LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 mars 2015) que la société des Iles est titulaire d'un bail commercial portant sur un local appartenant à la SCI Alda ; que, le 2 septembre 2009, ayant constaté que la société Le Comptoir du Moulleau occupait les lieux, la bailleresse a délivré à la société des Iles une mise en demeure, visant la clause résolutoire, lui enjoignant de faire cesser les infractions ainsi constatées dans un délai d'un mois et d'exploiter elle-même le fonds de commerce ; que, le 18 septembre 2009, la société Le Comptoir du Moulleau a sommé la société Alda de se présenter en l'étude du notaire pour la signature de l'acte de cession du fonds de commerce entre elle et la société des Iles ; que la cession, conclue le 25 septembre 2009, a été signifiée le 30 septembre 2009 à la société Alda qui a, le 14 octobre 2009, donné congé à la société des Iles avec refus de renouvellement ; que, se prévalant de l'inopposabilité de la cession, la société Alda a assigné les sociétés cédante et cessionnaire en résiliation du bail ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la société Le Comptoir du Moulleau a notifié à la société Alda une copie exécutoire par extrait de l'acte de cession, conformément aux stipulations du bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la copie de l'extrait de l'acte de cession du fonds de commerce remise à la société Alda comportait une formule exécutoire, la cour d'appel, qui a dénaturé ce document, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
Condamne la société des Iles et la société Le Comptoir du Moulleau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés des Iles et Le Comptoir du Moulleau et les condamne à payer à la société Alda la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Alda
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la SCI Alda de l'ensemble de ses demandes et, « réparant une erreur matérielle », d'AVOIR dit que le dispositif du jugement serait complété par la mention suivante : « déclare nul le commandement délivré le 23 août 2011 par la SARL Alda à la SARL les Iles » ;
AUX MOTIFS QUE selon une convention en date du 05 juillet 1998 la SCI Alda a donné à bail commercial à la SARL La Gondole, un local à usage de bar et de restaurant situé à Arcachon, à compter 1er janvier 1998 jusqu'au 31 décembre 2007 ; qu'une clause résolutoire y est insérée ; qu'en outre, entre autres dispositions, il y est prévu une exploitation personnelle par le preneur et une interdiction de céder le droit au bail et de sous louer sans le consentement exprès du bailleur ; que par acte du 15 avril 2005, la SARL La Gondole a cédé son fonds de commerce à la SARL des Iles dans des conditions non critiquées ; que le bail a été tacitement renouvelé à compter du 1er janvier 2008 ; que par actes en date des 15, 20 et 22 juillet 2009, la SARL des Iles a demandé à la SCI Alda le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2009 ; que le 30 juillet 2009, la SCI Alda a sommé la SARL Comptoir du Moulleau qui se trouvait dans les lieux donnés à bail de lui indiquer en vertu de quel titre elle les occupait ; qu'il lui était répondu qu'elle avait acheté le fonds de commerce à la SARL des Iles ; qu'il est justifié que le 21 mars 2008 la SARL des Iles avait conclu un compromis de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives avec M. X...(SARL Comptoir du Moulleau) que ce compromis a fait l'objet de prorogations ; que la SCI Alda a délivré le 2 septembre 2009 une sommation à la SARL des Iles lui enjoignant de faire cesser les infractions ainsi constatées (non-exploitation par le preneur et sous-location) dans un délai d'un mois ; que cette sommation visait expressément la clause résolutoire insérée au bail ; que le 18 septembre 2009 la SARL Comptoir du Moulleau a fait délivrer en sa qualité de cessionnaire à la bailleresse une sommation de comparaître à l'acte de cession devant être conclu devant notaire le 25 septembre suivant ; qu'en réponse la bailleresse lui faisait savoir que le preneur en titre n'était plus titulaire du bail ; que par acte authentique en date du septembre 2009, la SARL des Iles a cédé son fonds de commerce à la SARL Comptoir du Moulleau ; que le 30 septembre 2009, la SARL Comptoir du Moulleau a fait signifier à la SCI Alda une copie de l'extrait de l'acte authentique de vente de fonds de commerce ; que le 14 octobre 2009, la SCI Alda a signifié à la SARL des Iles son refus de renouveler le bail commercial, sans offre d'indemnité d'éviction au motif qu'elle n'exploitait pas ; que par acte du 2 mars 2010, la SCI Alda a assigné les sociétés des Iles et Comptoir du Moulleau devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux, pour voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur au motif que la cession du fonds de commerce et du bail commercial est irrégulière ; que le 23 août 2011 la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la SARL des Iles lui enjoignant de libérer les parties communes de l'immeuble ; que par acte du 21 septembre 2011, la société des Iles a assigné la société Alda aux fins de voir annuler ce commandement au motif qu'elle n'avait plus la qualité de preneur ; que les deux procédures ont été jointes ; que le bail commercial consenti le 5 juillet 1998 par la SCI Alda à la SARL La Gondole aux droits de laquelle se trouve la SARL des Iles selon acte de cession du 15 avril 2005 comprend, entre autres dispositions, les dispositions suivantes : « le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail ni sous louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans le commerce. Dans tous les cas le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement du loyer et l'exécution des conditions du bail, et cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non tes lieux ; en outre toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui-ci-après fixé, qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur et elle devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé ; une copie exécutoire par extrait lui sera remise sans frais pour lui » ; que le consentement exprès et écrit du bailleur n'est donc exigé qu'en cas de sous-location ou de cession du droit au bail et ne l'est pas en cas de cession du fonds de commerce contrairement à ce que soutient la SCI Alda ; qu'elle a été appelée à la signature de l'acte authentique de vente du fonds de commerce conformément au bail ; que le fait qu'elle ait été appelée à la signature de l'acte par la cessionnaire et non par le cédant est sans influence sur la régularité de la cession : le bail ne prévoit pas qui du cédant ou du cessionnaire doit l'appeler et elle ne justifie en outre d'aucun grief ; que la cessionnaire, la SARL Comptoir du Moulleau, a notifié à la SCI Alda une copie exécutoire par extrait de l'acte de cession ; que celle-ci est régulière et conforme aux termes du bail et rend la cession parfaitement opposable au sens de l'article 1690 du Code de procédure civile ; que par ailleurs, le bail commercial étant cédé avec le fonds de commerce, le cessionnaire a fait siennes l'ensemble de ces dispositions et notamment celles relatives à la solidarité comme en témoigne la page 9 du contrat de cession du fonds de commerce ; que s'il est vrai que le 30 juillet 2009, après avoir reçu la demande de renouvellement du bail de la SARL des Iles, la SARL Alda a fait constater que les lieux donnés à bail étaient occupés par la SARL Comptoir du Moulleau, il ne peut en être déduit que la SARL des Iles avait renoncé à son droit au bail et ne pouvait dès lors le céder ; qu'outre qu'une renonciation à un droit ne se présume pas, en témoignent le compromis de vente et les différentes démarches et pourparlers qu'elle avait engagés ; que la SCI Alda ne peut non plus faire valoir que la SARL des Iles n'avait plus qualité pour céder le fonds de commerce, le bail ayant été préalablement résilié ; que s'il est vrai que le 2 septembre 2009 elle lui avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail lui enjoignant d'exploiter personnellement le fonds dans le délai d'un mois sous peine de résiliation, il est incontestable que l'infraction a cessé dans ce délai puisque la SARL des Iles a cédé le 25 septembre suivant le fonds de commerce à la SARL Comptoir du Moulleau qui vient ainsi à ses droits et obligations notamment quant à l'exploitation des lieux et qu'elle avait qualité pour ce faire puisqu'au 25 septembre le délai d'un mois n'étant pas écoulé elle était toujours locataire ; que cette non-exploitation ou « sous-location déguisée » ne saurait non plus justifier la résiliation judiciaire du bail ; qu'il est établi par les courriers échangés dès le mois d'octobre 2008 entre les parties et le notaire, Me Y..., que la SARL Alda s'est impliquée dans l'opération de cession du fonds de commerce et dans le renouvellement du bail et avait proposé un projet de bail à la SARL du Moulleau ; qu'en revanche l'existence d'une sous-location déguisée n'est nullement établie ; que la SCI Alda ne peut non plus soutenir que la cession n'est pas régulière au motif que le bail n'a pas été renouvelé : le bail étant arrivé à expiration le 31 décembre 2007 s'est renouvelé tacitement ; que le 22 juillet 2009 la SARL des Iles a fait délivrer à la SCI Alda une demande de renouvellement de bail commercial ; que ce renouvellement figurait en outre comme l'une des conditions suspensives insérées au compromis de vente en date du 21 mars 2008 qu'elle avait conclu avec la SARL Comptoir du Moulleau ; que la SARL des Iles, dont le bail s'était renouvelé, ayant cédé comme elle en avait la possibilité le fonds de commerce le 25 septembre 2009 à la SARL Comptoir du Moulleau, le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que lui a fait parvenir le 14 octobre 2009 la SCI Alda en réponse à sa demande de renouvellement, est nul puisque la SARL des Iles n'était alors plus sa locataire et est donc sans effet sur la cession du fonds de commerce, le bail se renouvelant tacitement depuis le 31 décembre 2007 ; qu'en outre la SCI Alda ne peut invoquer une condition suspensive insérée dans le compromis de cession conclu le 21 mars 2008 auquel elle est tiers et stipulée au seul profit de la SARL Comptoir du Moulleau à laquelle celle-ci au surplus a renoncé ; qu'en conséquence la SARL Alda ne peut se prévaloir ni de l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement qu'elle a fait délivrer le 2 septembre 2009 ni de l'irrégularité ou de l'inopposabilité de la cession du fonds de commerce incluant le droit au bail ni d'une résiliation judiciaire du bail consenti à la SARL des Iles ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si le bailleur a délivré à son preneur le 2 septembre 2009 un commandement valant obligation de faire cesser l'infraction relative à la violation de l'obligation contractuelle d'exploiter par elle-même le fonds de commerce, au motif d'une exploitation par le candidat cessionnaire, confirmée par sommation du 30 juillet 2009 et par un procès-verbal de constat du 14 octobre 2009, il reste que le preneur disposait d'un délai d'un mois pour régulariser l'infraction, conformément à l'article L. 145-17 du Code de commerce, délai durant lequel il a cédé son fonds de commerce le 25 septembre 2009, dès lors que le preneur, en cette qualité, à défaut de concertation ou de prononcé de la résiliation du bail, pouvait signer la cession du fonds de commerce, le cessionnaire a également qualité pour signifier au bailleur une sommation à comparaître à l'acte de cession prévue et signifier ladite cession du fonds de commerce, à défaut pour le bailleur d'avoir été présent dans l'étude du notaire instrumentaire et d'avoir signé l'acte notarié, en conformité avec les dispositions de l'article 1690 du Code civil ; qu'il convient dès lors de déclarer non fondée la demande de constatation de la clause résolutoire ainsi que du prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs tant du preneur que du cessionnaire ; que pour les mêmes raisons, l'acte extrajudiciaire du 14 octobre 2009 délivré par le bailleur à son preneur cédant à l'effet de lui refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction en raison de l'irrégularité de la cession, se trouve privé d'effet ; que le commandement délivré par le même bailleur le 23 août 2011, au motif que le preneur cédant utilise des parties communes pour stocker des biens mobiliers se trouve également entaché de nullité dès lors qu'à cette date la société des Iles n'a plus la qualité de preneur depuis le 25 septembre 2009 mais la société le comptoir du Moulleau laquelle a réglé la totalité des loyers courants jusqu'au décembre 2011 ;
1°) ALORS QU'une copie exécutoire est une copie authentique qui se termine par la même formule que les jugements des tribunaux ; que la copie de l'extrait de l'acte de vente de fonds de commerce conclu entre la société des Iles et la société Comptoir du Moulleau, signifiée à la société Alda, ne comportait pas cette formule ; qu'en retenant, pour dire la cession opposable à la société Alda, qu'une copie exécutoire par extrait de l'acte de cession lui avait été remise, la Cour d'appel a violé l'article 33 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005, applicable en la cause, et l'article 1er du décret n° 47-1047 du 12 juin 1947 ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'il résulte des termes clairs et précis de la copie de l'extrait d'acte de vente du fonds de commerce remise à la société Alda, produite devant la Cour d'appel, qu'elle ne comportait pas de formule exécutoire ; qu'en retenant néanmoins, pour dire la cession opposable à la société Alda, qu'une copie exécutoire par extrait de l'acte de cession lui avait été remise, la Cour d'appel a dénaturé ce document et a violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la cession du bail est inopposable au bailleur tant qu'elle ne lui a pas été notifiée dans les formes prescrites aux termes de ce bail ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que le bail stipulait que, comme le faisait valoir la société Alda, toute cession devait être réalisée par acte authentique dont une copie exécutoire par extrait devait être remise au bailleur ; qu'en retenant que la copie de l'extrait de l'acte de cession du fonds de commerce remise à la société Alda était régulière et conforme aux termes du bail et lui rendait la cession opposable, bien qu'elle n'ait pas constitué une copie exécutoire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; que la société Alda soutenait que la société des Iles avait méconnu ses obligations en sous-louant, sans autorisation, les locaux qu'elle lui avait donnés à bail ; qu'après avoir relevé que le 30 juillet 2009, la société Alda avait fait constater que les lieux donnés à bail à la société des Iles étaient occupés par la société Comptoir du Moulleau, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que l'existence d'une sous-location déguisée n'était pas établie ; qu'en statuant de la sorte, par une simple affirmation dépourvue de toute motivation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE la conclusion d'une sous-location de locaux commerciaux sans autorisation du bailleur constitue une infraction irréversible, qui ne peut être régularisée par la cession ultérieure du droit au bail, au profit du sous-locataire ; qu'en retenant, pour débouter la société Alda de ses demandes fondées sur la sous-location sans autorisation des locaux loués, que la société des Iles avait cédé le fonds de commerce à la société Comptoir du Moulleau dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement visant la clause résolutoire, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-31 du Code de commerce.
