LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte reçu, le 30 juillet 1998, par M. X..., notaire associé au sein de la société civile professionnelle X...- C...-D...(la SCP), Paule Y...a vendu à M. et Mme Z... un immeuble moyennant le versement d'une rente viagère ; que, par arrêt devenu irrévocable du 27 mai 2011, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a annulé la vente pour défaut de cause, le contrat ne comportant pas d'aléa pour les débirentiers ; que M. Z... a assigné en responsabilité la SCP pour obtenir sa condamnation à lui rembourser les frais de l'acte annulé, les frais de la procédure ayant abouti à l'annulation de la vente et les taxes foncières acquittées, ainsi qu'à l'indemniser de la perte d'une chance de jouir paisiblement du bien, de son préjudice financier et de son préjudice moral ;
Attendu que, pour limiter à une certaine somme la condamnation de la SCP, l'arrêt retient que si le notaire avait procédé à un meilleur conseil et prodigué aux parties de meilleures informations, M. et Mme Z... auraient eu la chance de pouvoir renoncer à cette acquisition annulable ou de convenir d'autres conditions pour éviter une action en nullité ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas également manqué à son obligation de dresser un acte de vente efficace, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement de première instance en ce qu'il a retenu le manquement du notaire à son obligation de conseil, l'arrêt rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCP X...- C...-D...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 5 000 euros la condamnation de la SCP X... à payer au profit de M. et Mme Z... à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que Me Alain X..., notaire associé de la SCP Paul B...et Alain X..., titulaire d'un office notarial à Marseille, a reçu le 30 juillet 1998 l'acte de vente par Mme Paule Y... veuve A..., née le 17 août 1922 à Marseille, à M. et Mme Z... d'un bien immobilier consistant en une maison ..., moyennant le prix de 600 000 francs converti intégralement en une rente annuelle et viagère de 76 452 francs ; que le bien était occupé par un locataire ; que les acquéreurs avaient le droit de jouissance dès l'acquisition, avec perception du loyer ; que par arrêt en date du 27 mai 2011, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé l'annulation de cette vente pour absence de cause et d'aléa alors que la crédirentière est décédée le 1er mars 2006 ; que la cour a relevé qu'en raison du caractère minime de la rente, il eut fallu que la venderesse vive jusqu'à 115 ans pour percevoir réellement la valeur du prix de vente du bien et que les débirentiers étaient certains d'obtenir un bénéfice très au-delà de l'espérance de vie de la crédirentière ; qu'en conséquence le notaire rédacteur de l'acte savait qu'il existait une difficulté ; que s'il avait procédé à un meilleur conseil et prodigué aux parties de meilleures informations, les époux Z... auraient eu la chance de pouvoir renoncer à cette acquisition annulable ou de convenir d'autres conditions pour éviter une action en nullité ; que le préjudice résultant de la faute du notaire est un préjudice de perte de chance de renoncer à l'acte ou d'avoir pu acquérir, mais plus cher ; qu'il n'est pas établi que les époux Z... avaient les moyens d'acquérir le bien à un prix plus élevé, de sorte que seul peut être retenu le préjudice de perte de chance d'avoir pu renoncer à l'acquisition ; que cette perte de chance sera estimée à 5 000 euros ;
Aux motifs à les supposer adoptés que l'acte authentique passé par l'entremise de maître Isnard contenait des stipulations expresses concernant la jouissance immédiate par les acquéreurs des loyers mensuels de 5 085 francs générés par l'immeuble, outre la connaissance par le notaire de l'âge de la venderesse ; que dès lors le notaire disposait lors de l'établissement de l'acte de vente de tous les éléments d'information lui permettant de connaître l'existence d'un risque de nullité du contrat pour absence d'aléa il se devait de mettre en garde M. et Mme Z... ;
Alors 1°) que le notaire qui dresse un acte de vente dont il ne peut ignorer qu'il n'aurait pas l'efficacité attendue engage sa responsabilité délictuelle ; que la cour d'appel a constaté que par un arrêt du 27 mai 2011, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé l'annulation de la vente pour absence de cause et d'aléa que le notaire savait qu'il existait une difficulté ; qu'en se bornant à affirmer que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire avait également manqué à son obligation de dresser un acte de vente efficace, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 2°) que M. et Mme Z... soutenaient devant la cour d'appel que la faute commise par la SCP X... leur avait fait perdre une chance sérieuse de gains, dès lors qu'ils auraient pu acquérir un autre bien viager ; qu'en se bornant à affirmer que les époux Z... ne démontraient pas avoir pu acquérir le bien litigieux à un prix plus élevé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. et Mme Z... avaient perdu une chance d'acquérir un autre bien viager, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 3°) et en tout état de cause, que le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut à ce titre, relever un moyen d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel les époux Z... ne démontraient pas avoir pu acquérir le bien à un prix plus élevé, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile
Alors 4°) que le juge ne peut refuser d'indemniser un préjudice, dont il ne dénie pas l'existence, sans caractériser l'absence de lien de causalité avec la faute qu'il retient ; que les restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat doivent être garanties par le notaire qui a manqué à ses obligations ; que les époux Z... avaient demandé à ce titre la condamnation de la SCP X... à leur verser les sommes de 24 023, 94 euros à raison des frais de procédure engagés dans l'instance relative à l'annulation de la vente, 9 108, 22 euros pour la restitution des taxes foncières acquittées, 9 213, 86 euros au titre des frais notariés, outre 3 000 euros au titre du préjudice moral ; que pour limiter dans son dispositif les dommages et intérêts à la somme de 5000 euros, la cour d'appel s'est bornée à retenir que le préjudice résultant de la faute du notaire était un préjudice de perte de chance de renoncer à l'acte ou d'avoir pu acquérir le bien mais plus cher et que seul pouvait être retenu le préjudice de perte de chance d'avoir pu renoncer à l'acquisition, estimé à 5 000 euros ; qu'en ne précisant pas en quoi les autres préjudices invoqués consécutifs à l'annulation du contrat de vente, qui étaient distincts des préjudices au titre de la perte de chance et dont elle ne contestait pas l'existence, auraient été dépourvus de lien de causalité avec la faute du notaire, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
