LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-1 I du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 avril 2015), que la SCI du 9 Marché des grands hommes, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Voltaire optique, a assigné celle-ci afin d'entendre prononcer la résiliation du bail pour défaut d'exploitation des lieux et déclarer valable le congé avec refus de renouvellement délivré le 5 octobre 2010 pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
Attendu que, pour annuler le congé, l'arrêt retient que la bailleresse affirme que la société Voltaire optique n'était pas à la date du congé immatriculée au registre du commerce pour son établissement du 17 rue Voltaire à Bordeaux, ne l'étant que pour son siège à Gajac 33430, que l'examen du seul extrait Kbis figurant au dossier, daté du 21 octobre 2010, démontre que ces affirmations sont inexactes, que la société Voltaire Optique est bien immatriculée depuis le 9 mars 2009 et que rien n'établit qu'elle ait un établissement principal à Gajac, que, bien au contraire, puisque les mentions accessoires confirment qu'elle vient d'être créée et qu'elle est sans activité depuis l'immatriculation, ce qui est constant mais confirme qu'elle est bien immatriculée ;
Qu'en statuant ainsi, sans vérifier si, à la date du congé, la locataire était immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des locaux donnés à bail, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 17 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Voltaire optique aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Voltaire optique et la condamne à payer à la SCI du 9 Marché des grands hommes la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour la SCI du 9 Marché des grands hommes
La SCI GRANDS HOMMES fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail consenti à la Société VOLTAIRE OPTIQUE et voir ordonner l'expulsion de cette dernière, d'AVOIR annulé le congé délivré le 5 octobre 2010 et de l'AVOIR condamnée à verser à la Société VOLTAIRE OPTIQUE la somme de 2. 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.
AUX MOTIFS PROPRES QU': « (…) Après avoir examiné l'ensemble des pièces versées aux débats, la cour relève que le tribunal a fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit applicable ; elle ajoute et rappelle que l'article 1134 invoqué impose d'exécuter les conventions de bonne foi, ce qui fut le cas de la Société VOLTAIRE OPTIQUE qui a, dès l'acquisition, immatriculé sa société et fait part à son bailleur de son projet de cession à Mme X... et a, peu de temps après l'échec de cette opération, qui ne lui est pas imputable, exploité personnellement le fonds, sans jamais avoir cessé de régler les loyers ;
Quant à la SCI bailleresse, elle était partie prenante à la dite opération moyennant finances et si elle affirme ne pas avoir été avisée du refus de prêt essuyé par Mme X..., elle n'a aucunement cherché à connaître directement les intentions de son locataire, engageant immédiatement une procédure contentieuse par constat d'huissier, congé et assignation ; au regard des attitudes respectives des parties dans l'exécution du contrat, la cour ne pourra retenir une faute du preneur justifiant la résiliation du bail à ses torts pour absence d'exploitation du fonds et confirmera le jugement sur ce point ;
Concernant la validité du congé, la SCI appelante affirme que la Société VOLTAIRE OPTIQUE n'était pas à la date du congé immatriculée au registre du commerce pour son établissement du 17 rue voltaire à Bordeaux, ne l'étant que pour son siège à Gajac 33430, ce qu'elle n'avait pas contesté en première instance ; l'examen des conclusions de première instance et du seul extrait Kbis trouvé au dossier, daté du 21 octobre 2010, démontre que ces affirmations sont inexactes : la Société VOLTAIRE OPTIQUE comme elle l'a toujours soutenu est bien immatriculée depuis le 9 mars 2009 et rien n'établit qu'elle ait un établissement principal à Gajac ; bien au contraire puisque les mentions accessoires confirment qu'elle vient d'être créée et qu'elle est sans activité depuis l'immatriculation, ce qui est constant mais confirme qu'elle est bien immatriculée ;
La cour ayant déjà statué sur les circonstances et les conséquences de l'absence d'exploitation, elle ne retiendra pas non plus ce fait comme justifiant d'une absence d'immatriculation ; il en découle que le congé délivré par le bailleur au preneur le 5 octobre 2010 « avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation » doit être annulé ; c'est pourquoi la cour confirmera sur ce second point également le jugement entrepris, mais aussi sur le rejet de la demande subsidiaire de requalification du congés par motifs adoptés ;
Elle le fera enfin concernant le rejet de la demande de la Société VOLTAIRE OPTIQUE pour procédure abusive, mais uniquement pour la première instance car si à la date de l'assignation, il pouvait être compris que la SCI bailleresse s'inquiète d'une exploitation effective du local, il n'en allait plus de même au moment de l'appel puisque le magasin d'optique étant dûment exploité, son recours ne pouvait alors s'analyser que comme une volonté de nuire à son preneur en lui faisant perdre le droit au statut protecteur des baux commerciaux ; il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts de ce chef ; » (arrêt attaqué p. 7 et 8, § 1er) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'« Il résulte de la chronologie des événements et des éléments de fait et de droit rappelés ci-dessus, que le bailleur a été informé, ce qu'il ne conteste pas, de l'existence d'un projet de cession du fonds de commerce de son preneur en titre, notamment par l'envoi au notaire instrumentaire d'un projet de bail, de sorte qu'il ne peut reprocher à son preneur une violation de ses obligations prévues au bail à la rubrique susmentionnée « responsabilité », en de garnissant pas les locaux et en s'abstenant de les exploiter le fonds, alors même qu'il n'est pas contesté que les loyers ont toujours été payés sans interruption, la clause dont la violation étant bloqué ayant principalement pour effet de répondre en tout temps du loyer, et que le preneur en titre exploite son fonds de commerce depuis le 26 décembre 2010, date de l'échec des négociations de la cession du fonds, laquelle était soumise à une double condition résolutoire, l'obtention d'un prêt par le cessionnaire et la levée de la spécialisation du bail, acceptée par le bailleur avec retour d'une activité initialement consentie au locataire précédent l'actuel preneur ;
Il s'ensuit, à défaut de faute imputée au preneur dans la levée des deux conditions, que les conditions pour prononcer la résolution judiciaire du bail pour violation des obligations, constatées par les trois procès-verbaux précités, ne sont pas remplies et que la demande de ce chef ne peut être accueillie.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu à requalifier le congé, ainsi que le demande le preneur, dès lors que ce congé dénie au preneur le droit au renouvellement du bail, sans lui imputer pas un manquement grave de nature à le priver de l'indemnité d'éviction, de sorte qu'il n'a pas à être précédé d'une lettre recommandée comme l'exige l'article L145-17 du code de commerce pour ce type de congé, et qu'il pouvait être régulièrement signifié en cours de bail plusieurs années avant le terme de la prolongation ; en revanche, force est de constater que ce congé mentionne expressément la non inscription au registre du commerce du preneur, contrairement aux deux extraits K bis produits par le bailleur, lesquels mentionnent l'inscription de la société Voltaire optique audit registre le 02 mars 2009, d'où il suit que ce congé doit être annulé et privé de tout effet, peu important la mention à la rubrique des renseignements relatifs à l'activité commerciale « cette société se constitue » et celle « sans activité depuis l'immatriculation » au mode d'exploitation, mention non expressément reprise dans le congé délivré le 5 octobre 2010, quelques jours avant la délivrance de l'assignation » (jugement p. 4, 3 derniers §) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à la condition d'exploitation effective par le locataire d'un fonds de commerce dans les lieux loués laquelle condition s'apprécie à la date de délivrance du congé ; que le bail stipulait que : « Le preneur devra (…) exercer continuellement son commerce dans les lieux du fait de son activité » ; qu'en déniant cependant au bailleur le droit de se prévaloir du défaut d'exploitation non contesté des lieux loués à la date du congé, délivré le 5 octobre 2010, au motif inopérant de l'absence de responsabilité du preneur dans l'échec de son projet de cession de bail (arrêt attaqué p. 7, § 1 et 2), la Cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à la condition d'immatriculation de l'établissement loué laquelle condition s'apprécie à la date de délivrance du congé ; que pour débouter le bailleur de son action en résiliation du bail et annuler le congé, la Cour d'appel a considéré que la Société VOLTAIRE OPTIQUE était dûment immatriculée, depuis le 9 mars 2009, au registre du commerce et des sociétés pour les locaux loués au 17, rue Voltaire à Bordeaux, et qu'il n'était nullement établi qu'elle ait eu son siège social à Gajac (arrêt attaqué p. 7, § 3) ; qu'en statuant ainsi cependant qu'il ressortait des propres conclusions de la SAS VOLTAIRE OPTIQUE que celle-ci avait immatriculé son siège social à Gajac en mars 2009 et n'avait procédé à l'immatriculation des lieux loués rue Voltaire à Bordeaux qu'à l'issue de l'échec du projet de cession du bail, dans la mesure où « (…) son projet de cession immédiat à Madame X... (…) a différé de la même manière l'inscription au registre du commerce d'un établissement qui n'aurait jamais eu lieu d'être si la cession régularisée avait été réitérée » (conclusions p. 9, § 4) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;
ALORS, ENFIN, QUE le fait de relever appel pour faire valoir les moyens déjà avancés devant les premiers juges et rejetés par ceux-ci ne caractérise aucun abus du droit de saisir la juridiction du second degré ; que le bénéfice du statut des baux commerciaux est conditionné à l'exploitation effective par le locataire d'un fonds dans les lieux loués et à l'immatriculation de l'établissement lesquelles conditions s'apprécient à la date de délivrance du congé ; que pour condamner la Société GRANDS HOMMES à verser des dommages-intérêts pour procédure abusive à la Société VOLTAIRE OPTIQUE, la Cour d'appel a considéré que la Société GRANDS HOMMES n'aurait plus été en droit, au stade de l'appel, de s'inquiéter de l'exploitation effective des locaux lesquels étaient alors dûment exploités (arrêt attaqué p. 7, dernier § et p. 8, § 1er) ; qu'en statuant ainsi cependant que la Cour d'appel était tenue d'examiner le défaut d'exploitation des lieux loués à la date de délivrance du congé, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1383 du Code civil.
