loués ; et que, dans ce contexte reprécisé, il au surplus évident en toute hypothèse que dès la signature du bail, la SED a disposé sans aucune restriction des terrains et ne pouvait ignorer qu'elle ne disposait pas des autorisations nécessaires pour y inscrire une activité de golf, puisqu'elle proteste de ses diligences pendant plus de sept ans pour y parvenir ; qu'elle conclut expressément page 89 qu'il soit jugé que « dès l'origine les parcelles louées n'avaient aucune utilisation quelconque pour être en nature de friche, sauf autorisation administrative … Que le bailleur a failli de plus fort à son obligation de délivrance, dès l'origine du bail et durant celui-ci … » ; qu'en conséquence, le point de départ du délai de prescription se situe dès la conclusion du bail emphytéotique et la prise de possession des terrains dont la Sed n'ignorait pas qu'ils étaient dépourvus des autorisations administratives permettant l'activité de golf, à supposer même pour les besoins du raisonnement que cette autorisation soit opposable au bailleur, argumentation que la cour a rejetée supra ; que la prescription de 10 ans applicable est acquise au 22 décembre 2010 suivant l'assignation initiale dans la présente instance, la cour adoptant par conséquent les motifs pertinents du premier juge sur ce volet ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les consorts et la SCI DE BEAUREGARD soutiennent que l'action engagée à leur encontre par la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT est prescrite en application de l'article L. 110-4 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription étant de 10 ans s'agissant d'une société commerciale ayant conclu un bail dans le cadre de son activité ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT conteste que son action soit prescrite, soutenant que les parcelles louées s'inscrivaient dans le cadre de la ZAC et que la caducité de cette ZAC puis sa suppression n'ont été acquises qu'en 2012 à l'issue du contentieux administratif qui s'en est suivi ; qu'il est constant que la société SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT (constituée tout d'abord sous la forme d'une SARL puis transformée en SAS) est une société commerciale, ayant conclu avec la SCI et les consorts X... un bail emphytéotique pour les besoins de son activité, puisque ce terrain devait être aménagé en parcours de golf ; qu'il en résulte que le délai de prescription applicable est régi par les dispositions de l'article L. 110-4 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, qui disposait que les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes-et par les dispositions de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, ramenant à cinq ans ce délai de prescription ; que l'article 2222 du Code civil issu de cette loi précise qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, soit à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en l'espèce, l'action de la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT engagée à l'encontre de la SCI et les consorts X... a pour fondement le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conformément à la destination des parcelles louées, la résolution des actes subséquents au bail emphytéotique du 21 décembre 2000 étant la conséquence de la résolution de l'acte initial ; que le point de départ du délai de prescription de l'action se situe donc au jour de la délivrance, soit au 21 décembre 2000 date de conclusion du bail emphytéotique, et non pas au jour de la résolution ou de la caducité des conventions de ZAC, étant souligné que le contrat de bail emphytéotique litigieux n'était pas subordonné à la bonne fin des conventions d'aménagement et de gestion de la ZAC conclues entre le preneur et la commune de HYERES ; qu'en application des principes susvisés, la prescription était donc acquise en l'espèce au 22 décembre 2010, de telle sorte que l'action en résolution pour défaut de délivrance engagée par la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT par actes d'huissier en date des 23 octobre et 5 novembre 2012 est irrecevable ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur une chose conforme aux prévisions contractuelles ; que la Cour d'appel qui, pour juger que le bailleur n'avait pas méconnu son obligation de délivrance, s'est fondée sur les seules stipulations du contrat de bail, sans rechercher quelle avait été la commune intention des parties, intention qui avait notamment été exprimée dans les différents actes préparatoires à ce contrat de bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 45 à 48), la société SED avait fait valoir que le bailleur n'avait pas satisfait à son obligation de délivrer une chose conforme aux prévisions contractuelles, dès lors que les caractéristiques naturelles des terrains loués s'opposaient, dès l'origine, à leur affectation à la destination dont dépendait l'économie du contrat de bail emphytéotique ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la société SED, « que ni dans son libellé ni dans son exécution, le preneur ne peut opposer au bailleur une délivrance de la chose louée incluant la possibilité de pratiquer une activité de golf impliquant l'obtention de toutes les autorisations administratives pour ce faire », a dénaturé les conclusions claires et précises de la société SED et a violé les dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, Qu'en se bornant à énoncer, pour déclarer irrecevable la demande de la société SED, que « le preneur ne peut opposer au bailleur une délivrance de la chose louée incluant la possibilité de pratiquer une activité de golf impliquant l'obtention de toutes les autorisations administratives pour ce faire », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrer des terres susceptibles d'être affectées à l'exploitation d'un golf, les défauts d'autorisation qui aurait permis l'exploitation des biens loués en parcours de golf étant liés à la nature même des biens loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE le délai de prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en énonçant que le point de départ de prescription se situe dès la conclusion du bail emphytéotique, sans rechercher si la société SED aurait pu avoir connaissance, à compter de cette date, du nécessaire refus des autorisations requises en raison des caractéristiques naturelle des biens loués, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 2224 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de la société SED en disqualification du bail emphytéotique en un bail ordinaire de longue durée ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante sollicite ensuite la disqualification du bail emphytéotique en un bail ordinaire de longue durée, ce qui constitue incontestablement une demande nouvelle en cause d'appel, sauf à admettre un lien que la cour ne discerne pas entre une demande de résolution de bail, qui revient à refuser de se voir opposer les termes de ce bail, et une demande de disqualification d'un bail emphytéotique, qui revient à reconnaître l'existence d'un bail mais à vouloir en modifier les caractéristiques essentielles ; que cette demande, nouvelle en cause d'appel, est donc irrecevable ;
ALORS QUE sont recevables en cause d'appel les demandes tendant à faire écarter les prétentions adverses ; qu'en déclarant irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de la société SED tendant, afin de faire écarter les prétentions adverses, à voir requalifier le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 en bail ordinaire, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société SED en résolution judiciaire du protocole d'accord signé le 26 avril 2002 ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante invoque ensuite l'absence de transaction découlant du protocole en date du 26 avril 2002, au motif de l'absence de concessions du bailleur et dès lors que les obligations du preneur étaient aggravées ; mais que la Sed oublie que le bailleur disposait d'un titre prononçant la résolution du bail emphytéotique aux torts exclusifs du preneur et allouant plus de 627. 000 euros à titre de dommages-intérêts, titre à l'exécution duquel il était renoncé, l'obligation initiale de construire un bâtiment d'exploitation étant remplacé par un paiement d'une somme d'argent permettant cette construction ; que cette transaction permettait donc de sauver le bail emphytéotique, ce qui constitue une concession extrêmement importante, les parties concluant le protocole en se désistant d'instance et d'action, l'une à l'égard de l'autre ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner les conséquences qu'entend tirer l'appelante de l'absence de validité de ce protocole ;
ALORS QUE constitue une transaction l'accord qui a pour objet de mettre fin à un différend s'étant élevé entre les parties et qui comporte des concessions réciproques ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que le bailleur avait consenti une concession extrêmement importante, qu'il « disposait d'un titre prononçant la résolution du bail emphytéotique aux torts exclusifs du preneur et allouant plus de 627. 000 euros à titre de dommages-intérêts, titre à l'exécution duquel il était renoncé », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les condamnations pécuniaires mises à la charge de la société SED par le protocole litigieux n'étaient pas bien plus importantes que celles obtenues au titre de l'action en résolution judiciaire du bail emphytéotique, ce qui rendait fictives les prétendues concessions du bailleur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société SED à payer aux consorts X... et la SCI DE BEAUREGARD la somme de 579. 306 euros restant due au titre du protocole d'accord en date du 26 avril 2002, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2003, la somme de 21. 154, 85 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d'entretien de la chapelle et de son allée, la somme de 122. 593, 59 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement des réseaux, et en ce qu'il a condamné la société SED à fournir aux consorts X... et à la SCI DE BEAUREGARD dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement la caution bancaire qu'elle devait souscrire en sûreté et garantie du paiement de la redevance annuelle due aux termes du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000, la caution bancaire à concurrence d'un montant de 579. 306, 26 euros en garantie du paiement des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord en date du 26 avril 2002, dit qu'à défaut d'exécution à l'issue de ce délai la société SED sera redevable d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, condamné la société SED à réaliser le local de vente de 40 m ² dans le hameau et à le mettre à la disposition des consorts X... et de la SCI DE BEAUREGARD conformément aux termes du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et du protocole d'accord du 26 avril 2002, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, dit qu'à défaut d'exécution à l'issue de ce délai, la société SED sera redevable d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois et, à défaut d'exécution dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, d'une somme de 80. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES Qu'à ce stade, il convient d'examiner les demandes des consorts X... et de la société civile, sur la base du bail emphytéotique et des protocoles intervenus postérieurement ; que l'appelante soulève d'abord une exception d'inexécution, reprenant en réalité son argumentation sur l'absence de délivrance de la chose louée et sur la commune intention des parties, la cour ayant jugé supra que la délivrance invoquée n'est pas opposable aux consorts X... et à la société civile en ce qu'elle inclurait l'autorisation administrative permettant la pratique du golf ; qu'il est soulevé ensuite que les condamnations à dommages-intérêts ou que les obligations de faire sont interdites administrativement ; mais que les protocoles intervenus, que la cour a validés supra, constituent la loi des parties et prévoient des obligations précises, à savoir pour le protocole du 26 avril 2002 :- fourniture de la caution bancaire ou versement à titre de garantie des loyers futurs d'une somme de 190. 531, 27 euros, le choix devant être effectué avant le 30 mai 2002 ;- reconnaissance que sur les 21 ha prévus au bail emphytéotique, 18 seulement ont été préparés à ce jour, 8 ha 89a 52 ca ayant été plantés ;- renoncement à solliciter la résolution du bail emphytéotique, à condition que la SED prenne en charge des frais de plantation provisoire de 228. 349 € et 59. 127 €, outre 5. 475 € correspondant au surcoût des travaux de préparation du sol ;- nouveau plan accepté par les parties et annexé remodelant les 21 ha prévus au bail du 21 décembre 2000 ;- dans l'hypothèse d'un réméré de la Safer sur la parcelle D 2470, la SED s'engage à modifier le parcours du golf pour dégager une superficie équivalente (3 ha 66 a 71 ca), et dans l'hypothèse de contraintes administratives ne permettant pas de respecter ce plan, même engagement à dégager une superficie équivalente dans l'aire AOC, cette obligation constituant un droit réel ne pouvant être réalisée qu'en nature ;- obligation pour le preneur de réaliser une route goudronnée dont les caractéristiques sont définies, et de fournir un local de vente de 40 m2 à l'intérieur du hameau ;- renoncement aux bâtiments d'exploitation par le bailleur, contre versement d'une somme de 625. 040 € à titre de dommages-intérêts par deux paiements successifs le août 2002 et le 1er mars 2003, le paiement entraînant renoncement à l'action en résolution du bail emphytéotique ;- acceptation d'une prise d'hypothèque conventionnelle pour garantir le paiement de cette somme ;- modification des parcelles dans le bail rural à long terme consenti au bailleur, à réaliser devant le notaire avant le 30 juillet 2002, sans autre modification de l'acte du 31 décembre 2000 ;- pour les plantations de l'année 2003 pour 3 ha environ, préparation des terrains par le preneur avant le 15 mars 2003, possibilité de prorogation en cas de non obtention de l'autorisation de défrichement, la SED devant dans ce cas rembourser les plants dont elle deviendrait propriétaire, ce qui au demeurant veut bien dire que pour les parties l'autorisation de défrichement ne constituait ni une condition suspensive ni une condition résolutoire pour ce qui concerne les plantations à tout le moins ; Qu'un avenant en date du 30 août 2002 est intervenu intégrant la parcelle sur laquelle seront édifiés les bâtiments agricoles dans le bail emphytéotique, et remodelant en tout ou en partie trois parcelles concernées par ce bail, la même convention étant reprise s'agissant des plantations 2003, avec délai à proroger si l'autorisation de défrichement n'était pas obtenue, et préservation d'un foncier de deux hectares environ inclus dans l'aire AOC, si l'autorisation de défrichement n'était pas obtenue pour la parcelle 2426, le tout constituant une obligation réelle ; qu'un avenant du même jour a acté le choix de la caution bancaire par le preneur, à souscrire avant le 30 novembre 2002, tout comme l'hypothèque conventionnelle remplacée par une caution bancaire à hauteur de 579 306 € le 30 novembre 2002, compte tenu d'un paiement de 45 734 € devant être effectué au plus tard le 31 août 2002 ; que la fourniture des deux cautions était mentionnée comme une condition essentielle et déterminante du protocole, à peine de caducité au gré du bénéficiaire ; que, par avenant du même jour, il est rappelé la charge du bail emphytéotique constituée par l'entretien de la chapelle, de l'allée et des palmiers, la modification étant relative à l'obligation d'effectuer des travaux d'entretien selon les règles de l'art, l'opportunité et la consistance étant décidées d'un commun accord entre les parties, le bailleur ayant en outre la faculté de contrôler la conformité de l'exécution de ces travaux d'entretien à ceux convenus ; que, dans ce cadre reprécisé, ces conventions n'étaient soumises à aucune condition particulière relative à une quelconque autorisation administrative, de nature suspensive ou résolutoire a fortiori, les parties ayant simplement convenu d'un remodelage des parcelles concernées par le projet global de bail rural à long terme à consentir sur 21 ha par la SED, l'essentiel étant qu'elles ont convenu qu'en cas d'absence d'autorisation de défrichement sur telle parcelle, une permutation puisse s'opérer à condition de rester dans l'aire AOC ; que la cohérence de ces avenants n'est pas sérieusement contestable par rapport au bail emphytéotique initial et à l'ensemble de ses dispositions, la volonté évidente de Monsieur X... étant de préserver le projet agricole convenu dans ce bail, et d'assurer par l'hypothèque et par les cautions la garantie des obligations en nature et des obligations à paiement convenues avec la SED, au prix faut-il le rappeler d'une renonciation à l'action en résolution du bail emphytéotique ; qu'aucun cas de force majeure n'est invoqué pour justifier l'inexécution de ces conventions, sachant que l'absence d'autorisation en matière de défrichement et de loi sur l'eau n'était nullement imprévisible, la cour rappelant que l'appelante n'a pu ignorer la nécessité de ces autorisations et indique elle-même expressément avoir pris en charge les formalités pour les obtenir, et le contentieux subséquent, sans aucune protestation émise envers le bailleur au vu des pièces régulièrement communiquées dans le présent débat ; qu'il convient donc de confirmer tout d'abord la condamnation à payer une somme de 579. 306 € en principal, outre les intérêts moratoires tels que définis par le premier juge, en exécution du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 ; que le même protocole doit s'appliquer dont il résulte que la société civile et Monsieur X... faisaient leur affaire personnelle de la construction des bâtiments, contre le paiement de la somme de 625. 040 €, qui compensait en réalité la défaillance du preneur à construire ces bâtiments ; qu'il n'est pas démontré que l'absence de construction de ces bâtiments à ce jour résulte de façon directe du non-paiement de cette somme, le seul retard étant réparé par les intérêts moratoires, le premier juge ayant relevé à juste titre que le coût de la construction envisagée n'est pas précisé et que l'on ne sait si son financement, dont les bailleurs faisaient nécessairement leur affaire personnelle, impliquait le paiement immédiat de cette somme ; que le lien direct n'est donc pas établi entre le non-paiement de cette somme et le préjudice qui en résulterait d'avoir à porter la récolte en coopérative, au lieu de la valoriser en exploitation directe ; que s'agissant de l'absence de plantations de la parcelle sur 3 ha et 66 ares, l'appelante ne disconvient pas du contenu de ses obligations, mais invoque les décisions administratives de refus en matière de défrichement et de loi sur l'eau ; que néanmoins, elle ne justifie pas par les pièces produites que ces deux refus aient pu la mettre dans l'impossibilité absolue de préparer ces 3 ha, sachant d'ailleurs qu'il n'est pas contesté que 18 ha ont pu l'être, la cour rappelant qu'en toute hypothèse les avenants constituent la loi des parties qui n'étaient soumis à aucune condition de nature administrative opposable au bailleur ; que l'importance de la somme réclamée, sur la seule foi d'études comparatives AGC Provence-CER au demeurant fort peu fournies, justifie la mesure d'expertise ordonnée par le premier juge ; que s'agissant de la chapelle et de la voirie, l'appelante ne se livre à aucune contestation sérieuse du contenu de ses obligations et des chiffres avancés pour fonder les réclamations, se bornant là aussi à rappeler les refus administratifs, la cour ayant retenu supra l'absence de démonstration d'un lien entre ces refus et l'impossibilité alléguée de réaliser les travaux, à supposer en toute hypothèse franchi l'obstacle juridique de l'opposabilité de la condition d'obtention des autorisations administratives aux consorts X... ; que s'agissant de la construction du local de 40 m ², le même raisonnement juridique et factuel s'applique, sachant au surplus qu'il s'agissait d'une construction dans le hameau déjà existant et que rien ne démontre l'impossibilité de profiter des droits acquis en matière de permis de construire ; que le premier juge ne peut qu'être confirmé dans sa condamnation sous astreinte, et dans son estimation non sérieusement contestée en cas de carence ; que l'obligation de fournir les cautions bancaires est constante et doit faire l'objet d'une condamnation sous astreinte, ainsi qu'ordonnée par le premier juge ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la SCI et les consorts X... sollicitent sur le fondement de la responsabilité contractuelle le paiement de diverses sommes et des condamnations sous astreinte au titre de manquements de la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT aux engagements qu'elle avait pris aux termes du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000, du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 et des avenants en date du 30 août 2002 ; qu'il sera observé que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT ne conteste pas sur le fond le défaut d'exécution de ces obligations, mais elle soutient qu'il s'agirait d'obligations interdites administrativement à la suite des refus des autorisations sur le défrichement et de la loi sur l'eau, ayant entraîné le reclassement des parcelles en zone naturelle et pour partie agricole ; Sur les sommes réclamées au titre des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord du 26 avril 2002 : Qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002, la société SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT s'engageait à régler à la SCI DE BEAUREGARD et Monsieur Hubert X... une somme de 625. 040, 97 € à titre de dommages et intérêts, payable par un premier versement de 45. 734, 71 € le 15 août 2002 puis par le versement du solde soit 579. 306, 26 € au 1er mars 2003 ; qu'il est constant que seule la somme de 45. 734, 71 € a été réglée par la société SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT sera en conséquence condamnée à payer à la SCI et aux consorts X... la somme de 579 306 € restant due ; que cette somme sera assortie d'intérêts moratoires au taux légal à compter du 20 août 2003, date du commandement de payer adressé à la débitrice par acte d'huissier, étant rappelé que la majoration de 5 points du taux d'intérêt prévue par l'article L 313-3 du Code monétaire et financier n'est applicable qu'en cas de condamnation par décision de justice et à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice portant condamnation est devenue exécutoire ; 2/ Sur les sommes réclamées en réparation du préjudice subi du fait de la non réalisation de la cave Que la SCI et les consorts X... sollicitent ensuite l'allocation de 428. 400 € et 142. 800 € au titre du préjudice subi du fait de la non réalisation de la cave pour les périodes respectives de 2004 à 2012 puis de 2012 à 2015, soutenant que le défaut de paiement des dommages et intérêts dus par la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT les a empêché de bâtir la cave, contraignant Monsieur X... à porter sa récolte à la coopérative, ce qui constitue un manque à gagner par rapport à une valorisation de la récolte par l'exploitant lui-même ; qu'il convient toutefois de rappeler les éléments suivants :- le bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 mettait à la charge de la SARL SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT l'obligation de construire un bâtiment d'exploitation à usage de cave, d'entrepôt et de magasin de vente, en vue d'en donner l'usage à Monsieur Hubert X... par bail emphytéotique de 70 ans ;- à la suite de l'action engagée par Monsieur Hubert X... en résolution du bail emphytéotique du 21décembre 2000 et du jugement du 25 février 2002 faisant droit à ses demandes, la SCI et Monsieur Hubert X... et la SARL SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT ont conclu un protocole d'accord le 26 avril 2002 aux termes duquel la SCI et Monsieur X... renonçaient à l'action en résolution du bail emphytéotique et faisaient leur affaire personnelle de la construction des bâtiments, à l'exception du local de vente de 40 m2 que devait réaliser la SED dans le hameau, en contrepartie du paiement par la SED de la somme de 625. 040, 97 € à titre de dommages et intérêts ;- la SCI et Monsieur X... étaient autorisés à se maintenir dans les locaux situés dans le hameau jusqu'à l'achèvement de la construction des bâtiments d'exploitation et au plus tard le 1er mars 2004 ; Qu'il ressort de ces éléments que la défaillance de la SED dans la construction des bâtiments d'exploitation était d'ores et déjà compensée par le paiement de dommages et intérêts et que la construction par la SCI et les consorts X... de ces bâtiments n'était pas subordonnée au versement effectif des sommes dues à titre de dommages et intérêts ; que la SCI et les consorts X... ayant déclaré faire leur affaire personnelle de la construction des bâtiments d'exploitation, ils ne démontrent pas par ailleurs avoir obtenu les autorisations de construction nécessaires ni avoir été dans l'impossibilité, du fait de l'absence de paiement par la SED de la totalité des dommages et intérêts dus, de financer ces constructions, dont le coût n'est même pas indiqué par les requérants ; qu'ils ne démontrent donc pas dans ces conditions que l'absence de réalisation des bâtiments d'exploitation et de la cave soit imputable au défaut de paiement par la SED des dommages et intérêts stipulés au protocole d'accord ; que la SCI et les consorts X... seront donc déboutés de ce chef de demande. 3/ Sur les sommes réclamées en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de plantation de la parcelle de 3 ha 66 a 71 ca : Que le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 stipulait qu'une exploitation de 21 ha minimum de vignes plantées en AOC serait créée par Monsieur Hubert X... sur des parcelles à déterminer d'un commun accord qui feront l'objet d'un bail rural à long terme de 70 ans à consentir par la SARL SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT, cette dernière devant prendre en charge la préparation du sol pour la plantation (débroussaillage, nivelage, déboisage, défrichage, fossés) ; qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002, il était constaté que la SARL SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT n'avait été en mesure de préparer que 18 ha environ et il était convenu que les 21 ha seraient déterminés par un nouveau plan joint ; qu'il était enfin prévu que si le nouveau plan ne pouvait être respecté du fait de contraintes administratives, la SED devra dégager une superficie de 3 ha 66 a 71 ca nécessairement incluse dans l'aire AOC, cette obligation étant constitutive d'un droit réel et son exécution ne pouvant être réalisée qu'en nature ; qu'exposant que cette parcelle de 3 ha environ ne leur a jamais été délivrée, ce qui a engendré la perte de droits de plantation, la SCI et les consorts X... sollicitent l'allocation d'une somme de 826. 260 € au titre de la perte de chiffre d'affaires due à l'absence de plantation de cette parcelle, calculée sur la base d'une perte sur les résultats de 83. 626 € par an pendant dix ans ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas de son exécution, ni de l'impossibilité administrative de procéder à la préparation et la délivrance de cette parcelle de 3 ha environ. ; que la SCI et les consorts X... ne fournissent toutefois pas d'éléments suffisants pour statuer sur le préjudice résultant pour leur exploitation de ce défaut de délivrance, l'étude versée aux débats ne concernant pas strictement la perte liée à l'impossibilité d'exploiter cette parcelle de 3 ha environ, mais évaluant un préjudice lié également au fait de ne pas pouvoir produire et vendre sur le domaine ; qu'il y aura donc lieu de sursoir à statuer sur ce point et d'ordonner une expertise aux fins de déterminer le préjudice résultant pour l'exploitation de l'absence de mise à disposition de cette parcelle de 3 ha environ en AOC ; 4/ Sur les sommes réclamées au titre des travaux de réfection de la chapelle : Que la SCI et les consorts X... sollicitent à ce titre l'allocation d'une somme de 21 154, 85 € correspondant aux travaux de réfection de la chapelle à effectuer selon le devis de l'entreprise BERTOMEU du 3 mars 2012 ; qu'il est constant que le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 (p. 11) mettait à la charge de la SED l'entretien de la chapelle et de son allée, cet acte n'ayant pas été modifié sur ce point par le protocole d'accord en date du 26 avril 2002, ni par l'acte authentique reçu par Maître Bernard A... le 25 juillet 2003 apportant un modificatif au bail emphytéotique, sans opérer novation ; qu'un des avenants signé entre les parties le 30 août 2002 rappelait cette obligation d'entretien de la chapelle, de l'allée et des palmiers plantés le long de cette allée et précisait que l'opportunité et la consistance de ces travaux d'entretien seraient décidées d'un commun accord entre les parties, Monsieur Hubert X... ayant en outre la faculté de contrôler la conformité de l'exécution des travaux d'entretien à ceux convenus ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas de l'entretien de la chapelle en accord avec le bailleur, ni de l'impossibilité administrative de procéder à ces travaux d'entretien ; qu'elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 21 154, 85 € à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût de rénovation de la chapelle ; 5/ Sur les sommes réclamées au titre de la non réalisation de la voirie : Que la SCI et les consorts X... sollicitent à ce titre l'allocation d'une somme de 122. 593, 59 € correspondant aux travaux de voirie et de réseaux à effectuer selon le devis de l'entreprise BERTOMEU du 3 mars 2012 ; que, concernant les bâtiments d'exploitation que devait édifier la SED en application du bail emphytéotique du 21 décembre 2000, le protocole d'accord en date du 26 avril 2002 (p. 8) précisait leur implantation et mettait à la charge de la SED la réalisation d'un route goudronnée de 3, 50 m de large, avec revêtement de type enrobé de 120 kg/ m ² (épaisseur 5 cm), y compris structure de chaussée appropriée, ainsi que les travaux de raccordement des bâtiments d'exploitation en eau, électricité, Canal de Provence, raccordement des eaux usées, assainissement et traitement des effluents jusqu'en limite des bâtiments ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas de son exécution, ni de l'impossibilité administrative de réaliser ces travaux ; qu'elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 122. 593, 59 € à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût de réalisation de ces travaux de voirie et de raccordement des réseaux ; 6/ Sur la fourniture des cautions bancaires : Qu'il est constant que la société SAINTE. EULALIE DEVELOPPEMENT s'était engagée aux termes du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 (p. 5) à fournir au plus tard le mars 2001 une garantie bancaire d'une durée de cinq ans à renouveler tous les cinq ans, souscrite à la sûreté et garantie du paiement de la redevance annuelle convenue entre les parties ; qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 et d'un de ses avenants en date du 30 août 2002, le délai pour fournir cette garantie était fixé au 30 juillet 2002 puis prorogé au 30 novembre 2002 ; que, par ailleurs, la SED s'engageait à fournir une deuxième caution bancaire à concurrence d'un montant de 579. 306, 26 € pour la même date, en garantie du paiement des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord en date du 26 avril 2002 ; que ne justifiant pas avoir exécuté ces obligations, en dépit notamment de la mise en demeure qui lui a été adressée par acte d'huissier en date du 20 août 2003, la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT sera condamnée à fournir ces cautions bancaires dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; qu'à défaut d'exécution, la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT sera redevable à l'issue de ce délai d'une astreinte de 500 € par jour de retard ; 7/ Sur la livraison du local de vente de 40 m ² : Qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 (p. 8), la société SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT s'était engagée à livrer à la SCI et aux consorts X... un local de vente de 40 m ² dans le hameau, ceux-ci faisant leur affaire personnelle de la construction des autres bâtiments d'exploitation ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas de son exécution, ni de l'impossibilité administrative de réaliser ce local au sein des constructions existantes dans le hameau dont elle est propriétaire ; qu'elle sera en conséquence condamnée à réaliser ce local et le mettre à la disposition de la SCI et des consorts X... conformément aux termes du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et du protocole d'accord du 26 avril 2002, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; qu'à défaut d'exécution, la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT sera redevable à l'issue de ce délai d'une astreinte de 500 euros par jour de retard ; qu'à défaut d'exécution à l'issue d'un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT sera redevable à titre de dommages et intérêts d'une somme de 80. 000 € ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant déclaré irrecevable comme prescrite l'action en résolution du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 et des actes subséquents engagée par la société SED à l'encontre des consorts X... et de la SCI DE BEAUREGARD entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du Code de procédure civile la censure de ce chef de l'arrêt ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la cassation à intervenir sur le deuxième moyen qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de la société SED en disqualification du bail emphytéotique en un bail ordinaire de longue durée entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du Code de procédure civile la censure de ce chef de l'arrêt ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la cassation à intervenir sur le troisième moyen qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant rejeté la demande de la société SED en résolution judiciaire du protocole d'accord signé le 26 avril 2002 entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du Code de procédure civile la censure de ce chef de l'arrêt ;
ALORS, ENFIN, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 62), la société SED avait fait valoir, au titre des dommages et intérêts réclamés pour défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement du bâtiment agricole, que le bailleur n'ayant jamais construit le bâtiment, la condamnation de la Société SED à réaliser les travaux de raccordement et de voirie d'un bâtiment qui n'existe pas est sans fondement ; qu'en se bornant à énoncer que, sur ce point, « l'appelante ne se livre à aucune contestation sérieuse du contenu de ses obligations et des chiffres avancés pour fonder les réclamations, se bornant là aussi à rappeler les refus administratif », sans répondre au moyen essentiel soulevé dans les conclusions de l'exposante et portant sur la disparition de l'objet de cet engagement, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société SED en responsabilité à l'encontre des notaires ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante exerce ensuite subsidiairement son action à l'encontre du notaire, en estimant que le dommage n'est devenu définitif et consacré définitivement que par le prononcé de la caducité de la Zac, entériné par le tribunal administratif le 28 juin 2012, et par sa suppression selon délibération du conseil municipal en date du 22 juillet 2011 ; que, selon l'appelante, et que l'on prenne en compte l'arrêt du conseil d'État de mars 2014, ou les refus administratifs du 29 décembre 2007 et du 18 février 2008, la prescription applicable de 10 ans, pour passer à cinq ans depuis la loi du 17 juin 2008, n'avait pas couru lors de l'assignation des notaires en date du 28 mars 2013 ; mais que la SED, lors de la signature du bail emphytéotique, n'a pu ignorer, d'une part, en droit l'absence de conditions suspensives ou résolutoires relatives à l'autorisation de pratique d'une activité de golf, et, d'autre part, en fait de la nécessité de poursuivre l'obtention de ces autorisations à laquelle elle s'est attachée pendant plusieurs années, y compris sur contentieux, sans émettre le moindre reproche envers le bailleur ; qu'ainsi, et à admettre comme hypothèse que le notaire ne rapporte pas la démonstration d'une information ou d'un conseil sur le risque encouru en cas de refus administratif, il n'en demeure pas moins que l'appelante n'a pu ignorer l'absence de référence à toute autorisation administrative dans le bail emphytéotique à titre de condition, contrairement d'ailleurs à la promesse de bail, et que dès l'origine son projet s'est heurté à la nécessité préalable d'obtenir ces autorisations ; que le point de départ de la prescription était donc concomitant à la conclusion du bail emphytéotique le 21 décembre 2000, puisque dès cette date l'appelante était en mesure de s'apercevoir du lien entre le manque d'information et du conseil allégué, et le risque encouru en cas de refus administratif ; qu'elle n'a d'ailleurs, à l'occasion de toutes ses démarches pour obtenir les autorisations, jamais émis de réserves par rapport à l'action des notaires, au vu des pièces régulièrement communiquées ; que si la prescription de 10 ans (article 2270 – un ancien du Code civil) n'était pas écoulée lors de la mise en oeuvre de la loi du 17 juin 2008, qui a porté la prescription à 5 ans, il n'en demeure pas moins que la nouvelle loi a prohibé dans ce cas un délai de prescription supérieur à celui anciennement applicable, ce qui permet avec le premier juge de retenir qu'à la date de l'assignation des notaires en 2013, la prescription était largement acquise depuis le point de départ constitué par le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 ; que le premier juge sera donc confirmé sur ce volet ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les notaires mis en cause par la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT soutiennent à titre principal que cette action serait prescrite en application des dispositions de l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 et des articles 2224 et 2222 du Code civil issu de cette loi et de ses dispositions transitoires ; qu'ils estiment en effet que la manifestation du dommage et sa connaissance par la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT sont caractérisées dès 2000, date de signature du bail emphytéotique ou à tout le moins en 2002, date du jugement ayant prononcé la résolution du bail et du protocole d'accord conclu entre les parties ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT s'oppose à cette fin de non-recevoir, soutenant que les dommages découlant de l'acte litigieux ne se sont manifestés qu'à l'issue du contentieux administratif ayant entraîné la caducité puis la suppression de la ZAC et ayant rendu les parcelles non-conformes à leur destination et après les conclusions des consorts et de la SCI DE BEAUREGARD prises en février 2013 soutenant que le bail litigieux n'avait pour objet que la location de parcelles sans destination particulière ou spécifique ; qu'elle souligne que le litige ayant opposé les parties et ayant donné lieu au jugement de 2002 n'a pas d'incidence sur la manifestation du dommage ni sur le point de départ de la prescription, puisque ce litige était étranger à la destination des parcelles ; que la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT reproche aux notaires d'avoir manqué à leur obligation de conseil et « de ne pas avoir explicité dans le bail emphytéotique que la destination contractuelle des parcelles louées devait permettre la réalisation de la ZAC, son exécution par la construction d'un complexe golfique et son exploitation » ; que le manquement reproché aux notaires était donc manifeste dès la conclusion du bail emphytéotique, qui ne comporte aucune référence aux conventions d'aménagement et de gestion de la ZAC et qui ne subordonne donc pas l'efficacité du bail emphytéotique à la bonne fin de ces conventions relatives à la ZAC ; qu'il en résulte que le point de départ du délai de prescription doit être fixé en l'espèce au jour de la conclusion du bail emphytéotique, soit au 21 décembre 2000, de telle sorte que la prescription, initialement d'une durée de 10 ans, puis ramenée à 5 ans par la loi du 27 juin 2008, était acquise à compter du 22 décembre 2010 ; que l'action en responsabilité et en garantie engagée par la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPPEMENT à l'encontre de Maître Bernard A... et de la SCP de notaires Bernard A... et Michel B... par acte d'huissier en date du 28 mars 2013 sera donc déclarée prescrite et par voie de conséquence irrecevable ;
ALORS QUE la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'en énonçant, pour déclarer irrecevable comme prescrite la demande de la société SED en responsabilité à l'encontre des notaires, « que le point de départ de la prescription était donc concomitant à la conclusion du bail emphytéotique le 21 décembre 2000, puisque dès cette date l'appelante était en mesure de s'apercevoir du lien entre le manque d'information et du conseil allégué, et le risque encouru en cas de refus administratif », cependant que le dommage n'était survenu qu'à la suite du contentieux relatif aux deux refus d'autorisations d'autorisation administrative, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 2224 du Code civil.
