LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 2015), que la société SGEP a donné en sous-location à la société Babou des locaux commerciaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ; que, la société Babou ayant refusé de s'acquitter d'une facture de 132 834,83 euros, correspondant à des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, la société SGEP l'a assignée en paiement de cette somme ; que la société Babou a sollicité reconventionnellement la restitution d'une somme de 31 940,40 euros qu'elle a été mise en demeure de payer ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la SGEP et la condamner à payer la somme de 31 940,40 euros, l'arrêt retient que la clause « Charges et conditions » stipule que « le sous locataire reconnaît que les locaux lui sont livrés « coque sécurité » et en conséquence fera son affaire personnelle de toutes les prescriptions qui pourraient être édictées par les services de sécurité civile quant aux travaux éventuels, même dits de gros oeuvre, à réaliser sur ces locaux, afin de mise en conformité avec la réglementation afférente aux établissements recevant du public », qu'il s'agit des prescriptions de sécurité concernant les locaux exploités par la société Babou en ce qu'ils accueillent du public, que le procès-verbal dressé le 12 mars 2010 par la direction départementale des services d'incendie et de secours des Bouches-du-Rhône n'a relevé à l'encontre de la société Babou qu'un problème d'éclairage sur une partie du magasin de la sous-locataire mais a conclu à la poursuite de l'exploitation de l'établissement, et qu'il en ressort que les travaux engagés par les différents copropriétaires, par leur nature, ne relèvent pas des obligations de prise en charge de la société Babou au titre de la clause ci-dessus, et que la somme de 31 940,40 euros correspond à des travaux de conformité votés en assemblée générale par les copropriétaires qui, compte tenu des éléments ci-dessus développés, ne sont pas récupérables sur le sous-locataire ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société SGEP qui soutenait que les travaux avaient été imposés à la copropriété par la direction départementale des services d'incendie et de secours des Bouches-du-Rhône dans sa décision du 30 mars 2010, prise après communication des rapports de vérification de la société ATSI des 12 janvier et 12 mai 2009, dont il résultait qu'étaient concernés les sprinklers de tout le bâtiment et que les installations contre les risques d'incendies étaient désormais non conformes, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Babou aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Babou et la condamne à payer à la société SGEP la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la Société de gestion et d'exploitation du plan.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SGEP de ses demandes en paiement par la SAS Babou de la somme de 132 834,83 euros au titre des charges locatives et de l'avoir condamné à restituer un trop perçu sur charges de 31 940 euros HT ;
AUX MOTIFS QUE la Sarl Sgep expose que la facture d'un montant de 132 834,83 euros TTC dont elle réclame le paiement est afférente à des charges de copropriété pour l'année 2011 et concerne des travaux qui ont été imposés par la Direction Départementale des Services d'Incendie des Bouches-du-Rhône qui, suite à une vérification les 23 décembre 2008 et 12 mai 2009 du système d'extinction automatique à eau, a établi l'absence de conformité du système sprinkleurs dans un procès-verbal daté du 12 mars 2010 ; que dans une lettre du 10 avril 2012, la Sarl Sgep précisait à la Sas Babou que toute installation sprinkler devait faire l'objet d'une remise en conformité tous les 30 ans avec la dernière règle en vigueur ; que l'appel de fonds concerne également la réfection et l'aménagement des aires de stationnement dont les travaux ont été votés lors d'une assemblée générale de la copropriété le 11 juillet 2011.Le bail comporte deux chapitres relatifs aux charges – un premier intitulé "CHARGES LOCATIVES"; - un second intitulé" CHARGES ET CONDITIONS", libellés comme suit : CHARGES LOCATIVES 1 1 Charges refacturées mensuellement par le bailleur: Le sous-locataire remboursera au sous-bailleur les charges locatives auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et notamment celles comprises dans les charges de copropriété ainsi que celles afférentes aux prestations fournies par le sous-bailleur à savoir : - contrat de vérification d'installation R. I. A (robinet d'incendie armé) ; - surveillance des détecteurs de fumée, vérification des trappes de désenfumage ; - nettoyage des allées et parkings ; - fourniture d'eau par le Canal de Provence et la SEM pour les parties communes; - électricité des parties communes ; - gardiennage des parkings ... ; - maintenance et contrats se rapportant au système commun du sprinklage à savoir les pompes électriques et diesel ainsi que l'installation se trouvant dans ce même local; - surveillance de l'alarme incendie ... Il convient de s'arrêter à l'expression "les charges locatives auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et notamment celles comprises dans les charges de copropriété" ; que le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition spécifique relative aux charges locatives ; que la référence au décret du 26 août 1987 par la Sas Babou ne peut être retenue dans la mesure où les parties n'en sont pas expressément convenues ; que par contre, il est traditionnellement admis que les charges récupérables sur le locataire sont les charges courantes et de menu entretien et qu'en présence d'une énumération limitative figurant au bail, le bailleur ne peut obtenir le remboursement de charges qui n'y sont pas mentionnées ; qu'il ressort de l'énumération figurant au chapitre du bail ci-dessus, que sont prévues la vérification des robinets incendie armés et la maintenance et contrats se rapportant au système commun du sprinklage, mais aucunement les travaux de mise en conformité relative au système d'incendie et à la réfection des parkings ; II / Charges directement supportées et prises en compte par le sous locataire : Le sous locataire prendra directement à sa charge les contrats se rapportant à toutes les missions des organismes de sécurité propres à la surface objet des présentes, relatifs aux vérifications électriques, entretien et réparation des installations de climatisation, de chauffage, des extincteurs, des sprinklages, des RIA, des détecteurs de fumée et de l'ascenseur ainsi que les contrats de maintenance qui les concernent, et plus généralement toutes charges supplémentaires de sécurité et personnel y afférent ou autres rendues nécessaires par l'activité du sous locataire au sein du bâtiment ; que le sous locataire devra effectuer à ses seuls frais tous travaux rendus nécessaires sur ces installations, il devra plus généralement prendre à sa charge directe tous travaux, personnel, installation de matériel ou contrats tant de vérification que d'entretien rendus nécessaires par l'exercice de son activité dans les lieux loués ; que cette disposition concerne uniquement les obligations du sous locataire au regard de l'activité développée dans les lieux loués, sauf à relever, au regard de l'énumération de ces obligations, que celui-ci n'est tenu, au titre des sprinklages et des RIA, que d'une obligation d'entretien et de réparation dans le cadre des contrats de maintenance qu'il a souscrits, la référence faite par le sous bailleur aux charges supplémentaires de sécurité, relevant de l'exécution des dits contrats et non des travaux de mise en conformité de ces éléments dont celui-ci sollicite le remboursement ; CHARGES ET CONDITIONS : Le sous locataire reconnaît que les locaux lui sont livrés « coque sécurité » et en conséquence fera son affaire personnelle de toutes les prescriptions qui pourraient être édictées par les services de sécurité civile quant aux travaux éventuels, même dits de gros oeuvre à réaliser sur ces locaux, afin de mise en conformité avec la réglementation afférente aux établissements recevant du public ; qu'il s'agit des prescriptions de sécurité concernant les locaux exploités par la Sas Babou en ce qu'ils accueillent du public. Le procès-verbal dressé le 12 mars 2010 par la Direction Départementale des Services d'Incendie et de Secours des Bouches du Rhône n'a relevé à l'encontre de la Sas Babou qu'un problème d'éclairage sur une partie du magasin de la sous locataire mais a conclu à la poursuite de l'exploitation de l'établissement ; qu'il en ressort que les travaux engagés par les différents copropriétaires, par leur nature, ne relèvent pas des obligations de prise en charge de la Sas Babou au titre de la clause ci-dessus ; qu'au regard des développements qui précèdent, le jugement du tribunal de commerce sera infirmé en ce qu'il a mis le coût des travaux litigieux à la charge de la Sas Babou ; la société Babou forme une demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 31 940,40 euros HT qu'elle indique avoir été mise en demeure de payer en référence à la clause résolutoire du bail, précisant que cette somme ne correspondait pas à des travaux de simple entretien de sorte qu'elle n'y était pas tenue ; que l'appel de fonds adressé à la Sas Babou le 1er mars 2011 pour la somme ci-dessus concerne des charges de copropriété, non détaillée dans le document ; que dans la lettre du 22 août 20 Il de mise en demeure visant la clause résolutoire, la Sarl Sgep indiquait qu'il s'agissait de travaux de conformité, votés en assemblée générale par les copropriétaires ; qu'il s'en déduit, compte tenu des éléments ci-dessus développés, que le coût de ces travaux n'étaient pas récupérable sur le sous locataire, la Sarl Sgep devant être condamnée au remboursement de la dite somme (arrêt attaqué p. 4 al. 3 à 7, p. 5, p. 6 al. 1 à 7, p. 7 al. 1, 2) ;
1°) ALORS QUE le sous-bail stipule : « Le sous locataire prendra directement à sa charge les contrats se rapportant à toutes les missions des organismes de sécurité propres à la surface objet des présentes, relatifs aux vérifications électriques, entretien et réparations des installations de climatisation, de chauffage, des extincteurs, des sprinklages, des RIA, des détecteurs de fumée et de l'ascenseur ainsi que les contrats de maintenance qui les concernent et plus généralement toutes charges supplémentaires de sécurité et personnel y afférent ou autres rendues nécessaires par l'activité du sous locataire au sein du bâtiment. Le sous locataire devra effectuer à ses seuls frais tous travaux rendus nécessaires sur ces installations,… » ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis qu'étaient mis expressément à la charge de la société Babou tous travaux afférents aux équipements de sécurité tels les extincteurs, sprinklages, RIA et détecteurs de fumée rendus nécessaires par l'activité du sous locataire ; qu'en affirmant néanmoins que « cette disposition concerne uniquement les obligations du sous locataire au regard de l'activité développée dans les lieux loués, sauf à relever, au regard de l'énumération de ces obligations, que celuici n'est tenu, au titre des sprinklages et des RIA, que d'une obligation d'entretien et de réparation dans le cadre des contrats de maintenance qu'il a souscrits, la référence faite par le sous bailleur aux charges supplémentaires de sécurité, relevant de l'exécution des dits contrats et non des travaux de mise en conformité de ces éléments dont celui-ci sollicite le remboursement. », la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la société Sgep avait invoqué dans ses conclusions d'appel les rapports de vérification semestriels de la société ATSI de 2008 et 2009 visant les travaux à effectuer sur les installations de sécurité incendie dans le centre commercial dont la société Babou occupe la plus grande surface et visant notamment les risques de mise en échec du système incendie sprinkler et l'obligation de visite trentenaire à réaliser pour l'échéance 2012 ; qu'elle avait versé aux débats en particulier le rapport de la Direction départementale des services d'incendie et de secours du 31 mars 2010 prescrivant de « lever les réserves restantes des contrôles techniques effectués » et le rapport de cette même direction du 6 mars 2012 prescrivant « déposer auprès de la commission Départementale de Sécurité un dossier d'aménagement des installations de sprinkler suite aux modifications demandées dans le cadre de contrôle trentenaire » ; qu'en se bornant à relever que le rapport de la Direction Départementale du 12 mars 2010 ne relevait qu'un problème d'éclairage à l'encontre de la société Babou pour en déduire que les charges réclamées n'entraient pas dans le cadre de la clause mettant à la charge du sous locataire les travaux « qui pourraient être édictées par les service de sécurité civile », sans tenir compte du moyen des conclusions de l'exposante et des autres documents invoqués par la société Sgep établissant exactement le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
