LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 novembre 2014), qu'un arrêt du 14 décembre 2010, devenu irrévocable, a déclaré parfaite la vente par la société civile immobilière Gaia d'un appartement à M. X... et a alloué à celui-ci la somme de 10 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire pour l'inexécution des travaux prévus par la promesse de vente ; qu'après vaine sommation faite à M. X... de signer l'acte authentique de vente, la société Gaia l'a assigné en résolution de la vente et en indemnisation de son préjudice ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Gaia ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la question de l'exécution des travaux par la société Gaia avait été jugée par l'arrêt du 14 décembre 2010 qui avait sanctionné l'inaction de cette société en la condamnant à verser une indemnité forfaitaire à M. X... et que celui-ci émettait des réserves injustifiées et retenu qu'il n'était pas fondé à refuser de signer l'acte authentique et de verser le prix qui était sa principale obligation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la vente devait être résolue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X...
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la résolution judiciaire de la vente conclue avec la SCI Gaia et de l'avoir condamné à verser à celle-ci la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acquéreur soutient que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance ; que la SCI GAIA n'entend pas délivrer la chose conforme à la promesse de vente ; que les travaux censés être réalisés par elle avant la réitération de l'acte authentique n'avaient toujours pas été réalisés ; que l'appelant n'a cessé de manifester sa volonté d'acquérir et obtenu un accord de financement le 24 mai 2007 puis le 13 janvier 2013, volonté bloquée par des « procédures satellites » ; que le 15 mai 2014 il a réitéré sa sommation de communiquer du 23 mai 2011 l'état des procédures en cours relatives à l'immeuble où est situé l'appartement litigieux ainsi que le relevé actualisé des charges de copropriété ; que la clause résolutoire n'est pas invoquée de bonne foi par la SCI Gaia au regard notamment de ce qu'elle a entendu échapper à ses engagements contractuels en signant une autre promesse de vente aux époux Y... le 19 janvier 2009 et tente de se libérer à nouveau « en espérant trouver un acquéreur moins lucide que lui » ; qu'il offre de payer le prix de vente sous réserve des compensations judiciaires à opérer en l'état des condamnations judiciaires qu'il a obtenues à son profit (condamnation par l'arrêt du 14 décembre 2010 à 10 000 € au titre de la clause pénale et article 700 et frais, ainsi que les frais et dépens de cassation) ; mais attendu que le moyen tend en réalité à remettre en cause l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt ayant déclaré la vente entre les parties parfaite ; que l'appelant n'était dès lors pas fondé à refuser de signer l'acte authentique et de verser le prix de vente ; qu'il ne l'est pas davantage à offrir tardivement, en cause d'appel, paiement du prix, en émettant en d'injustifiées réserves ; qu'en ce qui concerne l'appel incident, les vendeurs font valoir qu'ils souffrent l'immobilisation de leur bien immobilier depuis 2007 ; qu'ils supportent toutes les taxes et charges afférentes au bien sans pouvoir ni le louer ni le vendre ; que la SCI Gaia en réalité depuis 2010 et l'arrêt ordonnant la vente forcée a été privé du produit de la vente ; que le jugement entendait, en ses motifs, lui accorder la somme de 5 000 € (indemnisation omise dans le dispositif du jugement), laquelle ne représente pas même des intérêts d'un placement du produit de la vente durant une année ; que le jugement sera réformé en ce sens ; que le préjudice résultant de l'immobilisation du bien litigieux sera entièrement réparé par l'octroi de la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si en l'espèce il résulte des différents éléments versés au dossier que la SCI Gaia n'a pas réalisé en temps utile les travaux mis à sa charge par le compromis de vente, il n'en demeure pas moins qu'elle a été condamnée à ce titre par la cour d'appel d'Aix-en-Provence à payer la somme de 10 000 € à Monsieur Alban X... et que cette question a déjà été jugée ; qu'à compter de cet arrêt, la vente ayant été déclarée parfaite, il appartenait donc à chacune des parties de régulariser la situation ; que dans ces conditions, et alors que Monsieur Alban X... a indiqué devant notaire le 21 novembre 2012 qu'il ne « pouvait pas payer » sans autre explication est ainsi refusé de signer l'acte alors que la gérante de la SCI Gaia était disposée à lui remettre les clés du bien immobilier, il y a lieu de considérer que Monsieur Alban X... n'a pas respecté son engagement principal ; que force est de constater par ailleurs que toute exécution forcée paraît de fait vouée à l'échec tant le litige est ancien et les parties ancrées dans leur opposition ; les différentes tentatives de rapprochement depuis le 21 novembre 2012 n'ont d'ailleurs pas abouti, et cela alors même que Monsieur Alban X... a justifié avoir obtenu un financement accepté par le Crédit Agricole par courrier du 15 janvier 2013 et que la SCI Gaia a changé de conseil ; qu'un délai supplémentaire de trois mois accordé au défendeur pour justifier du paiement du prix ne saurait ainsi faire évoluer la situation qui apparaît largement obérée ; qu'ainsi, compte tenu de l'absence de paiement du prix, et sans qu'il soit nécessaire de rechercher plus en avant si l'une ou l'autre des parties a fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations, il conviendra de faire droit à la demande tendant à la résolution judiciaire de la vente et de remettre les parties en l'état antérieur où elles se trouvaient ;
1°/ ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et suppose que la chose demandée soit la même ; que dès lors, en retenant, pour juger que M. X... n'était pas fondé à refuser de signer l'acte authentique en raison du refus de la SCI Gaia d'exécuter ses propres obligations, que cette demande tendait à remettre en cause l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt rendu le 14 décembre 2010, lequel avait pourtant seulement statué sur la validité de la vente et non sur son exécution, de sorte que les demandes n'avaient pas le même objet, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS, en toute hypothèse, QUE seule l'inexécution d'une gravité suffisante et imputable au débiteur est de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat à ses torts ; que dès lors, en se bornant à énoncer que l'absence de paiement du prix par M. X... justifiait la résolution du contrat de vente à ses torts, sans rechercher comme elle y était invitée, si la venderesse, qui n'avait ni effectué les travaux de remise en état prévus par le compromis, ni exécuté la condamnation à verser à M. X... la somme de 10 000 € à titre de clause pénale pour défaut d'exécution de ces travaux, n'avait pas elle-même commis des fautes de nature à justifier la rétention du prix par M. X... et à priver ainsi son comportement de la gravité propre à justifier la mise en oeuvre de la résolution judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
3°/ ALORS, en outre, QUE la mise en oeuvre de la résolution judiciaire est subordonnée à la bonne foi du demandeur ; que dès lors, en déclarant acquise la résolution de la vente, pour défaut de paiement du prix de vente de l'immeuble, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la demanderesse, qui n'avait ni effectué les travaux de remise en état prévus par le compromis, ni exécuté la condamnation à verser à M. X... la somme de 10 000 € à titre de clause pénale pour défaut d'exécution de ces travaux, et qui avait tenté de vendre le bien à un tiers pour un meilleur prix, ne cherchait pas à présent à se libérer d'un engagement qui lui était défavorable, ce qui excluait sa bonne foi, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
